センチュリーつくばみらい平

今日の昼間、雲が多かったけどC棟のベランダから牛久大仏が肉眼で見れたよ。
よく分からないけど、快晴の日はレンズ通さないと視認出来ないけど、
逆に快晴でない今日みたい日は肉眼で見れるみたい。不思議だ。

首都圏の場合、年間マンション供給戸数は500人に1戸が適正だと言われてる。
ところで、つくばみらい市の人口は45,000人。
そうなると、同市での年間適正マンション戸数は90戸。
だから「つくば」のトップバッターの「センチュリーつくばみらい平」の660戸は超供給過多。
買う人の絶対数が足りなければ売れるわけがない。
完成3年、売れなくて当然。デベは無茶な事業をやった。

と解説してるレポートがあった。
でも、このレポートが出て1ヶ月もしないうちに完売したからね。

自治会は任意加入の団体だし、作ること自体に反対したり否定する必要は無いと思う。選択の自由は担保されている訳だから、必要だと思う人が設立して加入すればいい話でしょう。

個人的な意見としては、ここでは自治会を設立した方がメリットが多いと思う。そう感じるかどうかも人によって違うだろうから、感じない人は加入せずに個人として行動すればいい。

マンション内に自治会ができるのは反対。管理組合運営への干渉が必ず起こるから。

自治会に入りたければ、既存のマンション外のに加入してくれ。

とにかく自治会はイメージが悪い。
修身的勤労奉仕の各種義務、資金流用、管理組合とのトラブル、・・・・

建物財産管理（管理組合）と住民親睦（自治会）は相容れないはずだが。

自治会なしで管理組合が住民親睦やってるマンションがほとんどだよ。
逆に自治会があるマンションでは自治会と管理組合の間の問題が発生する。

そうですね。


http://blog.livedoor.jp/kzfujio/archives/50751474.html
のようなことにならなければと祈るしかないですね。

管理規約第40条十六に
「地域コミュニテイーにも配慮した居住者間のコミュニテイー形成」
と書いてあるから管理組合の業務としてやるから大丈夫だと思う。

自治会費と組合管理費が同じ勘定にされ同じ振込み口座にされると非自治会員も強制的出費されるよ。
となるといやな義務が多く不正もあり得る自治会に、本意を犠牲ににして自治会入会せざるを得なくなる。ただでさえ非自治会員は目をつけられそうで、お上の思惑どおりになるんだが。
自治会費というおいしい既得権益を一部の分子に握らせるのは一切御免だ。

つくばみらい市小島新田の戸建住宅地に自治会がある。
近くだから行って話し聞いてきたらいい。

じゃ希望者はそこに入信すれば、・・・

来週の丸源に行くの？

丸源なんかあるの？

管理組合で住民親睦、コミュニティーづくり支援やればいんじゃないの。
やっちゃいけないってことないよね。

>>839
１階の掲示板見ろ。

>>841

839ですがまだ未入居なもんで・・・

休日、運転してると、近隣住民らしき大勢の人達が袋持って幹線沿いでゴミ拾いの勤労奉仕をしているのよく見るよ。
いつも危ないなあと思ってるけど。
これも自治会の義務なんだろうか。

>>842
ならば画像で。

>>844
お酒出ると思うから、みんなタクシーで行くのかな？
この暑さでは歩きはきついと思う。みらい平駅から934mあるから。

今日、昼間このスレにカキコしてたらドアホンが鳴った。
出たら上の階に引っ越して来た人の挨拶だった。

844さん　ありがと。

こういう会があるんですね。いいですね。引越したら参加したいです。

完売したなら駐車場に吊るしてる垂れ幕の広告と駐車場の入り口に日中出してる
販売センター来客用の案内看板はすぐに撤去すべきでは？

あと販売センター来客用の駐車場は今後はどうなるのかな？歯科医院用になるのかな？
監視カメラはついてるけど知らずに勝手に駐車する人が出なければいいけど。

今日の朝日新聞の広告（下段）に道尾秀介氏の新刊と写真が載っている。
やっとわかりました。

防災センターに連絡先をお聞き下さい。
そして、是非、入会しましょう。

古来日本は合理性より根性論が優勢のスポコン国家だった。
したがって集団規律が厳しいほど上層部は集団を操作しやすい状態にある。
反面上層部に対するチェック機能は規律に反比例してゆるい。
まさに自治会や宗教団体はその典型。

管理組合と違い法律上、自治会の会計チェックはゆるい。
会員から徴収する会費と地方公共団体からの補助金が栄養源になっている自治会役員に絞れば、会費と補助金はおいしい既得権益だ。

スポコン主義に洗脳されているので、マンションで自治会ができると入会は強制だと思い込む住民がほとんどだ。したがってマンションは多額の会費徴収が見込める非常においしいネタになる。

規律を厳格化するため、自治会員の義務として猛暑下の勤労奉仕ゴミ拾い作業が横行している。

丸源は、高齢者の会の集まりだ

高齢者の会もよいけれど、いろんな年代が集まる会もいいなぁ。
違う世代とつきあうのも楽しいし。

70年代のスポコンドラマ懐かしいです。
根性第一！！！！！
皆さんも是非スポコン日本の美しい国の実現のため、自治会に入りましょう。

皆で同じ服を着たり、同じ組織に入ったり・・・。
イメージとしてはスポ根と言うよりも中国や北朝鮮、共産主義ですね。
何れにしても、民主主義、自由主義とはかけ離れた存在です。
自治会もその延長線上の価値観のうえに存在していることを理解しましょう。

>>反面上層部に対するチェック機能は規律に反比例してゆるい。

将軍様の某国の体制と同じってことか。

ところで理事会報まだこないの？しらけるねー。

>>857
理事会報まだ届かないよ。
　こと、この件に関しては、管理会社又は理事のどちらにしても職務怠慢としか言いようがない。
　理事会後十日以内に結果を住民に知らせてほしい。

住民に知らせるほどの内容じゃないから？

興味なし。待ってる人のほうが珍しいでしょ。

>>860
資産を所有して、管理費を支出しているのに無関心なんだ。前者の方たちもそうでしょうけど、マンションの出来事にはいつも関心持っているけど。

一々自分でやるのが面倒だから金払って管理会社にやらせてるんだろう。
気になるくらいなら自分でやってるさ。

東急コミュニティ信じて任せておけば大丈夫。
管理組合は形式だけでいいよ。

私も861さん同様にマンションのことはいつも関心を持っています。

管理会社にまかせておけばよい。すべてそれで良いとは思っていない。

やはりチェックが必要。それにはいろいろな書類に目を通し勉強もしなくてはと思います。

こんど防災センターの意見箱に実名で「理事会報早くしる！」と投書します。

任せておけば大丈夫なんて最悪のシナリオだね。
抽選で、理事になったらキャパの範囲で俺はしっかりやる考えはあります。

866さんみたいな方がいて少し安心する。

まかせておけば・・とか面倒だとか考えられない。自分の住んでいるとこでしょ。

自分の資産でしょ。

基本的には管理会社を信頼して建物管理は任せておけば良いと思います。
そのために一流の管理会社を売主が選択してくれたのですから。
しかも入居の時に皆もらったと思いますが、長期修繕計画まで作成してくれてます。
だから、建物管理は管理会社を信じて管理組合としてはチェックをするだけでいいと思います。
それよりも、管理会社がやらない建物管理以外の部分で管理組合は自主性を発揮した方がいいと思います。
具体的には管理組合としての「理事会と住民との意思の疎通」です。

Ｎｅｔの「マンション管理なんてもベストテン」による満足度。
東急コミュニティ社　１４位。

そうだね。
コミュニケーションに関しては、住民と管理会社は防災センターフロントで対面コミュニケーションが出来る。
でも理事会と住民は殆どコミュニケーションの場がないからね。
この間、駐車場の件で理事会が開いた意見交換の時くらいしかない。
完全に欠如してるのは常日頃の「理事会と住民とのコミュニケーション」だと思う。
理事会にしてみれば管理会社とコミュニケーションしてた方が楽なのかも知れない。
住民とのコミュニケーションは実際の所うざいし嫌なんだろう。

理事会の役員なんて仕事と家庭のために使った残りの時間で片手間でやるものでしょう。
それ以上の物を期待されたり、要求されたりしてもね。はっきり言って無理だよね。
理事会の役員を生業として生活していけるだけのまともな労働としての対価が貰えるなら考えても良いけど。

>>871
モチベーションの問題だと思います。
マンションは１つのコンクリートの箱の中を仕切って何人も住んでいる長屋です。
いくら自分の部屋（専有部分）の資産価値を維持向上させても、
マンションは共用部分も含めた建物まるごとで資産価値が決まります。
専有部分は自分ですることは出来ますが、共用部分は住人全員でしなければできません。
自分の住んでいるマンションの資産価値を毀損させたくなければ、自ずと共用部分の価値にも目がいくはずです。
常日頃そのように考えてる人が理事に相応しいのです。
なぜなら、仕事・家庭・資産価値維持向上を同列で見れるからです。
片手間でやるとか、報酬くれなんて言ってる人には理事になる資格はありません。
そう言う人は総会や理事会で決まった事を文句を言わずに忠実に実行してください。。

その為に管理会社に高いお金を支払っているのだろう。
自分でやるなら、管理会社の委託費を削ってその分は貰いたいね。

なんか、いつも堂々めぐりだね。腹たってくる。

>住民と管理会社は防災センターフロントで対面コミュニケーションが出来る。

このフロントの効果は非常に大きいと思う。
対応もいい。なんといってもフェイスtoフェイスだ。
理事会なんて雲の上の遠い存在。身近なのは管理会社だ。

それは言えるね。
常にフロントで顔晒している管理会社と、総会や意見交換会の時しか顔見ない理事会とじゃ親近感が違う。

>なんか、いつも堂々めぐりだね。

理事会が新たな方針を立てて実行に移さない限り進展はない。
だから議論は堂々巡りと言うか繰り返しになる。
誰か理事会に提案したら？

理事会は必要最低限の活動さえしていれば宜しい。
提案は役員を減らすことくらいしかない。

>>872
計画修繕と点検・保守、日常の清掃を粛々と行っていけば資産価値は維持されます。
理事会の出る幕はありませんよ。

そんなら理事は名誉職か？
それとも飲み屋で「理事さん～♪」と呼んでもらいたいための名刺ネタか？

とりあえず役員を選出して、その中から理事長（＝管理者）を決めとかないと困るからでしょ。
名前貸しだから、有能かどうかは関係ない、だから輪番制なんでしょ。

このBBSは管理会社社員の投稿規制できないからなあ。

洗脳される住民多そう。

管理会社のやりたい放題になると、クズマンションに成り下がるだろうね。

修繕費とかは、どれだけぼったくられるんだろう。

＞洗脳される住民多そう。

住民が馬鹿ばっかりだとそうなると思う。もっと勉強せーよ。

住民はみな管理規約、管理委託契約、使用細則を熟読し、
自宅の壁に区分所有法の全条文を模造紙に書いて貼っておく必要がありそうだ。

お～っ！みんな　馬鹿にされないように勉強しようぜ。

管理会社社員は覆面投稿しないで欲しい。

住民だけじゃできない面倒なことを全てやってくれるのが管理会社。
管理会社がいないと成り立たない。
むしろ我々は管理会社に感謝すべきである。
わかったかね？

この板を見る限り管理会社不要といっている投稿はないな。
管理会社に関する投稿には二種類あり、ひとつは管理組合が主で管理会社が従となるべきで、管理会社のやることをチェックすべきだという主張で、もうひとつは管理会社をチェックするどころか主人と思い盲目的に従うべきという主張だな。

ど素人が付け焼き刃で知識を詰め込んだところで役には立たない。
理事会によるチェックなど効果的に出来るハズもない。
本当に管理会社をチェックしたいならば、第三者機関に委託するのが一番。
無駄な時間と労力を費やすくらいならば、お金を支払ってでもそうするべき。
「時は金なり」とは良く言ったものだ。

>>889さん
おっしゃるとおりです。

>>889さん
じゃ、理事会に提案してみてください。よろしくお願いします。

例えるなら、理事会の内閣、役員は閣僚。管理会社は官僚。

理事が勉強して云々言っている奴等は政治主導の民主党政権宜しく、掛け声倒れ。

如何に官僚と上手くやって行けるかが安定政権の必要条件。

アメリカでは政党はシンクタンクをつかって政治主導をやっている。
民主党系(ブルッキングス研究所など)、共和党系(ヘリテージ財団など)がある。
管理組合もシンクタンクとしてNPOを利用するのがいい。

＞ど素人が付け焼き刃で知識を詰め込んだところで役には立たない。
＞理事会によるチェックなど効果的に出来るハズもない。
＞本当に管理会社をチェックしたいならば、第三者機関に委託するのが一番。

第三者機関にチェックしてもらうのは最終手段でいいでしょう。
まずは管理組合が実力を付けることです。そして、その実力を継承していく事です。
そのためには、理事会だけでやるのではなく、660世帯のポテンシャルを有効活用するのです。
それでは660世帯のポテンシャルを有効活用するためには何が必要か？
それは「理事会の情報公開」と「理事会と住民とのコミュニケーション」に他なりません。

それが時間の無駄だと言うのだよ。
第三者機関にチェックを依頼する料金くらい、管理委託費をチェックしたら直ぐに捻出出来るよ。
しかも管理の質も量も落とすどころが逆に充実させたうえでね。

理事会でやってみてと言っている間にも時間はどんどん経ってしまう。
その間は不要な管理委託費を黙って支払っいて良いとでも言うのか。
強かな管理会社は素人でも少し勉強したら見つけられる粗を予め用意していると言うよ。
それを改善させて喜んでいる素人を腹の中でも笑いながら、他の所で巧妙に没ったくるのだよ。

どうしても自分達でやりたいなら、先ず輪番制を廃止して本当に力のある組合員にずっと継続して役員をやって貰える体制を作るこだね。
もし、そういう体制が出来たなら不可能な話でもなあかもね。
使えるのは全体の５％、３０戸くらいじゃないかな。その他の使えない連中をいくら集めても力にはならないよ。

時間の無駄だとは思わないけど。建て替えまで40年近くあるから。
究極は議決権4/5以上の「建て替え決議」だ。まだまだ光則は長い。
「急がば回れ」「ローマは一日にしてならず」地道に実力を付けて行くしかない。
ところで、あんたマンションNPOの回し者だろう。

それと、もしお前が本当にマンション住人なら来期の理事に立候補しろよ。
俺は元々立候補するつもりだから、理事会でお前と勝負してもいいぞ。
どっちが勝つか、住民は見物だと思う。

４０年もあれば管理費と修繕積立金で何億没ったくられるかな。
建て替え決議までに力を付けたのでは余りに遅過ぎるだろうよ。
それに究極は建て替えることなくマンションを延命させることだからね。お間違えなく。

40年経ったら建物の資産価値はゼロ、土地代だけ。
それで建物を一新して振り出しに戻るのさ。
おれ互選を制して理事長になるからね。

これまでは建坪率などの規制緩和と高層化技術の発達により、建て替え時に戸数を増やして新たに分譲することで負担を軽減することが可能だった。
このマンションの建て替えが議論される頃はどうだろうか。
如何に規制緩和と技術革新が進もうと、人口減からくる需要の落ち込みは補いようもない。
つまり、過去や現在と同じやり方では建て替えは不可能と言うこと。
今の３０代、４０代の人でもその時には定年に達するする年齢。
新たに数千万円の負担を承知で建て替え決議が可決することは現実的にあり得ない。
つまりは今から建て替えなしに終の住処としての役割を全う出来る為の修繕を考えないといけない。

建物の資産価値がなくなったら建て替え？馬鹿でしょ。
老朽化が進んで安全面や快適性の面で問題が出るから建て替えるんでしょ。
逆に言えばそういった問題が出なければ建て替える必要はなし。
初めから40年経ってら建て替えるとか言っている人は理事長なんかにならないで下さい。迷惑ですから。

↑
どっちも馬鹿でしょ。

「建物の資産価値がなくなる」のと「老朽化が進んで安全面や快適性の面で問題が出る」のって比例するんだから、そこ言い争うとこじゃない。

↑
資産価値は耐用年数で減価償却されますから、実際の老朽化とは比例しません。ちゃんとお勉強して下さいね。

なんか検討板閉鎖されてるね。
でもなぜか完売を確認しましたってコメントがない。

自治会の原点です。今も伝統が脈々と受け継がれています。みなさんバケツリレーで高得点をあげましょう。
http://homepage1.nifty.com/zpe60314/kokunaitonari.htm

マンションに自治会は不要です。

当自治会では各フロアごとに隣組とその班長を設けました。
隣組各戸住民は班長さんの指示に従って下さい。
班長さんには住民の規律維持確認もお願い致します。
住民の消灯時刻は午後９時、起床時刻は午前５時となりましたのでよろしくお願い致します。
なお、班長さんのチェックにより規律違反したお宅には、ゴミ収集場の清掃半年の御奉仕の作業をやって

頂くことになります。
あと敬老会のための寄付一口１万円をお願い致します。できれば５口以上をお願い致します。

各御家庭におかれては毎朝、「御真影」や「国旗」を前にして拝・黙祷を捧げ、「国歌」斉唱されるのがよろしいのでは。
いかがでしょうか自治会会長様。

アメリカンエキスプレスのキャッチフレーズ : Don't leave home without it.


自治会のキャッチフレーズ : Don't leave home.

マンションの修繕費用について。

最初の大規模修繕に必要なお金は、大雑把に言えば一戸あたり100万円ぐらいが相場。年数を経過していくと費用も多くなっていく。概ね10年周期で大規模修繕をするとすると、40年で4回の大規模修繕をすることになる。

1回目 100万円
2回目 130万円
3回目 160万円 (エレベータ入替)
4回目 130万円

合計　520万円

比較的ケチケチモードでの修繕でも上記ぐらいでしょう。共用施設の拡充をしたらもっとお金がかかる。
駐車場の修繕費用も必要になるので、現実にはもっと金額が大きくなるはず。駐車場利用料を修繕積立金にまわせは、話は別だけど。

マンションを建て替えるのは現実的には無理だから、100年持つように修繕していくことを基本路線とした方がいい。今の日本のマンション価値の算出方法は、再建築価格を耐用年数で償却していく形だから47年以上経過したマンションは価値がほとんど無いものとして考える。100年耐久することが当たり前になったら、もっと違った算出方法になるんだろう。

このマンションの劣化対策等級は3なので、躯体は概ね75～90年はもつだろう。
維持管理対策等級(共用配管)は2なので、共用配管のメンテナンスには少々費用がかかるかもしれない。

どこまで持たせるかは、日々のメンテナンスや大規模修繕時にどうやって劣化を防いでいくのかといった積み重ねが必要だと思う。


一方、占有部分の修繕費用は上記金額には含まれていない。

15～20年：調理，給湯設備の更改 (20万～30万)，ユニットバスの更改 (70～100万円)
30年：内装設備の更改　(クロスのみやレイアウト変更など様々なバリエーションがある 数万～数百万円)

住居の修繕には、購入価格と同じぐらいの金額が必要だという人もいるから、最大予算としてはそのぐらいの費用を見込んでいれば間違いないのだと思う。

↑↑

住人がこんな内容を書き込むかなぁ〜？

当自治会では隣組対抗運動会を開催するはこびとなりました。

バケツリレーなどありますから、お楽しみ頂けるものと存じております。

つきましては寄付金(一口五千円から)をお願い申し上げます。



隣組住民は班長さんへの御奉仕のためがんばりましょう。

やっと理事会報が出ましたけど、その中に住民からの要望としてインターネットに関することがありました。
内容を見ると、専門委員会の設置等の具体的な提案のようですが、理事会の消極的な対応でつぶしたみたいですね。
ここの理事会ってこんなものなのでしょうか？

まだ会報を見てないのでなんともなのですが。

インターネットの専門委員会の提案潰したんですか？どうして？
逆に理事会を潰したいよ。

どなたかまとめ役をかってでればいいのでは？

情報は出きるだけ隠蔽されたままの方がいい管理会社にして見れば、
もっとも避けたいのは住民の横の連携だ。
その最適ツールがネットだ。
よってネットの委員会ができ住民のネットリテラシーが向上してコミュニケーションツールが充実することを、管理会社は恐れている。
こんな管理会社社員が目付け役で出席している理事会会議では、管理会社に頭が上がらない理事のネット委員会設立への賛成意見が出るのは困難だろう。
解決策として理事会会議に傍聴制度を設けることが考えられる。

住民１名からの提案は、
・インターネットを利用した広報などの情報提供
・住民の掲示板、又、専門委員会を創設して理事会とは別に活動、
・ウエブマスター（專任管理者）の設置など
だとか。

それに対して理事会の結論は、
・インターネット普及率は１００％で無いため、インターネットによる広報は出来ない事
・インターネットに移行することで、コミュニティーや広報閲覧率が向上する合理的理由が
　存在しない事等の意見から、第４期理事会としては、組合員の管理費を投資する程の
　メリットが無いと判断致しました。
との理由だそうだ。

多分、理事連中はインターネットの効用を知らない年配者達なんだろう。
でも折角の提案を潰すくらいだから何かあるのだと思うよ。

事業仕分けでやってたように理事会を傍聴席に囲まれた状態でやるのがいい。
ついでにネット中継も。
区分所有法では理事のリコールは可能なんだろうか。

そのネットの委員会が設立されたとして、どれだけの恩恵を住民の最大公約数が受けることができるのでしょうか？
良く考えられた意見も多いと思うのですが、ここのようなネットを注意して見て、そして書き込みして意見を乃べ
ている人は全体住戸のうちの半分の半分もいないと思っているのですが。。
そのごく少数の方が、まだ全体の利益を代弁できる共有された意識をお持ちとは思いませんので、時期尚早と判断されたのは止む得ない事でしょう。

住民同士の密な連携、ひいては資産価値の向上にも繫がるのでしょうが、感情的にならずに腰を落ち着けていく必要があるのでしょうね。

まったく管理会社の思う壺だね。
管理会社にうまく誘導されたんじゃないの。
ひょっとして管理会社は管理組合理事会操作マニュアルなんかあるんじゃないの、それもISO9000に準拠させて。

ISO９０００シリーズに準拠させても、どこの認証を受けてるかは分かりませんが、マニュアルは
ゴミになるだけですよ。

管理会社の思うツボというより、このようなネットの掲示板に書き込みしている輩は、未だ急進派と思った
ほうが正しい認識と思いますが。

いたよ。冗談が分からないのが。

>>920
それは築年数の古いマンションの話じゃないですか？
古いマンションだとインターネットの回線インフラの整備からスタートしなければなりませんから。
センチュリーは最初から回線インフラが全戸整備されています。
後はインターネットにつなぐかどうかだけです。
インターネットの効用と利便性を啓蒙していけばいいと思います。
どれだけの恩恵を受けられる？じゃなくて恩恵を享受出来るようにするのだと思います。
ところで、専門委員会を拒否するとは信じられない理事会ですね。
やはり背後に何かを感じます。

何事も１００％条件が揃わなければ開始しない、といのはおかしいな。
そういう連中は交通事故ゼロになる技術が完成するまで自動車は禁止と言うのだろうか。

＞　925さん

１００％じゃなく、５０％以上条件が揃っているのでしょうか？
例えば住民の５０％以上といった意味ですが。。
そこから啓蒙が必要なのではないのでしょうか。

世帯数の半数以上が有効性を理解できないまま実行したとしても、思っているような効果は
恐らく期待できなく空中分解してしまうのではないかと思うのです。