【流山おおたかの森】UPPER EAST　Part２

「本日だけ仮にお取り置き・・」って、洋服購入ではないのですから。最低１週間は考える時間がいるような気がしますが・・。１５１さんに営業の方がかけられた言葉と配慮は妥当な感じに思えます。ＭＲに何度も足を運ばれる１５１さんから、真面目な真剣さが伝わったからこそではないでしょうか？

１６２です。１６１さんのレスに気付かずに書き込んでしまいました。話題が変わっていましたね。失礼いたしました。

161さん
共用施設が無料ということは、いくらなんでも有りえないのでは。
レジデンスの共益費から共用施設分だけ算出するんでしょうかね。
一戸建てとマンションで設備を共有する物件があれば参考になりそうですが。。。

164さん
喫煙の話題は時期尚早かと思います。荒れやすい話題ですし。

151です、先程は皆様に自分の世間知らずをいろいろとご指導いただき、感謝しております。
ありがとうございました。

さて、話題が変わって一戸建てとの共用設備の件、一戸建て購入者もレジデンスの
住民と同様に使用権があるらしいとのことを流山近隣の友人より聞きました。
一戸建ての募集のチラシに書いてあったのがソースとのこと。

ゲストハウスなんかレジデンスの戸数から考えると、予約難しいんだろうと
予想してましたが、これに一戸建ての方も参入すると倍率高くなりそうですね。

そうは言っても同じエリアに住むことになる住人同士、なんとかうまく
運用できるようになるといいんですが。
そのあたりのこと、デベはどう考えているんでしょうね。

カードキー「半年につき9千円」は特記事項に明記されてます。
これを覆すことは無いでしょう。

１６１・１６５さん
戸建ての購入者の共用施設の利用については重要事項説明書の15ページに記載があります。
（以下、一部抜粋です）
管理組合と個別に契約した本戸建ての所有者および占有者（以下、本戸建居住者）は、
9,000円/半年を支払えば一部の共用施設をレジデンス購入者と同条件で使用できる。
レジデンスとカーサは販売会社は違いますが、
売主が同じですのできちんと対応するものと期待しましょう。
なお、戸建てとマンションで設備を共有している物件では
オリックスの「マークスプリングス」という物件があります。
（詳しくは物件ＨＰからオリックスのＨＰに行ってみてください）
オリックスとしては前例有ということだと思いますが・・・

１６４さん
契約の際、受け取っている管理規約集の中の「使用細則」の解釈だと思います。
細則第３条の二：ゲストルームを除く「共用部分」は禁煙。
専有部分と繋がっているけれども「共用部分」の「専用使用部分」であるバルコニーは・・・

カーサ住人のカードなんですが、もしかしてカーサの管理組合かなんかで組合管理用で
何枚か持ってて、住民に貸し出す方式とかやっても、それはそれでオッケーなんで
しょうかね。

ま、カーサ買える人達なら、半年１万弱程度の金額はケチることないかも知れませんが・・・。

１６９さん
戸建てなので管理組合はないと思いますが、自治会は結成するとありますね・・・
運用の仕方次第ではあり得るかもしれないですよね。

通行キー１枚9000円／半年なので娘はレジデンスの中を抜け、
父親はＴＸ脇の道路を・・・なんてこともおき得るんでしょうかね？
レジデンスの管理組合からすれば一家族で数枚持ってくれれば財政的には助かりますが・・・

>169
そんな面倒なことをする意味はないと思われますが・・。

カードキーの管理はレジデンスの管理組合が行うはずです。
その管理組合が、「個別に契約した本戸建ての所有者」に対して
施設の使用許可を認めることになるので、
１６９さんの心配なさっていることにはならないでしょう。

それより世帯単位の使用を認めるかどうかですね。
自動ドアはくっついて入れば家族全員入れちゃいますから、
相当厳しくチェックしないと、人単位でキーの費用を払ってもらうのは難しいかと。

１７２さん
防犯カメラで撮影しているのでは？
そのような大胆なことは慎まれると思いたいですね。

確かカードキーはポケットに入れていても反応するものでしたよね？防犯カメラで仮に撮影していても、チェックは難しいでしょうね。

販売は家全員（未就学児は除く）と決め手いただけると、危惧する問題が起こらなくて済みそうですが・・。

それなりの価格帯の分譲住宅なので、お住まいになる方にも、それなりの品位というか分別を期待したいです。我々レジデンス住人も、カーサ住人にも。
マナーが悪い人は少しでも目立ちますから。

　カーサは戸建てに欠けているセキュリティや共用部分を補うために
その部分をマンション部分におんぶするということですね。
　重要事項説明会で、カーサのごみ置き場(だったと思いますが）の清掃に
使用する水道代はレジデンスが払うとありましたね。覚えていますか？
なぜわたしたちが?と思いましたが、見返りとして
通り抜け代を払ってもらうわけかとその場は一応納得したのですが、
ふにおちないことです。実際問題として、ただの通り抜けに
一人一枚年18000円払うでしょうか？4人家族で年72000円ですよ。
カーサの価格は駅近の一戸建てとしてはそんなに高いわけではないので、
(特別なお金持ちではなくて）ごく普通の人が入居すると思われるので、
一人年18000円はやはり高いと思うのではないでしょうか。
レジデンスの通り抜けは駅への近道になるというわけでもないのですから、
果たしてカードを買う人がいるでしょうか。

上手く表現出来ないけど、いろんな意味で後出しジャンケンっぽいな、このマンションは。
柏の葉の前に売り切らなきゃならないとか、やっぱりあるのか？

＞177
そうだとしても、購入する人はそれだけの魅力があって買うわけですよ。
柏の葉が出た後に後悔する人もいるんじゃないですか。

カードキーは1枚9000円(半年)なんですか？
一世帯分ではないのですか？

161です。いろいろなご意見を伺えて参考になります。
重説でも料金について明記されている、それに普段は通り抜けるだけではないか・・との思いも私の中であります。
ただ、カーサの広告を見ているとこの地区に住めば当然の権利としてついてくるような書き方に疑問をいだくのです。
レジデンスの方が全て入居されるのはカーサよりも後のこと、すでにカーサの方々にカードキーが渡っていたとしても
管理組合としてチェックする術がないのではないかと。そうなると料金の徴収以前に南北へ通り抜けるマンション住民でない方々のチェックについても心配が残ります。
「マークスプリングス」については、マンション、戸建ての方も共に共用施設群について管理組合を設立し、それぞれに応じた管理費、修繕費を月々納めていますが、この点についても違いますよね。
重説の内容が絵に描いた餅になってしまわぬよう、それとも、カーサの方々が販売時の説明と違うと声をあげられることの無いよう、みなさんが気持ちよく暮らせるように売主には努力していただきたいものです。

カーサのゴミ置場の清掃に使用する水道代をレジデンスが負担することの他に
レジデンスの警備員が不定期にカーサの巡回警備も行うとありますよね。
こちらは５年分の費用を管理組合に前払いとのことですが・・・
仮眠・休憩は別としても微妙な２４時間有人管理ですよね。

通行キーの支払いはカーサ購入者の価値観だと思います。
「やっぱり駅までは最短コースで行きたい」とか
「ゲストルームを使いたい」とか
「通るだけで年間18,000円は高い」とか・・・
この金額（１日あたり約50円）を安いと見るか高いと判断するかは
個人によって意見の分かれるところだと思います。

６月下旬にＴＸ高架下の横断歩道がなくなったので、
レジデンスの中を通行するのが最短ルートになるはずです。
カーサの広告で「駅から徒歩６分」は
レジデンスの中を抜けるのが前提の表示ではないでしょうか？
そうなるとこの話の最初の161さんのところまで戻ってしまうのですが・・・
他人の土地を通るという観点からすれば、
有償であるのは至極当然のことですよね。

ちなみに前出の流山有料道路の100円は道路公社から地主さんへの
地代に使われていると昔聞いたことがあります。
（本当かどうかは調べていないですけれど・・・）

181です。
180さん（161さん）の心配されている通り抜けの開始時期ですが、
アネックス棟のエントランスが使えるのがいつからかが鍵かと思います。
戸建ての方が入居が先であるにしても
少なくともＰ棟、Ｆ棟、Ｇ棟の入居が始まるまでは
工事の都合上、また管理組合が存在しないので
キーの貸与ができず通行はできないはずですし・・・

管理規約集を見ているとＰ棟、Ｆ棟、Ｇ棟入居時には
アネックスの施設は稼動するようですので、
通り抜け可能になるのはこのタイミングかなということは想像できます。
ただ、同じアネックスでもクリニックはＢ棟引渡以降のようですね。

安全面や雨に濡れる事を考えると、レジデンス敷地を通り抜け出来るにこしたことないのでは？
それを高いか安いか妥当か判断するのはカーサの各個人ですからある程度のバラつきが出そうな気はします。

そもそも、通り抜けパスによる収入はいくらと見込んでデベロッパーは管理費や長期修繕費用を計算してるんでしょうね。
狸の皮算用で、通り抜けパス使用者が想定外に少ない場合、その見込み費用分の補填はどこでつじつま合わせするんでしょうか。
カーサのゴミ置き場の水道料は予想とそんなに変わる訳でないだろうし。

売りっぱなしではなく、そこまで見据えた見解を売主に求めるのは要求過剰なんでしょうか？

初めて書き込みします。B棟に申し込んで来週契約予定のものです。
契約書類で気になっているところがあるのですが、今まで話題になっていなかったので、ご意見を頂きたいなと思いました。
契約書、重説、規約ともに、「身内や使用人以外に賃貸ができない」旨の記載があり、この文面ですと例えば転勤などで止む無く他人に賃貸することも禁止ととれるのですが、そうであれば財産の処分に対して相当な制約になるなと思ってます。この規定は公団からの要請で投資目的の所有を防ぐためのものと聞いています。ところが、他の条項では「第３者に賃貸する場合には規約等を遵守させ、管理組合に届ける」ような記載もあり、この表現では賃貸することが認められているようにもとれると思います。矛盾しているようにも思うので、問い合わせしているところですが、皆様はどのように解釈されていますか？
担当の方は、このような文面があっても結局だれに貸しているかは確認できないので、実際は守られないことも多いのでは・・・というニュアンスのことをおっしゃられていましたが、所有者以外は居住しないことを安心材料にして購入される方がいらっしゃれば、もめる原因になると思います。

>185さん
この土地は区画整理中で区画整理が完了するまで土地の登記ができません。
（現時点ではフラット３５や非提携ローンが使えないのもこのためです。）
投資目的の所有を防ぐという公団からの要請もさることながら
裏には将来の手続きの煩雑さを発生させない防御策が含まれているのかなと思います。
実際、換地処分公告前に担保の設定をしようとすれば売主の承諾が必要ですし、
売却しようとする場合には土地の登記がされていないため
売却後ももし土地の登記費用が足りなければ責任は自らで負うことになります。
（オリックスは当初の購入者とのやりとりしかしないはずです）
土地の登記（マンションですから敷地権ですが）が完了すれば、
正々堂々と処分等ができるようになります。
ちなみに私は第三者への賃貸の条項は登記後に適用という解釈をしています。

第三者への賃貸は担当の方のおっしゃっていることももっともだと思います。
単身赴任が現実的でない場合で、親族の居住の可能性もないとなると
建物（専有部分）の傷みを進ませないため第三者に居住してもらった方が
よいのは確かです（少なくとも風通しはしないといけませんし）。
実際に誰に貸しているかは確認できませんし、
親族だと言われればそれ以上は追求できないのではないでしょうか？

１８６さんへ
遅い時間にありがとうございました。参考にさせて頂きます。知り合いの弁護士の見解も聞いてみようと思います。何か情報が入りましたら、書き込みさせて頂きます。

どなたかTXの朝の通勤時間帯の状況(混み具合等)を教えていただけないでしょうか？

>>188
私は、南流山（快速で流山おおたかの森の次の駅）からＴＸにのって都内勤務してますが、
朝８時前後の快速、区間快速は南流山の時点で座ることはできません。

込み具合に関しては、南流山の時点では快速のほうが込みますが、北千住に着くときには区間快速のほうが込んでいることが多いです。（八潮で結構のってきます。）

込んでいるという感覚は正確に表現できませんが、大体、押し込められて車内に入った感じです。
（軽く隣の人と体が触れる・触れている感じ）
通路のほうに逃げ込めれば苦しくなることはありませんし、足が浮くほどの経験はまだありません。

ちなみに各駅にのれば、おおたかの森からなら座れるかもしれません。

あと、とあるＨＰでもうひとつＳＣの話があるみたいなことを見たのですが、それってここのことですかね？
詳しく知っているかたがいましたら情報お願いします。（千葉ウォーカーにのってるらしいですが・・・）
Ｈttp://www.sunouchi.co.jp/news/
のライフガーデン１０１　流山市流山都市計画事業新市街地Ｄ１０１街区
ってやつです。

>189さん
ライフガーデン101は駅の東口駅前に建つ複合ビルです。
千葉興業銀行とキッツスポーツスクエアが入ることが確定しています。
http://www.chibakogyo-bank.co.jp/toushi/topics/main_01.html?topic_id=7...
http://www.fitnessclub.jp/industrynews/clubindustry_news_bottom.htm

この他おおたかの森駅にもＴＸアベニューもできるという話は聞いています。

>188さん
ＴＸは時間帯によって混雑度はかなり違います。
おおたかの森の現時点での状況は以下のとおりです。
入居時には状況が大きく変わっていると思いますので参考までに。
普通：並んでいれば座れます。８時３０分以降は発車直前でも座れます。
快速・区間快速：おおたかではまず座れません。
ただ、守谷始発の快速・区間快速であれば座席が埋まった程度＋αですので
ポジションはキープできる確率が高いです。
北千住・秋葉原の階段の位置をはずせば比較的ゆったりしています。
朝の上り電車の最後尾は女性専用車となっていますので、つくば側から２両目は混みます。
（エスカレーターが後ろよりにあるので）
　　　

TXラッシュ情報大変ありがとうございました！状況がよく分かりました。これからはもっと混雑していくのでしょうね・まぁ、それもしょうがないかと。個人的には東京乗り入れの構想があるのなら早く実現して欲しいです。

はやく車両数を増やして欲しいですね。

>190さん
貴重な情報ありがとうございます！
ということは・・・東口「ライフガーデン101」の４〜７階にKITZが入って、
さらに南口のSC内にもスポーツクラブが入るということですよね。
SC内に入るところが“セレブ志向”(笑)の高額スポーツクラブだったらどうしよう
と思ってましたが、いざというときは庶民派KITZがあるということで
ちょっと安心しました☆

TXは今は６両編成で運行してますが、ホームは８両編成用と聞いたことがありますが・・・

現在のホーム設備は６両分しかなくて、８両まで拡張可能、ということのようです。
朝夕の本数ももっと増えてくれるといいですね。

土曜日の流山花火大会ってレジデンスからみれるんですか？
情報提供お願いします。

昨日の花火、レジデンス建設地前の道路（公園横）から見えましたよ。
Ｂ棟ならば、戸建＆ＴＸ橋脚より上階であれば見られると思います。
ウチはＦ棟なので、厳しいですが…

>190さん
情報ありがとうございます。
キッツはまだ店舗数は少ないものの、それぞれの生活パターンに合わせて選べる
会員種別が豊富なのが良いですね。
（例えばナイト会員だと「アフター６」「アフター７」「アフター８」というように。）
「ライフガーデン１０１」の他店舗も期待したいですね！
+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
「キッツスポーツスクエアおおたかの森（仮称）」オープンを決定（掲載日8月3日）
　株式会社キッツウェルネス（千葉県千葉市、代表取締役社長：田畑晃）は、平成19年6月、千葉県流山市内に地域最大級の大型総合スポーツクラブ『キッツスポーツスクエアおおたかの森（仮称）』をオープンすることを決定した。同社では10店目の出店となる。
予定地は、つくばエクスプレスと東武野田線が交差する流山おおたかの森駅前に建設される複合商業施設『ライフガーデン101（仮称）』内の4階〜7階部分。駐車場は共用で約140台。『トータルウェルネス』をテーマに、充実したアクアエリアや多数の最新式マシン、多目的スタジオを設置。さらに鍼灸治療院、エステサロンの導入も予定している。同社では施設の充実度と商圏発展の可能性から、3年後には約5,000名の会員を見込む。

私立小学校が出来るようですね

http://eri.netty.ne.jp/educationnews/2006_06.htm#08_04

これは流山市と何か関係があるのでしょうか？
「市内」というのはつくば市ではなく・・・？

>194,195,197さん
ＴＸのホームは現在６両分（約125ｍ）ですが、
各駅とも両側に１両分ずつあるいはどちらかの方向へ２両分
ホームを延伸するスペースが確保されています。
（つまり８両までは対応は可能）
守谷にある車両基地は既に一部８両編成対応になっているそうです。
ただ、車両の製作費、ホームの工事（設備含む）の費用を考えると増発が先なのでしょうね。
また、追越ができる設備がおおたかの森と八潮にしかないのですが、
１時間当たり２０本までであれば現状の最速運転が可能のようです。

株主である流山市では東京延伸については議会で可決しています。
http://www.city.nagareyama.chiba.jp/gikai/teirei/0606sin.pdf
秋葉原駅から東京に向かって延伸する際に
秋葉原ワシントンホテルの基礎に当たらないようにするために
秋葉原駅の深さが決まったという話もありますし、
当面の建設費の削減で秋葉原が始発になっているという経緯もありますから
延伸の話が具体化していくのもそれほど先のことではなさそうです。

延伸計画
将来、大深度地下を利用して秋葉原駅から東京駅まで延伸する計画も存在するが、現時点では
決定には至っていない。延伸に掛かる費用は推定１１００億円と言われるが、ほぼ同額の建設
費用縮減分が現在も使途が決定しないままのこっている。東京駅に延伸した場合は、丸の内側
の丸ビル地下に直結しJR京葉線との接続を重視する構想もあるが現時点では延伸時の駅設置
地点は未定となっている。秋葉原駅は地価３４Mにあるが、ここまで深くなったのは、東京方面
への延伸が実現した際に秋葉原ワシントンホテルの基礎が線路に干渉するのを避けるためである。
さらにその先には神田川がありTXと平行に走る日比谷線がすでに川の下をくぐっているが、それを
さらにしたにくぐる都営新宿線岩本町駅が靖国道り下にあり、東京延伸にはさらにこの下に線路を
建設しなければならない。

以上、つくばエクスプレスの歴史より

はじめまして！私はＦ棟に抽選でハズレ、その後色々駅前物件を探しているものです。TX出に通勤ですので『おおたかの森』は捨てがたく線路に近い“Ｇ棟”も検討していますが、構造的に下２階部が自転車置き場になっていることと・線路の近くでの騒音・また高圧線での人体の影響が気にかかっています。Ｆ棟比べ値段が高く、眺望も悪いので・・・。どなたかご意見、又は専門的なご説明いただけたらと思っております。

Ｆ棟抽選に外れたとのこと、残念でしたね・・・
Ｇ棟の１・２階部分が自転車置き場になっているのは、
目の前の駐車場で日当たりが悪くなってしまう住戸ができるのを
避けるための処置なのではないでしょうか。
構造も住戸の場合とほとんど変わらないように見えます。
眺望については、マンション敷地内はかなり緑が多く植えられる
ようですし、すぐ目の前に高い建物ができる心配もないので、
私はもし抽選に外れていたらＧ棟を検討しようと思っていました。
専門的な意見ではなくて申し訳ありませんが・・・

あれ？キャンセルがあったのではないか？
G棟眺望がイマイチなぐらいでこれぐらいの構造で気にする必要ないはずですよ。
１，２F住戸にしても、立体駐車場みて生活したい人もいないでしょうし。
これまでの書きぶりだと、まだあいているんじゃないか？営業にプッシュすべし。

「空いてる物件」じゃなくて、「キャンセル住庫があれば」って言った方が印象が良くて
営業も出してくれると聞いたことあります。
今はなくても今後あるかもしれませんから、聞いてみたらいかがでしょうか。
もし、この物件に魅力を感じているならば。

NO.205です。早速のご意見有難う御座います。少し考えます。柏の葉もあることですし、TX沿い開発はまだまだ空き地がありそうですし。。。オール電化・ショッピングセンター近し物件どこか知りませんか？営業の人にプッシュしましたがＢ棟のお話をいただいたのす、しかし、５階前後が希望でしたのでダメでした。今からキャンセルって出るんですか？

>209さん
まだ購入時期に余裕がお有りなのでしょうね。ご納得できる物件にめぐり合えると良いですね。
頑張ってください。

>209さん
キャンセルは引渡前後まで出るのが普通です。
（買替不成立、ローン不成立、転勤、自己都合など）
209さんの希望のタイプがキャンセルで出るかは？ですが・・・
キャンセル住戸の紹介を受けられるか否かは
208さんの仰っているとおり、この物件に魅力を感じているかどうかだと思います。
また、営業さんとの人間関係がどこまでできているのかでも状況は変わると思います。
価格表上は完売ですから誰にでもキャンセル住戸を紹介するということはないと思います。
営業さんからＢ棟の話が出たのであれば、209さんがＢ棟にふさわしい方という
判断をされたのだと思いますから・・・

209さんが何を重視して物件を探されているのかが今ひとつわからないので
ご意向に沿える答えは出せないかと思いますが、参考にしていただければ幸いです。

Ｇ棟の１・２階の構造に関しては206,207さんに補足しますと
柱、梁、戸境（住戸ではないですけど）によって構成されていますので
阪神大震災で被害を受けたピロティ形式とは違うと思われます。
（住戸の場合でもバルコニー側・玄関側の壁には耐力はほとんど持たせていないはずです。）

音については個人差が大きいので
線路からの騒音は実際に聞いてみて自分が納得できるかどうかだと思います。
ＴＸは他の路線に比べれば静かですが、無音ではないですので。
ただ、駅前物件を探す以上、地下鉄以外は騒音の問題は付き纏いますよね。

高圧線絡みの話はPart1の№343あたり以降をご覧いただければ
おおよそのことはつかめるかと思います。

眺望に関しては209さんが何が見えることを望んでいるかだと思います。

今後の販売物件ですが
個人的見解ですが、柏の葉の駅前は
三井の販売の仕方であれば今年中の販売はないのではと思います。

あと、ここと同じ鴻池組の施工で八潮にタワーが出るようです。
http://tx-style.com/
（ここはおおたかの森の板ですので他物件のリンクは望ましくないですが・・・）
インターネットや住宅情報マンションズで情報を集められるのが
よろしいかと思います。頑張ってください。