センチュリーつくばみらい平

>高尚な理事はこのような２チャンネル的サブカルチャー板なんか見るもんか。

なんか勘違いしてないか？

理事ってのは他の住民となんら変らないよ？

たまたま抽選でなっただけで。

>屋上駐車契約者は自費で契約部分にサンルームのような車庫を作ろう。
503の自費でってこと？慈悲深いひとだね。

この問題は、何れセンチュリーでも爆発すると思う。
埼玉のマンションで、センチュリーと同様に全戸分の区画が確保されてる3層構造自走式駐車場でも、
屋根無し屋上区画の住人から、区画の入れ替えと駐車場使用細則の見直しを管理組合に要望してるが、
理事会との間ですったもんだしている。
理事会は、
『区画決定は分譲時にすべて決まったこと。夏、暑いのは１階も２階も同じだ。全戸分の駐車場があり、
全員が敷地内駐車場を利用できているのだから、不公平とは言えない』
と見解を出して住民側の要望を却下し続けてるそうだ。

＞マンション・コンシェルジュは本当にダメシステムだね。

だめだと思うなら使わなければいいと思う。別に誰からも「使え！」って言われてない。
あれはテンフィートライトが勝手に提供しているだけだろう。

この駐車場問題、住民からの要望を強硬にはねつけるのが正解だと思う。
新聞の戸別配達と同じように。関わり出すと厄介である。
理事会の基本は管理会社におんぶにだっこ。事なかれ主義が最善。
そうじゃなきゃ輪番で回ってきても理事拒否されるよ。

＞高尚な理事はこのような２チャンネル的サブカルチャー板なんか見るもんか。

いや、見てる。いつ何時自分の名前出されて叩かれるか気になってしょうがない。

>>511
要望ではないんだな。
共有部の使用にあたっては区分所有者間に不均衡があってはならないと区分所有法に規定されているんだよ。
この組合の駐車場の割り当て方はこの規定に明確に違反しているんだよ。

雹でボコボコになったボディーの車は案外、ワビサビの味があっていいかも知れない。

サザビーズやクリスティーズで高値で落札されるかも。

何事も希望を持ってポジティブシンキング。

人生あきらめが肝心。

＞理事会動かすために署名？圧力や証明が必要？
＞そもそも理事会自ら議案にあげても良いくらいだと思うけどな。

理事会が取り上げたとしても、抽選入れ替え制の採用は駐車場使用細則の変更になります。
そうなると総会決議事項になりますが、80%の屋根付き区画既得権者の反対にあって議案はつぶれます。
はじめから潰れることが分かり切ってますから、理事会は検討しません。無駄な労力ですから。

＞それにしてもずいぶん低レベルな住民板だね。

相当マンション管理に詳しい方か法律に長けてる人が連投して議論を誘導しているのが薄々感じられます。
知識レベルはかなり高いと思います。マンション管理士か弁護士かもしれません。

＞不均衡があってはならない

不均衡ではない。
全戸１戸１区画が割り当てられてる。
各区画に優劣があっても使用料により優劣をカバーしてる。
運用なので管理規約や使用細則には規定されておらず何ら抵触していない。

だろう。

みんなの党躍進で小泉竹中路線復活確定の現在、駐車場契約の定期的やり直しの義務は旧時代の規制です。

そんな規制など率先して排除するのが、格差が成長の原動力と確信する当マンションの当理事会です。

規制改革の先頭を行く当理事会を、末永く今後も何卒よろしくお願い致します。

屋根付き駐車場契約者の皆様、是非御安心を。

>>497
この駐車場の区画場所による不公平は、売り主側の販売方法に起因している。
当マンションの駐車場は「１戸１区画」は量的に確保されているので、後は場所選びの問題である。
売り主としては販売優先だから、契約順に好みの区画を選択させてきた。これは販売上やむを得ない面はあるが、結果として屋根付4階以下から区画が埋まって行き、完売が近づくにつれて屋上区画しか選べなくなってしまった。

「先行契約者に早く駐車場が利用出来るようにしなければならないので、暫定的に希望区画を使用させたとしても、全戸駐車場区画が確定した時点で、売り主としては駐車場使用の契約者間の公平性を期するために、抽選による区画再割り当てをするべきではないか？」
との議論が起こっても不思議ではない。

これは、屋根付4階以下を既に使用している既得権者の利害に大きくからむ問題で、既得権者としては今更問題化
してもらいたくない、屋上区画使用者は不公平を是正してもらいたいので検討して欲しい、で相反する利害が激しくぶつかる問題である。問題化すれば場合によっては住民間で軋轢が生じるだろう。
理事会も積極的に取り扱いたくない問題だと思う。もめること必至だし、ましてや理事が屋根付き区画使用者なら尚更だろう。

この問題を確実に理事会の議題として検討のまな板に載せるには、住民が管理組合に問題提起するのではなく売り主に直接問題提起し、売り主の見解を糺した上で売り主から管理組合に問題を正式に下ろしてもらった方がスムーズに理事会で検討が出来ると思う。
これなら、住民から管理組合への直接的要望ではなく、表面的には「契約者を大切にする売り主」から管理組合に対する検討要請という形をとることが出来る。
売り主としてはまだ「完売宣言」してないのだから、売り主の力が及ぶ今の8月がリミットである。
完売して時間が経つと、売り主を動かすのはちょっとしんどくなる。

>>518
完売前なら売り主から管理組合への上位下達が効くと思う。
もともと新築マンションだから管理組合を立ち上げたのは売り主。
それにしても議論の落としどころが上手すぎる。

新聞も戸別配達して欲しい。先住民で決めてしまって従えはおかしい。

簡単に言うと売り主の尻ぬぐいを管理組合にさせるって事だと思う。
でも理事会が総会決議にかけて住民の圧倒的多数で否決されたら、
「住民の総意！」ってことで決着できる。そうなれば未来永劫この問題は却下できる。
そうなると、あとは住民が司法の場に管理組合を引きずり出して決着つけるしかない。

>>520
過去レスに考察がありますよ。

No.431 by 匿名さん 2010-07-30 19:09
1)購読新聞を限定してはならない
　→住民の購読新聞の自由を侵してはならない
2)配達員のオートロックドア解錠は管理会社（警備会社含む）が行う
　→配達員を認証してオートロックドアを解錠する
3)配達員の退出確認は管理会社（警備会社含む）が行う
　→入場した配達員が確実に退出したことを確認する
4)配達員の共用廊下歩行は安眠を妨害する騒音を立ててはならない
　→小走りで走ると足音が響く、抜き足差し足、すり足、防音特殊シューズ着用
5)上記2),3)を実施するにあたり現状の管理委託契約を変更しない
　→管理会社が現状の管理業務範囲内と許容し、契約変更や委託費増額を要求しない

これら全てを満足する提案であれば実現可能だろう。
これなら管理組合としては理事会決議でよく、新聞を購読している人にはメリットがあり、
新聞を購読してない人には何もデメリットはない。
ただし理事会としては、管理組合として各新聞販売所と「戸別配達規定」の合意が必要。

各戸が宅配や郵便等でオートロックドアを解錠するのは区分所有者の責任で管理組合の責任ではない。
ところが新聞戸別配達で管理組合（実際は管理会社）が解錠するとなると管理組合の責任になる。
その違いを理解する必要があるだろう。（みらい平地区の朝刊配達は午前4時頃の明け方）

他のマンションの例では、特定の新聞社に限定して合い鍵相当を渡したり、
配達時間帯のみ監視員はり付け無しにオートロックフリーにしたりしている。
何れも防犯上問題が残る。
問題が残ると言うことは、セキュリティを犠牲にしていることに他ならない。

>>516
使用条件の不均衡に見合うだけの金額差が使用料金についているとは言い難いと思うがね。
ほぼ同様の条件では是正すべきとの判例が数多く下されているよ。

規約に何と書かれていようが、何も書かれてなかろうが、区分所有法の強行規定に抵触しているのだからアウト。

確か、玄関の新聞受けの金具は、今では虫コナーズ受けになってると思ったが。

理事会は危機管理の一環として、一部不満分子による料金支払い拒否への対策を予め考えて下さい。

善良な組合員より。

あと、法律に詳しい方、裁判沙汰になったら理事会を支援して下さい。

>>524

＞そうなると、あとは住民が司法の場に管理組合を引きずり出して決着つけるしかない。

アウトかどうかは司法の場で決めてもらえばいい。訴訟おこしてくれ、頼む！

＞一部不満分子による料金支払い拒否への対策

これは管理費等の支払いのことですか？
それは管理規約で、管理組合は管理会社に督促を委託しています。
但し管理会社が督促しても支払わない時は、以降は管理組合が取り立てるしかありません。
対策っと言ったら、連帯保証人制度を採るか支払保証会社との契約を義務づけるかしかないのでは？
でも普通は管理組合が債務者の住人に対して訴訟を起こすのが一般的です。

督促を委託された管理会社に行きすぎがあり、長期滞納者の氏名と部屋番号を掲示板に貼りだした事件があった。
これは大問題になり、総会で住民から厳しく糾弾され、管理会社の監督責任者である理事長が謝罪に追い込まれる事態になった。
この時に、個人情報保護か、それとも人権侵害かの応酬が激しく行われた。実際、長崎のマンションであった話。

＞共有部の使用にあたっては区分所有者間に不均衡があってはならないと

上の事と「共用部分の持ち分割合」との関係を説明して下さい。
持ち分割合は各区分所有者毎に異なります。一律同じではありません。
持ち分が同じではないのに、使用権が平等というのは矛盾してますから。

そのくらいはご自身では調べたら如何ですか。
当選ながら、この場合は負担と受益のバランスも加味したうえでの不均衡を指します。
一般的な共有部と異なり駐車場は使用料を負担していますから、持ち分割合は関係ありません。
使用条件に見合うだけの料金格差を既につけているというのは一つの見解でしょう。
ですが、利便性等において料金格差以上の差があるという見方も出十分に来ますから。

共用廊下歩いててもエレベーター乗っても金とられないぞ。
何で多目的ルームやゲストルーム、駐車場だけ金とるの？
もともと共用部分は区分所有者として負担してるけどな。

徴収された料金は管理組合のもの？
それとも管理会社のもの？

そもそも住民の資産の利用になぜ料金が必要？

希望する駐車場区画に車を置けないことが区分所有者間の不均衡にはあたらないと解釈する方が自然だと思う。
場所の利便性による不均衡は、利用料によって相殺されると考える。

希望通りの区画を使用できないことが機会の公平に反しているという主張だとすれば、購入時期が異なるところから考えると、希望の住居を購入できなかった場合と同じことであり、不公平であるとは言えない。

駐車場に屋根が無い不利益と利用料の金額差が相殺できていないことが区分所有者の不均衡にあたるという論陣を張ることができそうな気がするが、対応としては利用料の金額を下げるということになり、全区画再抽選という対応にはならないだろう。

現実的な対応としては、1区画目の屋根付き希望者の待ちリストを作成して、空きが出たところで異動するといったところではないかと思う。

週末のみ利用する人や金額が安い5Fに駐車したいという人もいる。5Fに駐車している人の全てが屋根付きに異動したいと希望している訳ではない。駐車場全区画の再抽選は、既存利用者の賛同を得られるとは思えないので実現できないと思う。管理組合の総会は、あくまで多数決での評決となる。残念ながら少数派の意見は通らないと思った方がいい。

最初の管理規約に再抽選に関する記載が無いことが根本原因だろう。今からこの話題で管理規約を変更するのは無理だと考えた方がいい。

規約は関係ない、総会の議決も必要ない、単なる法令違反。

平等には結果の平等と機会の平等がある。
この場合、結果の平等は使用区画に応じた料金を負担することで担保されていることになる。
一方、機会の平等は単に早い者勝ちということだから、全く担保されていない。
安いからと初めから屋根無しを希望する人は問題ないが、
屋根付きのフロアを希望しながら抽選の機会すら与えられ無かった人は著しい不平等を被っていると言える。
彼らの主張は重んじられて然るべきであろう。

庭付きが欲しかったのに売れていて買えなくて、仕方なく2階以上の部屋を買った人が、『同じマンションなのに庭いじりができないのは不平等』っていうのと同じ？

専用庭はある住戸を契約する時点でその使用の有無は明確であるし、納得のうえで契約している。
駐車場も初めから部屋番号ごとに使用区画が決められており、契約前にそのことが周知され納得のうえで契約したならば問題ない。
早い者勝ちで契約順に好きな区画を選べたことが問題なのである。

>相当マンション管理に詳しい方か法律に長けてる人が連投して議論を誘導しているのが薄々感じられます。
>知識レベルはかなり高いと思います。マンション管理士か弁護士かもしれません。

これはネタですか？煽りや釣りの類ですか？

仮に本気だとしてもそういう次元の話ではなく、住民板として低レベルな話題ばかりということ。

仮に本当に管理士か弁護士だとしても大した知識はない。

仮に管理士か弁護士が高い知識レベルを披露しているとしてもその個人だけ、他は低レベル。

>>538
>早い者勝ちで契約順に好きな区画を選べたことが問題

これは住戸も同じだろ。先月契約した人が、2年前に販売済みの部屋を選べないのは不公平だ！と言ってるのと何が違うの？

えっ、だから２年前に買っとかないと好きな駐車場は選べないってことをみんなが知っていたかってことでしょう。
パンフとかに「駐車場は先着順」て大々的に書いてあった？

>>540
各住戸は専有部、駐車場は共有部。
所有権と使用権。
全く異なります。

まぁまぁまぁ、難しい話はおいといて、週末は祭り楽しめや！
（土曜日は不在のめ、誰かフェスタの写真うぷキボンヌ！）

＞徴収された料金は管理組合のもの？
＞それとも管理会社のもの？
このような質問があること自体が問題である。
これは住民が徴収されたお金がどこに行ってるのかを知らないってことである。
回答は避けるが、このことを突き詰めていくとおかしなことに気付くであろう。
それは「最終、誰の口座にお金が入っているのか？」である。
だから法人化しないとダメだと言ってるのである。

ベランダや庭は共有部？

法令違反の件は535さんの住民訴訟にお任せするとして、私たちは屋上の屋根増設を検討した方が早そうです。
不公平とか不均衡とか持ち出すよりも、
「マンションの資産価値を向上させる一環として駐車場の屋上に屋根を増設する」
を大義名分にするのです。
これなら4階以下の区画使用者も、屋上屋根付き対候形駐車場にグレードアップするのですから、駐車場全体の資産価値が向上するので文句はないでしょう。費用はかかりますが。

以前の第４期第3回理事会報で、駐車場最上スロープ部の屋根設置について、理事長から「熊谷組等と打ち合わせた結果、屋根は危険である、他の方法では費用効果が適切でない等の理由でいい案が見つからなかった。」の報告で終わっており、スロープ部の屋根１つとっても前向きな検討が一切みられません。
屋上区画使用者のことを何も考えてもいないこんな腰砕け理事会にはいくら言ってもだめでしょう。

そこで、住民自らが検討するのです。そしてその結果をもって理事会に提言するのです。
そのためには、建築に詳しい人がリーダーになって、第三者の業者に検討させて企画書を作るのです。
こうやって理事会を有無を言わさず動かしていけばいいでしょう。

理事会に「やってもらいたい」ではなく、住民一人一人が「自分たちでやる！」意識が大切です。
もし理事会が動かないのであれば、企画書ひっさけで理事に立候補して自ら理事としてやるのです。
こういうパワーのある理事なら歓迎されるでしょう。ついでに理事長もやってもらったらいいと思います。

今、４階以下の区画使用してる人が住宅を売却すると、駐車場使用権は消滅し契約も終了する。
だから「この住宅は屋根付き区画の駐車場が利用出来ます」とは言えないわけで、少しでもアドバンテージを付けて高く売ろうとしてもだめである。
その住宅を買った人は、駐車場区画はもらえるが屋根無し屋上区画になる可能性が高い。なぜなら屋根付き区画の空きはウェイティング登録者に優先的に割り当てられるから。
これは「駐車場運営細則」で決まっている。

だから「屋上の屋根」は駐車場の資産価値を高めるために全住民にとって必要なのである。

ところで、賃貸に出した場合は駐車場区画を賃貸人に使用させることが出来るのか？
「駐車場運営細則」を読んだ限り、出来ないような感じ。誰か解説願う。

失礼

×賃貸人
○賃借人

これは分かり易い例で説明すると、
住んでたけど転勤になって家族ごと引っ越した。
それで住んでた家を賃貸に出して、借りた人に自分の駐車場区画を利用させる。
これが「駐車場運営細則」上ＯＫなのかどうか。

>パンフとかに「駐車場は先着順」て大々的に書いてあった？
パンフとかに「駐車場は全戸入居後に再抽選」て大々的に書いてあった？

駐車場をフリーアドレス式にしたらいいじゃん。

>このような質問があること自体が問題である。
すべての住民が正しく理解することは理想ですが、現実的には無知な住民や意識の低い住民も存在することを理解してください。人間、複数集まればある程度の割合でそういった人がいることは必然です。

>これは住民が徴収されたお金がどこに行ってるのかを知らないってことである。
>回答は避けるが、このことを突き詰めていくとおかしなことに気付くであろう。
何故回答を避けるのでしょう。こういうときこそ説明をしてあげましょうよ。コツコツ住人の意識を改善していかなければ、ずっと低レベルな人たちの集まりのままになってしまいますよ。

マンション法では、
「各共有者は、その持ち分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」
となってます。

駐車場は共用部分なので、その場所を使う人は使わない人と比べて何らかの負担をしないと不公平になります。固定資産税は駐車場を使う人も使わない人も公平に負担しますので当然の結果です。

駐車場の使用料は、駐車場施設を管理するための費用に充当し、剰余がでれば修繕積立金に充当します。
駐車場使用料金がそのまま管理会社へ支払われるわけではありません。

使用料金はもちろん管理組合の収入になります。この収入がもし無い場合は管理費や修繕積立金が現在より高く設定せざるを得なくなるので、適正な運営に基づく駐車場使用料は組合にとって財政面を助けている部分があります。

組合員から徴収している管理費と駐車場をはじめとする使用料の
総計から、管理会社へ管理委託料を支払っているわけです。

>ベランダや庭は共有部？

共有部です。区分所有者に専用使用権が与えられているのでその権利で利用できているというわけです。


コツコツ

>>552
544は口座名義人のことを言ってると思われる。


>パンフとかに「駐車場は先着順」て大々的に書いてあった？
駐車場運用細則附則第２条に、引渡開始時に売主が抽選等により順位を決定することが出来る、と書いてあった。


＞駐車場をフリーアドレス式にしたらいいじゃん。
駐車場使用料の徴収が大変だわ。日々料金変わるってことだから。
それなら一層のこと各階毎にコインパーキング????

>駐車場使用料の徴収が大変だわ。日々料金変わるってことだから。

頭固いね。なんで今の料金形態前提なのよ。
月額の駐車場利用料は一律にすればいいだけの話でしょ。
商業施設の立体駐車場と同じ考え方だよ、どこの階に駐めても金額一緒。違うのは月額で徴収することだけ。