センチュリーつくばみらい平

お晩です。
前に誰かがベランダでプール遊びしてる人いるか？って質問してたけど、
写真撮ったまま貼り付けるの忘れてた。住民板か検討板かも覚えてない。
とりあえず、ここに貼っとく。
ところで8月7日（土）のみらいフェスタ、所用で東京にいるので写真撮れない。
すまんが、誰かフェスタの写真撮って貼っつけてくれ。頼む！

追伸：
ボクはカメラが趣味じゃないよ。
写真は文字で伝えきれない情報を表現するのに補助手段として使ってるだけ。

>>353
建て替えの話に言及しているが、センチュリーは免震装置の交換前に建て替えが来ると思う。
今の多摩ニュータウンや千里ニュータウンの建て替えが築40年くらいでおこってる。
大規模修繕の繰り返しで建物を延命させるよりも建て替えた方がコスト的に安くなることが一番の原因のようだ。
建て替えは、一般に建替組合を設立して等価交換方式で行うが、上手くやれば還元率が100%以上になり、今よりも広い住居を手にすることが出来るか今と同じ広さなら差金を手にすることも出来る。しかもその時点の最新の住居設備レベルの新築マンションになる。
まだまだ先の話である。その時に今の住民の何人が生きているかだ。40年後の自分の歳を考えてみれば分かる。

ただし注意が必要。４０年後の地価が大きく関わってくる。今よりも上がってるかどうかだ。
私の想像では、5年後のTX茨城沿線のマンションは、資産価値は買った時よりも下がってると推定している。断言は出来ないが。
なぜなら、TX茨城沿線のマンションはみな「供給過多」なのである。その最たるマンションがセンチュリーなのである。
労働人口の都心回帰が進むのに、みらい平に660戸の巨大マンションは多すぎたのである。

今の理事会運営に文句があるなら、まずは自分が理事に立候補してやってみなよ。

私は理事ではないが、今の理事会はできる範囲で頑張っていると思うよ。理事長や理事の人たちは、休日もマンション管理組合のためにいろいろ時間を使っている。管理会社に頼りすぎじゃないかという話だが、ある程度管理会社を使っていかないと自分の時間がほとんど無くなってしまうよ。自主管理のマンションじゃないんだから、管理会社をどうやって使っていくかということもバランス良く考えていかないといけない。

理事といってもいろんなバックグランドを持った人の集団だし、会社組織とは違う目的のためにある組織だから、1個人の価値観や意見で全てがまとまるはずは無い。理事長は立場として上に立っている人だけど、会社とちがって指揮・命令権限を発動してまで物事を決めにくいだろう。存在する目的を数値化できない場合は、コミュニティ運営ってかなり難しいよ。総論賛成、各論発散の事が多い。

理事会だよりに写真があるとわかりやすいかもしれないね。無くても内容は理解できるけど...。自分の時間を使ってわかりやすい理事会だよりを作ったらいいんじゃないの？

まずは自分でやって模範を見せてくださいな。

理事会と住民とのコミュニケーションが自由にとれないところが問題じゃないか？
いちいち東急コミ通さないとコンタクト出来ない。フィルターが邪魔だよ。

理事長宅のポストに直接投書があるという話を聞いたことがある。

理事長へ直接コンタクトしても良いのだと思うが、相手の都合を確認するなど常識のある気遣いは必要だろう。最初のコンタクト先がわからないという話なのであれば、防災センターに確認するくらいのことはできるのでは？　それが面倒だという話なのであれば、コミュニケーションの話では無いと思う。

確かに理事会と組合員のコミュニケーションは不足しているように感じる。一部の理事とこの話題で会話したことがあるが、明確な答えは無かった。改善したいなら、自分が理事になるしかないだろう。

マンション・コンシェルジュ役に立たないね。料金だけは取られる。困ったもんだ。

文字だけでニュアンスを伝えるのは難しいけど、理事会をなんか対向的に特別視する感覚ってよく分からないな。

理事会に参加している人たちは隣に住んでいる人々ですよ。

何か思うところがあるならば、理事会に行ってみたらどうかな。理事会と組合員との間が云々という疑問に何か感じるものがあると思うよ。

私も引っ越してきてこの疑問があったけど、
まずはご近所さんと気楽に挨拶ができるようになることから始めないと悶々とした感じのループが繰り返されるだけだなって感じています。

＞理事会と組合員のコミュニケーションは不足しているように
＞相手の都合を確認するなど常識のある気遣いは必要だろう。

メールか掲示板でやればいいのでは？メールと掲示板があればの話だが。

＞マンション・コンシェルジュ役に立たないね

マンション・コンシェルジュの位置づけが不明、なんのためにあるのか？
単にテンフィートライトとの窓口にしか思えない。

＞何か思うところがあるならば、理事会に行ってみたらどうかな

理事会の専用の部屋でもあるのか？
管理規約を読むと「甲の事務所」という表現があったが。
それとも理事会会議に出席できるのか？
「いつでも傍聴可」と正式アナウンスがないと無理だろう。
傍聴だとしても発言は出来ない。

>>367
管理規約第80条六にインターネットシステムについて次の規定がある。
・戸別解約はできない
・利用有無に関わらず利用料を負担
使ってないから金払いたくない！なら規約の改正が必要になる。
ただし、この料金はなにもマンション・コンシェルジェだけの料金ではない。
月1500円は、接続料＋プロバイダー料である。

＞今の理事会運営に文句があるなら、まずは自分が理事に立候補してやってみなよ。

立候補しなくても輪番で回ってくるからその時にやるよ、が一般的な住民の考えだと思う。
自己犠牲してまでやりたくないよ、義務なら仕方ないけど。となる。
立候補したくなるようなモチベーションを鼓舞する仕掛けを管理組合がしない限りそんなもんだろう。
それは「マンションのために一肌脱ぐか！」と思わせる仕掛け。
その前提は「運営の透明化」。住民からすると今の理事会は閉鎖的に見える。
なぜか？一部の理事に近い人を除いて大多数の住民は理事会とコミュニケーションする手段がないから。

＞管理会社に頼りすぎじゃないかという話だが

管理会社は管理のプロ、そのプロを使いこなせるだけの管理組合じゃないと管理会社の言いなりになりやすい。
管理組合は非営利、管理会社は営利の大きな違いがある。
管理会社には売上・利益管理がある。日々の売上げは定常的収入の管理委託費、最大の売上げは今後発生する大規模修繕。
なにが言いたいか分かるよね。シニカルに言うと管理会社はマンション管理が金儲けの手段だってこと。営利だから当然。
5年後、10年後の修繕積立金の総額を計算すればいい。管理会社から見たら「美味しい注文が目の前にころがってる」（笑）。

＞会社とちがって指揮・命令権限を発動してまで物事を決めにくいだろう。

おいおい、発言慎め。
法を無視した強権発動する独裁者みたいに聞こえるぞ！
我々住民には区分所有法で定める議決権（管理規約にも規定）があることを忘れずに。

＞自分の時間を使ってわかりやすい理事会だよりを作ったらいいんじゃないの？

「広報」をどう考えるか？につきる。プロモーションやプレゼンテーション能力の問題。
能力のある編集人をマンション内で公募すればいい。応募があるかないかは別にして。
要するに、議事録のテキストデータと写真のイメージデータがあれば後は編集だけ。

＞まずは自分でやって模範を見せてくださいな

やるにしてもターゲットをハードに置くかソフトに置くかだ。
ハード（建物）なら管理組合、ソフト（コミュニティ）なら自治会。
残念ながら自治会はまだない。
ないなら作ればいい。作ったら、ここに登録して市の行政区にしてもらえばいい。
http://www.city.tsukubamirai.lg.jp/reiki_int/reiki_honbun/r3390026001....
660世帯あまりの市最大のコミュニティは行政にとっては大歓迎だろう。応援してくれると思う。
管理組合はマンションに限定されるが、自治会なら「みらい平の街づくり」といった広域活動にも参画できる。
以前話題に出た「駅前赤い羽募金活動」「マンション周辺道路の清掃活動」は自治会活動の範疇。
「マンションの資産価値を維持・向上させるために一肌脱ぎたい！」と思う人は管理組合へ。
「住民のため、さらには世のため人のため街のために一肌脱ぎたい！」と思う人は自治会へ。

参考までに、5棟・3,837世帯の巨大マンション、管理組合どころかデベまで参画して自治会作った例がある。
http://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2009/1215/index.html

371さんはいろんなことに詳しいね。ぜひ、マンションのために人肌脱いでくれ！

本気で管理組合業務を、所謂 自主管理に少しでもシフトできるものなら
管理委託費の年間数千万円は、理事報酬が発生するとしても節約できる。

> 管理会社は管理のプロ、そのプロを使いこなせるだけの管理組合じゃないと管理会社の言いなりになりやすい。

対策として、マンション管理のプロのNPOを利用するのがいい。

＞マンション管理のプロのNPOを利用するのがいい。

NPOは特定非営利活動法人、だからと言ってコンサルはタダとは限らない。
NPOと聞くと「ボランティア」と想像しがちだが、非営利とはボランティアという意味ではない。
非営利とは収益を上げてもいいのである、ただ余剰利益を関係者に配分せず次年度の事業資金に繰り越せばいいのである。
それに対して営利法人とは株式会社を例に説明すれば分かるだろう。余剰利益を株主配当してるから。

管理会社はプロである。だからと言って管理会社におんぶにだっこでは管理会社の意のままになってしまう。
管理には建築、機械、電気、衛生、情報通信、等の様々な知識が必要である。
その分野の担当理事になったら、分野の知識がないなら勉強しなければならない。輪番で理事に成らされた！では理事の職責は全うできない。
少なくとも管理会社の報告・提案・見積が妥当か否かの判断が出来るだけの知識が必要。
それが無理ならNPOを使うのも方法だが、マンション住人でその分野に長けた人をアドバイザーとして協力を仰ぐ体制を常時構築しておくのも方法もある。
後者の方が、住人の管理組合への関心と理解を深めることが出来、理事会と住人間のコミュニケーションも活性化するだろう。

長期修繕の時期になると、管理組合で長期修繕検討委員会を立ち上げ、住人で建築に詳しい人を委員にしている例が多い。
また建て替えになると、検討委員会に建築だけではなく法律に詳しい人を委員にしている例も多い。建て替えの時はスムーズに事が運ばないと必ず訴訟になるから。

＞マンション・コンシェルジュ役に立たないね

どこのマンションも似たり寄ったり。
隣駅のブランズシティ守屋は、プロバイダーのホームページからマンションページにログインするようになってる。
恐らくログインすると、センチュリーみたいな「マンション・コンシェルジェ」のページが出るのであろう。
ブランズでも共用施設の予約画面があるにも関わらず施設名が選択できないとかの問題が出ていた。

他のマンションはさておき、センチュリー、「マンション・コンシェルジェ」のセキュリティはこれでいいのか？

管理委託契約書にある「甲の事務所」とはどこにあるのか？
契約書中、防災センター、管理室と表現されてるものとは別のようだ。
甲とは管理組合のこと。

管理組合の組合員なら、一度は「管理規約」と「管理委託契約書」に目を通しておいた方がいい。
組合員として理事会にもの申すにも、規約や契約がベースになるから。

＞管理委託契約書にある「甲の事務所」とはどこにあるのか？

らしいところは見たこと無いですね。

＞管理組合の組合員なら、一度は「管理規約」と「管理委託契約書」に目を通しておいた方がいい。
＞組合員として理事会にもの申すにも、規約や契約がベースになるから。

その通りですね。少なくとも議論のコンセンサスにはなると思います。ただ、組合員が言うことは理事会を通じてまた組合員に環流されるところがビジネスと違うところ。
あまり理事会を自分とは違う組織みたいに位置づけない方がよろしいかと・・・。

＞組合員として理事会にもの申すにも、規約や契約がベースになるから。

たぶん要望を出す時に、理事会で決められることなのか、それとも総会の議決が必要なことなのか、
を検討してからやった方がいい、と言うことだと思う。
例えば、その要望を実現するためには管理規約を改定しないと出来ないようなことなら、
普通総会なら年度末になってしまう。緊急性を要することなら臨時総会の招集が必要。
例を上げると、ここのマンションはベランダ喫煙禁止は臨時総会で決めてる。
それは管理規約の改定（追記）が必要だったから。
臨時総会を開くほど緊急性を要することだったのかは分からないが。
http://www.elsatower55.com/infokumiai/pdf/20100416.pdf