I-linkタウンいちかわザタワーズウエストプレミアレジデンス【その３】

>>339さん

パークシティとはＰＣＩのことでしょうか？
３０００万もの値引きがあったのでしょうか？
ここＩＴＷ（いちかわザタワーズウエスト）はＰＣＩからの住み替え購入の人も
多いときいていますので、ご存知の方がいらっしゃれば、ぜひ教えてください。

読売ウィークリー、目新しい記事は特になかったような。最近ありがちな「マンション下落止まらず！」の記事でした。食傷気味。でも敢えてポジティブなコメントをすれば、、、

市況悪化にもかかわらず、主要駅近物件はいまだに強いそう。

しかしこんなことを書くと、ここのデベの応援になっちゃうかな。まあ事実は事実として、素直に認めてあげないとね。でないと、何でも反対の政党みたいになっちゃうしね。

でも、施工ミスが重要なポイントですね。
施工ミスをしていなければ、解約できなかったのですから、不動産が下落している以上、解約の選択を選べることはラッキーだったのでしょうね。
新・新価格の時代は終わったのだから値引きしてもよいと思うけどね。
値引きがないのだから、やはり「解約」なんでしょうね。

>市況悪化にもかかわらず、主要駅近物件はいまだに強いそう。
区内での話でしょ。
少なくとも市川は含まれない。。。

っていうか、このマンションのせいで程度の低い住民が集まって
駅そのものが荒んでしまいそうな気がする・・・
少なくともファミリーで長居する物件ではないだろうな。

>こういうことをカキコミすると問題があるかの知れませんが、デベの担当者が地権者の中はあまり品の良くない方たちが少なからずいらっしゃると聞きました。そういう方たちは働かなくてもこのマンションのおかげで食べていけるので、エントランスやスカイラウンジに昼間っからたむろしているのではないかと。。。
>市川の北口側に住んでいたので、南口側の駅周辺の雰囲気を良く知っているので、地権者のみなさんに管理組合を牛耳られたらちょっと怖いと思いますよ。

昔から市川駅前は品が悪いので有名だったんですね。
いくら、駅前物件が良いと言われていても伝統的に品が悪い駅前は資産価値が低いです。
その上『キズもの物件』ですからね。
解約がベストの選択でしょう。。。

ここの場合、駅前がゆえに人の記憶から忘れ去られにくい。
電車から見るだびに、鉄筋不足マンションだという事実がよみがえる。

今日キャンセルしにいく人多いみたいですが

>>341
PCI住人だが、そんな話聞いたこともない。
3000万も引いたらけっこう間取りのいいD棟の角部屋の上の方でも半額近いぞ？
どの間取りがそんな値引きしたって？

しっかし５０平米台で４０００万円台なんてべらぼうに高かったんだね。
市川でこの価格帯は突出してるよ。

でもこのマンションの末路がどうなるのか興味あるけど。

平均坪単価２６０万円だったそうだからね。

>>349
本八幡タワーも似たようなものだったから価格が突出していたということはない。当時はね。
たった一年で隔世の感があるな。

>>351
本八幡タワー＝ガレリアサーラ？？
たしか、ガレリアは７０平米台で４０００半ば〜後半だった記憶が。
なので、当時ガレリアも安くないけど、いちかわタワーは本当に高い！！って思った記憶がよみがえってきましたよ。いちかわタワーは仕様もヘボちゃんなのにな、、とね。

>>352
https://www.e-mansion.co.jp/bbs//thread/46863/res/47-47

ここの情報だと、78平米で6000万円台。
つまり坪単価にすると約254万は超える価格になる。
ほとんど差がないね・・・少なくとも230万ではないかな。
多分下層の方向の悪い部屋の坪単価を覚えているだけだと思う。

もちろん方角や階で変わるから一概には言えないけど、
それはココだってまったく同じだし。
（西向き低層は坪230万の部屋もあったな）

湾岸新築未入居物件、出回ってますね。坪単価なかなかリーズナブル、こことほぼ同額物件も。やっぱり価格確実に下がってきてますね。

GW中に、見学行ってきます。

来年のいまごろは新しい家でＧＷをすごしていたはずなのになあ．．．

しっかりとした設計と
みごとな建設工事で、
ずいぶん市川のイメージ
のアップに貢献した
せかいに誇れる
いちかわザタワーズウエスト

>平均坪単価２６０万円だったそうだからね。

千葉ではべらぼーに、お高いマンションだったんですね。
正に、新・新・新価格と言っても過言はありませんですね。

こんな問題あるマンションに、坪単価２６０万円のマンションは似合いません。
すでに、マンション業界は、寒い氷河期へと突入していますので、この強気の価格ではお話になりません。

私は、解約を決めています。
わが家は後、妻の一声で解約は決定です。

私は、色々な問題あるこのマンションには住みたくありません。
私の気持ちは解約しかありません。

>１６日の日経新聞では、不動産経済研究所の発表した３月末時点の数字を掲載。
>売れ行き低迷から、マンション新規発売件数のうち、首都圏だけでも１０８３０戸が売れ残り在庫>となっている。この売れ残りマンション在庫は１年前より５５％も増えている。

>同研究所は、「販売単価が現在から、１割程度下がらないと需要は回復しない」とみている。
>だから、在庫削減のために、新日本都市開発のように東京都のマンションを８００万円値引きするなど、大手も価格設定を見直し始めた。
>新規マンションを発売しても首都圏・近畿圏で６６％しか売れていない。

こんなに低迷している不動産業界の状況で、あの問題であるマンションは買えません。
解約して、様子を見るのが得策な方法でしょう。

あまり煽らないほうがいいと思う。
買う気がないのならそんなことしても意味ないよ。
デベに聞いてみたら、最終書類を発送後にキャンセル希望者が
かなり多く出てきたという話を聞いた。一方で、５月末まで
態度保留にするというのも多かったらしい。
５月末まで態度保留って、いったい何なんだろうか？
値引きしてくれるわけでもないのに。

>>358
>５月末まで態度保留って、いったい何なんだろうか？
>値引きしてくれるわけでもないのに。

この期に及んでの値引き期待者は、流石に少ないでしょう。というか、ほとんどの皆さん、デベの値引きや妥協対応はもう無いと諦めているでしょう。相場に比べて坪単価が高いにもかかわらずここを契約した皆さんは「メリットが、デメリットを上回ったから」のはずです。評価ポイントは、人それぞれ。そして今回の鉄筋不足問題のインパクトも、ケース・バイ・ケース。例えば以下はほんの一例ですが、2)を重要と考えている人は、ほとんど迷わず解約を選ぶでしょう。でも1)を最重要と考える人にとっては、それそのものに対しては鉄筋不足は関係がない。我が家の場合、1)が最も優先順位の高い案件ですし、評価ポイントの大半を占めています。ということで、未だに迷っている訳です。

1) 立地や場所（東京駅や品川への利便性、市川という場所、駅直結など）にメリットを感じた人。
→鉄筋不足問題のインパクト：無し。

2) 施工主やデベの組み合わせに信頼／安心感を得た人。
→鉄筋不足問題のインパクト：極めて大。

3) ｘｘｘ

：

N) 最近の物件では珍しい「直地盤」に安心感を感じた人。
→鉄筋不足問題のインパクト：無し。

>>359
たしかに。うちは会社や親の介護などの将来を考えて、市川駅が絶対条件でしたからね。
今回の件、あまり関係ないです。価格も場所代ぐらいで考えて、建物にはあまり期待してなかったから(笑)。今の住処の方がよっぽど設備よいしね。
今回の件の大きな罪は、普通に生活していた人達をここにいつまでもしばられるようにしてしまった事ですかね。

>>359です。

今回のデベのミスは「状況を読み誤ったこと」だと思います。

・鉄筋埋め戻しという中途半端な是正工事で乗り切ると決定したという件に対しては、まあいいでしょう。デベ側のビジネス判断なのですから。

・そしてその選択の結果、デベは「2) 施工主やデベの組み合わせに信頼／安心感を得た人を失う、解約に走らせることになる」ということも、納得ずくでしょう。2)の人に対しては、金銭解決は困難。2)のタイプの人に対する回復は、完全建て替えか、25階から上をやり直しの2つに１つしかないと思いますが、そのいずれも選択しなかった時点で、2)の人を失うことは織り込み済み。

・しかし「1) 立地や場所にメリットを感じた人」も、それがすべてではなく、あくまで各種チェックポイントの組み合わせの問題と考えている人が実は大半だった、ということを見誤ったのではと感じます。要するに「契約者の皆さんは、冷静に、メリット／デメリットで方針を決めてくれる筈。これだけの好立地物件、そうそう無い。解約者は少ないはず。慰謝料による解決は、いい選択ではない。」と読み誤ってしまった。一流デベというプライドも、金銭解決の邪魔をしてしまった。

でも実態は「これだけ迷惑かけたんだから、せめて慰謝料くらい払いなよ。それが誠意ってもんだろ！　額は相談に応じるからさ。」っていう人が、かなり多かったと思われる。

これは行動経済学っていうものの分野なのでしょうか？　ここのデベ、その判断ミスでは？

>>361さんに大方同意ですが、デベの判断ミスの最大の原因は
「再開発事業」だったからではないでしょうか。

・国交省の補助金が入っているので、何としても年度内に竣工しなければならない。
・実質の売主は市川市で、デベ３社は特建者という立場。

長文改行なしの人が内部もしくは事情通の暴露なのか単なる推測なのかはわかりませんが、
言うところの野村や三井の単独デベであれば、もちろん建て替えであったろうと思います。
両者が清水にそれを要望したかどうかは答えてはもらえませんでしたが、善後策を検討する
段階では、当然建て替える案もあったことは間違いないでしょう。
そうならなかったのは上の事情と、「是正工事で問題なし！」と言い切ってしまった
スーパーゼネコンとしての清水の体面のような気がします。

あとマスコミ報道も大きかったと思います。
うちがここを買ったことを知っている人はもちろん、市川在住であることを知っている人も、
よくここのことを話題に振ってきました。川向こうですが姉歯元建築士が市川であったことと、
英国女性殺人事件で市川の話題が記憶に新しかったことで、「また市川かよっ」みたいな
つっこみが多かった。
当初、横浜のＭＭであった類似ケースが引き合いに出されて、「何年か後には忘れ去られる」
みたいな火消しの書込みが見られましたが、ＭＭとの最大の違いは、全国ニュースになったか
どうかです。世間の注目を集めたことが、デベの判断、対応を硬直化させてしまった
ような気もします。
最初に「是正工事・値引きなし！」と言ってしまったので、方針を変えると再びニュースに
なり、「それみたことかwww」の好奇の目にさらされるのを恐れたのでは。

それと何と言ってもマンションバブルの急速な崩壊。こればっかりは、誰も半年でここまでと
予想できた人はいないのでは？>５月末まで態度保留って、いったい何なんだろうか？
>値引きしてくれるわけでもないのに。

答えは、このマンションの行く末を当事者として見たかったからです。（性格悪）

>答えは、このマンションの行く末を当事者として見たかったからです。

その理由も、確かにありますね。私の場合、自分自身の事なのに「野次馬根性」っていうやつが働いてます。今回の一連の件、私の人生に発生したイベントでも、大物に入ってきたな。

我が家、現時点でも方針未定。あと一ヶ月、楽しめそう。

継続する人も、解約する人も、かなり意味のあるレスが続くようになりましたね。
こんなマンションになってしまったが、
継続する人の『この地にこだわる』という理由もだんだん分かってきました。
それは市川駅前が云々ではなく、介護や親類との関係もあるでしょうし、
仕事柄この地に根付いている人もいるでしょう。

もちろん、解約する人の気持ちは分かりますよ、私もその準備中だし・・・
まったく、客にこんな思いさせやがって。。。

>相場に比べて坪単価が高いにもかかわらずここを契約した皆さんは
>「メリットが、デメリットを上回ったから」のはずです。

都合よく解釈してるが、単なる誤解だな。

５月末まで態度保留にするというのも多かったらしい

という意味は「今すぐには解約しないが５月末には解約予定」ということ。
担当者のニュアンスはそういう言い方だった。

あと、契約者から移動希望を募るみたいだけど、移動が成立したら、
移動前の住戸は「売れ残り物件」として再販売されるみたいだね。

私は、この土地にこだわる必要が無いので、解約するでしょう。（まだ保留中）
もし、ここを離れなければならない状況になった時のことを考えると怖いです。

仮に１億円でここを購入したとして、現在の評価額（自己評価額）が８，０００万円で、数年で転売となると不動産仲介料などと資産価値の目減り部分を差し引くと７,０００万円〜６,５００万円までになると思います。

２〜３年で転売となった場合の予想は、６,５０００万円が妥当の売買価格だと考えます。
１億円のローンを組んでいた場合、３,５００万円の損失になってしまうことになります。

転売をすることを考えると、ここは購入できません。
まず、解約になることでしょう。

>２〜３年で転売となった場合の予想は、６,５０００万円が妥当の売買価格だと考えます。

（価格にひとつゼロが多かったようなので、勝手に６５００万円と判断しました）

１億円の部屋が２〜３年後に６５００万円程度になるなら「解約　→　２〜３年待ち　→　元１億円の部屋を６５００万円で購入」が、私にとって最高のシナリオとなる。

でも、果たして本当にそこまで下がるだろうか？

パークシティの場合、結局２年くらい売れ残ったという話もある。
（もっとも最高値住戸だけど）

ここも１億円以上のキャンセル住戸はかなり再販売が難航するんじゃないかな。

ＵＲ賃貸、耐震強度不足の２４棟解体へ…４千人に転居要請
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080501-00000025-yom-soci

独立行政法人・都市再生機構（本社・横浜市、ＵＲ）は、耐震強度不足で補修も難しい８都道県の１７団地にある賃貸集合住宅２４棟（１９５０戸）を解体することを決めた。

　多額の費用をかけて建て替えても新たな需要が見込めず、取り壊して土地の売却などを検討している。ＵＲが耐震強度不足を理由に集合住宅を取り壊すのは初めてで、約４０００人の住民には、２年以内に退去して別のＵＲ関連の賃貸団地に住み替えるよう求めている。

　対象は、東京都日野市の高幡台団地など千葉、埼玉、熊本の４都県にＵＲが所有する４団地１１棟（９７２戸）と、北海道と関東、中部、九州各地方に民間と共同所有する１３団地１３棟。いずれも築４０年前後という。

>１億円の部屋が２〜３年後に６５００万円程度になるなら「解約　→　２〜３年待ち　→　元１億円の部屋を６５００万円で購入」が、私にとって最高のシナリオとなる。

可能性は、おおいにあると思います。
このマンションは、いわゆる新・新価格の頂点の頃のマンションなので、通常の相場が２〜３割は高いと評価します。
これが、中古となりますと、また更に１割から３割ダウンが通常ですから、ここは１億円の定価の部屋が２〜３年後に６，５００万円で売買されることは予想されます。

６，５００万なら、だれもが買ってもいいかなと思う額。普通そういう設定はしない。７，０００〜７，５００ぐらいじやない？

ここは解約が得策と言うところでしょうか・・・。
不動産業界が低迷している以上、値引きをしない物件を買っても負の遺産が残るだけです。

>日経新聞１３面（４月２９日）のマンション不況特集の記事の中に、三井不動産レジデンシャルの松本光弘社長のコメントがありました！「多くの在庫を抱える不動産会社もあり、少なくとも１年は業界環境はきびしい・・・」

不動産業界は、自ら厳しいことを暴露しています。
我々の売主が言っています。

今年は、購入を控えた方がいいのです。
キャンセルします。
マンション購入は、２〜３年待って様子を見ます。

豊洲の大型物件、渋い値付けして来ましたね。
我が家もMR見学予約してありますが、楽しみです。
豊洲地区、PCT未入居住戸もここと同程度で出回りだしました。楽しみです。

私は、GW中に都心のマンションを見に行きます。市川と駆け引きしながら値段交渉をする予定です。
当然、市川はキャンセルします。
強気の市川にはもううんざりしています。
たぶん、これから市川の解約ラッシュが始まるでしょう。

ここのデベがあまりに強気なことに対して反感を持っている契約者が多いのだろうか。自分も解約するが、解約をあおって大量に解約者が出ればいい気味という匂いがしてならない。

>解約をあおって大量に解約者が出ればいい気味という匂いがしてならない。

そういう人は多いでしょう。好きになった人から裏切られたのと同じ、可愛さ余って憎さ百倍。私もそうです。むかついています。どれだけ効果があるかはわかりませんが、困らせたい、少しでもお灸をすえたい、というところです。

>日経新聞１３面（４月２９日）のマンション不況特集の記事の中に、三井不動産レジデンシャルの松本光弘社長のコメントがありました！「多くの在庫を抱える不動産会社もあり、少なくとも１年は業界環境はきびしい・・・」

日経新聞の見出しは『価格高騰、購入手控え続く』

不動産市場の厳しさを社長は実感しているのに、、、
購入手が購入しやすい環境に整えて欲しいものです。

「三井不動産レジデンシャルの松本光弘社長さん購入手が購入しやすいように価格の調整をお願いしますよ〜」
「特に、ここはキズものマンションなのでそれなりの資産価値の目減り対する対応をお願いしますよ〜」

たぶんだけど、デベはもうこのマンションのことはあきらめたような
気がする。あきらめたとは「このマンションで利益を上げることは
無理だな。だったら長期戦で売ればいい。いまとなっては、会社の
ブランドに傷がつくような値引きとかだけはしないようにしたい」

ある程度の売れ残りはすでに予想してきてるのかもしれない。
だったら普通は値引きも検討するんだけど、今値引きすると他の
マンションにも影響しかねないという判断なのか。

ここに書き込んでる契約者の会の連中を含めた値引き希望者が怒涛の
圧力をかけてるみたいだけど、意味ないような気がする。

すでに契約解除したのに未練がましく批判の書き込みをしてる元契約者も
空しい。やめるべきだ。

>６，５００万なら、だれもが買ってもいいかなと思う額。普通そういう設定はしない。７，０００〜７，５００ぐらいじやない？

↑これぐらいが標準価格でしょうね。
新・新・新価格として大安売りして欲しいものですね！

>>376

>>可愛さ余って憎さ百倍。私もそうです。むかついています。どれだけ効果があるかはわかりませんが、困らせたい、少しでもお灸をすえたい

ストーカーの心理そのものだな。それで執拗なのか。

解約住戸情報きましたね。

前スレのNo.868 by 匿名さん
>>プレミアム7*00万の北東解約しましたよ。残念だけど、無理だよ住むのは。一度は大好きになってるから心痛い。

がただの嘘つきだったということもわかった。ここを特定したZさんを自演して一生懸命たたいていたのは嘘がばれるのを恐れたためか。あほくさ。

＞ここのデベがあまりに強気なことに対して反感を持っている契約者が多いのだろうか。自分も解約するが、解約をあおって大量に解約者が出ればいい気味という匂いがしてならない。

同感です。↑の意見もよ〜くわかります。怒りもあります。
私は、期限ギリギリで解約します。

>378

>ここに書き込んでる契約者の会の連中を含めた値引き希望者

契約者の会が値引き希望の集まりと決め付ける根拠を教えて下さい。
あなたが５月１０日の会の集まりに参加していただければ、その考えが間違っていることがきっと判ります。

解約速報！

　４月３０日現在　７６戸（＋１２）
　４月１６日現在　６４件（＋１９）
　３月　３日現在　４５件（＋１２）
　２月　３日現在　３３件（＋９）
　１月１０日現在　２４件（＋６）
１２月　９日現在　１８件
１１月２６日解約受付開始

３億円も住戸移動受付もあまり効果なかったのか？？

４月末時点の分譲住戸の解約率は４０７戸中７６戸で18.7％

２５階から３０階の解約率は５９戸中１０戸で16.9％
（ちなみにそれ以外は３４８戸中６６戸で19.0％）

２５〜３０階の解約率は高いのかと思ったがそうではない。
ということは、実は鉄筋不足が解約の理由ではない人が多いのか？

解約戸数、やっぱり「正の二次関数」的に増加していますね。

電卓たたいていたら387さんにグラフまで作っていただきました。
せっかくなので、

　４月３０日現在　７６戸（＋１２）
　　　　　　　　　　　　１４日間　０．８６／日
　４月１６日現在　６４戸（＋１９）
　　　　　　　　　　　　４４日間　０．４３／日
　３月　３日現在　４５戸（＋１２）
　　　　　　　　　　　　２９日間　０．４１／日
　２月　３日現在　３３戸（＋　９）
　　　　　　　　　　　　２４日間　０．３８／日
　１月１０日現在　２４戸（＋　６）
　　　　　　　　　　　　３２日間　０．１９／日
１２月　９日現在　１８戸
　　　　　　　　　　　　１３日間　１．３８／日
１１月２６日解約受付開始

>前スレのNo.868 by 匿名さん
>>>プレミアム7*00万の北東解約しましたよ。残念だけど、無理だよ住むのは。一度は大好きになってるから心痛い。

うん、確かに。「プレミアム」と言ってるのは図面集で言う「PRESTIGE」だと思うが、そして北東角で7*00万台と言うと対象は４戸しかないが、今日届いた解約住戸一覧には入ってないね。真っ赤な嘘ってやつだね。情けない人だね。

>>387です。

すいません、暇なもんで、、、ついでに５月３１日まで引っ張ったグラフを作ってみました。

５月３１日までの解約戸数予測：
・102.6戸、25%

備考：
・5/1~5/31の解約予測は、4/16~4/30の傾きをそのまま使用。
・最後の駆け込み解約は計算外。

考察：
・結構順調に増加しているので、解約１０３戸（102.6を四捨五入）突破は、かなり堅いかと。
・さらにかなり高い確率で駆け込み解約が出るでしょう。１０％上乗せと仮定して１１３戸。

→　最終解約戸数予測　113戸、27.7％。

どうかな？