【流山おおたかの森】UPPER EAST　Part ５

おおたかは森を開発したおかげで絶滅の危機にある・・・

大鷹は森と畑などの開けた土地がある人里にすみ、ネズミなどを補食します。
森だけでなく野ネズミが生息するような野原や畑があることが必要なんです。
森は少し残そうとしているようですが、（FRやTXができて）畑や野原が無くなってきているので、
残念ですが、大鷹が居なくなる日も近いでしょう。
人間は罪深いです。
駅名を”おおたかがいた森”に変えた方が良いかもしれません。

＞＞９３５同感！！

だ〜か〜ら〜、環境うんぬんの問題じゃないばってん！
建物自体・資産価値（投資じゃなくて・・・）のことを心配しニャ〜ならんがよ！
周りの環境・利便性・ＳＣが良くたって、ＦＲの建物が崩れ・値崩れの不安的要素がでてきたでしょーーーが！！
ばってん、こっちの方が大問題じゃ〜。

＞936さん、937さん、938さん945さん
お答えありがとうございます。
おっしゃる通り、成虫としては時期が早すぎるんでしょうね。ただ、見た目はそっくりだし（お尻の所が丸くて少し色が違っていていかにも光りそうに見えたとか）、サイズもかなり小さい（羽化したばかりみたい）など、NHK「おじゃる丸」の「でんぼ」そっくりな、否定できない姿形でしたので、地球温暖化の影響かなと思ってしまった訳です。
今度公園に行って見かけたら写真を撮ってきますね。

>941さん
仰せの通り、オオタカが姿を消す日も近いでしょう。
次世代には「なぜおおたかって言うの？」と聞く子供たちも多くなりそうで残念です。
人間は（特に近代は）、仙人かターザンでもない限り、原野の中で住まうことは出来ない動物です。
手の加えられていない自然よりも、手の加えられた（人工整備された）自然のほうを気持ちよく感じてしまいませんか？
でも「おおたかがいた森」って名前、かっこ悪いですねぇ（笑）

最近荒れてますね、この掲示板。
本当の購入者はもうここで得るものはないと感じて発言しなくなってるんでしょうね。
935さんや942さんみたいな書き方をする人が本当の購入者じゃないことを祈ります・・・

>948
最近に限った話ではなく、昔からしょっちゅう荒れていますのでお気になさらず・・・
匿名掲示板は、どこのマンションサイトも似たり寄ったりです。

>９４８

購入者です！
ばってん、貴方のような「みんな自分の思い通り」じゃ無い発言を
すると、スグ購入者じゃないとか何とか言うのは貴方のワガママ!！

SC、ＧＷにしては混んでいなかったような？　少し遅かったからかな。
そういう意味でも早く住人に住んでほしいんじゃないの？

みなさんイライラが溜まってるんですよね〜
でも責める相手を間違ってるでしょ。

ＳＣ、混んでましたよ。
時間帯によるんじゃないですか？

そろそろまとめますね。
・遅延に伴う賃貸家賃を保証せよ（20 万 × 4 ヶ月= 80 万）
・年を越すならそれに伴う住宅ローン控除分を保証せよ（40 万）
・予定日が遅れたことによる金利上昇について保証せよ（1% × 35 年 × 4000 万 = 1,000 万）
・谷地を埋め立てたとは重説聞いていない（資産価値 3 割低下？）
・ドラム缶置き場が見つかったが環境基準適合と聞いていたが、実は産廃で環境基準不適合と状況が著しく変化した
　（資産価値 2 割低下？）
・手抜き調査が原因なので我々にとっては瑕疵に相当（あとはデベと調査会社で納得がいくまで交渉せよ）
・価格の見直し＝値引き
　（投資目的であろうとなかろうと、土壌汚染対策地＋谷地造成地に相応の値付けへ・・・５割引が妥当との意見も）
・そもそも契約金は利子を付け一旦全員に返却した上で、新たな条件で再契約が妥当では？
こんなとこでしょうか。

>>９５６さん

そもそも契約金は利子を付け一旦全員に返却した上で、新たな条件で再契約が妥当では？
↓
同感です。本当にそう思います。

956さん、時々のまとめありがたいです。
そもそも重要事項説明と大幅に違う事態になったのだから、契約は白紙に戻すのが妥当でしょう。
それから価格再設定して、購入者が納得するなら同じ部屋を再契約してもよい。
というのがあってから、
遅延損害の話は個々のケースによるので個別対応ってのが筋でしょうが。→デベさん。

契約時の価格で納得してる人は、そのままでいいじゃん。
その人たちが気にしてるのは、下手な風評の立ちすぎみたいだから、キャンセル組も
必要以上に騒ごうとしてる訳じゃないんだから。→デベさんが誠実な対応をしてくれれば。

>953さん

相続時精算課税制度における住宅取得等資産資金贈与の特例ですが、
3月15日までの居住は必須ではないです。
↓
http://www.taxanswer.nta.go.jp/4503_qa.htm#q2

ただ、3月15日までに取得する事は必須なのかな？
だとすると、B棟以外の引渡し時期は微妙ですね。

あと、親からの生前贈与の贈与税の軽減措置はこの制度以外には
軽減措置はないですね。
平成17年までは５分５乗方式ってのがありましたけど。

なお、贈与税は110万円/年の基礎控除額があります。
毎年コツコツと贈与を受けてれば結構な金額を無税で受贈できます。
ただし、毎年毎年110万ずつコンスタントに受贈していると、
贈与税が課税されてしまうケースがあるので、上手に受贈する
テクニックが必要です。

ま、そもそも相続時精算課税制度って、それほど良い制度じゃないので、
利用する時はよく考えたほうが良いですよ。

こんなサイト見つけちゃった
http://oshiete.homes.jp/qa2945819.html
誰か教えてくんしたでしょ？

私も前から見つけてました！
参考になっています。

これとは別に、専門家に聞いたのですが無償キャンセルは可能と言っていましたよ！
最近の判例・学説は消費者を保護する立場に有るので素人である購入者が判断して資産性が下がった、又は、危険性を感じている、引渡し遅延による支払いに不安感を持つと判断した場合、事業者の言い訳は通用しないようです。法的には購入者側の保護にまわるそうです。無知な購入者と情報・知識のある事業者との格差をカバーするような仕組みだそうです。又、このような高額で問題が複雑
（専門的）な事情が発生した場合、裁判所ではより慎重な審理をされるそうです。考えてみれば当たり前のように感じました。

契約者ですが、この掲示板に書き込みされている方は、
契約書の内容をよく理解した上で発言しているのですよね？

契約金に利子をつけて返却しろとか、引渡し遅延に伴い生じる
損害（遅延期間分の家賃や金利上昇等）を保障しろとか言われて
いる方がいますが、すべて契約書上は保障の対象外と明記されて
いるのですが・・・。

事業者には「契約を締結する自由」がありますから、公序良俗に
違反した内容でない限り、我々契約者は契約書に縛られることに
なります。
今回オリックスが出してきた契約書は、事業者側の都合の良い様に
記載されているところは多々見受けられるものの、公序良俗に
違反すると主張できるほどの文面ではありません。
（知り合いの専門家にも確認しています。）

契約書の内容も理解せずに、自分の要求だけ訴えてくる様な「子供」な
契約者をあしらうことは簡単だと思います。

この掲示板に書かれている程度の話を鵜呑みにして（なぜかまとめを
されている方もいますが）個別交渉に臨む様な幼稚な方は、まさか
いないと思いますが・・・。

契約書の内容や、関連法規を把握した上で、契約者と事業主双方の
落としどころを見つけていかないといけないと考えています。

デベさん、お休みのところおつかれさまですw
熱意の表れなのでしょうが方向が少しずれてませんか？
我々契約者は誠意ある対応を求めておりますよ。
まとめをよく読んで誠意の意味をよくお勉強なさってください。

購入者ですが「まとめ」にコメントします。

・遅延に伴う賃貸家賃を保証せよ（20 万 × 4 ヶ月= 80 万）
・年を越すならそれに伴う住宅ローン控除分を保証せよ（40 万）
　＃この2件については実際の損害が確定でき、さらにデベの責に負うと解釈
　＃できなくもないので、個別相談によって何らかのリターンは得られるでしょう。

・予定日が遅れたことによる金利上昇について保証せよ
　＃直接保障は不可能。
　＃デベは提携銀行と何かバーターして金利をなんとかせよ、というところか？

・谷地を埋め立てたとは重説聞いていない（資産価値 3 割低下？）
　＃盛土の告知は宅建法35条には含まれていません。
　＃記述の無い事柄でも信義として義務があったという判例はありますが、
　＃これは無理かな。。。

・ドラム缶置き場が見つかったが環境基準適合と聞いていたが、実は産廃で環境基準不適合と状況が著しく変化した
　（資産価値 2 割低下？）
　＃対策工事を行ってしまえば、損害賠償請求は困難。

・手抜き調査が原因なので我々にとっては瑕疵に相当（あとはデベと調査会社で納得がいくまで交渉せよ）
　＃見つからなかった→手抜きは短絡。これは裁判しないと無理でしょうね。

・価格の見直し＝値引き
　（投資目的であろうとなかろうと、土壌汚染対策地＋谷地造成地に相応の値付けへ・・・５割引が妥当との意見も）
　＃こういうことを書くから、スレがまとまらなくなると思う。
　＃だいたい「5割」なんてまとめにいれますか？

・そもそも契約金は利子を付け一旦全員に返却した上で、新たな条件で再契約が妥当では？
　＃デベは対策工事後は瑕疵が無くなったことになると主張しています。
　＃無償キャンセルはできても利子をつけるなんて荒唐無稽です。

>964さん
964さんがそうお考えであれば、その考えに基づき個別交渉されればよいでしょう。
私は谷地・盛土という地歴の事実が、契約書・重要事項説明書の内容（若しくは説明無し）と
異なっているのに、なぜ買主側がその契約書に縛られなければならないのか納得できません。
契約書の文面を読むと、嫌になるくらい売主側が責を逃れることばかり記載されており、買主が
保護されるケースの記載はほとんどありません。（売主側販売拒否時に手付金２倍返しくらい？）
それでも判を押したのは、どうしてもこの物件を購入したいと思ったから。
契約書の文面が自分の納得いかないものという理由だけで購入断念していては、いつまでたっても
どこのマンションも購入できません。
法律とは弱きを保護するためにあるべきで、社会通念で考えて「おかしい」と思うことには買主が
泣き寝入りすることなく「おかしい」と声を挙げてよいと思っています。
963さんのコメントが当たり前だと思います。

ちょっと前に英会話のＮＯＶ●の授業代キャンセルの払い戻し金について、納得いかない
受講者側が裁判起こして勝ちましたよね。
もちろんＮＯＶ●と受講者側に契約書は交わされていましたが、一方に対し著しく不利益な
内容の契約書は無効・・・が理由だったように思いますが。

それに、前にも書いている方がいらっしゃいますが、宅建法では罰則なくても、今回のケースの
場合は消費者契約法（でしたっけ？）では、デベに落ち度があろういがなかろうが無償解約は
可能だと思っています。（説明内容と実際が違うから）

あと、オプション代はあきらめなくてはならないとのことですが、オプション代金には大きく
分けて材料費と取り付け等の人件費の２つに分けられます。オプション代放棄の場合は、
まだ工事が始まっていない＝人件費はかかっていない。
かかっていない人件費を含んだ全金額を支払う必要ってあるんですか？

また、既に材料（食洗機とか）発注済みっていうのであれば、お金を払うので製品の引渡しは
要求してもなんら問題ないのですよね？（物によっては貰っても困る可能性もありますが）

余談ですが、消費者契約法って、キャッチセールスや悪徳エステ相手の被害者を救済する法と
して施行されたと記憶していますが、それを自らの不動産契約で引き合いに出すことに
なろうとは、なんとも情けない思いです。

素人ですので、上記解釈に間違いがあればご容赦下さい。

そろそろP0001さんの出番じゃないの？

一時期、ここの掲示板が閑散としてた頃、毎日日記みたいに書いてくれてたP0001さん！
ご意見はいかがなもんでしょうか？

>>966
＞購入者ですが「まとめ」にコメントします。

とても購入者に思えません（笑）
いっそ、はっきりとデベですと言った方がよろしいのでは？
必死になってるあたりデベさんも相当追いつめられている感が出ていて笑えます

>　＃見つからなかった→手抜きは短絡。これは裁判しないと無理でしょうね。

そうですか？ランドの調査結果を見れば手抜きであることは一目瞭然でしょう。
また、事前調査はランド、次の調査は別会社、このようなスキームになってしまっているのは
デベさんもランドは信用がおけないことを暗に示しているのでは？
そういえばランドの調査結果をまだいただいてませんが、どうなってますか。

自分は、先日の集まりに参加できませんでした。
２回目あれば是非参加させて頂きたいです。
先日参加された方、２回目の企画や情報あれば
宜しくお願いします。

掲示板をご覧になっている（と思われる）売主各位

■次回の説明会には、関係すると思われる資料は全部予め用意して下さい。
　しかも、当日配布ではなく事前に郵送で。
　前回のように、肝心な初回の調査結果について、口頭説明で済ませようと思わずに。
■事前にアジェンダを作成・郵送下さい。数百人規模の説明会では質疑応答の時間配分、
　議事内容くらい作るのが常識でないかと思うのですが。
■説明会の時に「議事録を作成のため」ビデオ撮影なさっている割には、郵送されてきた
　内容がお粗末だと思います。きちんと対応して下さい。
■説明者のレベルを上げてください。前回のようでは時間のロスが多すぎます。
■次回の説明会では、もっと時間を長く取ってください。「時間が来ましたので、
　今日はここで・・・」と言ったレベルの問題ではありません。
■前回の説明会で主張されたように「売主側に責任なし」という方針が変わらないので
　あれば、その根拠となる法令と条項を具体的に提示願います。

最低限でも、以上については対応お願いします。

私は契約者ですが、この掲示板はホントに契約者が書いているのかと
首をかしげたくなる記載が多々見受けられます。
特に、デベだと決め付ける発言は、前々から「意味が無い」、「不快だ」と
思われている方がいたにも関わらず、全くなくなる気配がありません。
そんな書き込みを見るよりも、964さんや966さんあたりの書き込みの方が
よっぽどまっとうだし役にたちます。
もしデベが書き込んだものだとしても、その内容を踏まえてどう交渉すれば
いいかを考えればよいのですから。

>967さん

契約書の文面に気に入らない箇所があれば、訂正させればいいんですよ。
問題の箇所に二重線を引いて、合意した証として売主契約者双方の印鑑を
ついてやればそれで成立です。
数千万の買い物するのに、契約書の訂正なんて当たり前だと思うのですが・・・。

契約書の内容が気に入らないといって、いつまでもマンション購入が出来ない
なんてことはないですよ。

契約において両者は対等。
この原則をよくわきまえていれば、デベ公の言いなりなんてことにはならんよ。
まとめ氏 GJ !

文頭に「購入者ですが」とか「契約者ですが」とか入れるヤツってそもそも怪しくないか？
オレも真似してみようかな。

私はデベですが、今回の一件は土壌入換えの対策を持って一切の懸念を払拭できます。
土壌入換えにかかる費用意外には一銭たりとも金を出すつもりは無いし、契約解除も受け付けません。
そもそも、封込でよかったものをごたごたゴネるうるせービンボー人共がいるので
金のかかる土壌入換えにすることにしました。これで必要にして十分です。

なんてね。

私はデベですが、工期の遅れによるローンの金利上昇分を保証しろっていったい何事？
一括で払えないようなビンボー人をまともに相手に出来ません。
いい加減にしてください。

なんてね。

977、978が、フォレストレジデンスの契約者ではないことを祈りたいですね。
こういう人と一緒に住むのは、土壌汚染の問題以上に深刻です。

>>971さん
ランドの報告書を読めば一目瞭然なのですか？
すぐに報告書が送付されると思ったので、
説明会の日は読みに行かなかったのです。
>　＃見つからなかった→手抜きは短絡。これは裁判しないと無理でしょうね。
ここは取り消します。

しかし、970さんや977さんは「5割引け」に類することを言うつもりですか？
ちょっと信じがたいです。

皆さん、ここで書く以上の熱心さで質問状を出しましょう！私は本日出しました。ここに出ている真っ当な意見と同趣旨の内容です。

979さん
放っておきましょう。
どこにでもこういう人が一人や二人いますよ。
隣や上下の住人だったら最悪ですが（笑）

>>980
＞ちょっと信じがたいです。

思考の多様性を受け入れる度量を身につけてくださいな♪

＞９８０
＞しかし、970さんや977さんは「5割引け」に類することを言うつもりですか？
私は９７０さんでも９７７でも無いのですが、参考までに教えて欲しいです。
９８０さんは今回の一件でどの程度の保証が妥当だとお考えですか？
保証や値引きの額は個別相談会で決まることであろうと思いますので、それこそ５割引と主張する人もいて然りだと思います。
個別相談会なので、私は自分の思う考えを正直にぶつけるつもりです。
９８０さんは、ひょっとして今回の騒動をもってしても値引きなしが妥当とお考えでしょうか？
もしそうなら、なぜそのような思考になるのか全く理解できません。
中には物件価値が毀損された事実にはあえて目をつむり、ただ単に高いお金を払うことに満足感を得る人もいますので、
もしそのような思考の持ち主ならばあなたの方がよっぽど有害で、それこそご近所にはなりたくないです。。
これは邪推なので間違ってたらごめんなさい。先に謝っておきますね。

>>984さん
引渡し遅延に関わる損害＋見舞金程度を請求するのが妥当と考えています。
なぜなら物件価値が毀損されたことを証明するアイデアがないからです。
（実際に毀損されたかされてないかは別問題です）
仮に法廷に持ち込んでも敗訴する、あるいは労力に見合った額を勝ち取れる
見込みがないと思っています。

どのようなスキームで値引きが成立するのか、
そっちのほうが私には理解できません。
デベにとっては値引きするぐらいなら無償キャンセルのほうがマシです。

もちろん、交渉の技術としてもう少し積んだところをスタートラインにする
ことは考えられますが。

＃私が「高いお金を払うことに満足感を得る」人間なら
＃FRより適切な物件が幾らでもあると思います（苦笑）

９７７、９７８はスルースルー。ほっとけー。

概ね986氏に同意ですが。

>デベにとっては値引きするぐらいなら無償キャンセルのほうがマシです。
ってのはどうなんでしょうかね？

デベがキャンセル住戸を再販する場合、当然人件費もかかりますし、
売れ残るリスクも抱えることになりますから。
もしかしたら値引きして再販するハメになるかもしれませんし。

無償でキャンセルされた上に、コストが余計にかかるのですから
踏んだり蹴ったりだと思いますよ。

私的には、手付け金相当の値引きが提示されたら、何も争うことなく
入居を決めますけど（笑）
値引きも何もありません、このまま契約して下さいって言われたら、
ちょっと争っちゃおうかなーってのがホンネです。

デベには、契約書を盾にせずに、契約者側に歩み寄る姿勢が欲しいですね。

９８８さんに同意です。

値引きは情報が流れると面倒ですから。。。
それとここの場合、それなりにバックオーダーがあるような気がします。
まあ、どんなにがんばっても売主責任解約の手付け倍返し＝2割引が限界じゃないですか？
5割なんて、冗談にもなりません。

確かにいろいろ面倒をかけられたので、少しは気持ちを見せてほしいですがね。

私も値引きは無いと思います。
デベとしても、無理して値引きなんかしなくても、無償キャンセルにさえ応ずれば、
正規価格でいくらでも契約取れるんじゃないかな。

よって、私は引渡し遅延に関わる費用保障ぐらいしか難しいかと思っています。

「値引き」について話題になっているので、ちょっと書き込みます。

これまでの書き込みで、根拠が無く値引きを求めらている方、
または、値引きなんてあるわけないじゃんとお考えの方がいるようですが、
私がデベ側に求めたいのは「根拠のある値引き」です。

土壌汚染があっても対策工事をすれば、それで完結かと言うとそうではなく、
過去に土壌汚染のあった物件だと言う「心理的嫌悪感（スティグマ）」が
存在します。（過去にも何度か書き込みましたが。。。）

この「心理的嫌悪感」の減価率は、あるアンケート調査によれば
浄化後のスティグマ減価率は２０〜３０％に集中したとするものも
あるようですが、取引の実例も少なく今のところ、
一般に数値化することは困難のようです。

また、日本不動産研究所という機関の調査では、
土壌汚染地に対する心理的嫌悪感（スティグマ）の存在が確認されています。
↓
http://www.reinet.or.jp/jreidata/topics/topics0403s.htm

日本不動産研究所では、スティグマの査定依頼も受けているようなので、
デベ側がスティグマ分の減価を一切認めないと言うようであれば、
ちょっと相談してみようかと思います。

ただ、大前提として、今回のFRの問題ですが、
一般用語に当てはめれば「土壌汚染地」ですが、
法律（土対法）上では「土壌汚染地」ではないので、
入り口論で一蹴されてしまうかもしれません。

でも、ここの前は公園だし、そういう価値があると思ったから、その値段で買ったのではない
でしょうか？
つまりそういう意味では適正価格になるわけでは？

９８０さん回答ありがとうございました。
＞引渡し遅延に関わる損害＋見舞金程度を請求するのが妥当と考えています。
９８０さんがこのように考えていることはよくわかりました。
ご自身のお考えに反する方へそこまで不快感を示される意図がよくわかりません。
今後は個別に相談会などで具体的な金額が決まるのかなと思います。
他の方が書いてますが、思考の多様性を受け入れる度量が無いのか、あるいは、
他の方があなた以上の厚遇（？）を受けてしまわないようにご自身のお閑雅の方向へ誘導しているかのように見えて
しまいます。要するに、たいへん申し上げにくいのですが、心が狭い方なのでは？と思えてなりません。。

うちは990＝986さん、991さんの意見に近いです。
「まとめ」と言いながら５割などと書くのはどうかと思いますが・・・
値引きには関心ありませんが、
＞引渡し遅延に関わる費用保障
こちらはきっちり求めていくつもりです。

９９５さん
そうですかぁ。９８０さんが狭量だとは思えません。
私には冷静に判断しようとしているように見えますよ。
感情に任せた根拠の無い（希薄な）要求は却って交渉をしにくく
する、根拠ある要求を論理的にしていく方が交渉の実が取れる、
そういう論旨だと理解しています。

>>997 さん、


・・・冷静ではないから感情にまかせて書いてあとで突っ込み入れて撤回するハメになってんじゃん。
他にも突っ込みたくさんはいってるよ。
よく読まなきゃ。

現実的な数値＋αでコミットするほうが良い結果を導けると信じたから
つらつら書いてきました。

995さんは9割引でもなんでも言ってみれば良いじゃないか？
と判断なさるのでしょうか？
私は多様性にも限界と常識があると思うのです。

>>999
あなたの常識が一般的ないわゆる「常識」とは限らない訳ですよ。
思考の多様性を受け入れる度量を身につけるようこの際ご忠告します。

５割提示で相手にされると思ってる奴がデベ相手に勝てるかよ

このような例もあるようです。

http://www.mitsui-hanbai.co.jp/realplan/pdf_data/pdf01/06601.pdf

1000を超えましたのでPart６を立てました。

まぁ、世の中には二通りの人間がいるってことじゃないの？

１．相手の落ち度の程度に関係なく、根拠のない理不尽な要求を突きつけて、それに１割でも２割でも近づければ良しとする奴

２．相手の落ち度の程度を勝手に判断し、自分が信じる根拠に基づく要求を算出し、その満額を勝ち取らなければ満足しない奴

交通事故なんかでも、保険屋の査定に納得せずに紛争処理センターまで行くような奴は、このどちらかのタイプだよね。まぁ、大抵は骨折り損のくたびれ儲けに終わるわけだけど。

いずれにしても、こういう奴らは傍から何言われても絶対納得しないからね。

＞＞９９２さん

こんばんは、まさに私はソレそのものです。
非常に興味あります。

>>1001
相手にされるかされないかで判断されたら、デベ側の基準というのは無いのか？
交渉次第でいくらでも値引きになるのか、黙ってても割引になるのか？
どうせなら一生懸命値引いたほうがいいと思うが。

パート６は？？？