若松団地について

事業計画説明会ですね。どうなることやら

建物計画についての説明が終わりました

質疑については、
①建物床面積の変更について
②植栽等に対する計画の是非について
③駐車場について
などがありました。

植栽については、付加価値になる一方維持費もかかりますので、意見が分かれるところですね
行政の求める最低限ということで、話は終わりましたが、なんとなくふわふわ回答になってしまった印象でした

説明会が終わりました

全体的な感想ですが、住民の核心をついた質問に対して、回答者が寄り添う感じがしませんでした

当然説明会ですから、用意してきた回答を申し述べるのが筋には違いませんが、信頼感を構築するのも大切ですから

もう少し言葉を尽くして欲しかったです

zoom組でしたが第二部の冒頭の説明が音声切られたままでしたね。
資料を読み上げるだけだったのでまあいいですが、なんだかなあ。

ご苦労様でした。
5493が相変わらず多い印象でしたねw

デベロッパの男性がかなり高圧的に感じましたね。
こっちも相応の負担をしてやったんだと言わんばかりの言い方でした
その通りなんだろうけど ああいう態度取られると先々が不安になります

>>2507 匿名さん

そうでしたね
音声に関しては、説明会の冒頭部分にも、エラーがあり、会の性質上、邪推しかねませんよね

zoomってのは難しいのかしら？
それとも私が慣れないだけですね！

>>2509 契約者さん1さん
そうなんですよね
仰っている内容については、個人的には理解しましたが、言い方の問題は残りました
高齢者が多く、年齢を考えるとやはり事業計画等はものすごく大事な事ですから、想定問題を対応しているというやり方はどうかと思いましたし、物言いも少しね…

寄り添う態度や寛容さは必要ですね
自戒を込めて感じました

昨年末購入させていただいたので、こういった集会に出席したのは初めてでした。
値上げはしかたがないことだと思っていますが、質問に対し、業者さんがバカにしたような態度で答えているように見えて悲しく思いました。
一方理事長(？)さんはとても丁寧に寄り添って対応してくださっているように見えました。
それにしても、今後も上がる可能性もあるのかなと思うと憂鬱です。

言い方の問題ですよね
確かに今日は不快でしたね。
これから五年近くああいう人達が居る企業に自分達の人生を預けるようなものなので不安です。
家具や家電を買い換えるのとはわけが違うので

申し訳ありません。部外者ですが参考までに教えてください。
不快なディベロッパーとはどこですか?

他の予定がありzoomの無音声での参加でしたが参加された方に質問なのですが
事業計画（３）において保留敷地処分金についての説明はありましたでしょうか？なぜこの金額は増えていないのでしょう？

不快ディベロッパー、下記いずれかですかね

＞コンサルタントは、ネクストアーキテクト＆アソシエイツに委託、組合員として野村不動産、日鉄興和不動産、旭化成不動産レジデンス、三井不動産レジデンシャルが参画を予定

日本建設新聞社 ≫ 3棟8.3万平方ｍ規模で建替 船橋の若松二丁目住宅 http://www.jcpress.co.jp/wp01/

>>2506 親が住んでいますさん
費用が上がる、上がると言ってたけど、デベの人が分譲想定価格280万円とか、決議前より単価が坪70万円位上がるようなこと言ってたから、費用の値上がりより分譲価格の値上がりの方が全然大きそう。デベは分譲価格の上乗せぶんで軽くこなして、お釣りが来るんじゃないかな
そこのところの説明が全然不十分だった
追加費用なんて、本当に必要なのかな??？
なんか、建て替え組合もデベに押し切られてるような感じがしました

ここよりずっと条件がいいとはいえ、パークリュクスが坪単価300超なので、数年後にできるここが坪単価270-280は辛く見積りすぎかと。
普通に300は超えると思うんですけどね。
そしたらこんなに上げなくてもいいんじゃないかな。
80平米以上が欲しかったのですが、今のままだともうちょっと小さいのにしないとな、と思っています……泣

決議後に身動きできなくしてから
後出しジャンケンのように条件を変えてくるの
こういう業界では普通のやり方なんですかね
それもひどくバカにしたような態度で。

これから建て替えを検討される集合住宅の方々は
先例をチェックされるでしょうが
ここの事例も業者選定の参考にされると良いかもしれません。

野村不動産が資料に出した「集合住宅（RC） 建築費（工事原価）指数」を見ると、2023年３年一括建替え決議時点から6.5ポイントしか工事費は上昇していません。おそらく、誠実なデベロッパーならばこの時点で、建築費が今後も高騰することはわかっているので、建替えの経済条件の変更を提示していたでしょうか。しかし、今回のデベは、経済条件が悪化すると、ギリギリの建替え決議が流れてしまうので、あえて変更を提案しなかったのでしょう。この時点で、決議成立後に後出しジャンケンで値上げすることを想定したいたはずです。もしそうでないとするならば、随分、お粗末なデベロッパーです。

値上げのやり方も非常に巧妙で、複雑な計算式を用いています。50㎡以上の増床分に限っては値上げ率は25％、75㎡以上は50％というとんでもない値上げ率です。地権者を転居させて、このような法外な値上げを行うのは、ある意味、騙し討ちのようなものです。こうした短期間の建替え条件の変更は、過去の建替え案件では例がありません。言葉は悪いのですが、きわめて非誠実な対応です。現在、建替えを検討している管理組合は、野村不動産が主幹事のプロジェクトには、こうした手法が繰り返し行われることを覚悟したほうがよいと思われます。

裁判にでもなれば、優越的地位の濫用で建替え組合が敗訴する可能性があります。工事費に高騰によるリスクを負えないような利益重視のデベロッパーは本来はこうした事業をやる資格はありません。

これだけの条件改悪が行われたのですから、質問された地権者が立腹するのは当然のことですが、野村不動産の担当者は、「自分たちは痛みを享受しているのだから、地権者たちが費用負担するのは当たり前だ」と言わんばかりの回答をしていました。私には、デベロッパーが地権者を恫喝しているようで、きわめて不快でした。こうした事例が繰り返されないように、行政官庁も厳しく取り締まるべきです

詐欺のようにも感じてしまいますね
「一丸になって」どころか信頼関係を築こうとする姿勢が感じられない

自分は比較的若く、時間にも経済的にも余裕もあるのでまだいいですが
高齢で苦渋の決断をされた方にとっては
ここに来て工期遅れや経済条件変更は、非常に厳しい話ですし
さらに高圧的な態度を取るのはいかがなものかと感じます。

>>2520 さん

>>2520 匿名さん
単身世帯の人 → 小さな面積を取得、追加負担無し、転居先費用も嵩むし、影響ないからとにかく急いで進めて欲しい。
家族持ちで3LDK位が欲しい人 → 追加負担数百万円必要になるらしいけど、いきなり言われてもその内容が正当なのかイマイチ良く理解出来ない。
取得面積で影響額が、0円から数百万円、こんなに格差つけるって、所有者の分断考えてるのかな？
いい部屋選ぼうとすると、値上がりガイドラインの何割も高くなりそうで怖い。
住戸価格表見て多分絶望しそう

100平米以上の住戸を購入する場合は、推定で値上げ額は1000万円以上になります。決議後１年足らずで、この値上げ額は異常で、これを騙し討ちと言わずして何をか況んやです。あきれはてました

騙された
まあ、仕方ないから払うけど

工事費の値上り影響は、本当のところどうなんでしょうね？　
マンション販売価格もそれ以上に騰がってるってよく聞くけど、トータルでどうなるのか・・・
皆さん、昨日の説明でほんとに理解できましたか？
私は理解できなかったので、ちょっと頭の体操をやってみました。

・工事費値上り影響　：　57.9億円…昨日の資料・・・何らかの方法で埋め合わせが必要な金額
・周辺分譲価格相場　：　決議時資料 212万円/坪 → 現在 280万円/坪位…昨日の事業協力者発言。
　　　　　　　　　　　　280 - 212 = 68万円 = 決議時から現在の上昇幅 = 事業協力者の分譲収入増
・建物占有面積 　　 ：　 20,345坪…Ⅰ工区予定戸数 987戸、内現所有者に最大577戸分の権利
　　　　　　　　　　　　 現所有者は狭い住戸の取得も多いし、一定数の転出者もいるので、
　　　　　　　　　　　　 分譲 vs 非分譲(団地所有者の取得権)の面積比を最大50:50と仮定すると、
　　　　　　　　　　　　 事業協力者の分譲販売面積は所有者の取得分を除いて少なくとも10,173坪
　　　　　　　　　　　　はあると想定される。
・相場上昇での収入増：　69.2億円…事業協力者分譲収入(=利益)増加 (10,173坪 x 単価上昇68万円)
・ﾌﾟﾗｽとﾏｲﾅｽ要因の差：　11.3億円…トータルでは分譲価格上昇のプラス要因の方が大きい。
　　　　　　　　　　　　　(分譲収入増加 69.2億円 - 工事費値上り 57.9億円）
大枠で計算すると、上記のように工事費高騰のマイナス要因より分譲価格高騰による収入増のプラス要因の方が大きいので、事業協力者の分譲収入増加分で工事費増加分をまかなっても余りある計算になるのに、団地所有者に過大な値上げを迫る具体的根拠は、どの辺にあるんでしょうかね？・・・たいしたQ＆Aの時間も取らずに説明会はお開きになりました。
事業協力者がこっちも負担を増やしてるって言ってたけど、具体的に何をいくら追加負担するのか、その負担のおかげで所有者が一体いくら位負担軽減となっているのか数値的な根拠を明確にして欲しいですよね。…最低値は影響0だけど、それを超えると異常な負担増。
長年積上げて決議した際に提示された一番重要な経済条件をいとも簡単に、たった1回の説明会で突然一方的に大幅値上げするって、そんな乱暴なやり方って普通にまかり通るんですかね？？？
建替え組合も、時間がないから理解してくれと言ってましたが、値上げの必然性がキチンと理解できる明確で具体的な根拠と不透明な部分をキチンと確認できるQ&Aの場がもう一度必要ですよね。
なにしろ、取得しようと考えてた住戸が一晩で数百万円単位で値上ってしまったわけだから。
事業協力者の利益のための建替えじゃなく、団地所有者のための建替えに戻して欲しいと思います。
本来、この土地を所有する我々が駅前開発や駅近大規模マンションの付加価値を享受すべき権利があるわけだから。

長くなってしまいましたが、上記の計算がほんとに正しいか、どこか間違ってないか、どなたか検証をしていただけると助かります。

コストが上がってるのは事実なんだから受け入れろよ
うるせーな
こっちは仮住まいで家賃がかさんでるんだよ
文句あるやつは売り渡して早く出ていってくれ
これ以上延期されたらたまったもんじゃない

野村の考えは2527が全てでしょ
地権者の半数以上が高齢者で戻って来る人数と等価交換をする人数で秤をかけて今の条件でも押し通せると思ったから今回の議案なんだと思う。既に引っ越しをしている人にとっては事業を、早く進めて欲しいからね。
事業計画変更の臨時総会が地権者の最後の反抗場だけどそれを差引いても早く進めて欲しい人数が多いから野村はムチャクチャな進め方をしてると思う。
それでも利益は出るんだから黙ってろってのが野村の意見じゃない。

ありがとうございます。上記の試算でほぼ間違いないと思います。

説明会では、デベロッパーの質疑応答も非誠実で、地権者の増床費用の値上げでどれだけ工事費の値上がりをカバーできるのかについての納得のゆく説明はありませんでしたね。

唯一の判断材料となる資料も、ツッコミどころ満載なので、事前配布せず、説明会直前に配布するという姑息さです。地権者の不満が大勢を占めないように、居住者ごとに条件面で格差をつけるなど、きわめて用意周到な対応です。デベロッパー担当者に傲岸不遜な対応を見ても、地権者と一緒に歩むというより、我々を「養分」を見なしているようできわめて不愉快でした。

経済条件もデベロッパーに有利に設定されています。決議時資料 212万円/坪がそもそも低めに設定されています。４年後の物価上昇を考えると、320万円程度の坪単価での販売もあり得ると思っています。おそらく工事費の上昇は販売価格の上昇でほぼカバーできるはずです。これから竣工する、ある団地の建て替え事業でも同様に工事費上昇に見舞われましたが、建て替え決議後に区分所有者の負担増はいっさい求められませんでした。建設費の上昇は分譲価格の引き上げでカバーしています。

昨年の決議時点で、すでに工事費は上昇していたのですから、デベロッパーはこの時点で経済条件を見直すことができました。それをあえてせず、建て替え決議が成立した直後から、突如として見直し作業を進めて、最大で1000万円以上の値上げをするというのですから相当悪質です。地権者の大半はすでに引っ越しを済ませているのですから、戻る家はすでになく、条件変更には従わざる得ません。マスコミや国土交通省などにも報告すべきような悪質事案だと思います。

こんなやり方を押し通されたら
たとえば今回の条件をのんだとしても
次に何をされるかわからないという不信感がある。

マスコミや週刊誌が好きそうな話題だけど、どこか取り上げてくれないですかね？
Twitterで愚痴れば食いついてくるかな？

ここでぎゃーぎゃー言ってる人なんで建て替え決議賛成したの？

やっぱり分断作戦でしたねー
値上がり影響0円の人、数百万円影響受ける人

建替え組合、「一丸となり協力して」

人によって影響度が全く違うのに
この状況で「一丸」になれますかね・・・

みなさん、ここは一丸となって建て替え決議の無効化を焦点に争いましょう！

>>2534 契約者さん

デベロッパーは良く撤退しなかったなと思いました

>>2535 契約者さん
デベロッパーもよく撤退しなかたなと思いました。リーマンショック直後、市況環境が悪くなったと豊中市新千里北町団地の建て替えを撤退した不動産会社（東急不動産）があった（経験した）ので、まだ撤退しなっただけよかったと思います。（その後阪急不動産が建替えました。ジオ千里中央）高く売れるはず（値段が付く）とは言うがこの南船橋駅周辺の所得層を想像するとこの価格（６０００万円）で買える方々が、多く住んでいるようには思えないし（中古物件が安いのも多い）、デベロッパーブランド力でしか売れないエリアであるのも事実なのである程度はお任せしたほうがいいと思いますし、デベロッパーに賛成です。結局、出費はあるけどその分資産は増えるのも事実なので

一番の問題は、デベロッパーは、建替え決議時点で経済条件を変更すべきだったのに、それを怠り、決議後に騙し討ちのような変更を行ったことです。企業にとって一番大事な商道徳に反する行為です。

「建替え決議に賛成したのに、文句をいうな」という人がいますが、建替え決議賛成の前提条件の経済条件が短期間で変更されたのですから、これに異議を申してるのは理にかなっています。

このような条件なら賛成しなかった人が多数いたはずで、薄氷を踏んだ建替え決議は間違いなく成立しなかったでしょう。臨時総会での反対票が仮に過半数に届かなくても、賛成票が決議成立に必要な有効得票数にかなり不足すれば（おそらく過半数の賛成はあるでしょうが……）、法的に建替え決議の無効性が問われる状況になります。臨時総会での反対票が、建替え決議時点で反対票に投じられたことの裏付けになることです。つまり、建替え決議が不成立だった傍証になります。

こういうことは今後の建替え事業の悪しき前例となるので、行政やマスコミが知っておくべきことです。特に認可を出した船橋市には通報すべき事案と考えます。こういう騙し討ちを行う平然と行うデベロッパーは、さらにインフレが進むと計画から平気で撤退することをやりかねないと危惧します。

>>2537 匿名さん

あなた、地権者？

地権者です

>2531
TVなら「噂の!東京マガジン」、週刊誌なら「週刊現代」が食いつきそう。デベが実名で報道されればダメージは受けそうだけどね。

>>2535 契約者さん3さん

ほんとですね！
大赤字出すなら、今の時点で撤退する方が損失少ないかもしれませんね。
もしそうなると私は困りますが。

別の南船橋物件を購入した者です。
資材は3割～2倍くらい高騰してるし、人件費もただでさえ人手不足の建築業界なのに国策で給料も上げていく方針で高止まりなんで仕方ないんじゃないですかね。

正直、南船橋のポテンシャルならこの団地もプラウドブランドに建て替えてもらえる可能性も全然あると思っていて、そんな中下手にケチって仕様の良くないノンブランドになったら勿体無いなとは思います。
なので金額を上げることは呑む代わりに高仕様のプラウドブランドにしろとかそういう交渉した方が最終的な利益になりそうな気がしました。

>>2536 投資家さん

＞南船橋駅周辺の所得層を想像するとこの価格（６０００万円）で買える方々が、多く住んでいるようには思えない

これから売られる物件はここに住んでる人をターゲットにしてないですよ。
今までは都内を検討してたような層が住むことになります。中古も駅遠になれば安いですがサザン・グランドホライゾンはいまだに坪200くらいで売れてます。

>>2543 マンコミュファンさん
現時点での条件も決して悪くはないのは確かなのですが
後出しで条件を変えてきたり、事前精査の時間を与えなかったりと
不審な行動が目につき

「ここで相手方の言い分を黙って呑んだら、今度更にどんどん不利に変えられるのでは？」
という不信感が芽生えてしまってるんですよね。

>>2543 マンコミュファンさん
三井が南船橋駅前に千葉県初の都心型ブランド「パークリュクス」を持ってきましたしね。
新船橋のプラウドのような街並みもワンチャンありかもです。

>>2547 匿名さん

三井は南船橋に凄い力入れてますよね！
だからこそ団地建て替えは良いものになってほしいです。
例に出していただいた新船橋なんてそれの代表例みたいなもので、いまだにマンション界隈の方からも評価が高く価値を保ち続けてます。若松団地もそれ以上になれるポテンシャルがあると思います。

>>2544 契約者さん1さん
そう、都内に検討している人々って何処に住んでいるのか？つい最近まで６０００万円もあれば、豊洲、HARUMI FLAGが購入できたのに、今となっては（５年後）南船橋？ホントに購入者いるの？それもD棟合わせて約９００戸近くを６０００万円前後？で売るって、デベロッパーもよくそんなリスク？を取ってまで、この案件を進めるなんて、凄いと私は思いますけどね。撤退しない購入者としては感謝ですね。少し購入者の負担は増えますが。

結構な値上げを提案されて、デベロッパーに感謝する書き込みをする方はどのような属性の方なんでしょうか。最大1000万円近い値上げが一夜にして行われたわけですよ。私は建替え推進には全面的に賛成ですが、このスレには定期的にデベロッパーを賛美する書き込みがあるので非常に気持ち悪く感じています。

ところで野村が作成した資料では、4月に住戸選定説明会、5月に住居確定、事業計画変更の臨時総会が７月～９月に行われる予定ですが、これって順番がおかしくないですか？　推進決議の前提条件となる価格変更が行われたわけですから、まず臨時総会で価格変更を組合員が承認したうえで住戸選定・確定が行われるのが筋なはずです。これを逆転させるって、かなり無理筋のように思えます。　手続き的に瑕疵がありますから、組合員の中に法律知識がある人が差し止め訴訟をするリスクがあります。訴訟で予定されたスケジュールが組めなくなれば、それこそ建替えプロジェクトが頓挫します。あまりに強引で危険な進行だと思います。ある程度の値上げは避けられないにしても、二段階ある値上げを一段階にして値上げ幅を圧縮するなどの譲歩がないと、地権者も納得しないのではないでしょうか。デベは、建替え決議が成立したなら、何でも押し通せると思っているのでしょうが、訴訟リスクについての考えが甘いように思えます。

習志野台団地11街区の建替えでは、建替え決議の有効性をめぐって訴訟になり、プロジェクトが中断中です。若松でもこのようなことにならないのか心配です。地権者を分断するような露骨な懐柔策ではなく、皆が納得できる穏当な妥協案を提案すれば、一丸となって建替えプロジェクトが進行すると思うのですが。

デベの方がこのスレを見ているならば、いまからでも良いので考え方を改めて、改善案を検討すべきです。建替え決議直後の条件変更というのは、前例のない悪手です。これだけの巨大プロジェクトで悪評を残せば、今後も続く建替え事業で、野村不動産やネクストを選択する管理組合はいなくなると思いますよ。

噂の!東京マガジン
https://bs.tbs.co.jp/uwasa/mail/

長文で怒ってる人の文章は読んでもらえないよ。

船橋市ホームページ
https://www.city.funabashi.lg.jp/inquiry/mailform999996.html

週刊現代情報提供
https://wgen.kodansha.ne.jp/info-provision/

>>2543 マンコミュファンさん

本当そう思います。
日当たりも良く緑も多い素敵な場所なのに、ギュッと詰まったファミリーマンション…
場所によっては日当たりも悪くなるし景色も悪い…
今の団地の雰囲気を残した低層のプラウド的にしてたらもっと注目を浴び外部の購入者へも高値で売れたはず。
マンションの設計といい、この場所の良さを生かされてないのを最初から思っていました。

>>2554 住民さん2さん

今も十分世帯数は多いので低層は難しいかと。
総戸数を減らしたらデベ側の利益が減ってやる意味なくなりますし、地権者住戸の割合が多いとマイナスイメージになって売れにくくなります。
今の配棟計画は決して悪いものではないですよ。

配置計画についてはごく一般的ですね

仕様のグレードを上げてプラウドシティにしてほしいな

三井の街にプラウドができるはずないでしょ
近隣の地価の値上がり率を反映してない方が問題じゃない？

>>2557 契約者さん1さん
武蔵小杉や豊洲みたいな三井不動産中心の開発地にも普通にプラウドシリーズありますし、十分にあり得るかなと。
むしろ三井が街のブランド高めようとしてるので、そこに乗っかってプラウドシリーズ建てる　の方が主線かなと個人的には思ってます。

先日書込んだ文章が改行等、スマホでは読みにくかったので整理して再度書き込みます。
結論から言うと、本当に大幅値上げの必然性があるのか精査・確認したい、との趣旨です。
1件妥当とのコメントを頂きましたが、他の方にも下記試算の妥当性確認をお願いいたします。

１．工事費値上り影響
57.9億円(今回説明会資料)…何らかの方法で埋め合わせが必要な金額

２．想定分譲単価の上昇額
68万円/坪 ＝ 現在280万円(事業協力者発言) - 212万円(23年1月資料)
今回資料には重要な想定分譲単価の記載が無く事業協力者が口頭で270-280と説明
周辺相場：PH南船橋3期 280万円前後 / PL南船橋 300万円位…駅前開発で付加価値急上昇中
　　
３．事業協力者分譲販売分面積の前提 (所有者再取得戸数等 2022年9月資料)
11,067坪以上＝全体占有面積 20,345坪 x 分譲販売想定シェア 54.4%(戸数シェアと同率)　
分譲販売想定戸数：537戸(シェア54.4%) = 全体987戸 - 再取得想定戸数450戸　

４．分譲相場上昇による事業協力者の分譲収入(=利益)の推定増加額　
75.2億円 = 分譲面積 11,067坪 x 販売単価上昇 68万円

５．分譲価格上昇と工事費値上りの差引きインパクト
＋17.3億円(分譲収入増加が大きい) = 分譲価格上昇額 75.2億円 - 工事費値上り額 57.9億円

・疑問点
①事業協力者負担を51.7億円増やしたとの事だが、分譲販売で75.2億円の収入増(=利益)という原資が見込まれる中、所有者に6.2億円もの巨額な追加値上げを迫る論理的根拠を説明いただきたい。

②長年丁寧に積上げ決議の判断材料として提示された一番重要な経済条件を、決議後に極端な条件変更を一方的に通告するやり方は、建替え関連法令の主旨や規定に反していないのか？
…船橋市担当部局へ今回の経済条件大幅変更は報告済みなのか？

③増床負担金坪単価を面積帯別で極端に歪(不平等)な形とした根拠は？、所有者の意見聴取は不要か？　　
決議前(22年9月)提示に対し、今回(24年3月)提示の面積帯別の値上り幅格差が極端に大き過ぎるのではないか？…更に、従来60㎡まで同一単価 → 今回50㎡以上から累進的単価増額
60㎡ 値上り額 +117万円 ～ 100㎡値上り額 +829万円

23年9月資料で50㎡以上取得希望者が全体の76.6% → 所有者の8割弱に影響有り。
決議前から建築費の大幅上昇は継続しており、トレンド継続が容易に想定されたのに、22年22年9月に１度値上げしたものの、結果的には決議前に安値で賛成を誘引し決議成立後になって再度大幅な値上げを迫り、事後的に経済条件の大幅改変をしようとすることは、決議前に一定の負担額を決めておくとの建替え関連法令の主旨や規定に反していないか？
決議前に今回のような大幅変更の可能性があるとは一言の説明もなく、調整の範囲を逸脱した事後での大きな条件改変の可能性があることが事前周知されていたら、決議は果して成立しただろうか？
結果、所有者は広く良い場所の取得をあきらめ、それら高付加価値の部屋は、事業協力者の分譲にまわり、その収益を積み上げることに繋がるのではなか？
改定版住戸計画で、海に面した棟の最上階を100㎡越えに変更したり、角部屋をかなり増やしており、上記事象を誘導するような改変が行われているように思われる。
ビジネスとしては正しい戦略だろうが、建替え・所有者に寄り添うという観点でいかがなものか？
一般的な建替えは、良くも悪くも地権者が分譲前に最上階や角部屋など良い部屋を格安で取得できる場合がほとんどだが(本件の決議前経済条件もそうだった)、このままでは、本件は普通あり得ないその真逆の構造になると思われる。

④掲示板でも賛否が激しく分れる中、追加質問機会も与えず値上げを強行するのか？

事業協力者利益のための建替えではなく所有者全員のための建替えに戻して欲しいと思います。

是非、所有者の皆さんの疑問を確認する対話の場を設けるよう建替え組合にご要請下さい。

詳細な試算ありがとうございます。

試算に間違いはないと思います。
ひとつよくわからなかったのは、再取得想定戸数450戸の積算根拠です。
資料には該当の記述が見つからなかったので。

ご参考までに、ブリリアシティ石神井公園への建替えに成功した石神井公園団地は
従前の490戸から844戸に増やしています。

このうちの543戸が、権利者以外に販売する保留床住戸でした。
つまり実際に戻られたのは301戸（地権者の61.4％）で、全販売戸数の35.6％でした。
この地権者の約6割が再取得というのはかなり良い数字と言われています。

試算の再取得想定戸数450戸は、若松第二住宅576戸の78％に相当します。
これは石神井公園団地の場合より16.5％も高い数字です。

実際のところ、若松第二住宅の再取得戸数はもっと少ないのではないでしょうか。
デベロッパーが販売できる戸数はもっと大きいのであれば、分譲相場上昇による事業協力者の分譲収入増加はさらに大きくなります。

再取得の想定戸数はアンケート結果がわかると思うのでデベロッパー側で情報開示してほしいですね。

現在の想定坪単価280万円(事業協力者発言)ですが、インフレで軒並みマンション価格が上昇していることを考えると、2028年度販売時点では300万円程度になる可能性は十分にありそうです。

今回の条件変更で目がひん剥くぐらい驚いたのは、再取得の増床ルールの改悪です。

建替え決議時の増床ルールは、60㎡までは決議時の保留床価格約154.6万円/坪、 60㎡超の部分は、1.05倍の約162.4万円/坪で設定していました。

これが今回の説明会で突然
①50㎡以下の部分　→　約154.6万円/坪（保留床価格の1.05倍）
②50㎡超～75㎡以下の部分　→　約193.3万円/坪（上記①×1.25倍）
③75㎡超の部分　→　約231.9万円/坪（上記①×1.5倍）

75㎡超については上乗せ率が5％→50％ですから、10倍の値上げです！

建築価格が上昇しているとはいえ、販売坪単価は上昇しているので十分吸収できるはずです。実際に、これから竣工する建替え物件でも、権利者が再取得条件に変更はなく、デベロッパーが販売価格をあげることで対応しています。

デベロッパーは、長谷工コーポレーションの工事見積額が2022年9月より約23％と上昇したと言っていますが、なぜ建替え決議直前の2023年の3月末に再度見積もりをとらなかったのでしょうか。当時、工事費価格は急騰しており、普通であれば、この時点で見積もりをとるのが常識的対応です。それをやらなかったのは、建て替えの経済条件をこれ以上悪化させると、決議が成立しなくなるので、あえてそれをやらず、決議後に値上げすることを考えていたのでしょう。

仮にそのような悪意がなかったとしたら、それはそれで大問題で、デベロッパーの失態ですね。普通の案件なら担当社員は間違いなくクビが飛びます。

想定以上に工事費があがっているのは事実なので、ある程度の値上げはやむを得ないかもしれませんが、それをやるならば、情報を開示して、建て替え決議の前にやるのが筋です。

建て替え決議後１年も経っていないのに、最大で1000万円以上（最も専有面積が広くて高い部屋）の値上げを行うというのは「騙し討ち」以外の何者でもありません。
「野村さん、それをやっちゃおしまいよ！」ですね。

このようなことがまかり通れば、とりあえず地権者が飛びつくバラ色の提案で建て替え決議を通して、あとから難癖をつけて値上げするという蛮行が繰り返されます

こんなに不満が続出しているのに、4月に住戸選定説明会をしれっと強行するんでしょうか？　これは大変なことにありますよ。ホンマに

あと野村不動産がやらかしそうなことをもうひとつ。権利者の部屋はクロスやキッチン、トイレなどは、賃貸住宅仕様の低レベル施工。分譲用の標準仕様とは格段にレベルを落とす可能性あり。この部分のコストカットも100万円以上ありそう。もうなんでもありですよ。ホンマに

>>2565 若松第二住宅の悩める住人 さん

それは麻布台ヒルズでさえ行われてることで普通なのでは。

ありがとうございます。いつもながらのデベのレスキュー　コメント

>>2566

建替決議は通ったんだから、デベはやりたい放題！

いっそ主幹事の野村さんには降りてもらって、三井、旭化成や東京建物などの比較的良心的なデベに交代してもらったほうがよいのでは？　プラウドは確かに強力なブランドだけど、説明会での住民質問者への高圧的な対応を見ると、かなり奢っているように感じます。管理組合理事長さんは非常に誠実な回答をされていたので、対照的でした。逆にいえば、その善意につけ込んで、むちゃくちゃな変更をねじ込んできた感がありますね。せっかく建て替え決議までたどり着いたのに、自らその信頼の土台を根底から覆すなんてね…。先が思いやられます

そもそも何で野村なの？三井の街なんだから三井が主幹事やればいいやんけ

長文投稿者様たち色々分析ありがとうございます
要約するとこんな感じですか？

安いよって思わせといて、いざ決議が通ったら工事費高騰だって後出しジャンケン持ち出して、本当は分譲価格値上りでチャラに出来るのに、その一部を地権者に押し付けて、自分たちだけガッポリ儲けようって魂胆

地権者全員が反発すると困るから、狭い部屋だけ値上げしないで、追加で負担増のない人たちを味方につけて分断させて押し切ろうとしてる

広めのいい部屋を地権者が買えないように、広くなるほど超割高な闇金みたいな割増し率に変更して、1000万の追加負担で諦めて買えなくなったいい部屋を取り上げて、自分たちで高額分譲して儲けようと企んでる

何かテレビドラマのストーリーチックですねぇ
地権者の中から正直不動産2みたいな人出てきてデベの企みをぶっ潰してくれないかなぁ、ほんとに
カミさんと75m2位のちょっと広めの部屋買いたいねって話してたんだけど、前の値段から260万も値上がりしたら、ちょっと考えちゃうなぁ
頭痛いっつうか、超ムカつく、あのデベたち

ぶっ潰すとかムカつくとかいい年こいたおっさんが言うセリフじゃないだろ。
建築資材と人件費の高騰は事実なんだからある程度は受け入れろよ。

>>2572 住民板ユーザーさん4さん

今回の抜き打ち値上げの最大の問題は、建て替え決議に賛成した良心的な地権者たちを「騙した」ということなんですよ。

これまで建て替え決議成立に協力してきた人たちを、振り向きざまに斬り捨てたってことなんです。　

普段はこういう書き込みサイトにはいっさい書き込みしないんですけど、説明会の質問書を恫喝したデベロッパーの担当者の態度と事前検討が必要な資料を当日まで配布しないという姑息極まりないやり口に憤りが止まりませんでした。

工事費が上がっているのは事実ですから、誠実で合理的な説明と公平な負担があれば、しぶしぶながらも納得できたんですけど

恐らく、この書き込みの後にデベロッパーの息のかかった書き込みで茶化されるでしょうけど、それがさらにむかつく

なんかデベ担当者の態度の描写がレスを重ねるごとに悪化してませんか？

寄り添う感じがしなかった
→言い方が良くなかった
→ひどくバカにしたような態度
→恫喝した

多分荒らしが混ざり始めていて過激な言葉や煽りを入れてきてるので気をつけた方がいいです。

>>2572 住民板ユーザーさん4さん

時々ギｬーギｬー言って、受け入れろとか言う人
出てくんだけど、そちら地権者さんですか？
自分に影響ないからって、影響甚大な他の地権者に
そんなこと言う人いないと思うから、あんた評判の
悪い例のデベさん？

マンション建替え円滑化法
(総会の決議事項）
第二十七条　次に掲げる事項は、総会の議決を経なければならない。
一　定款の変更
二　事業計画の変更
三　借入金の借入れ及びその方法並びに借入金の利率及び償還方法
四　経費の収支予算
五　予算をもって定めるものを除くほか、組合の負担となるべき契約
六　賦課金の額及び賦課徴収の方法
七　権利変換計画及びその変更
八　第九十四条第一項又は第三項の管理規約
九　組合の解散
十　その他定款で定める事項

>>2575 匿名希望さん

全面的に受け入れろとは言ってない。
一方的かつ感情的にデベロッパーを悪者扱いするのはいい年した人間のやることではない。ある程度は受け入れ必要でしょ？って言ってるんだけど。
確かに説明が不十分な面はあったと思うけど、騙したとか恫喝したとかないでしょ。

>>2577 住民でない人さん

恫喝と書いたものです。表現が強かったかもしれませんが、かなり高圧的な印象を受けました。怒鳴り上げるような意味と捉えられたら申し訳ございません。

正真正銘の権利者で荒らしなどではありません。建設的な議論をしたいと思います。

そのうえで、デベロッパーは、>>2561 さんが作成したリストのような疑問点に答える資料を作成して、もう一度、質疑応答の場を設けるべきです。
前回提示した条件が変更できないのであれば、その根拠を、想定販売坪単価、想定される開発者の利益、権利者の再取得者の見込み数などの具体的な数字をもとに真摯に説明すべきです。
そのうえで変更条件で議決をとったうえで、住戸選定説明会を行うべきです。

建て替え自体と合理的な見直しには賛成ですので、デベロッパーの利益を最大化する案ではなく、権利者が納得できる妥協案を探す努力を探すべきです。
数ヵ月程度、竣工が遅れるかもしれませんが、それは致し方ないことです。

もしこうした住民の真摯な声に応えず、従来案のまま住戸選定説明会を強行するのであれば、法的な対応をとることも致し方ないと淡々と考えております。

>>2549 投資家さん
豊洲も晴海も1億じゃ効かない世界になってて都内6,000万駅近だと葛飾、足立区の築20年くらいの70平米って感じです。
なのでららぽなどの商業施設が充実してて、保育園幼稚園学校が近隣にまとまってて、アリーナもできて街並みも綺麗になりそう、東京駅まで30分で新築駅近6,000万となると比較的割安なんですよね。
今は若い世代の給与が伸びてきてるし、正社員共働きが増えているので世帯1000万は珍しくないことを考えると売れると踏んだのでしょう。

ほんと5493が多くて

>>2577 住民でない人さん

あのね、私は騙したとか恫喝したとかって言葉一言
も使ってないんですけど
やり方汚いよねーて事は言ってるよ、事実だからね
工事費上がってるのは誰だってよーくわかってる
話しでしょ
でもマンション相場ってもっと高騰してるってテレビ
とかネットでよくやってるの知ってますか？
そこんとこの数字だったり、工事費との関係性を
ちゃんと説明しないで、わけわかんないような
値上げ話をいきなり持ちだすから、みんなが
怒っちゃうんじゃないのかな？
それと「～しろ」とか「受け入れろ」とか知らない
人さんに向かって言うのは感心しませんね
誰もあなたの命令を聞くいわれはないんだから
そう言えば、権利者かどうか回答無かったよね

デベさん　？

誰か5493の意味を説明してください。
ググってもわからなかったよ笑

>>2582 契約者さん1さん
無視しておきましょう

誰も未来は分かりませんが、10年前に建て替えられていれば、誰もが幸せになれたかなぁ。
地権者の属性と、今の市況とがマッチしていないんですよね。

>>2562 権利者さん

お尋ねの取得戸数の根拠は、22年9月11日第2回事業計画説明会資料
15ページの『再取得450戸で想定』となります。
ただ部屋のサイズは色々だし、実際戸数ではなく占有面積が重要です。
1.1万坪を450戸で割ると24.6坪/81㎡になりますが、若松は60㎡未満
希望者が6割超のため、実際の取得面積は当然少なくなって、戸数比率
より減って4割位になるんじゃないですかね。
そうすると計算上の分譲面積は60%位になり、実分譲面積＝収入は
もっと増えるんでしょうね。

想定分譲単価は、3年後300万だと言っても将来の話はわからない
で終わるので、PH南船橋の相場が280万、事業協力者の説明会での
発言も 270～280万位との話だったので、280万円で置きました。
その計算で、分譲収益増で工事費増が吸収できる(値上げ必要無し)し、
それ以上高く売れたとしても、そこまで我々がどうこう言う話では
ないですよね。

私見ですが増床ルール改悪の目的は、狭い部屋を割安にした分を
取り戻すとの側面もありますが、多分分譲面積拡大ですかね。
広くなるほど単価をメチャクチャ上げると所有者が広くて良い部屋を
取得できにくくなり、結果狭い部屋へシフトせざるを得なくなります。
仮に所有者が広い部屋を高値で取得しても、工事費の補填になりますし。
実際、決議時より500万円、1000万円も値上がると言われてしまったら、
躊躇して狭めの部屋にシフトする人が多く出てくると思います。
でも本当にそうだとしたら、所有者をないがしろにする大問題ですね。
そんな話は他の建替えで聞いたことありませんので、累進的な単価設定
については、所有者の平等性観点でも度が過ぎますし、具体的かつ
合理的な理由があるのか確認しておくべきだと思います。
このあたりは、コンサルのネクストさんが組合の側にいるのに、何で
事業協力者にこういいようにされてしまうのか、不思議ですよね。
実際今回の住戸構成を見ると海に向かって抜けるB3の最上階が100㎡台
に変わり、B3とC1の90㎡超の角部屋の数がかなり増えています。
広いのでグロス金額が大きくなり、決議時価格を知ってる我々には、
今回条件では手を出しづらいので、結果所有者取得面積は減少すると思います。
いずれにしろ合理的な範囲で値上額をミニマイズする交渉をやってもらいたい
ですよね、建替え組合には。
その前に質問の場を持ってもらうようお願いしなければなりませんね、

>>2584 投資用住戸さん
お友達になれそうですね。私もそう思っていました。購入層とのギャップは大きいでしょうね。。。
高圧的と書かれている方は、会場参加？ＺＯＯＭ参加？
総会（現地）に行きましたが、不動産会社側がそんな高圧的、恫喝だって全然思いませんでした。だって、あんな音響設備が充実していない体育館で、老人を集めて話をするなら、声も大きくなるでしょう。最後の方に質問した老人（ご自身が検討していた５０ｍ２の住居が７０ｍ２になっていることを訴えていた老人）の方がよっぽど高圧的に私は聞こえましたけどね。
このサイトではすごく総会が感じ悪かったように読めますが、全然そんなこともなく、罵声とか嘘つきとかそんな言葉も出てこなかったし、終了後もこのサイトに書いてあるような言いに、言いがかりを言いに行っている人もいませんでした。私は、終了後管理組合長と長谷工、三井の方とお話して私が最後まで残って話していましたが、言い争う声も聞こえなかったですね。
総会の途中で原価計算が悪化していると質問していた人はいて、言い終わったあと、奥様とお友達が？拍手していましたが、体育館にいる方々に広まりませんでした。
休憩中住んでいる方ともお話しましたが、私が買った前の住民のことをご存じで話が盛り上がり市場価格より３割安く買ったのですね。と言われたので皆さん少々の事は承諾されているように見えました。
５６億円デベロッパが新たに負担することになったと総会で言われていましたが、このことについて騙された派の見解をご説明いただきたいです。
あと騙されたとありますが何が騙されたのか？２０２２年９月の資料の最後には決議で求められる判断は『建替えをせずに維持していくことに合理性があるか』もしくは『建替え計画を進めていくことに合理性があるか』の判断であって、不動産会社が原価や金額を保証したものではないので、訴えても棄却されるのでは？って思いますがこの決議が昨年の２０２３年３月の決議でなかったの？？

>>2585 匿名７さん
貴殿は何Ｍ２の部屋を希望しているの？貴殿の増えた具体的な金額はいくらですか？
わからないですよね。だって住居選定説明会がまだで、それぞれの住居の値段がわからないのだからって思うのですが。
５００万円、１０００万円負担が増えるといわれていますが、これだけの住居があってそれぞれの広さの部屋があるので、そんな架空の金額を書かれるのは、如何なものか？と思います。増えたって、いうけど何ｍ２を希望していて予算はいくらって言わないと、そんな机上の空論いっても仕方ないと思うのですが。

建て替えやめて、大規模な修繕したら
いくらかかるのか、こちらのコストも
半端ない上昇ですよ、円安で資材の
価格と労務費がもう下がらない状況です
未来は予測できませんから、
進むしかないでしょうね

>>2588 口コミ知りたいさん
同意。良い年して貯金もできていないなら引っ越すべき。

広い部屋に住みたいとか言うんだったらなおさら。

>>2587　投資家さん

当日の説明会会場のデベロッパーの説明や雰囲気をどう感じたかは主観なので、ここで議論しませんが、私は高圧的だったと感じました。同様な書き込みもありました。

最大で1000万円以上の値上げになると書いた積算根拠は以下のとおりです。
私が取得する希望する住戸ではありませんが、昨年配布された「参考価格表にあるB-1棟　B1504」（専有面先105.86㎡）を例に説明します。

2023年時点ではこの部屋の権利者取得価格は5700万円でした。
細かい計算は記載しませんが、従前の増床ルールから逆算すると、この部屋の権利者取得の坪単価は175.54万円になります。

改悪された増床ルールで、この部屋を取得しようとすると、権利者取得の坪単価は208.894万円になります。
そのため2023年に5700万円で購入できた部屋は、2024年に6701万円に値上げになります。これが1000万円値上げの根拠です。

これは一番専有面積が大きい部屋ですので、最大値になりますが、大きい部屋を希望していたほど負担が大きくなります。

一方で50㎡の専有面積を希望していた人の負担増はありません。同じ権利者でありながら、追加負担額に1000万円の差がつきます。

本来でなれば、新しい増床ルールに基づく参考価格表を資料に含めれば、一目瞭然なのですが、権利者の反発を恐れたためだと類推します。

建て替え推進や相当の負担増には賛成ですが、累進的な単価設定については、>>2585さんがおっしゃるとおり、所有者の平等性観点でも度が過ぎると思いますし、それを提案するならば、建て替え決議前に行うべきことです。

建て替え決議後の極端な条件変更は、道義的にも法律的にも様々な問題をはらんでいるように感じました。今後の建て替え事例のメルクマールになるはずです。

傍若無人なデベにやたら理解がある書き込みが反対派をやたら挑発しているけど、あまり地権者を怒らすと本当に裁判になるよ

裁判になれば、間違いなく一年は建て替えは止まるし、ここまで乱暴な条件変更をすれば、デベが勝てるかどうかはわからんよ。おそらく裁判所も和解を進めてくると思うけどね、知らんけどね

>>2591 傍観者さん

何を勘違いしてるかしらんが、裁判になって1番困るのは地権者だろ…

地権者にもいろいろいるからね。裁判になるのは感情的なもつれだから。反対派は2割近くいるわけだし、今回のデベの強引な条件変更を奇貨として、一人の地権者が反乱を起こせば、大多数の地権者に被害が及ぶ。だからこそ丁寧に議論が必要なんだが…。4月の住戸説明会は大荒れになりそうな予感

良心的でないデベ(野村不動産に限らず)は、
従前資産を内法面積、従後資産を壁芯面積で
算出すると聞きました。
団地評価額を下げ、マンション取得価格を上げ
デベ側の儲けを増やすのが目的らしいです。
3DK 専有面積48.85㎡は壁芯面積で間違いない
でしょうか。

手放す時にもらえる額は増えて結果得するだろうに。

取得面積別、決議前と決議後提示の値上額と値上率
取得m2?面積　　値上げ額　　　値上げ率
50取得　　　　　　　0円　　　　　　0%
60取得　　　　　　117万円　　　　4.2％
70取得　　　　　　214万円　　　　6.5%
80取得　　　　　　366万円　　　　9.7%
90取得　　　　　　577万円　　　　13.5%
100取得　　　　　　788万円　　　16.5%
109.5取得　　　　　893万円　　　18.8%

法律的観点での懸念事項

１．建て替え決議成立時点合意していた経済条件が
　　合意なく変更された

2．変更提案された負担増の条件は権利者の合意が
　　図られておらず、取得する住戸により、権利者
　　間で大きな格差があり、費用負担の公平性観点
　　で疑義が生じている

>>2593 地権者さん

そうなのよ。デベの対応がアレなのはそうだけど、感情的に騒ぎ立てて裁判だの何だの言うやつは邪魔でしかない。妥協点探るのが最適解ってのは大人ならわかりそうなもんだけど。

って指摘されても「おまえデベだろ？」とかいう始末

マンション建替え円滑化法
(権利変換計画の決定基準)
第五十九条　権利変換計画は、関係権利者間の利害の衡平に
　　　　　　十分の配慮を払って定めなければならない。

「衡平」とは、双方の釣り合いがとれていること。

>>2597 契約者さん7さん
自分も同意です。多少の値上げはやむなしかと思います。

将来売りに出す予定の人にはたいした値上げじゃないだろうけど、終の棲家にと考える高齢地権者にとってはキツいですね。