【流山おおたかの森】UPPER EAST　Part ５

不可抗力を辞書で調べると以下の意味があります。
(1)天災地変など人力ではどうすることもできないこと。
(2)〔法〕 通常、必要と認められる注意や予防方法を尽くしても、なお損害を防ぎきれないこと。債務不履行・不法行為の責任を免れる。
契約では通常（２）の意味と解釈されます。必要と認められる注意や予防方法を尽くしているか否かが焦点となります。従い6月の調査がキャンセルを希望される方にも入居を希望される方にも大きな意味を持ちます。
人それぞれ価値観は違いますが、若干汚染された土壌が取り除かれ、クリーンになれば、生活する上で問題はないので、私は気にしません。最近は隅田川もきれいになってきました。昔とかなりイメージが異なります。悪いイメージは一時的なものです。要は現在、将来に亘って問題ないことが今回の件で確実になれば、不明な物件より、より安全とも言えます。入居すると書くとデベに付込まれるとの意見もありますが、私はそうは思いません。全体的に見れば相手の対応によりキャンセル、入居は流動的に変化するものと考えます。現状における対応はまずまずであると私は思っています。そう思っていない方もいます。 勝負はこれからです。売り手の真摯な対応を期待します。

これはこれ、それはそれ、と問題を分けて考えられる人と、
雰囲気で何でもいっしょくたにしちゃって騒ぐ人。
この騒動で逆に住みよくなる気がしてきた。

皮肉にも、今回の騒動でフィルタリングされたというわけですか？
この地に心底惚れ込んで、住まうためにはちょっとやそっとでは動じない人。
住まうことよりも投資が目的だったために、なにがなんでもキャンセルして
やるぞという人。
確かに前者にとってみれば、「いやいや住んでる人」と共存していくのは
しんどいですかね。そもそも好きで住んでいる訳ではないから、入居後の
管理組合に対しても何かにつけて言いがかりをつけそうで怖い・・・。

ところで、今日現地に行ってきました。Ｂ棟以外は最上階まで組みあがった
という感じですね。さすがに工事はお休みでしたが、隣の公園のフェンスが
一部外されて、だいぶ入れるようになっていました。
※芝生は養成中で立ち入りできませんが。
公園とＦＲの境のフェンスには、土壌汚染と入替を知らせる看板が今も掲示
されておりました。

＞９１９
嫌という理由で、慰謝料無しで離婚（解約）できるならしてるって！
付き合っているときは確かにいい女だったけど、婚姻届（契約書）
にサインしちまった以上、おいそれとは解約できないでしょ〜。

婚姻と不動産の“契約”とは違いますよ〜。

>>916さん（P0001さん）
これだけの物件はそうない、私もそう感じて契約しました。そして今もその気持ちは変わっていません。
土壌入れ替えをして今後安心して住める地にしてもらえるのなら、問題ないと思っています。
ただし、ここまでの経緯の説明、そして遅延によって生じる不都合については、しっかり対応してもらいたいところです。

週末ＦＲ周辺を散策しました。924さんおっしゃるとおり、Ｆ棟Ｐ棟は最上階まで建ちあがっていました。ＦＲ前も公園も緑が増えて素敵になりましたね。今年中に引っ越せることを願って。

投資目的で購入したと仰る方が過去にも投稿されていましたが、自分はこのマンションを投資対象にしたとことが本当とは思えません。
いくら駅近と言っても申し訳ないですが、流山ですよ。都内じゃない。
自分は引き渡しを受けた時点で、購入時価格よりMAX10M\程度の値下がりがあるのではと想像しています（中古価格として）。
「投資＝転売で儲ける」をお考えの方は千葉や埼玉ではなく、都内（例えば湾岸地域や山手線内）に投資するのではないかと、ふと違和感がありましたので、考えを述べさせていただきました（924さんの投稿に対しての意見ではありませんので、その意味では失礼しました）。

>929さん
>デベの過失によるものなのか不可抗力であったかという点

この疑問は、先の追加重要事項説明会で明らかですよね。
誰一人として、デベの不可抗力とは思っていないのでは？
ただでさえ売主側に都合の良い売買契約内容なのに、こんな
問題まで不可抗力扱いされてはねぇ・・・。
気にされている高圧線、私も気になって関連ＨＰや東京電力
にも電話したりして調べましたが、結論として健康被害の恐
れはないという結論に至りました。
ただ、確かに気持ちのいいものではありませんが・・・。
電線といえば、Ｇ棟とＴＸの高架線の距離のほうが近く、
こちらのほうが電磁波は強いのではないでしょうか？

入居目的で購入された方は大体同じベクトル上の意見ではないかと思います。今後、除去工事の説明の後に個別相談会がありますので、意見交換をしていきましょう。売り手側に購入者と売り手が意見交換をする掲示板を立ててもらいたいと要望してみます。

話しの流れとは全然違いますが、ご近所の方にお聞きしたいことがあります。
昨日、西初石近隣公園に行ったら、蛍らしき無視を見かけたんですが、あのあたりって蛍いるんですかね？家族は蛍だって騒ぐのですが、昆虫に疎い自分は肯定も否定もできず・・・。
もしいるなら、それだけの自然が残っている訳で、すごくうれしいのですが。

投資目的で購入した訳ではないから資産価値低下が気にならないとも取れるような発言しているヤツ、アホか？　デベか？
投資目的であろうと無かろうと、なんで資産価値低下してるもんに高い銭払わないかんの？
言ってみれば八百屋でリンゴ買ったら一部腐ってた、店主に文句言ったら腐った部分を切り取って戻してよこした　みたいなもんだぜ。
資産価値低下に相応の値付けを堂々と要求しないでどうすんの？　アホか？　デベか？

>>934さん
蛍なんて、それこそホウキではいて捨てるほどいますよ。
野鳥ではキジも普通にいるし。
地名からして猛禽類の「オオタカ」を冠しているのですから、
食物連鎖の頂点を賄うだけの自然環境がそろっていると言うことです。

>934さん
自然との共存環境というのもＦＲの魅力ですね。
ただ、これから駅周辺の開発が急激に進むでしょうから、
いつまでこの自然を味わえるのか微妙なところですね。

>>936
５月上旬にホタルが出てくるわけないでしょう？
だからこういう場合は
「ホタルはいるけど今回の虫はホタルかどうか時期的に疑わしい」
って答えるのが正論じゃないですか。
真剣に尋ねている人が誤解してしまうでしょう？
（まあキジが普通にいるのは正解だけどね）

書き込み勢力が、キャンセル前提としたデベ対決派から入居前提派に変わってきてますな。
もういいかげんに、他の話題で意見交換を始めたいという表れでしょうか？？？

おおたかは森を開発したおかげで絶滅の危機にある・・・

大鷹は森と畑などの開けた土地がある人里にすみ、ネズミなどを補食します。
森だけでなく野ネズミが生息するような野原や畑があることが必要なんです。
森は少し残そうとしているようですが、（FRやTXができて）畑や野原が無くなってきているので、
残念ですが、大鷹が居なくなる日も近いでしょう。
人間は罪深いです。
駅名を”おおたかがいた森”に変えた方が良いかもしれません。

＞＞９３５同感！！

だ〜か〜ら〜、環境うんぬんの問題じゃないばってん！
建物自体・資産価値（投資じゃなくて・・・）のことを心配しニャ〜ならんがよ！
周りの環境・利便性・ＳＣが良くたって、ＦＲの建物が崩れ・値崩れの不安的要素がでてきたでしょーーーが！！
ばってん、こっちの方が大問題じゃ〜。

＞936さん、937さん、938さん945さん
お答えありがとうございます。
おっしゃる通り、成虫としては時期が早すぎるんでしょうね。ただ、見た目はそっくりだし（お尻の所が丸くて少し色が違っていていかにも光りそうに見えたとか）、サイズもかなり小さい（羽化したばかりみたい）など、NHK「おじゃる丸」の「でんぼ」そっくりな、否定できない姿形でしたので、地球温暖化の影響かなと思ってしまった訳です。
今度公園に行って見かけたら写真を撮ってきますね。

>941さん
仰せの通り、オオタカが姿を消す日も近いでしょう。
次世代には「なぜおおたかって言うの？」と聞く子供たちも多くなりそうで残念です。
人間は（特に近代は）、仙人かターザンでもない限り、原野の中で住まうことは出来ない動物です。
手の加えられていない自然よりも、手の加えられた（人工整備された）自然のほうを気持ちよく感じてしまいませんか？
でも「おおたかがいた森」って名前、かっこ悪いですねぇ（笑）

最近荒れてますね、この掲示板。
本当の購入者はもうここで得るものはないと感じて発言しなくなってるんでしょうね。
935さんや942さんみたいな書き方をする人が本当の購入者じゃないことを祈ります・・・

>948
最近に限った話ではなく、昔からしょっちゅう荒れていますのでお気になさらず・・・
匿名掲示板は、どこのマンションサイトも似たり寄ったりです。

>９４８

購入者です！
ばってん、貴方のような「みんな自分の思い通り」じゃ無い発言を
すると、スグ購入者じゃないとか何とか言うのは貴方のワガママ!！

SC、ＧＷにしては混んでいなかったような？　少し遅かったからかな。
そういう意味でも早く住人に住んでほしいんじゃないの？

みなさんイライラが溜まってるんですよね〜
でも責める相手を間違ってるでしょ。

ＳＣ、混んでましたよ。
時間帯によるんじゃないですか？

そろそろまとめますね。
・遅延に伴う賃貸家賃を保証せよ（20 万 × 4 ヶ月= 80 万）
・年を越すならそれに伴う住宅ローン控除分を保証せよ（40 万）
・予定日が遅れたことによる金利上昇について保証せよ（1% × 35 年 × 4000 万 = 1,000 万）
・谷地を埋め立てたとは重説聞いていない（資産価値 3 割低下？）
・ドラム缶置き場が見つかったが環境基準適合と聞いていたが、実は産廃で環境基準不適合と状況が著しく変化した
　（資産価値 2 割低下？）
・手抜き調査が原因なので我々にとっては瑕疵に相当（あとはデベと調査会社で納得がいくまで交渉せよ）
・価格の見直し＝値引き
　（投資目的であろうとなかろうと、土壌汚染対策地＋谷地造成地に相応の値付けへ・・・５割引が妥当との意見も）
・そもそも契約金は利子を付け一旦全員に返却した上で、新たな条件で再契約が妥当では？
こんなとこでしょうか。

>>９５６さん

そもそも契約金は利子を付け一旦全員に返却した上で、新たな条件で再契約が妥当では？
↓
同感です。本当にそう思います。

956さん、時々のまとめありがたいです。
そもそも重要事項説明と大幅に違う事態になったのだから、契約は白紙に戻すのが妥当でしょう。
それから価格再設定して、購入者が納得するなら同じ部屋を再契約してもよい。
というのがあってから、
遅延損害の話は個々のケースによるので個別対応ってのが筋でしょうが。→デベさん。

契約時の価格で納得してる人は、そのままでいいじゃん。
その人たちが気にしてるのは、下手な風評の立ちすぎみたいだから、キャンセル組も
必要以上に騒ごうとしてる訳じゃないんだから。→デベさんが誠実な対応をしてくれれば。

>953さん

相続時精算課税制度における住宅取得等資産資金贈与の特例ですが、
3月15日までの居住は必須ではないです。
↓
http://www.taxanswer.nta.go.jp/4503_qa.htm#q2

ただ、3月15日までに取得する事は必須なのかな？
だとすると、B棟以外の引渡し時期は微妙ですね。

あと、親からの生前贈与の贈与税の軽減措置はこの制度以外には
軽減措置はないですね。
平成17年までは５分５乗方式ってのがありましたけど。

なお、贈与税は110万円/年の基礎控除額があります。
毎年コツコツと贈与を受けてれば結構な金額を無税で受贈できます。
ただし、毎年毎年110万ずつコンスタントに受贈していると、
贈与税が課税されてしまうケースがあるので、上手に受贈する
テクニックが必要です。

ま、そもそも相続時精算課税制度って、それほど良い制度じゃないので、
利用する時はよく考えたほうが良いですよ。

こんなサイト見つけちゃった
http://oshiete.homes.jp/qa2945819.html
誰か教えてくんしたでしょ？

私も前から見つけてました！
参考になっています。

これとは別に、専門家に聞いたのですが無償キャンセルは可能と言っていましたよ！
最近の判例・学説は消費者を保護する立場に有るので素人である購入者が判断して資産性が下がった、又は、危険性を感じている、引渡し遅延による支払いに不安感を持つと判断した場合、事業者の言い訳は通用しないようです。法的には購入者側の保護にまわるそうです。無知な購入者と情報・知識のある事業者との格差をカバーするような仕組みだそうです。又、このような高額で問題が複雑
（専門的）な事情が発生した場合、裁判所ではより慎重な審理をされるそうです。考えてみれば当たり前のように感じました。

契約者ですが、この掲示板に書き込みされている方は、
契約書の内容をよく理解した上で発言しているのですよね？

契約金に利子をつけて返却しろとか、引渡し遅延に伴い生じる
損害（遅延期間分の家賃や金利上昇等）を保障しろとか言われて
いる方がいますが、すべて契約書上は保障の対象外と明記されて
いるのですが・・・。

事業者には「契約を締結する自由」がありますから、公序良俗に
違反した内容でない限り、我々契約者は契約書に縛られることに
なります。
今回オリックスが出してきた契約書は、事業者側の都合の良い様に
記載されているところは多々見受けられるものの、公序良俗に
違反すると主張できるほどの文面ではありません。
（知り合いの専門家にも確認しています。）

契約書の内容も理解せずに、自分の要求だけ訴えてくる様な「子供」な
契約者をあしらうことは簡単だと思います。

この掲示板に書かれている程度の話を鵜呑みにして（なぜかまとめを
されている方もいますが）個別交渉に臨む様な幼稚な方は、まさか
いないと思いますが・・・。

契約書の内容や、関連法規を把握した上で、契約者と事業主双方の
落としどころを見つけていかないといけないと考えています。

デベさん、お休みのところおつかれさまですw
熱意の表れなのでしょうが方向が少しずれてませんか？
我々契約者は誠意ある対応を求めておりますよ。
まとめをよく読んで誠意の意味をよくお勉強なさってください。

購入者ですが「まとめ」にコメントします。

・遅延に伴う賃貸家賃を保証せよ（20 万 × 4 ヶ月= 80 万）
・年を越すならそれに伴う住宅ローン控除分を保証せよ（40 万）
　＃この2件については実際の損害が確定でき、さらにデベの責に負うと解釈
　＃できなくもないので、個別相談によって何らかのリターンは得られるでしょう。

・予定日が遅れたことによる金利上昇について保証せよ
　＃直接保障は不可能。
　＃デベは提携銀行と何かバーターして金利をなんとかせよ、というところか？

・谷地を埋め立てたとは重説聞いていない（資産価値 3 割低下？）
　＃盛土の告知は宅建法35条には含まれていません。
　＃記述の無い事柄でも信義として義務があったという判例はありますが、
　＃これは無理かな。。。

・ドラム缶置き場が見つかったが環境基準適合と聞いていたが、実は産廃で環境基準不適合と状況が著しく変化した
　（資産価値 2 割低下？）
　＃対策工事を行ってしまえば、損害賠償請求は困難。

・手抜き調査が原因なので我々にとっては瑕疵に相当（あとはデベと調査会社で納得がいくまで交渉せよ）
　＃見つからなかった→手抜きは短絡。これは裁判しないと無理でしょうね。

・価格の見直し＝値引き
　（投資目的であろうとなかろうと、土壌汚染対策地＋谷地造成地に相応の値付けへ・・・５割引が妥当との意見も）
　＃こういうことを書くから、スレがまとまらなくなると思う。
　＃だいたい「5割」なんてまとめにいれますか？

・そもそも契約金は利子を付け一旦全員に返却した上で、新たな条件で再契約が妥当では？
　＃デベは対策工事後は瑕疵が無くなったことになると主張しています。
　＃無償キャンセルはできても利子をつけるなんて荒唐無稽です。

>964さん
964さんがそうお考えであれば、その考えに基づき個別交渉されればよいでしょう。
私は谷地・盛土という地歴の事実が、契約書・重要事項説明書の内容（若しくは説明無し）と
異なっているのに、なぜ買主側がその契約書に縛られなければならないのか納得できません。
契約書の文面を読むと、嫌になるくらい売主側が責を逃れることばかり記載されており、買主が
保護されるケースの記載はほとんどありません。（売主側販売拒否時に手付金２倍返しくらい？）
それでも判を押したのは、どうしてもこの物件を購入したいと思ったから。
契約書の文面が自分の納得いかないものという理由だけで購入断念していては、いつまでたっても
どこのマンションも購入できません。
法律とは弱きを保護するためにあるべきで、社会通念で考えて「おかしい」と思うことには買主が
泣き寝入りすることなく「おかしい」と声を挙げてよいと思っています。
963さんのコメントが当たり前だと思います。

ちょっと前に英会話のＮＯＶ●の授業代キャンセルの払い戻し金について、納得いかない
受講者側が裁判起こして勝ちましたよね。
もちろんＮＯＶ●と受講者側に契約書は交わされていましたが、一方に対し著しく不利益な
内容の契約書は無効・・・が理由だったように思いますが。

それに、前にも書いている方がいらっしゃいますが、宅建法では罰則なくても、今回のケースの
場合は消費者契約法（でしたっけ？）では、デベに落ち度があろういがなかろうが無償解約は
可能だと思っています。（説明内容と実際が違うから）

あと、オプション代はあきらめなくてはならないとのことですが、オプション代金には大きく
分けて材料費と取り付け等の人件費の２つに分けられます。オプション代放棄の場合は、
まだ工事が始まっていない＝人件費はかかっていない。
かかっていない人件費を含んだ全金額を支払う必要ってあるんですか？

また、既に材料（食洗機とか）発注済みっていうのであれば、お金を払うので製品の引渡しは
要求してもなんら問題ないのですよね？（物によっては貰っても困る可能性もありますが）

余談ですが、消費者契約法って、キャッチセールスや悪徳エステ相手の被害者を救済する法と
して施行されたと記憶していますが、それを自らの不動産契約で引き合いに出すことに
なろうとは、なんとも情けない思いです。

素人ですので、上記解釈に間違いがあればご容赦下さい。

そろそろP0001さんの出番じゃないの？

一時期、ここの掲示板が閑散としてた頃、毎日日記みたいに書いてくれてたP0001さん！
ご意見はいかがなもんでしょうか？

>>966
＞購入者ですが「まとめ」にコメントします。

とても購入者に思えません（笑）
いっそ、はっきりとデベですと言った方がよろしいのでは？
必死になってるあたりデベさんも相当追いつめられている感が出ていて笑えます