イニシア船橋ベイフォート【住民版】

エレベーターのガラスの修繕の件、
故意で突いたなんて、やった本人が負担するのが筋だと思います。

厳しいようですが、器物破損ってことで警察へ連絡し
それなりの前科を負って欲しい。
当然犯人も知りたいです。
要注意人物ですから。

ところで、自治会への加入の件はどうなったのでしょうか？？
急いでｱﾝｹｰﾄ回収したのに何音沙汰もないのってどうなんでしょうか？

やっと来ましたね。自治会の申し込み。
みなさんはどうされますか？

自治会、どれくらいの方が入るのですかね？

確定申告完了！
ローン減税の計算はややこしいですねぇ・・・
でも、還付＆減税額が楽しみ！！

最近、来客用駐車場が空いているのもかかわらず、
駐車場出入口に長時間よく停めてるシーマが気になります！
先日は、来客用駐車場に予約時間外に停めていて顰蹙かっているし、
先日は湾岸線寄りのマンション駐車場の入り口に停めてあって、
フロントガラスにガムテープで警告書が貼ってありました。
いったい、どこの誰？

またまたモラル無さすぎな方がいらっしゃって困りますね。特定させて、公表すべきです。断固たる対応をお願いしたいです。

今日は天気がよく暖かかったので、ここに入居して初めて プッシュ式角型換気口の掃除をしました。
(今頃やるなんてお恥ずかしですが・・・)フィルター真っ黒でした。
ベランダ側からも金属の換気口を外し、ダクト内もきれいに水ぶきしました。
恐ろしく汚れていてびっくりしました。すっかりきれいになりましたが、もっと早くやるべきでした。

さて、こちらに入居して早１年がたとうとしています。
購入した事に満足はしていますが、マンション内では色々あったように思います。
自動車・バイク・自転車の共用エリアへの駐車違反、不審者の出入り、エレベータのガラス破損、ベランダ手すりへの布団干し違反、芝生がまだ生えていない、ゴミ置き場へのゴミの出し方(袋に入れずに出されていたりなど)、町内会費についての議論　etc.

しかし、それでも私はここを購入してよかったと思っています。そして、今後も色々問題が出てくるたと思いますが
住民同士 協力し合って、より住みやすいマンションにしていけたらと思います。

ちなみに私の妻のこのマンションへの評価は70点だそうで、理由は日当たりがいまいちで午後から部屋が寒いとのことです。日当たりに関してはデュ×ヒルズの南向き間取りが羨ましいとの事。

皆さんの入居してから現在の感想はいかがでしょうか？

バルコニー手すりへのシーツや布団干しは本当にやめてほしい。

上階のシーツがうちのバルコニーまで垂れ下がっていて目障りなのですが
いちいち言いにくいし、規則違反なら徹底して禁止にしてほしいです。

落ちてきても嫌だし、外観的にも。

確かに色々ありましたね。
日当たりに関して冬場はイマイチでした。季節によってこうも変わるんだと実感しました。
お恥ずかしいのですがここのマンションは布団など手摺り干すのＯＫではないのですか？
購入前にコスモスイニシアの営業の方に確認した際ファミリー向け住宅なので議論の結果この物件は大丈夫と聞いていたのですが。
気がつかないうちにモラルのない一員に。申し訳ない。これからは干さないよう妻に話しておきます。

あれ？私も契約時にベランダ柵の布団掛けＯＫ！って聞いています。

私の１年間の感想は
①
日当たりに関しては、冬でも午前中にしっかりと当たっていて、夏の一番暑い時間は直射日光を避けられて冷房効率が良いと思っていて、私は満足しています。
②
路線バスが、船橋駅行きが１５時に終わり、逆方面は朝１０時からしかない。
③
来客はみんな、この物件を絶賛してくれる！
④
確かに、フィルターが１ヶ月で黒くなってビックリ！（高速脇だから仕方ないですが）
⑤
駐車場のリフトが遅すぎ！ずっとそばでボタンおしてるのだから、もう少し早くても・・・。
⑥
周辺道路の渋滞が激しい（船橋駅周辺のスクランブル交差点に問題あり？）
⑦
船橋駅以外にも、東西線や武蔵野線の西船橋や、京葉線の二俣新町（各停しか停まりませんが）が自転車圏内で、意外と選択の幅がある。
⑧
西船橋駅からバスツアーが多数あり、草津温泉まで２０００円～なんてのも！

多少の不満は付きものですが、総じて私は満足で、愛着が湧いてきています！！

ベランダ柵の布団掛けは禁止だと思います。理由は、布団が落下した時に下の人が危険という事と、マンションの景観を損なうという事だったと思います。
布団をベランダ柵に干した方が 布団に日がよく当たり、短い時間でもふかふかになるので、干したいという気持ちはとても理解出来ますが、そういった理由で ほとんどの住民の方は、布団干しを使用しているのだと思います。

一軒家であれば ベランダ柵に何を干しても何の問題もないのですが、赤の他人がお互いを気遣い、協力し合いながら一つのマンションに住むためには共通のルールが必要で、守るのもなかなか難しいことですよね。

入居して1年、早いですね。

私もこの1年の感想を。

１　日当たりに関しては可もなく不可もなく。
　　
２　目の前が小学校で良かった。隣に大きな建物などの圧迫感がないことに満足。
　　ただ、夏のイベントの音痴な歌声はさすがにアレでしたけど。

３　管理人さんはじめスタッフの方が親切。いき届いた清掃に日々感謝。

４　バスの本数の少なさに大変不便を感じる。

５　このマンションを購入希望しているお客様がいます。というチラシの多さに辟易。


６　個別玄関にもモニターが欲しかった。


ちょっとした不満はあるものの、ここに越してきて良かったというのが本音です。

確かに、夏のイベントの大音量は迷惑でしたね。
今年は事前に管理組合から言ってもらって、配慮してもらいたいですよね。

西船橋までの徒歩ルートを紹介しますね。

徒歩で約40分とかなり遠いですね。
しかも、西船橋駅の南口にはエレベータがありません。

バスであれば、14号沿いの停留所の「海神陸橋下」もしくは「郵便局」から乗れば、
西船橋駅の北口に着きますので、エレベータが使えます。

ちなみに、各駅まで自転車だとだいたい
船橋７分
西船橋１０分強
二俣新町１０分
ぐらいでした。

追伸
あと、ららぽーとも１０分でした！

ららぽーとが近いのってイイですよね。
自転車ではもちろん、お散歩がてらテクテク歩いても◎。

先ほどまたもモラルのない方の貼紙を掲示板で見てしまいました。

どんな？

エレベータ内で唾を吐いたりする人がいる・・・って
張り紙はありましたね。
気分悪いですね、そういう人がいるのは。

ありえないです。画像を公開するべきでは？同じ住人と思うと不愉快です。モラルなさすぎと思います

先日、駐輪場・１階共用廊下で猫を見かけました。
野良猫なのか、飼われている猫かわかりませんが、
野良猫にえさを与えたり、飼われている猫であれば、放し飼いはやめていただきたいです。

寒いよ。

最近、夕方から夜にかけて、ロビーにいつも同じ親子がいますね。

子どもの遊び場ではないのに。

少しうっとおしいです。

静かに帰宅したい。

そんなに気になるか？気になるなら、直接言うか･管理人に言えばいい。こんなところでつぶやいても、なんともならない。いい大人が･････

私も遭遇しました。
確かに気になりますね！
子供は元気が一番！
ですが、ロビーではしゃぎ回っていて、反響で倍うるさく聞こえてしんどい。
けど、子供はそんなものなので仕方ない。
問題は、他人が歩いている目の前をお構いなしで走り回る子供を注意しない親！

子供は元気が一番とか、子供はうるさいものだとか言うけれど、それがエントランスでも良いという理由にはならない。
帰宅時だけでなく、来客時など、反響する奇声、足音…恥ずかしい思いをしている。
もちろん管理人にも、うるさすぎると注意をお願いしたこともある。
総会でもエントランスは遊び場ではないという話は出ているのだから、改善されるべき。

エントランスで一輪車で遊んでいる女児を見ました。
本人達に注意したところ、いつも遊んでるからいいのだと。
ここで遊んではいけないことを教えましたが、
親はどういう躾をしているのでしょうか。
とても迷惑なうえ、通行の妨げにもなり危なかったです。

一輪車もですが靴のカカトにローラーのついたものでかなりのスピードをだして遊んでいる子達もいますね。イニシアさんの販売の際、売りたいが為にファミリー向けとし庭やロビーで遊べるとうたってしまったところから脱線してますよね。みなさん規約が正しいんですよ！何か大きな事故(エントランスの硝子を割り怪我)など起こる前に親御さんは自分の子供さんに今一度確認してもらいたいです。。。

親の気持ちからしたら、敷地内で遊んでいるのは安心。
規約がどうのとか言うより、多少はがまんが必要なのは
集合住宅ではつきものでしょう。お互い様ですよ。

全員が不満のない環境なんてあり得ないもんですよ。
子供がいない人からしたら、子供ってのは単に邪魔な存在なんでしょう。
まぁ水掛け論ですね。

総会で提議すれば？こんなとこでは議論にもならないでしょう。

ららぽへ行く道で、徒歩か自転車しか通れ無い水門のところが災害で通行止めしてました。
船橋橋経由で行くしかないですね。皆様ご注意を！
皆様、開通したら教えてくださいね！

一ヶ月前にふと「このマンションの管理費って、高いの？安いの？それとも適正なの？」と疑問に思い、かといって誰に聞いたらいいのかも分からず、もやもやした日々を過ごしていたところ、船橋市で開催されている「マンション管理無料相談会」があったため、参加してきました。

２名のマンション管理士に現在の管理費が適正であるかについて意見を伺ったところ、
「とりあえずチェックした管理費（定額委託業務費、エレベーター保守点検費、機械式駐車装置点検費、清掃業務費について、契約書に記載の業務内容に対して、相場の１．５～２．０倍と、かなり高額なので、しっかりと調査した上で適正化を図る必要が有り。」との事でした。

しかし現状、ここのマンション管理は管理会社主導で管理組合が運営されている感じなので、ちょっとお手上げ状態です。

マンション管理の専門家のマンション管理士に調査を依頼しようにも、管理組合員の私ににそんな権限はないし・・・

さらに、もやもやした日々が続きそうです・・・

イニシアというかコスモスライフは元々高めですよね。おそらくマーチンを多くとるのでしょうが…大和ハウスに移りましたが根本はかわらないだろうし…
いっそうのこと他の業者に見積もりださせたらどうでしょう？

私はそれよりこのマンションの修繕積立が気になります。他に比べ高めだが一定金額で値上がりが少なく一括徴集なしと説明受けましたが海風による劣化が気になります。
駐輪場の区画同士の間のポールのサビをみると機械式駐車場や浄化槽、はたまた建物自体も。
素人なのでわかりませんがやっぱり劣化激しそうな感じがします。

それより理事長の役員報酬がいくらなのか気になる。
もらうこと自体は管理規約に書いてあるからいいんだけど・・・
月の会計報告って、理事長から住民に開示されないから分からないんだよね。
掲示板に張ってほしいよ、まったく。

私も管理費が高い理由のひとつに、管理会社から他業者に再委託する際にオーバーヘッドを多くとっていることがあるかと思います。
「他の業者に見積もりを出させる」についてですが、管理組合として業者に見積依頼するのであれば、その権限があるのは理事長だけでした。
今回の「マンション管理費」について調べることで、色々分かったことがあります。
まず、マンション管理についての様々な事案は理事会で決定されるということ。
そして、その理事会には理事以外の住民（区分所有者）は参加出来ないし、傍聴も許可されないということ。（実際に私は理事会の傍聴をお願いしましたが、理事長に拒否されました。）
理事長の権限の凄さと一住民の権限の無さに悲しくなりました。
私の願いは「住民が積極的に参加できる透明性のあるマンション管理」ですが、それを実現させるには、残念ながらまだまだ時間がかかる気がします。

役員報酬なんてあるんですね。その項読んでなかったです。読んでみます。いくらか知りたければ質問すればいいんじゃないですか？まさか、秘密とは言わないでしょう。

理事長の権限の凄さ？どこが凄いのかよくわからないんですが…。ごく当たり前なような気がします。見積り依頼を出すことを理事長以外が提議することさえ認められないのなら、おかしいとは思いますが。

私もごく当たり前だと思いますよ。誰でも傍聴できたら中には個人情報にあたる部分もあるだろうし、持ち回りで次期理事が決まってますが、あくまで総会で決定して選出してるわけですから理事に判断を委ねたのも私たち住民であると思いますよ。もし本当に変えたければ次期の理事に立候補して理事長をやられることが一番かと。また、会計報告を提示するのはよくないですよね。マンション関係者以外も目につきますし。総会議事録の中にはありましたが毎月回覧板みたく回すやり方で理事会内容とか回してもらえるといいですよね。個々に配布より紙の無駄もなくなるし。ご意見欄とかあったらなお魅力を感じます。

「なんでマンション管理費に疑問を持っているの？」
「今のままでマンション管理に何か問題あるの？」
「別に問題ないじゃん！結局あなたは何がしたいの？」
と、色々とご意見を頂き 私の説明が不十分であったことや、私自身が試行錯誤しながらであったりしてで 、困惑された方々には申し訳なく思っています。

改めて、「マンション管理費の調査」を管理組合に要望した経緯についてお話させて下さい。

当マンションは３月で築２年となり、今年３年目を迎えます。
現在、「マンション管理費」は購入当初に管理会社が設定した金額を今までずっと支払っています。
しかし、このマンションは購入当初から、１社の管理会社にマンション管理業務を全面委託しているため「管理費が適正かどうか？」は判断出来ていない状態で今まできています。

私たち住民は、現在、月に平均で約２万円の管理費を払っています。
ですので、私たち住民は、１年間でウン千万円という大金を管理会社に払っています。

しかし、マンション管理の経験や専門的知識がない私たち住民は、この管理費の妥当性について
判断出来ないため、管理会社が計画した予算通りにお金を支払っています。

例えば、スーパーで大根を１本「1,000円」で毎週買っていたとしても、他のスーパーの値段が分からなければ、この「1,000円」が高いのか安いのか分かりません。
また、他のスーパーで売っている大根の安全性や品質について調べるには、労力と時間がかかるし、実際には、その大根を買って食べなければ分からないかもしれません。

結局のところ、マンション住民は自分たちで管理費が適正かどうかを判断することがほぼ不可能であるため、管理会社にお任せ状態です。

これは、管理会社の立場からすると、現在のこのマンションの管理体制は管理会社にとってはとても良い状態といえます。自分たちが計画した予算案がそのまま通るため、十分に利益を確保することが出来、更に今後行われる中規模・大規模修繕費でも、管理会社の思惑通りに計画を進めることが出来ます。

～ つづく～

～ その２～
私は、マンション管理費を全て管理会社任せにしている現状に疑問に持ち、たまたま知った船橋市で開催されている「マンション管理無料相談会」に参加しました。
そこで、マンション管理の専門家である「マンション管理士」に当マンションの管理費について相談し、色々とアドバイスをもらいました。

具体的には、「チェックした管理費（定額委託業務費、エレベーター保守点検費、機械式駐車装置点検費、清掃業務費について、契約書に記載の業務内容に対して、相場の約１．５倍と、かなり高額なので、しっかりと調査した上で適正化を図る必要が有り。」との事でした。

ただ「マンション管理士」がどの程度信用出来るものなのかよく分からかったため、インターネットで色々調べました。

マンション管理士は国土交通省が定めた国家資格で、まだ誕生して約１０年という比較的新しい資格です。マンション管理士が誕生する前までは、管理組合が頼るべきアドバイザーは「管理会社」だけであったため、現在よりも更に管理会社による不祥事が多かったそうです。

ただ、この「マンション管理士」は「マンション管理の専門家」でありながら、優秀で活躍している人から実務経験のほとんどない人まで幅広くいることが分かりました。
そこで私が相談に乗ってもらった２名のマンション管理士について調べましたが、２名ともマンション管理士としての経歴やマスメディアでの講演・掲載記事などが確認出来ず、信頼出来るマンション管理士なのかどうかが判断出来ませんでした。

そこで、千葉または首都圏で活躍している優秀なマンション管理士を調べてみました。
その結果、マンション管理の実績・経験の多さとマスメディア出演・掲載記事や内容などから、千葉を中心に首都圏で活躍している「重松秀士 マンション管理士さん」を知りました。
重松さんが新聞や雑誌で書かれた内容は、とても分かりやすく丁寧に説明していて、マンション管理士としての信念も読んでいて伝わってきました。

そこで、さっそく重松さんに無料相談をお願いし、実際に会って、このマンションの管理費について確認してもらいました。
結果は、前回のマンション管理士２名とほぼ同じで、やはりマンションの規模や仕様から判断する限り、契約書に記載の業務内容に対して「管理費が高い項目があり、管理費の見直し・削減をサポート出来る。」という意見でした。

～ つづく～

～ その３～
「高い管理費」をどのように見直し・削減していくかについてですが、私はやはりマンション管理の専門家に介入してもらい、管理会社と交渉してもらうのが一番安心ですし、成果があると思います。

重松 マンション管理士は、理事長や理事の方に 話を聞いてもらって十分に納得してもらってから、判断してもらった方がよいと、このマンションに来て話をして頂けるとの事でした。

しかし、重松さんが知名度や実績がある優秀なマンション管理士でも、管理組合の了承がなければ、このマンションの運営や「管理費の見直し・削減」に関わることは絶対に出来ません。
管理組合の了承を得るには、高いハードルがあります。

「管理組合は管理会社を絶対的に信頼している」
・購入当初から今までずっと、管理会社がマンションを管理してきて、特に問題が起こっていないので、管理会社を信頼している。
・管理人さんもしっかり働いてくれているし、トラブルにもしっかり対応してくれている。
・管理費が高いのは、マンション購入時から分かっていたし、特に不満はない。
・管理会社を疑ることで、管理会社との信頼関係が壊れて、サービスが低下する可能性がある。

管理会社にとって、管理組合は非常に大きな収入源です。
自分たちが決めた予算計画案がそのまま採用されて、要求したお金をそのまま貰えるという
とてもよい条件です。
「マンション管理士」の介入は、管理会社にとってみれば、いいことは一つもありません。
管理会社は、管理組合との信頼関係を武器に、「マンション管理士」の介入を絶対に阻止するでしょう。

で、どうしたいの？って聞きたくなる投稿ですね。事実と推論の区別も明確でないのでなんとも言えませんが、大筋で同意です。アクションするならお手伝いできるかも知れません。

要するに、理事会の主導権を管理会社が握って運営してるところには介入しにくいってことでしよ？
ここのマンションはどうなのでしょ？私が感じるには管理会社が主導権を握って理事会を操ってる気が…

主導権は握られているというよりも、管理会社に任せているといった印象を持っています。設立から日が浅い管理組合なので時期相応かなと。理事会の方々も当然考えておられるとは思いますが、いつまでも管理会社に任せておきすぎると問題が発生しそうなので、そろそろ引き締めが必要ではないかと思います。