クレストシティタワーズ浦安☆住民限定☆

夏とくに、窓を開けてるとタバコの匂いが部屋に入ってきて抜けない
窓を開けていなくても、なぜだか部屋の中が匂うときがある
コンシェルの対応がいまひとつよくない

現在、3750万で出ている物件がありますが、売主はド素人なんでしょうかね。
過去10年の成約事例を見ても、成約が決まっているのは上層階（15～20階）で70㎡タイプで3000～3100万程度が主流です。低層階は過去5年間の最安値だと2600万で出てますね。中層階（10～14階）だと2700～2800万程度、低層階（2～9階）で70㎡タイプ2600～2700万が低層階の妥当な金額だとおもわれます。

現在、築15年ですが築20年を超えると大幅に価値はダウン
上層階で2500万前後、低層階だと2000万前後になると予想されます。
管理費用・修繕費用だけで3万5000円、駅徒歩20分物件だと、賃貸に出してもかなり苦戦するでしょう。
千葉の南行徳から20分の物件ですから、賃貸で借りればファミリーでも10万ちょっとで住めてしまいます。その方が得だと思うのが一般的な価値観でしょうからね。

管理費修繕費が上昇した分、価値が下がるのも当然ですし、誰も相場以上で買いたいとも思わないのも普通です。現在3000後半で出ている物件は1年2年経っても売れずにそのまま流れるでしょう。正直、この物件にマンションとしての価値はそれほどありませんから。

よりによって、建築価格が頂点になった最も高い時期に大規模修繕をやらかしてしまいましたね。あと5年は我慢できなかったのでしょうか。
マンション組合のお金の使い方にも疑問を生じます。

このコロナの時期に換気も出来なくなるような大規模修繕慣行。

修繕積立金を倍以上に値上げで管理費合わせて4万近くに。

住民を金づるとしか考えてなくない？大和クレスト。

なんでこれが賛成多数なのよ。

住んでいて不満はないですよ。
駅は遠いけどスーパーとコンビニは近く、住民さんと受付の方は優しいです。
修繕積立金はあがって痛手ではありますが、駐車場は無料ですし公共施設が充実してるのも嬉しいところ。
窓からの景色も気に入ってます。
なぜそんなに批判ばかり書き込んであるのかわかりませんでした。そんなに不満な家に住んでる必要もないですしね...きっと住民ではない人たちが書き込んでいるのかと。

いつも眺めてます。

中のことは分かりませんが、
キレイで車寄せもあって、管理も24時間と聞いてます。
コンビニも目の前だし、川沿いで囲まれても居ない、
スーパーもそこそこ近くにあります。
防災公園も消防署も小学校も病院も近い。
駐車場も確保、
駅遠である旨以外は結構良いんじゃないかな、
というのが外から見た感じです。

修繕ろくにできないマンションより早めにピカピカにした方が保全的にも安全だし、最悪売るときもアドバンテージになるはず。
共用部も使わないからといって無くしてしまったりするとストロングポイントが削られて廃墟スラムマンション
へ舵を切ってしまうのではないでしょうか。

ここを買う方はそこら辺のマンション管理、価値保全が適切に行われているかを見て買うべきかなと思います。

浦安駅前の駐輪場は朝8時に行っても空があります。
坂が一切ないので、自転車で4分もあれば着きます。
川崎や大田区に住んでいたころは坂だらけで大変でした。たとえ駅近であっても坂を上がったり下ったりするのがしんどかった。
こちらに来てからは徒歩16分とはいえ、自転車なら一瞬なので何の問題もありません。

都心に近いタワーマンションの中では最もお買い得なマンションだと思います。
セキュリティがしっかりしています。24時間対応で夜間も警備員が常駐して見回りしています。

今までは駅近のマンションに住んでたんですが
オートロックでも勝手にNHKと称する勧誘や変な営業がバンバン来ていましたが、ここに引っ越してきてからは一切NHKの勧誘がこないし、変な営業もこなくて安心して生活できています。酔っ払いの変な奇声なども聞こえません。
業者を直接読んでも業者が遠慮するのか、玄関前でも必ずピンポン押してきます。
今まで住んでたところではピンポンも押さずにガンガンとドアを叩いたりひどかったですね。ある程度規模の大きいマンションだと遠慮がちな心理が働くのでしょうかね。

駅から少し離れているのが功を奏しているせいか、変なチラシも入ることもありません。てかチラシがほとんど入りませんね。これも大いに助かっています。

マンション内部に広い庭があり、同じマンション同士の子どもたちが仲良く遊んでいます。子育て世代にはおススメできるマンションと思います。

なかなか手頃な価格の中古物件はでませんね。

管理人さん？警備員さん？が２４時間常住みたいですが、常にいるのでしょうか？

最近のクレストシティタワーズ浦安

最近のクレストシティタワーズ浦安?

最近のクレストシティタワーズ浦安その３

最近のクレストシティタワーズ浦安～外観～

最近のクレストシティタワーズ浦安?眺望

最近のクレストシティタワーズ浦安
その他共有施設など

最近のクレストシティタワーズ浦安?内装など

■千葉県のタワーマンション分析
定借（船橋のパークハウスプレシアなど）を除く所有権限定、築20年以内限定マンション

・アパタワーズ八千代緑が丘　2980万（最安値）
2004年1月　74.04m2（壁芯）　東葉高速鉄道「八千代緑が丘」徒歩1分　片道800円
★八千代緑が丘?大手町駅　　１時間５分

・ローレルスクエア千葉ニュータウン中央　3080万円
2003年9月　　90.01m2（壁芯）　北総線「千葉ニュータウン中央」徒歩5分
★千葉ニュータウン中央?大手町　　１時間３分　片道1230円

・ＤＣ．ＦＯＲＴ千葉中央　3280万円
2005年8月　75.6m2 「千葉中央」徒歩2分
★千葉中央駅?大手町　１時間５分　片道960円

・CHIBA CENTRAL TOWER　3450万円
2009年2月　55.22m2　「千葉」徒歩10分
★千葉駅→大手町　55分　片道820円

・プラーサ・ヴェール　3480万円
2009年8月　91.43m2　「四街道」徒歩7分
★四街道駅→大手町　1時間7分　片道970円

・クレストシティタワーズ浦安 3480万
2006年3月　70.28平米　「浦安」徒歩14分（ガーデンタワー）16分（リバータワー）
★浦安?大手町（特快）16分　片道250円


現状、千葉県で最も都心に近くて、最も電車代が安い
おまけに駐車場代1台無料権利付き

こんなに穴場な物件はない
穴場すぎるゆえ、今後、下がることは一切ない
むしろ周りが高すぎて穴場過ぎてどんどん上がっていく

>>1026 販売関係者さん

流石に物件提示がバラバラ過ぎるのかと。。

そして千葉セントラルタワー、意外に高いですね。。

みなさん、まだ売らずに保留しておいた方がいいですよ
この物件、どんどん上がっていきます！！
去年?今年にかけてさらに上がりました！！
今年?来年にかけてもっと上がっていきます！！
まだまだ住んでいた方がお得です！！

最近、明らかに我々の住民がイニシアの掲示板に書き込みに行ってるのをたまたま見て、、、恥ずかしくなりました。
いま売り出している人なのかは知りませんが、品がないのでやめませんか？恥ずかしい。

どうしたんですかね。
不動産が上がり続ける何てことはそうそう無いし、
個別の物件で言えば上下するものです。

売るタイミングだって都心の転売ヤーでもあるまいし、
多くの人が簡単にタイミングを調整できるわけじゃないですよね。

クレストシティの管理組合は目を光らせた方が良いですね。
せっかく修繕してピカピカになったのに。。

>>1027
千葉県のタワーマンション
https://suumo.jp/jj/bukken/ichiran/JJ012FC001/?ar=030&bs=011&mn=05...

千葉県内のタワマンを分析すると、借地権のパークハウスプレシア、パークハウスプレシアタワーは借地権なので論外、それ以外の20階健マンションだけを抽出して分析できる。千葉県内で「できるだけ東京駅・大手町駅」という都心に近いタワマンはどこか。

■カムザ・スクエア八千代緑が丘タワーズ　築25年　3180万　
八千代→東京駅まで遠すぎるので【論外】
■ローレルスクエア千葉ニュータウン中央　築19年 3080万　印西→遠すぎるので【論外】
■アパタワーズ八千代緑が丘　築18年 2980万　八千代→遠すぎるので【論外】
■ＤＣ．ＦＯＲＴ千葉中央　築17年 3280万　千葉中央駅→遠すぎるので【論外】
■CHIBA CENTRAL TOWER　築13年　3450万　千葉駅→遠すぎるので【論外】

3500万円までのタワーマンションを分析すると、かろうじて東京駅まで通勤できるのは千葉駅だが、千葉駅→東京駅
総武線快速で40分、片道650円、往復1300円もかかってしまう。
サラリーマンの場合は何も考えなくても会社から交通費が支給されるだろうが、子育て終えた主婦層が都内まで買い物となると不便だ、往復1300円もかかる。
しかも往復快速に乗れても往復80分、これではきつすぎる。

では3500万以上でできるだけ都心に近い物件はどこか？
■クレストシティタワーズ浦安　3480万　（現在出ている物件の最安値）
浦安駅→大手町　特別快速16分　片道250円
駅からは距離があるものの、ガーデンやサウス、ウィング住人の場合は徒歩14分と距離が縮小される。また浦安駅の駐輪場は安い所で月400円、スポーツタイプの自転車なら3-4分もあれば駅に到着する。文京区のように坂道がない平坦ゆえ、楽だろう。

３５００万～４０００万ではどうか？

■ワンダーベイシティ　SAZAN 3580万
→クレストと同時期に販売が出たマンションで知っている人間もいるだろう。ただし、ここは飛び降りが出ているので既に事故物件扱いだ。今も乗っているか情報操作されているかはわからんが、数年前までは大島てるに載っていた。
南船橋→東京駅　３０分　片道４８０円　
駅から徒歩５分であるものの、東京駅まで３０分もかかる。しかも東京駅に行くのに片道４８０円は痛い出費だ。

ほか、スカイプラザ（ユーカリが丘）、アパタワー（八千代台）、グランイースト（千葉みなと）と続くが、いずれも東京駅まであまりにも遠すぎる、交通費も高すぎるので都心通勤としては論外になる。また気軽に新宿や渋谷にも行けない。

■ルネライラタワー船橋　３９８０万　５４平米　築１７年　船橋３分
３５００～４０００万円までの物件で、唯一クレストシティタワーズ浦安と比較できるのはここだろう。船橋３分という立地
船橋駅→東京駅　（快速）２５分　片道４００円

ただ、坪単価が２４５万になってしまう。クレストシティタワーズ浦安の最安値は坪単価１６０万円台、また54平米なので一人暮らしかDINKｓ限定となること、駐車場を持てないなどのデメリットが多い。対象者が限定的に絞られてしまうのが難点だ。また、船橋とはいえ、交通費は往復800円かかってしまう。
これがクレストシティであればメトロの浦安が使えるので東京駅どころか、渋谷駅までも片道250円、非常に穴場である。

4000～5000万になってくると、海浜幕張が目立つ。ただし、その価格帯で海浜幕張であれば、わざわざ中古を買うという選択肢は逆に論外になる。また、海浜幕張勤務のサラリーマンであればよいかもしれんが、都心通勤では東京駅まで40分、片道570円かかるため、場所がよくない。海が近いのがメリットなのかもしれんが、あのへんの海は静かで波も打たないのでリバーを見ているのと変わらない。だったら晴海フラッグでいいだろ、ということになる。私は4000～5000万で海浜幕張なんておススメしない。

6000万以上はどうか？
6000以上になって初めてパークシティ市川が登場する。築21年、市川駅徒歩9分
市川駅から東京駅は各駅で25分、快速でも19分で着く。片道310円
悪くはない。ただし、価格が現在の最安値で6180万円
これは高すぎる。もうここまでくれば、中古物件には目を向けず、新築信者が根強いので厳しいだろう。6500万の本八幡キャピタルタワーももう築23年だ。
それなら津田沼タワーを買った方がまだマシだろう。ただし、これも転売価格になっているので、市場では厳しい。新築に目が向けられるだろう。

となると、千葉県内で都心に近いタワーマンションで最も「お買い得」「穴場物件」なのは現状、クレストシティタワーズ浦安しかない、1強だけということになる。

幸い、ここは世間にはそれほど知られていない。かなりの穴場である。
知られていないための現状の価格なのだ。これが世間に認知されてしまうと周辺相場からかなり吊り上がってしまうことが予想される。

少なくとも今後10年持ち続けても絶対に損をすることのない、最優良物件だろう。

それでは、東京のタワーマンションはどうか？
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/nj_123/

3500万円までの東京都のタワーマンション・・・もうアレな物件しかないので価格を無視してクレストシティタワーズ浦安と同じ70平米以上で探すと

■グランジオ武蔵野　4480万　84平米　ひばりが丘13分　
→西東京市であり、23区外になってしまった。これが最安値である。

グレードを落として60平米までにしてみる
すると、どうか？

■グランシティレイディアントタワー　3380万　60平米　築18年
足立小台3分（日暮里舎人ライナー）
→都内23区の中ではここが最も安くて築浅マンションだ。
ただし、「足立区」である。　「足立区」に住むということに対して違和感がなければよいが、とくに女性は嫌がるでしょう。また、交通アクセスだが、日暮里駅ではない。舎人ライナーである。足立小台駅からは東京駅までは25分、舎人ライナーを経由して山の手への乗り換えが発生するので、片道400円かかってしまう。

これならまだクレストシティの方がよい。浦安駅なら250円だし乗り換えが必要ないからだ。また、足立区という立地なのもあまりよろしくない。サラリーマンであれば会社の飲み会の「ネタ」にされてしまうだろう。

50平米だけを抽出してみるとどうか？

■清新北ハイツ　★築39年　3280万　西葛西（江戸川区）7分　57平米
■サンシティＤ棟　★築43年　3480万　志村三丁目（板橋区）10分　74平米

これじゃさすがに厳しいでしょう。

では4000万～の50平米以上はどうか？
4000万を超えてはじめて江戸川区に挑戦できる。ビューネタワー平井がその例だ。

■ビューネタワー平井　4190万　60平米　築22年
これは検討に入る。ただし、既に築22年と、20年選手である。
60平米で4200万はまずまずだ。また、平井駅から徒歩1分なのも魅力的だ。先ほどの足立区よりもこちらの方が検討の余地があるだろう。
4000～4500はグランジオ武蔵野が目立っているので、この範囲ではビューネタワー平井が上手である。

クレストと違って10平米狭いこと、700万高いこと、駐車場の空きがないということがデメリットである。

一人暮らし～DINKS、せいぜい子供が1人で小さい子、かつ車を持たないという世帯は検討できるだろう。一方で車持ちで子供がいるのであれば、クレストという選択肢になる。

都心にできるだけ近いタワーマンションで最もお買い得なマンションはどこか？

千葉県内ではやはりダントツ、クレストシティタワーズがお買い得かつ穴場
東京都で比較すると、ビューネ平井と比較対象可能。ただし平米数も10㎡下がり価格も＋700万（クレスト最安値の20％割り増し）になる、これをどう捉えるか

いかにクレストが穴場物件であるかがおわかりいただけたと思う

ちょっと数か月前までに出ていたクレストシティタワーズ浦安のマンション全部売れてしまってる！！！
低層階ですら全て売れてるよ！！！
一体何があったんですか？？
誰か「やり手の不動産屋」が宣伝していたとか？？？

出せば売れるもんだから、今じゃ4500万くらいに上がってしまってる！！

この数か月で1000万上がってますよね？？まだそれでも売れるんですか？？

たしかに都心のマンション価格上がりすぎて、ここが目付けられているっていうのはありますね。
今まで安すぎたから目付けられてなかったのかもしれない。
駅から16分でも自転車なら5分くらいだし、浦安駅から都心近いから

4380万　2LDK+S　6階　66.86m2
が出てますね。

坪216万　

大規模修繕実施後で、修繕積み立てが260円/㎡　
これが均等積立に変更済みなら組合優秀。
自走式駐車場とシンプルな建物形状が生きてるのかな。

>>1006 匿名さん
4000万円以上の成約が出てきてうれしいです。
自分のマンションの価値が上がったと我が家では喜んでいました。
今後の築年ごとの値下がりはあると思いますが売るなら早めですね。

>>1035 マンション住人さん

実際4000万以上で売れてるんですかね。
指し値されて4000万いくか行かないか、辺りではないでしょうか。
今どきは指し値したら買えないとは聞くので、
売出し価格で成約してるのかも知れませんが。

何にしろ評価が維持されてるのは良いことですね。

あとは、他でも書かれてますが、
少し過熱乖離気味なここの一部の書きこみが穏やかになれば良いなぁと思います。

駐車場屋根付きに変更希望ですがどなたか変更可能な方はいらっしゃいますでしょうか?金額は別途相談させてください

>>1037 匿名さん
屋根付き駐車場の権利権を100万円で譲れるかたはいらっしゃいますか？

>>1038 住民さん7さん
屋上階駐車場と交換にてお願いしたいです

>>1038 住民さん7さん

外のものですが、
駐車場って使用権利権が固定されているんですか？？
普通は放棄すると組合に徴収されてから希望者に割り振られるか抽選ですよね。
住戸ごとに折衝して交換出来るって初めて聞いたもので。。

リバー棟の角部屋でない部屋のバルコニーからスカイツリーは見えますか？
見えるのは角部屋のみでしょうか。

ガーデンは廊下部分から見えますが...
バルコニーから見えるのかふと気になりました。

>>1040 住民さん1さん
直接交渉してモグリでやるしかない。

駐車場って高い部屋順に決められていますよね。
屋根付きが良いのであれば屋根付駐車場が割当られている部屋を買えばいいのにと思います。
先週、空き駐車場を募集するチラシが入っていましたが、もし変更になった車があれば、哀れみの目で見てしまいます。

>>1043 住民さん4さん

駐車場の割り当てって販売時だけで所有権変わった時点で組合に権利返上の上で割り当てか抽選なのでは？

>>1044 住民さん3さん
私の周りも駐車場位置も含めて資産として考えている人がほとんどです（駐車場の場所は資産価値と営業から説明があったため）。
サウスの65平米、70平米タイプの低層階の部屋しか買えなかった人が、リバーの75平米以上の広い部屋に割り当てられている駐車場に変更できることになれば、かなりの反対意見が出るでしょうね。
図々しいにも程がある。
屋上駐車場が嫌なら、1043さんの記載の通り部屋を買い替えるか、近くの月極め駐車場を借りてほしい。

>>1045 マンション住民さん

販売時を除いて、
ほとんどのマンションが部屋と駐車場位置は関連がないのが普通ですが
このクレストシティは規約か使用細則で割り当てが決まってるんですね。非常に珍しい。
場所が決まってるなら逆に当人同士で入れ替え使用も自由に出来ますね。

時々最上階などを買って当初平置きに割り当てられた人が後々機械式に割り当てが変わることになったりすると、
当然の様に「高い金払ってるから優先権がある」と勘違い発言する時がありますが、
元から部屋に割り当てが決まっているマンションならそういうイザコザもなくて良いですね。