センチュリーつくばみらい平

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>>315
未だにこのような無ITリテラシーじゃ情けないね。

さて、マンションIT化には協力業者の選定が大事です。

実力が無い業者を採用すると不幸です。

>>322
315さんはITリテラシーが相当の物かもしれません。
だから「使い物にならないサイトは見ない、見る価値がない」と言ってるのかもしれません。
たぶん、自分で情報検索する能力の高い人なら、マンションポータルサイトなど利用しないで自分でググって解決するでしょう。

>>318
「マンション・コンシェルジェ」はテンフィートライトのサービスであって、住民が使わなければならないという拘束力はなにもない。だから「認知度が低い、面白味に欠ける」のはテンフィートライトの責任だと思う。
もし管理組合として今後住民とのコミュニケーションにインターネットを活用しようと思うなら、]「コラボ」を導入すればいいことである。

管理組合がコラボの導入をする場合、コラボのホームベージの導入の手引きでは、
理事会決議か総会決議が必要なようなことを書いている。そのための支援もするようだ。
そうなるとちょっと厄介なことは確か。何かいい方法がないか？

＞実力が無い業者を採用すると不幸です。

業者を選定したのは管理組合ではなく売り主。
初めから業者は決まっていた。東急コミにしてもテンフィートにしても。
ところで後から業者を替えられるのか？

管理組合が管理会社を取替えるのは、法律上問題ないと思う。
ただし総会で承認されなければならない。
また関連業者も無能なら交換可能だ。

>>325
テンフィートライト社はマンションISPであるが、「コラボ」を提供をしているディグアウト社はソフトハウスである。とりあえず両社の表だった競合はないと考える。
テンフィートライトがお座なりな「マンション・コンシェルジェ」を提供するくらいなら、テンフィートライトがディグアウト社と提携して「コラボ」を「マンション・コンシェルジェ」として提供すれば一番話は簡単だ。
そうすると、テンフィートライトのマンションISPとしての標準サービスがコラボになる。
これなら、テンフィートライトの今まで通りのサービスであるから管理組合としては新たな費用が発生せず、導入に当たっての理事会決議や総会決議は不要になる。
そして管理組合としては、これを強引にテンフィートライトに強要するのである。そのためのエサは「インターネットシステム保守運用契約」の以降の自動更新。
これならコラボ導入ではなく、保守運用契約の更新の話にすり替えられる。

これは豪腕理事長向きの手法である。

具体的な話をする前に、インターネットの利用状況の把握からしてみたら？
毎日接続する人が何人いるか？　全体の2割もいればましなほうでしょう。
ヘビーユーザーは5%程度。月に1～2度程度利用する人が40～60%程度では？

コミュニケーション手段としてのメールは携帯電話で十分。
ネット上で情報を集める動機がなければ利用しないという人が相当数いると考えた方がいい。

家で仕事をしてる人か、株取引などをする人じゃないとネットを利用する頻度は少ないと思うが...。

ちなみに私は家で仕事をするためにかなりの頻度でインターネットを利用しているが、テンフィートライトの接続ではセキュリティに不安があるので、NTT Bフレッツを利用している。

90%近くはインターネットを利用してるのでは？

ネットはインタラクティブ（双方向性）なコミュニケーションがなければ見られないと思う。
今のマンション・コンシェルジェは一方向だけの情報配信だから。
防災センターの受付でやってる多目的ルームとゲストルームの予約や
意見箱への投書がネットで出来るだけでも利用価値が出てくると思う。
特に意見箱は投函する時に防災センターの管理人に顔見られるのいやだもん。

インターネット回線が無くて、これから回線引いてISPと契約しないとインターネットが出来ない環境と、初めからインターネット回線が引かれててISPとはマンション一括契約されてるのにインターネットをやってない環境、とでは大きく違う。
前者はインフラ整備から始めなければならない古いマンションに多く、後者は今の新築マンションに多い。
後者の場合はインフラ整備が既に出来ているので、後は住民に対する啓蒙活動だけである。

みらいフェスタ2010にアントキの猪木（お笑いステージショー）が来るみたい。
国指定重要無形民族文化財の小張松下流綱火もみれるよ。楽しみだね。

日時：平成２２年８月７日（土）１４時～２１時予定
場所：TXみらい平駅前カスミ裏県有地
主催：つくばみらい市商工会青年部
後援：つくばみらい市商工会
協賛：つくばみらい市　
　　　つくばみらい市観光協会　
　　　伊奈・谷和原丘陵部まちづくり推進連絡協議会
内容：吹奏楽演奏
　　　よさこいソーラン
　　　バンド演奏
　　　キッズダンス
　　　小張松下流綱火
　　　お笑いステージショー
　　　等，ご家族みんなで楽しめるイベントが盛りだくさんです。

主なスケジュール

１４：００　安全祈願
１４：１０ 中学校吹奏楽部の演奏
１４：３０　天装戦隊ゴセイジャーショー
１５：４５　パワーバトル（綱引き）
１６：２０　天装戦隊ゴセイジャーショー
１７：００　お菓子撒き、屋台
１８：１５　小張松下流綱火　
１９：４０　小張松下流綱火
２０：００　お笑いステージショー

もとい、あと2戸で完売だって！
こりゃ「みらいフェスタ2010」は完売祭りになるね。

みらいフェスタ2010にアントキの猪木（お笑いステージショー）が来るみたい。
国指定重要無形民族文化財の小張松下流綱火もみれるよ。楽しみだね。

日時：平成２２年８月７日（土）１４時～２１時予定
場所：TXみらい平駅前カスミ裏県有地
主催：つくばみらい市商工会青年部
後援：つくばみらい市商工会
協賛：つくばみらい市　
　　　つくばみらい市観光協会　
　　　伊奈・谷和原丘陵部まちづくり推進連絡協議会
内容：吹奏楽演奏
　　　よさこいソーラン
　　　バンド演奏
　　　キッズダンス
　　　小張松下流綱火
　　　お笑いステージショー
　　　等，ご家族みんなで楽しめるイベントが盛りだくさんです。

主なスケジュール

１４：００　安全祈願
１４：１０ 中学校吹奏楽部の演奏
１４：３０　天装戦隊ゴセイジャーショー
１５：４５　パワーバトル（綱引き）
１６：２０　天装戦隊ゴセイジャーショー
１７：００　お菓子撒き、屋台
１８：１５　小張松下流綱火　
１９：４０　小張松下流綱火
２０：００　お笑いステージショー

＞＞329

＞　コミュニケーション手段としてのメールは携帯電話で十分。

理事会への要望は匿名でしたい場合、不十分だよ。

それとも理事が個人メールアドレス公開してくれれば別だけど。

>>335
匿名の要望では理事会は動かないと思う。
なぜ正々堂々と管理組合の組合員として名乗れないのか？だ。
匿名だと理事会からの問い合わせも出来ないし、要望自体も真偽を疑われる。

匿名もやむを得ない場合があると思う。

まず第一に、防災センターフロントにある意見箱は一体だれに対する意見を投書するのか？
管理組合（理事会）向けか管理会社向けか、これが不明確である。
管理会社向けの投書であったとしても、全ての窓口は管理組合の理事会だと思う。
第二に、意見箱の開封は誰がするのか？これは当然理事会だと思う。
もし、意見箱の開封を管理会社に委託してるなら、これは言語道断である。

例えば、管理会社の管理人に対するクレームを意見箱に実名で投書したとする。
そして意見箱を管理会社の当の管理人が開封して「俺のことだ！」と知ったら･･･
匿名じゃないと危ないと思う。

>>337
マンションによっては管理組合専用のポストを集合ポストに設けているところがある。
ただ、これも管理会社にポストの開錠を委託してたら元の木阿弥だが。

管理組合の理事が誰なのかも良くしらない。入居の時に説明すらない。
理事の選任が書かれた過去の総会議事録を見ようにも「マンション・コンシェルジェ」にもない。
ポストに投函されてる理事会議事録にも理事一覧すら書いてない。こんな無責任な議事録は見たこと無い。
まさか議事録まで匿名か？
これじゃ住民は管理組合の組合員としての自覚も責任もへったくれもない。当然だよ。
１階の掲示板に問い合わせ先を明記した理事一覧を貼りだしてもらわないと困る。

理事会議事録には次の事項を明記のこと。
１．理事会開始時刻と終了時刻
２．出席者一覧（理事以外の出席者も明記）
３．理事への問い合わせ先（担当分野、氏名、部屋番号、電話orメール）

を要望事項として誰か投書しないか？
匿名でいいと思う。自信があるなら実名でもいい、但し来期の理事候補間違いなし！

>>336
自分の言うことが真だと言うなら、実名でこの板に投稿して下さい。

こんなセキュリティもない暴言・放言の渦巻く掲示板で実名晒すのは馬鹿だと思うぞ。

この掲示板は2chと同じと考えた方がいい。なぜなら誰でも書けるから。

まぁまぁまぁ、もちつけ。あと２戸で完売だ。これでも見て完売応援しろや。

>>343
折角良く撮れた写真なのに、端っこにカーブミラーや街路灯が写ってるのが惜しい。
画像処理で消そうと思えば消せるけど、プロわざだけど。

＞出席者一覧（理事以外の出席者も明記）

これ「理事以外の出席者」意味深な発言だね。
伏線が読めるよ。今の管理組合はどこもそうだよ。
結局、理事が説明出来ないから業者に説明させる。
だから業者になめられるんだよ。
理事になったら専門外だからは言い訳にしかならない。
理事は自分の担当分野もっと勉強しろよ。
それが出来ないなら理事止めろ！

管理会社が理事会に目付役で出席して取り仕切り、挙句の果てに議事録まで管理会社にまかせると、絶望的だよ。
そうなると、例えば瑕疵の話題なんか議事録に載らないね。

配布されている資料のどこに『議事録』とかかれているんだい？
あれは理事録ではなくて、『理事会だより』　のようなものでしょう。

議事録は、防災センターに保管されているから閲覧しに行ってみたら？
理事の名簿が欲しかったら、防災センター経由で理事会にコンタクトしてみたら？　たぶん入手できるから。

ネット掲示板であれこれ文句を言う前に、実世界できちんと調べた方がいいよ。
実名で意見箱に意見すら言えない程度の話なら、来初から黙っていた方がいいと思う。愚痴が言いたいだけだったらご自由にどうぞ。

管理人に見られたら困るって？　意見を言う以上は、発言に責任が伴うのは実社会では当たり前の話でしょう。匿名だったら何でも好きなことが言えるといった子供じみた論理が生み出す意見なんて、時間の無駄だから真剣に取り合っていられない。

と、理事が申しております。終わり。

『理事会だより』？それだったらもっと要約して簡潔明瞭に書けよ。
文章下手、読みにくい、図や絵を入れろ、組員に興味をもって読んでもらえる工夫、と文句言いたいな。　

338さんへ

まだ住んでいないので詳しいことは判らないのですが・・
理事長、理事の名前、部屋番号などは過去の議事録かなにかに載っていて印刷されたものがポストに入っていましたよ。改選された時のものだから、ここ2～3ヶ月に引越してきた方にはわからないのかもしれない。
生の理事長、理事の方々も先日の駐車場の件の会合でお見かけしました。
お一人だけ年配の方であとは30～40代くらいでした。

＞議事録は、防災センターに保管されているから閲覧しに行ってみたら？

それは手間だ。その場で閲覧なんて時間がかかってとても精査出来ない。
過去の管理組合活動を組合員として全て精査したいので、理事会・総会議事録全てをコピーして
ポストに投函してくれって頼めるのか？
これこそ「マンション・コンシェルジェ」に電子ファイルで登録しておけば済む話だな。
ただでさえマンション・コンシェルジェは見られてないのだから、このくらいのことしたらいい。

＞理事の名簿が欲しかったら、防災センター経由で理事会にコンタクトしてみたら？　たぶん入手できるから

管理組合として何故に直ぐに組合員に分かるようにておかないのか？が不思議でならない。
防災センター（管理会社管理人）を通すということに非常に違和感を覚える。
穿った見方をすれば、管理会社を挟むことにより理事会と組員の直接対話を避けていると勘ぐる。

もっとひらかれた理事会にすべきだろう。
ここ↓は議事録を一般公開しているし、理事会への組員の膨張も許可している。
http://www.bonheur.ne.jp/report/exec2108.pdf

＞管理会社が理事会に目付役で出席して取り仕切り、挙句の果てに議事録まで管理会社にまかせると、絶望的だよ。

驚いてる。おかしいと思って調べたら「管理委託契約書」にそう書いてあった。
これじゃ管理会社に仕切られて当然だな。
理事会から管理会社閉め出して議事録くらい理事が輪番で書けばいいのに。

理事会は管理会社のマリオネットか？

以前はどうだったか知らないが、新規入居者に対して理事会が挨拶すべきだと思う。
理事会は新規入居者に管理組合活動に理解を深めてもらい協力してもらいたいわけだから、
理事会が組合員に頭を下げるべきだろう。菓子折はいらんけど。
よく引っ越ししたら近隣への挨拶と同時に管理組合理事長にも挨拶すべきだと言われるが、
近隣の挨拶はするにしても理事長への挨拶はいらない、逆だよ、理事長が挨拶に来るべきだ。
3棟660も議決権があるのだから、総会でスムーズに議案を通すには理事会と住民間の常日頃の
コミュニケーションを普段から良くしておかないとだめだと思う。
雲上人の理事会には、住民は自己利益追求には走るが建物共同体としての自己犠牲を伴う協力はせんよ。
マンションは「建物とコミュニティは表裏一体」不可分であることを理解する必要がある。
当面の総会での関門は、数年後に来る第一回目の大規模修繕、屋上含めた共用部分の防水工事だ。
それと30～40年後に来るであろう「建て替え」。住民の高齢化と建物の老朽化という二つの「老い」が同時に来る。
建て替えは議決権の4/5以上の賛成が必要。民主主義の多数決だ。
資産価値も建物はゼロ・土地代だけとなり、住民も終（つい）の棲家となったマンション、今更何で建て替えるの？
コンクリート寿命はまだ、しかも免震。そう思う高齢世帯が出で来る。これを如何に説得し同意を得るかだ。
建て替えには3年、3年近い仮住まいが強要される。足腰立たなくなった高齢者には過酷過ぎる。
しかも引っ越しと３年間の賃貸家賃、多額の金もかかる。年金収入だけなら負担出来ない世帯も出てくるだろう。
建て替えの合意形成は非常に難しいと思う。
多数決の論理で「建て替えの大儀」を盾に訴訟をおこし反対者を腕ずくでねじ伏せてる例を良く見る。

生の「理事会議事録」じゃなくて「理事会お知らせ」なら、もっと広報の観点でビジュアルにした方がいい。
それが広報担当理事の仕事だと思う。写真を多用して住民が興味を持って読めるように。
例えば、先日のポストに投函されてた理事会報（印刷かすれてるゾ！）で、ヒンジやセンサーの不良箇所、
電波障害に絡むケーブル設備やレオパレス21賃貸マンション、分別ゴミに置けるガラス・カミソリの違反投棄、
など写真で示してもらえれば非常に良く分かるし、住民も関心を持つだろう。
センチュリーにはプロカメラマン肌のカメラ小僧がいるみたいだから写真協力を仰げはいい。
また電子化にするのが不得手なら、パソコン小僧に頼めばいい。
テキストとイメージが素材としてあれば後はレイアウトセンスだけだから大したことない。
当然カラーだ。ただ紙で配布するにはカラー印刷はコストが高くなるからモノクロ印刷。
その代わり「マンション・コンシェルジェ」ではパソコンでカラーで見れる、とコメントを入れる。

理事会お知らせなんかどうでもいい。
重要なのは理事会での議論の内容。

危惧されるのは、管理会社のお膳立て議題の事後承認会議に成り下がった会議で住民無視の理事会だ。
これはまさに、事務次官会議での決定事項の承認だけの自民政権の閣議のようなものだ。

あくまでも主体であるべきは、住民のための管理組合の理事会であり、営利目的の管理会社ではない。

私は重要事項説明の時に販社の営業から、マンションに電波障害設備があることを聞いています。
でも地デジに移行したら不要になるけど撤去に費用がかかるので、これは住民が負担すると聞かされました。
結果的には地デジに移行しても電波障害の地域が残るみたいで今対策してることが理事会報から読みとれます。
ところで電波障害設備ってどこにあるのですか？見たことありません。どんな物かも知りません。
見たこともない物に住民として費用負担と言われても......理事会報に写真が載ってれば分かるのですが。
管理組合もインフォームド・コンセントが必要です。それには写真が一番です。
余談ですが、カメラ小僧さんは牛久大仏から粗大ゴミの写真まで撮ってるのですね、感心します！

>>353
理屈が通ってる、しかも人の心理を突いてる。
理事長に頭下げられたら普通の人なら管理組合に協力しようという思いになるね。それが人情。
それと「建物とコミュニティは表裏一体」も、建物（ハード）の管理に力点を置きがちな管理組合を戒めてる。
建物（ハード）とコミュニティー（ソフト）は一体で切り離せない、そのコミュニティーが常日頃の理事会と住民とのコミュニケーションが基本だと。
ところで353さんはホントに住人ですか？

＞あくまでも主体であるべきは、住民のための管理組合の理事会であり、営利目的の管理会社ではない。

355さんはとても良いことを言う。正にその通りだと思う。
ただ現実問題として、入居が開始され管理組合が設立されたと同時に売り主の方で管理規約も管理委託契約も管理会社もあらかじめ決めてスタートしている。これは新築マンションは全て同様である。
だからこそ、管理組合理事会が可能な限りイニシャチブをとって管理しなければならないのである。
だから理事会に委託先の管理会社を出席させて理事会を仕切らすのは大間違いである。
管理会社は自分たちに不利にならないように仕切るのは当然のことであるし、管理組合が独自の動きをすることも嫌うのである。352さんが行ってるマリオネットとは言い得ている。
さらにやたら理事会に業者を呼んで業者に説明させるのも間違い。
事前に担当理事が業者と密に打ち合わせをし、自身で十分理解した上で理事自らが説明すべきものである。
管理会社や業者を呼ぶのは最小限にとどめ、呼ぶ場合はあくまでも参考人であるべきである。
これは一重に理事の資質にも関わることだが。
輪番でいやいや理事になった人なら、任期中は波風立てずに平穏無事に職責を全うしたいだろう。
その場合は管理会社に仕切ってもらってマリオネットに徹することを望むかもしれないが。

管理組合理事会の心強い味方に、マンション管理組合支援のNPOが数多くある。
検索すると以下のようなのがいっぱいある。長期修繕計画のコンサルティングなどもやってくれる。

http://www.mksc.or.jp/
http://www.npo-syujyu.jp/
http://www.zenkanren.org/
http://www.mansion.mlcgi.com/
・・・

こんなのも検討の余地がある。

まだ引っ越してないからなんとも言えないが、
350さんの話では理事は30～40代がメイン。
社会人で言えば脂ののりきった世代。
主体性と独自性を全面に押し出して活躍出来ると思う。
期待していいのでは？

お晩です。
前に誰かがベランダでプール遊びしてる人いるか？って質問してたけど、
写真撮ったまま貼り付けるの忘れてた。住民板か検討板かも覚えてない。
とりあえず、ここに貼っとく。
ところで8月7日（土）のみらいフェスタ、所用で東京にいるので写真撮れない。
すまんが、誰かフェスタの写真撮って貼っつけてくれ。頼む！

追伸：
ボクはカメラが趣味じゃないよ。
写真は文字で伝えきれない情報を表現するのに補助手段として使ってるだけ。

>>353
建て替えの話に言及しているが、センチュリーは免震装置の交換前に建て替えが来ると思う。
今の多摩ニュータウンや千里ニュータウンの建て替えが築40年くらいでおこってる。
大規模修繕の繰り返しで建物を延命させるよりも建て替えた方がコスト的に安くなることが一番の原因のようだ。
建て替えは、一般に建替組合を設立して等価交換方式で行うが、上手くやれば還元率が100%以上になり、今よりも広い住居を手にすることが出来るか今と同じ広さなら差金を手にすることも出来る。しかもその時点の最新の住居設備レベルの新築マンションになる。
まだまだ先の話である。その時に今の住民の何人が生きているかだ。40年後の自分の歳を考えてみれば分かる。

ただし注意が必要。４０年後の地価が大きく関わってくる。今よりも上がってるかどうかだ。
私の想像では、5年後のTX茨城沿線のマンションは、資産価値は買った時よりも下がってると推定している。断言は出来ないが。
なぜなら、TX茨城沿線のマンションはみな「供給過多」なのである。その最たるマンションがセンチュリーなのである。
労働人口の都心回帰が進むのに、みらい平に660戸の巨大マンションは多すぎたのである。

今の理事会運営に文句があるなら、まずは自分が理事に立候補してやってみなよ。

私は理事ではないが、今の理事会はできる範囲で頑張っていると思うよ。理事長や理事の人たちは、休日もマンション管理組合のためにいろいろ時間を使っている。管理会社に頼りすぎじゃないかという話だが、ある程度管理会社を使っていかないと自分の時間がほとんど無くなってしまうよ。自主管理のマンションじゃないんだから、管理会社をどうやって使っていくかということもバランス良く考えていかないといけない。

理事といってもいろんなバックグランドを持った人の集団だし、会社組織とは違う目的のためにある組織だから、1個人の価値観や意見で全てがまとまるはずは無い。理事長は立場として上に立っている人だけど、会社とちがって指揮・命令権限を発動してまで物事を決めにくいだろう。存在する目的を数値化できない場合は、コミュニティ運営ってかなり難しいよ。総論賛成、各論発散の事が多い。

理事会だよりに写真があるとわかりやすいかもしれないね。無くても内容は理解できるけど...。自分の時間を使ってわかりやすい理事会だよりを作ったらいいんじゃないの？

まずは自分でやって模範を見せてくださいな。

理事会と住民とのコミュニケーションが自由にとれないところが問題じゃないか？
いちいち東急コミ通さないとコンタクト出来ない。フィルターが邪魔だよ。

理事長宅のポストに直接投書があるという話を聞いたことがある。

理事長へ直接コンタクトしても良いのだと思うが、相手の都合を確認するなど常識のある気遣いは必要だろう。最初のコンタクト先がわからないという話なのであれば、防災センターに確認するくらいのことはできるのでは？　それが面倒だという話なのであれば、コミュニケーションの話では無いと思う。

確かに理事会と組合員のコミュニケーションは不足しているように感じる。一部の理事とこの話題で会話したことがあるが、明確な答えは無かった。改善したいなら、自分が理事になるしかないだろう。

マンション・コンシェルジュ役に立たないね。料金だけは取られる。困ったもんだ。

文字だけでニュアンスを伝えるのは難しいけど、理事会をなんか対向的に特別視する感覚ってよく分からないな。

理事会に参加している人たちは隣に住んでいる人々ですよ。

何か思うところがあるならば、理事会に行ってみたらどうかな。理事会と組合員との間が云々という疑問に何か感じるものがあると思うよ。

私も引っ越してきてこの疑問があったけど、
まずはご近所さんと気楽に挨拶ができるようになることから始めないと悶々とした感じのループが繰り返されるだけだなって感じています。

＞理事会と組合員のコミュニケーションは不足しているように
＞相手の都合を確認するなど常識のある気遣いは必要だろう。

メールか掲示板でやればいいのでは？メールと掲示板があればの話だが。

＞マンション・コンシェルジュ役に立たないね

マンション・コンシェルジュの位置づけが不明、なんのためにあるのか？
単にテンフィートライトとの窓口にしか思えない。

＞何か思うところがあるならば、理事会に行ってみたらどうかな

理事会の専用の部屋でもあるのか？
管理規約を読むと「甲の事務所」という表現があったが。
それとも理事会会議に出席できるのか？
「いつでも傍聴可」と正式アナウンスがないと無理だろう。
傍聴だとしても発言は出来ない。

>>367
管理規約第80条六にインターネットシステムについて次の規定がある。
・戸別解約はできない
・利用有無に関わらず利用料を負担
使ってないから金払いたくない！なら規約の改正が必要になる。
ただし、この料金はなにもマンション・コンシェルジェだけの料金ではない。
月1500円は、接続料＋プロバイダー料である。