I-linkタウンいちかわ ザ タワーズ ウエスト プレミアレジデンス

>>912 by ★その道の人さん
>私の予想も部分的には外れたりして、曖昧な情報を載せましてご迷惑をおかけしました。

私も９３５さんと同じ意見です。こちらは素人です、知らないことが本当にたくさんあります。いろいろと参考になることを書き込んでいただいているので、感謝しております。あまり気にせず、今後もどんどん書き込んでいただければ助かります。

でも、解約住戸の再販売には必ず費用が発生するわけで、しかもどうやら来年5月末までには結構な解約率になることが予想される。2007年12月5日付読売新聞によれば、解約受付わずか１週間で４０戸、すなわち一般販売の１０％が解約申し入れと。例えば最終的に３０％の解約住戸が発生したとすると、再販売住戸は１２０戸超、すでに中規模の新規物件並。その再販売に要する費用は、かなりなものかと。

なにせこれだけの風評被害物件、人気住戸は定価で即売かもしれないけど、不人気住戸の売れ残りがかなり出ると予想され、、、　再販売時の損金合計を慰謝料支払いにまわして解約率を少なくしたほうが得策なんではないのかと。例えば、契約継続者には各戸平均２００万円くらいずつ慰謝料支払っても、手間隙考えれば十分割にあうと思うんだけど、、、　以下は、この業界素人の私の勝手予測。

+++ 慰謝料なし ＝ 解約率３０％時の再販売費用 +++
前提：
・再販売戸数は１２０戸超　（４０７戸の３０％）
・うち１／３は売れ残ると仮定（なにせデベは「値引きしない！」と公言しているので、このくらいは）
・住戸の平均価格を６０００万円と仮定
・売れ残りは７０％の価格で関連会社に引き取らせると仮定（内情知らないので、まるっきり的外れかも）

★損金合計：　７億５千万円

①再販売セールス費用：　２０００万円弱
・セールス1人あたり２０戸担当、２ヶ月間拘束、セールス月給７０万円（月給＝ボーナス込み年収÷１２ヶ月）、総費用＝月給の２倍と仮定
・７０万円ｘ２ヶ月ｘ６人ｘ２倍＝１６８０万円

②再販売MRギャラリー維持　＋　サポートレディ費用：　１０００万円程度？　（知識不足で予測困難）
　
③　売れ残り４０戸を関連会社に引き取らせる際のマイナス：　７億円程度？
・６０００万円ｘ３０％ｘ４０戸＝７億２０００万円
・もし売れ残り住戸を売主負担のまま残すとすると、６０００万円ｘ４０戸＝２４億円の不良債権！　おいおい、、、

>>942
違うと思う。
企業は今後の事も有るから、『金で解決した。』となる事をしないだけ。
作るマンションがすべて完売していれば、潰れるデベロッパーはなくなると思うが、実際には売れ残りのマンションっていくらでもあるのでは？
デベロッパーも、即日完売のマンションも有れば、なかなか売れないマンションもある。
そんなもんだから、自社の信用のためにも、値引きはしないだろう。
もっとも５年もすれば社会情勢の変化を理由に値引きは有るかも、しれないが、当面はないと思う。
野村不動産ホールディングスだけの２００７年３月期の利益が２６０億円純資産２１００億円も有るのですよ、２４億円の不良債権って言ってもそれを３社で受け持てば、何も慌てる必要は野村にはないのではないかと思う。

清水建設の売り上げは１兆円以上有ります。

>>943さん

なるほど、体面のほうがちょっとした損金より大切と。大手は大変だね。

私なら、２４億円の損金を被るくらいなら、解約者も含めさっさと４０７戸に一律１０％づつ支払って（平均6000万円として、6000万円ｘ407戸＝24億4200万円。再販売住戸を必死に販売した場合の損金額と同じだ、、、）、解約者も継続者も、さらにデベさえも手間無しスッキリという、３者WIN-WINで終了、という割り切った方法考えるけどね。

清水の売り上げは１兆５千万円
　　　利益は２４０億円デベの販売権利は
三井４９％　野村４９％　清水２％

今来た速達によれば、9日までに解約したのは１８戸だって。

４０戸って情報とずいぶん差があるなおい

４０戸という数字については、

「12月５日一部新聞朝刊等で、当マンションについて「40戸解約申し入れ」との報道がございました。これは、12月4日市川市議会12月定例会一般質問において、市川市が答弁をしたものを受けて報道されたものであり、弊社共から発表したものではございません。皆様への説明会を開始する11月16日以前に、解約についてのお問い合わせをいただいている方の数として、市川市に「約一割程度の方」とお知らせしているものをもとに答弁されたものと思われます。」

だそうです。

「市川市街づくり部長が市議会でこんないい加減な答弁をするから迷惑しているんだよね」としか読めないんですが、大丈夫なんでしょうか？

マスコミは調査不足ですね。複数の裏取りしない取材手抜きです。
今まで全ての取材はコンナ感じだったんでしょうね。
どうりで、突っ込みどころがズレていると思ったわ。

日建のペーパー工事監理については、もっと突っ込んで欲しかったが。。。
工事監理は重要なんですが、スルーしてますもん。
メディアの人は、文系が多いし、勉強不足。


市川市は、いずれ、県や国の役人から呼び出されるでしょう。
最悪、補助金打ち切りや補助金返金なんてコトになったら、どうなってしまうんでしょうか？

解約を申し出ていても、重要事項や管理規約の分厚い書類を返さなくては終了しないので、年末を控えて忙しいから、年明けにしょうと思っていう人が多いだけだと思います。

返金も７営業日以内と言っていますし、年末年始の休業に入ってしまうと
面倒だし。。。

私もこれから解約手続きします。

５月末までだから、慌てて解約していないだけだと思いますよ。

結局最終キャンセルは１割くらいじゃないのだろうか？
問題のある２５階から３０階までの人は、何となく気持ちの上でしこりが有るでしょうから、キャンセルされるでしょうけど、それ以外の方立地等から、自分を納得されるのではないでしょうか。

１２月１０日に４０７戸に一斉に速達で、１２月９日までの解約戸数を知らせて来たなんて、素早いですね。

>>950

市議会で議員の質問に対し「40戸」と市が答弁した、という報道ですので、
マスコミの独自取材による数字ではありません。正式な議事録に残る答弁で、
市の担当者がいい加減な数字を答えたということの方が問題では？

それとどこかで見ましたが、監理経費削減のためか、
日建設計の工事監理の契約では、鉄筋の数量検査は書類検査のみをやることに
なっていた、書類上は問題なかった、というのが言い訳だった。
つまり、鉄筋の数量検査は契約にないよ〜、というのが日建設計の
言い逃れ。まあだからといって、責任がないわけじゃないけどね。

もう解約を伝えてある方だけで１割とデベの担当者からききました。
手続き終了された方が１８戸だそうです。
１割で済むなんて有り得ないでしょう。

>>955
でもそれはデベロッパーの担当者の話でしょう。
正確な数字を知っている担当者なら、１割なんてあやふやな数字ではなく、解約を申し出ている数も知っていると思うのですが？

会社からの正式な書類では今現在で１８戸と言う事ですから、以前出ていた３０パーセントとか５０パーセントもの解約が出るとはとても思えないが。

＞８５４さんへ

市は解約希望者の数を議会で答弁したようでした。
解約完了者と解約希望者数にズレがあるのは仕方ないことですね。

マスコミは、市区町村議会の答弁なら、裏どりせずに新聞に載せると言うことですね。ご教授いただきありがとうございました、了解しました。
＞日建設計の工事監理の契約では、鉄筋の数量検査は書類検査のみをやるこ＞とに
＞なっていた、書類上は問題なかった、というのが言い訳だった。


そうそう、そうなんですよ。
ペーパー監理は工事監理と言うことは、けっこうマズイじゃないですか。
国土交通省は、書類だけ工事監理を認めているのでしょうか？
書類だけ工事監理が、ここの施工ミスの原因の主要因なんだと思いますがね。。。


気になる！

解約率が多いから、デベが躍起になって、解約がそんなに出るとは思えないなんて、カキコミしてくるんだ。。。

普通、契約者以外に解約率なんて興味ないでしょ。

よっぽどヒマ人じゃなければ。。。

でも、デベロッパーからの正式な発表は、９日現在で１８戸なのでしょう。
解約数を正確に知っているのはデベロッパーだけだから、その発表が真実なんでしょ。

『解約が多くなりそう』って言う、根拠のない憶測を書き込んでいるのは、ライバル会社の人ですか？

契約者同士で話をしていても結構解約を考えている人、多いです。こないだ送られてきた資料の評判が悪いんですよね。客観的に見て解約が多くなりそうだと思います。

>>957 さん

日建設計は、販売促進を目的に、一部だけの監理を発注されていたのでは？
カタログ上は、一部分の監理だろうと、監理は監理、嘘をついているわけでは
ないですからね。

で、契約が言われているとおり、書類・図面のチェックだけだったので、あまり
つっこまれていないのではないですかね？

２５〜３０階の一般購入者の方は５９戸、地権者３０戸です。
ゲストルームやスカイラウンジもこのフロアーにあり、地権者住居の割合も比較的多いと思います。

この階の購入者にも何の値引きもない訳ですし、説明資料を送って来れば来るほど、デベに対して、「この会社には何を言ってもダメだろう」という諦めにも似た感情も出てきてしまっています。

高い買い物ですし、すぐには結論が出ないにしても、このまま契約続行する選択肢は逆転満塁ホームランのような信用に足る何かが出てこないとないですね。

それに地権者のキャンセルってないんですかねぇ〜？
どうしても嫌だから住みたくないって。。。

＞961
日建設計は、販売促進を目的に、一部だけの監理を発注されていたのでは？

設計料が希望より低かったため、変則的なことを考えたらしい。
しかし、まともな設計事務所なら設計料うんぬんより品質の確保
を最善に考えることがあたりまえのこと。
図面もろくにチェックしてないからこんなことになった。

しかも、関係者の中で唯一、公式に謝罪をしていない！
おそらく、デベには謝ってるだろうが。
見るべき方向が違うのです。
こういう関係者がいるから購入者はカチンときてるし、
解約もするのです。

>しかし、まともな設計事務所なら設計料うんぬんより品質の確保
>を最善に考えることがあたりまえのこと。

いやいや。ビジネスにならないような案件を無理矢理手がけるような事務所は逆に危ない。
素直にデベが設計料をけちったことを非難する方が普通ですが、
あなた変わってますね〜。

東京鐵鋼のプレートナット工法の内容が見直しされました。
（各メーカーの工法って、5年毎の更新制度となってます。）
http://www.tokyotekko.co.jp/products/pdf/pro08-platenat_2.pdf

以下の情報は、不明瞭なものを含んでいますが、重要なことになり得る可能性があるので、あえてお知らせします。

見直しの内容は今後この工法に似たものを業界で普及させるために、当初のプレミアの性能をスペックダウンさせられたみたいです。（わかりやすく言うと改悪です。人づての情報では、新しく出版される学会指針の性能式に引き下げられたみたい？です。）

確認申請時にプレミアのついた耐力式で設計していても、このあとからの見直し内容は法の不遡及により全く影響ありません。
ただし、変更申請を行う場合は、その時点の法律に則した物を使用しなければなりません。申請は建物全体に対してであり、施工済みの部分にも遡及されるはず。

もしかして、変更申請できないかも？
誰か清水建設に確認してください。（梁の定着金物は東京鐵鋼の物か？そうであれば、評価変更は影響ないか？）

NEWS
市川・鉄筋不足マンション、市が分譲主3社に瑕疵担保期間延長など申し入れ
（2007/12/12）

千葉県市川市内で施工中の超高層分譲マンションの鉄筋不足問題で、市はこのほど分譲主3社（三井不動産レジデンシャル、野村不動産、清水建設）に、瑕疵担保責任を負う期間を法定の10年よりも延長することなどを申し入れた。

住宅品質確保促進法は、新築住宅の供給者が取得者に対して構造躯体などの瑕疵担保責任を負う期間を10年と定めている。市川市の江原孝好・市川駅南口再開発事務所所長は、「住戸取得者のうち地権者から、構造面の安全対策を手厚くするよう要望を受けた」と、今回の申し入れの理由を話す。瑕疵担保期間をどの程度延ばしてほしいのか、具体的な年数は示していない。

鉄筋不足が判明したマンション「ザ タワーズ ウエスト プレミアレジデンス」の建設は、市が進めるJR市川駅南口再開発の一環だ。引き渡し時期が当初の予定よりも遅れた場合、市は地権者に賠償しなければならない。市は分譲主3社に、この場合の賠償金を市の代わりに負担することも申し入れている。

＜マンション管理新時代＞より

＞日建設計は、販売促進を目的に、一部だけの監理を発注されていたのでは？
カタログ上は、一部分の監理だろうと、監理は監理、嘘をついているわけでは
ないですからね。嘘はついていないかもしれないが、大手の設計事務所の設計・監理と言っても、きちんと監理しているのかは分からないんですね。
今後、マンションを買い替えする場合は、デベに「監理について」確認をとるようにします。

>>969さん、これですね。
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20071211/514153/
これで少し安心度が増えますね。

ここの書かれている、工事の遅れに対しての賠償金を分譲３社に肩代わりする事を申し入れるってことは、工事が遅れる可能性があると、市は考えているんでしょうね。

>>No.971
申し入れだけで。３社が承諾しないとだめなのでは？

>>972
各社いろいろ考えるんでしょ。
今後の事、他の自治体との絡み、いろいろ有るんじゃないんでしょうか？

官公庁からの要請ですから、株主にも説明はつくと思います。
今後の事業の事も有りますから。
何も、今の時点では地震も来ていないし、他の不具合もないのですから、瑕疵担保責任を延長しても経済的な損失はデベロッパーにはないでしょう。
それに、この瑕疵担保責任の延長を認める事で、デベロッパーは契約者には白紙撤回と２個のボールを投げた事になり、今後の交渉を有利に進められると思います。

>瑕疵担保責任の延長を認める事で、デベロッパーは契約者には白紙撤回と２個のボールを投げた事になり

以上のことは　説明会当時から分かっていることなので
契約者にとって　大した進展でもなんでもありません。

資産価値が目減りしたことを全く考慮していないことに、腹が立っている。
>５月末までまって、これ以上の進展がないのであれば、解約しかないと考えている。
精神的な苦痛に対する賠償もして欲しいものだ！！

>>977
>精神的な苦痛に対する賠償もして欲しいものだ！！

そうですね、その場合やはり裁判で損害賠償の訴訟を起こすしかないでしょうね。

３棟で耐震基準満たさず　遠藤建築士の構造計算偽装問題

2007年12月15日12時04分
http://www.asahi.com/national/update/1215/TKY200712150099.html?ref=rss

　藤建事務所（埼玉県八潮市）の遠藤孝１級建築士による構造計算書の偽装問題で、横浜市は１４日、同市西区で建設中だったマンションの構造を再計算した結果、５棟のうち３棟で建築基準法上の耐震基準を満たしていなかったと発表した。国土交通省によると、遠藤建築士が構造設計を担当した全国１０４物件のうち、構造計算書に偽造があるもので耐震強度不足が判明したのは初めて。

　市によると、建設予定だった５棟（地上９階、地下１階の９９戸）のうち１棟で、耐震強度を示す保有水平耐力比が基準の１を下回る０．８５となったほか、３棟の柱やはりなど部材でも基準を下回った。震度６強で崩壊する可能性があるほか、５強で柱に大きなひびが入るなどの被害が出る恐れがあるという。

　市は、建築主などに通知し、建築確認処分を失効させる方針。

駅直結のタワマンの資産価値は高いよね。
ましてここみたいに、市の再開発プロジェクト物件だったら、将来性はかんりある。
管理コストだって、普通のタワマンよりかからないだろうし。
そういう意味で、デベは強気？

私のうちは東南の角地です。
私のうちのブロックに１４軒の家が有ります。
当然ですが、角地は４軒です。
でも、東南の角地は私のうちだけです。
それと同じとは言いませんが、駅隣接のマンションて少ないと思います。

湾岸のように空き地だらけで、これからどんどんマンションが建つエリアならともかく、
市川の駅直結で、次に欲しい物件ができるのはいつか考えたら、
キャンセルするのは惜しいと思う。

マンションの資産価値は希少性だからね。

>>982
>マンションの資産価値は希少性だからね。

いや、利便性だと思う。

ただ、いくら立地が良くても欠陥は欠陥で、いろいろな不安をかかえ住む気には、どうしてもなれません。

私も解約する報告で考えています。

鉄筋を補強するマンションで、建て替えるわけでわないところに不安があります。過去に実績のない新築マンションの補修工事ですので、安全だという保証はどこにもありません。

このまま不安をもって、入居するには勇気が必要と考えましたので、最終的には解約します。

もうマンションはこりごりです。

利便性のいいマンションは希少

>利便性の良いマンションは希少ですが、欠陥マンションはどうしようもありませんね。

もし、新品のお茶碗にひびが入ったら、もうこれは売れませんよ。接着剤で直しても、欠陥商品として売り出されることと同じで、このマンションは倒れるかもしれないという不安を抱えているので、これはもっと精神的に悪い商品ですよ！！

まあ、不安のある人は、キャンセルしたらいい事だし、１兆円以上の売り上げのある清水建設の力量を信じるのなら、このまま契約を継続したら良い事だし、
お金も限りがある事だし、人生の時間も限りがある事だし、各々各家庭が考えたら良い事じゃない。

デベロッパーは契約者にも、今後の契約者にも値下げはしないと言いきっているから、後は各々の価値観で決めたら良い事だと思います。

デベロッパーも、ここの掲示板でこのマンションは値下げしないと言う事が書き込まれているから、ますます、値下げはしにくくなると思います。

値下げはしなくても良いじゃないの・・
欲しい人が買って、やな人は解約すればそれでいいと思うよ。

でも、値下げしないと売れ残るねこの物件は・・

最後に、水面下で売買するようなことになると思うよ。
乞うご期待！！

私今駅から２５分程バスに乗らなくてはならない所に住んでいます。
やはり駅前は良いですね。