イニシア船橋ベイフォート【住民版】

それより理事長の役員報酬がいくらなのか気になる。
もらうこと自体は管理規約に書いてあるからいいんだけど・・・
月の会計報告って、理事長から住民に開示されないから分からないんだよね。
掲示板に張ってほしいよ、まったく。

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私も管理費が高い理由のひとつに、管理会社から他業者に再委託する際にオーバーヘッドを多くとっていることがあるかと思います。
「他の業者に見積もりを出させる」についてですが、管理組合として業者に見積依頼するのであれば、その権限があるのは理事長だけでした。
今回の「マンション管理費」について調べることで、色々分かったことがあります。
まず、マンション管理についての様々な事案は理事会で決定されるということ。
そして、その理事会には理事以外の住民（区分所有者）は参加出来ないし、傍聴も許可されないということ。（実際に私は理事会の傍聴をお願いしましたが、理事長に拒否されました。）
理事長の権限の凄さと一住民の権限の無さに悲しくなりました。
私の願いは「住民が積極的に参加できる透明性のあるマンション管理」ですが、それを実現させるには、残念ながらまだまだ時間がかかる気がします。

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役員報酬なんてあるんですね。その項読んでなかったです。読んでみます。いくらか知りたければ質問すればいいんじゃないですか？まさか、秘密とは言わないでしょう。

理事長の権限の凄さ？どこが凄いのかよくわからないんですが…。ごく当たり前なような気がします。見積り依頼を出すことを理事長以外が提議することさえ認められないのなら、おかしいとは思いますが。

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私もごく当たり前だと思いますよ。誰でも傍聴できたら中には個人情報にあたる部分もあるだろうし、持ち回りで次期理事が決まってますが、あくまで総会で決定して選出してるわけですから理事に判断を委ねたのも私たち住民であると思いますよ。もし本当に変えたければ次期の理事に立候補して理事長をやられることが一番かと。また、会計報告を提示するのはよくないですよね。マンション関係者以外も目につきますし。総会議事録の中にはありましたが毎月回覧板みたく回すやり方で理事会内容とか回してもらえるといいですよね。個々に配布より紙の無駄もなくなるし。ご意見欄とかあったらなお魅力を感じます。

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「なんでマンション管理費に疑問を持っているの？」
「今のままでマンション管理に何か問題あるの？」
「別に問題ないじゃん！結局あなたは何がしたいの？」
と、色々とご意見を頂き 私の説明が不十分であったことや、私自身が試行錯誤しながらであったりしてで 、困惑された方々には申し訳なく思っています。

改めて、「マンション管理費の調査」を管理組合に要望した経緯についてお話させて下さい。

当マンションは３月で築２年となり、今年３年目を迎えます。
現在、「マンション管理費」は購入当初に管理会社が設定した金額を今までずっと支払っています。
しかし、このマンションは購入当初から、１社の管理会社にマンション管理業務を全面委託しているため「管理費が適正かどうか？」は判断出来ていない状態で今まできています。

私たち住民は、現在、月に平均で約２万円の管理費を払っています。
ですので、私たち住民は、１年間でウン千万円という大金を管理会社に払っています。

しかし、マンション管理の経験や専門的知識がない私たち住民は、この管理費の妥当性について
判断出来ないため、管理会社が計画した予算通りにお金を支払っています。

例えば、スーパーで大根を１本「1,000円」で毎週買っていたとしても、他のスーパーの値段が分からなければ、この「1,000円」が高いのか安いのか分かりません。
また、他のスーパーで売っている大根の安全性や品質について調べるには、労力と時間がかかるし、実際には、その大根を買って食べなければ分からないかもしれません。

結局のところ、マンション住民は自分たちで管理費が適正かどうかを判断することがほぼ不可能であるため、管理会社にお任せ状態です。

これは、管理会社の立場からすると、現在のこのマンションの管理体制は管理会社にとってはとても良い状態といえます。自分たちが計画した予算案がそのまま通るため、十分に利益を確保することが出来、更に今後行われる中規模・大規模修繕費でも、管理会社の思惑通りに計画を進めることが出来ます。

～ つづく～

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～ その２～
私は、マンション管理費を全て管理会社任せにしている現状に疑問に持ち、たまたま知った船橋市で開催されている「マンション管理無料相談会」に参加しました。
そこで、マンション管理の専門家である「マンション管理士」に当マンションの管理費について相談し、色々とアドバイスをもらいました。

具体的には、「チェックした管理費（定額委託業務費、エレベーター保守点検費、機械式駐車装置点検費、清掃業務費について、契約書に記載の業務内容に対して、相場の約１．５倍と、かなり高額なので、しっかりと調査した上で適正化を図る必要が有り。」との事でした。

ただ「マンション管理士」がどの程度信用出来るものなのかよく分からかったため、インターネットで色々調べました。

マンション管理士は国土交通省が定めた国家資格で、まだ誕生して約１０年という比較的新しい資格です。マンション管理士が誕生する前までは、管理組合が頼るべきアドバイザーは「管理会社」だけであったため、現在よりも更に管理会社による不祥事が多かったそうです。

ただ、この「マンション管理士」は「マンション管理の専門家」でありながら、優秀で活躍している人から実務経験のほとんどない人まで幅広くいることが分かりました。
そこで私が相談に乗ってもらった２名のマンション管理士について調べましたが、２名ともマンション管理士としての経歴やマスメディアでの講演・掲載記事などが確認出来ず、信頼出来るマンション管理士なのかどうかが判断出来ませんでした。

そこで、千葉または首都圏で活躍している優秀なマンション管理士を調べてみました。
その結果、マンション管理の実績・経験の多さとマスメディア出演・掲載記事や内容などから、千葉を中心に首都圏で活躍している「重松秀士 マンション管理士さん」を知りました。
重松さんが新聞や雑誌で書かれた内容は、とても分かりやすく丁寧に説明していて、マンション管理士としての信念も読んでいて伝わってきました。

そこで、さっそく重松さんに無料相談をお願いし、実際に会って、このマンションの管理費について確認してもらいました。
結果は、前回のマンション管理士２名とほぼ同じで、やはりマンションの規模や仕様から判断する限り、契約書に記載の業務内容に対して「管理費が高い項目があり、管理費の見直し・削減をサポート出来る。」という意見でした。

～ つづく～

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～ その３～
「高い管理費」をどのように見直し・削減していくかについてですが、私はやはりマンション管理の専門家に介入してもらい、管理会社と交渉してもらうのが一番安心ですし、成果があると思います。

重松 マンション管理士は、理事長や理事の方に 話を聞いてもらって十分に納得してもらってから、判断してもらった方がよいと、このマンションに来て話をして頂けるとの事でした。

しかし、重松さんが知名度や実績がある優秀なマンション管理士でも、管理組合の了承がなければ、このマンションの運営や「管理費の見直し・削減」に関わることは絶対に出来ません。
管理組合の了承を得るには、高いハードルがあります。

「管理組合は管理会社を絶対的に信頼している」
・購入当初から今までずっと、管理会社がマンションを管理してきて、特に問題が起こっていないので、管理会社を信頼している。
・管理人さんもしっかり働いてくれているし、トラブルにもしっかり対応してくれている。
・管理費が高いのは、マンション購入時から分かっていたし、特に不満はない。
・管理会社を疑ることで、管理会社との信頼関係が壊れて、サービスが低下する可能性がある。

管理会社にとって、管理組合は非常に大きな収入源です。
自分たちが決めた予算計画案がそのまま採用されて、要求したお金をそのまま貰えるという
とてもよい条件です。
「マンション管理士」の介入は、管理会社にとってみれば、いいことは一つもありません。
管理会社は、管理組合との信頼関係を武器に、「マンション管理士」の介入を絶対に阻止するでしょう。

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で、どうしたいの？って聞きたくなる投稿ですね。事実と推論の区別も明確でないのでなんとも言えませんが、大筋で同意です。アクションするならお手伝いできるかも知れません。

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要するに、理事会の主導権を管理会社が握って運営してるところには介入しにくいってことでしよ？
ここのマンションはどうなのでしょ？私が感じるには管理会社が主導権を握って理事会を操ってる気が…

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主導権は握られているというよりも、管理会社に任せているといった印象を持っています。設立から日が浅い管理組合なので時期相応かなと。理事会の方々も当然考えておられるとは思いますが、いつまでも管理会社に任せておきすぎると問題が発生しそうなので、そろそろ引き締めが必要ではないかと思います。

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私も見直しに同感です。
他の物件より管理費が高いのは分かっていましたが、この物件を選んだ魅力は他の物件よりたくさんあり、この物件を選んだ分けで、管理費については満足していません。
当然ながら適時複数の管理会社を比較して、コストや運営を見直すべきですね。
エレベーター左脇の掲示物などのコストも内容からすると無駄です。
そして、必要に応じて値下げ交渉や、場合により乗り換えをすれば良いのではないでしょうか？
販売会社＝管理会社なマンションより、そうでない物件の方が多く、ちゃんと運営できているのですから、もちろん＝な管理会社の安心感というのもわかりますが、こだわる必要はないのではないでしょうか？

あと、管理費とは別ですが
管理人さんが外でくわえタバコを吸いながら作業をしているのは残念です。
清掃係りの方々が、ちゃんといい挨拶ができていないことも残念です。
私たちが、管理人さんや清掃係りさんの方々を管理会社を通じて雇っているのですから、
もう少しそういう意識をもって欲しいものです。
清掃の品質には文句ありませんが、特にエレべーター掲示物が煩雑に思います。

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（前回 住民さんA 　～その３～　のつづき）
中途半端なかたちで中断してしまい、申し訳ありませんでした。
コメントを下さった方々に、まず私の長々とした文章を読んでくれたことを、大変ありがたく思います。
「理事会の協力」が得られていない現状で、なかなか「管理費の見直し・削減」と「管理会社主導運営からの脱却」についてマンション住民の方々の理解を得る事は大変難しいことだと改めて思っています。

同じマンション住民の方々に、思いを伝えようにも、管理会社が管理している「掲示板」にビラを貼るわけにもいかず、かといって、マンション住民全員のポストに投函するのは、社会人として非常識な感じがします。

そんな訳で、まずは少しずつでもこのマンションの管理費について、関心を持ってくれる方が増えればいいなあと思います。
私もほんの２ヶ月前までは、恥ずかしながら無関心でした。。

マンション管理費について疑問を持つ住民が、少しずつでも増えて多くなっていけば、そう遠くないうちに「住民主導のマンション管理」を行える日がくるのではと思います。
（具体的なアクションについては、引き続き、悩みながらも試行錯誤中です。）

取り急ぎ、お礼まで。

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理事会の協力が得られない事実について、もっと具体的に教えてほしいと思います。

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理事長には、３月中旬に「管理費の調査」について直接会ってお願いしています。
その後は手紙で理事長に承諾を得てから、各理事の方々へ私から手紙でマンション無料相談会へのお誘いをし、ご意見などお聞かせ頂けないかと伝えましたが返信はほとんどなしでした。
その後、理事会で議題になる管理会社から提出された第３期収支予算表についての理事長や理事の意見を拝聴出来ればと、理事長に理事会の傍聴をお願いしましたが断られました。
先週も理事長とエントランスで会った際、「管理費の調査」について話しを聞いてもらおうとお願いしましたが、「手紙で伝えて下さい」と言うばかりで、まったく聞いてもらえず、それでもしつこくお願いすると、走って階段の方に逃げていかれました。

「管理費の調査」については、理事長から理事会で議題に挙げられているはずですが、４月３日の理事会報告にて特に記載がないため、管理会社が計画した第３期収支予算表について、外部の専門家による調査は行われず、理事会から管理会社への質疑応答のみで理事会の承諾を得たものと推測します。
もちろん管理会社にもマンション管理士の資格を取得している方がいて、委託契約書や予算書のチェックをしていると思いますが、管理会社の社員である以上、当然ながら管理会社の利益を第一に考えた上でのチェックになるかと思います。

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★ マンション管理費の見直し・削減への取り組み
～「理事会（理事長）の協力」の必要性について～

こちらのテーマについて、自分なりに調べた事や、優秀なマンション管理士さんの方々からもらったアドバイスなどをお話させて下さい。

今更ですか、理事会は「マンション管理組合の代表」であり、マンション管理・運営の議題についての決定権があり、実行する権限があります。
もちろん、今度の６月２６日に開催される年１回の「通常総会」が管理組合の「最高意思決定機関」ですが、マンション管理の方針を考えて案にしたり、具体的に問題を処理し解決していくのは「理事会」になります。

管理会社が計画したマンション管理予算が、私たちマンション管理のいわば「素人」の了承？（業務内容に対する価格の妥当性が全く分からないので、結局、信頼？している。）を得て、そのまま通常総会で可決され、管理会社は自分たちが要求したとおりの金額を得ているという現状。

これに対して、外部の信頼出来る専門家（優秀で実績のあるマンション管理士）に介入してもらい、管理費を支払っている住民の側に立って、管理費の見直し・削減を進めてもらいたいという私の切なる願い。

すみません、またまた中途半端で　～つづく～
（とりあえす、他の方々はこのコメントの続きを待たずに、コメントしちゃって下さい。）

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そこまで言うなら自分が理事会入りして理事長になればいい。
仕事の傍らであり、持ち回りで理事が回ってきたらやらざるえないわけだし温度差があって当たり前。正直自分にまわってきてそこまで問われても困る。
管理人さんや掃除の方の情報はホントですか？ホントならそれってどうなんだろ

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ちょっとその言い方はきついのではないでしょうか？
このことは自己の利益のためでなく、全体の利益のために色々調べたり、
理事に提案をしてくれているのですから。
もちろん、理事に入っていただけるならお願いはしたいとは思いますが、
公平な順番で回ってきた今の理事の方の役割ですし、報酬も生じているわけですし。
面倒な役割なのは確かですが、逃げる様な対応ではちょっと

管理人さんや掃除の方の情報はホントですか？
って、嘘を書く理由はありません。

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まず、私に対しての厳しいご意見をくれたNo.216さん、文章が語るあなたの思いを真摯な姿勢で受け取ります。
そして、私をフォローしてくれたNo.217さん、素直にありがとうございます。励みになります。

遅くなりましたが、
★ マンション管理費の見直し・削減への取り組み
～「理事会（理事長）の協力」の必要性について その２～

「マンション管理の専門家」としてマンション管理を適正化させる目的で、国土交通省が国家資格を制定した「マンション管理士」ですが、世間での認知度は大変低いそうです。
（私も「マンション管理無料相談会」の相談員が「マンション管理士」ということで初めて知りました。）

国土交通省では昨年、マンション管理の調査統計を公表しています。
これによると、新しいマンション（平成17年以降に完成したマンション）でマンション管理士を活用しているマンションは５．８％と非常に低い結果です。
ただ、これがマンションの築年数が１０～１５年では９．３％、１６～２０年では１４．２％と増加していき、更に築年数が増していくと３０％近くまで上がっています。
これは、ほとんどのマンションが築１０年くらいまでは、分譲時に分譲業者が提示したマンション管理会社の主導でマンション管理が行われていることを意味しています。
そして、 築１０年が過ぎて、マンションの老朽化が目に見える形で表れ始めた頃に、管理会社からマンションの大規模修繕の提案と、管理費や修繕積立金の値上げを要求されて、初めて今まで無関心だったマンション住民が「マンション管理」について真剣に考え始め、マンション管理士の活用を検討するそうです。

しかし、マンションが築１０年を過ぎると、マンション管理士だけでなく、建築士や弁護士の活用も急激に増加しています。
建築士の活用は、マンションの老朽化を専門家に見てもらうという事ですが、弁護士の活用の増加は管理会社や管理組合間で訴訟が起きていることを意味します。
（１０～１５年では１３％、１６～２０年では２１．８％と増加していき４０％を超えていきます）
高額な弁護士費用を支払って、弁護士に法的に判断してもらわなければ解決できないような問題が起きているということです。

そういえば「マンション管理無料相談会」で「管理費が高い」ことを教えてくれたマンション管理士さんが「築３年目なら被害は全然少ない。だいたい相談に来るマンションは築１０年過ぎてるからね」と言っていたのを思い出しました。

～つづく～
（本当にすみません。まだまだ、本題に全然たどりつかないため、私のつづきを待たずにコメントして下さい。私は人に伝えることが苦手なため、文章を作るのにやたら時間がかかっています。）

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★ マンション管理費の見直し・削減への取り組み
～「理事会（理事長）の協力」の必要性について その３～

マンション管理士についての説明がかなり長くなってしまいすみません。
ちなみに、マンション管理士が活用可能であることは、管理規約にも記載されています。
（第６章第２節第３７条）

今まで管理組合と管理会社で行ってきたマンション管理を、外部から第三者を介入させることについては、かなり抵抗があるのではないかと思い、長々と書いてしまいました。

前置きが長くなりましたが、～「理事会（理事長）の協力」の必要性について～ 、
重松 マンション管理士には、はっきりと「理事長や理事会にその気がなければ、どんなに私が頑張っても、話が前に進んでいかないので、絶対に成功しない。」言われました。
それは、重松さんが、他の管理組合でも散々経験した結果での結論だそうです。

そして、成功しないということは、私の意見に賛同して 勇気を出して協力してくれる方々に対して、無駄な時間を使わせ、期待を裏切り、失望させてしまうことになります。

まずは理事長や理事会を説得して、重松さんの話を聞く機会を設定出来れば、大きく前進するというのが、重松さんの意見でした。


最初に「管理会社の調査」を理事長にお願いした時に、理事長に「管理会社を信頼しているので、管理会社を調査する必要はないし、調査する時間もない。」と言われましたが、この意見は、前回の投稿の「マンション管理士の認知度と活用」の統計から、とても一般的な意見だと分かりました。

また、その時に理事長から「そんな思いつきで提案してもらっては困る」とも言われました。
その時は、それを言った理事長の気持ちについて深くは考えませんでしたが、そこには、
「自分は、理事長として このマンションの事を第一に考えながら、管理会社に色々と相談しながら必死にこのマンションを守ってきた。」という自負が強くあったのかもしれないと、
今になって思います。

理事長や理事の方々のご苦労に対して、配慮にかけていた文章があった事についてはお詫びしたいと思います。すみませんでした。

また、私のマンション管理費の見直し・削減についての意見に、耳を傾けてくれた方々には、とても感謝しています。

もしも、、あくまで可能性の話ですが、理事長でも理事会でもない組合員（一般住民）が出来る権限として、
「組合員の総会招集権」というものがあります。

次は、このことについて書きたいと思います。

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久々に見にきました。
あの。。。ところで何がおっしゃりたいのか簡潔にいきませんか？
何だか他の管理会社さんとかかなっと思ってしまいます。

ようするに理事長や理事会の方もみんな責任をもって真っ当されてるのならば、総会の報告の際に意見として述べて住民の方の賛同を得ればいいのではないでしょうか？
このような少数の閲覧の場ではなにも始まりませんし組合員による総会の召集なども今日の明日でできるものではないですし、段取りするまでに通常の総会がやってきます。
それに私の記憶のかぎり第一回の総会のとき管理会社への委託のについて簡単な話がありましたし収支報告をもとに前コメントにあった管理士さんの見解を発言されてはいかがでしょうか？住民として削減できる部分はしっかり削減したいですし、その分積立にまわすなど長い目でこのマンションがより良い住家になればと思います。

あと私の知るかぎり管理人さんもきめ細やかな対応をしてくれてますしお掃除の方々も感じも良いですし細かな配慮も挨拶もしてくれます。
もしタバコの件を見たのならそれば確実に管理会社へ連絡すべきです。
火事になっては困ります。

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