【流山おおたかの森】UPPER EAST　Part ５

761さん、何が仰りたいのですか・・・

>761さん

760です。

あなたは説明会に出られていないのですかね。
説明会でのやり取りを記載することだけでも事実を記載することになります。
別に土壌汚染がどうのこうのではなくて、購入者とデベのやり取りだけを記載することでよいのですよ。
私がいいたいのは、デベの言うことがウソかどうかではなく、デベの対応についてウソ偽り無く記載するつもりですよ。
お答えになりましたか？＾＾

764さん
私もそう思います。ＵＲから売主に説明がなかったのであれば
状況も変わってくるかもしれませんが、オリックス自体が説明があったと認めています。
これは売主の責任が問われないのですか？
それと、ＵＲは支障物を除去しただけですよね、土は入れ替えてませんよね？

>764さん、765さん

　強気の契約内容で買主との契約を結んだ以上、売主の説明責任は買主によって厳しく問われ
　るべきと思います。
　「過去は谷地であり、開発により盛土をして形成したが、盛土に産業廃棄物が混ざっている
　ことが判明し、ＵＲが支障物除去を行っている経緯がある」と初回の重要事項説明会できち
　んと説明する責任があったはずです。

　ちなみに谷地に盛土をしたような土地では、大きな地震の際に土壌が流れたり、陥没によって
　建屋が傾く被害が実例としてあるようです。このマンションは支持層まで杭を打つといって
　いるので、建屋への直接的被害は無いと思われますが、共有部の外側１階通路に段差が生じる
　とか、ディスポーザー処理槽が使用できなくなるといった被害が想定されます。
　本当にこのような被害が生じた場合、デベは自然災害を理由に挙げるので、全ての修繕費用
　は管理組合（すなわち住民）負担になることでしょう。
　当マンションに住まうからには、このような覚悟のうえで住まわなければならなくなったと
　いうことです。もしくは、盛土による被害は今後永年にわたりデベが保障を行うと契約書に
　追加させるかです。

気になることが。。
先日久しぶりに現場を見に行ったら、公園にＵＲの看板が立っていました。
それによると、
1.Ｂ棟南側の道路（公園にかけて）を工事します、目的は地盤沈下防止の道路地盤の改良です
2.公園内で基準を若干超えるフッ素・・が発見されたので良質土に入れ替えます
といったような内容で、工事期間は6〜9月だそうです。
気になる点は三つあって、
●「地盤沈下防止の道路地盤の改良」といった工事は普通によくあるものなのか？
●調整池の工事が中断（？）しているようだが何故か？工事計画はどうなっているのか？
●公園内の土の入れ替え自体はよいのですが、その場所が公園南東部の一部だけとなっており、今回ＦＲで問題になっている所との隣接部分は全く問題が無かったのか？
以上、今後売主関係者への確認事項に含めていきたいと思います。

こんな判例もあるようです。土壌汚染費用はともかく「汚染基準値以下の土地についても瑕疵を認めている」点が注目です。
http://www.bird-net.co.jp/rp/TP041104.html

>768さん

造成地の地盤沈下はよくある問題だと聞きました
確か、造成したばかりの土はふわふわ状態だとか
でも基礎地盤まで杭を打てば建物は大丈夫とのことでした
（道路は・・・どうなんでしょう？）

>>764
＞しかし我々は重要事項説明の際にURが行なった支障物の除去の話は聞いていないし、

重説の際にはドラム缶が見つかり撤去したと言ってましたので、そのことではないでしょうか。
また、説明では環境基準適合であり、その事実に基づけば土壌入れ換えの必要も無いとの認識です。

実体は、ドラム缶の中身が問題物質であり、それに伴い土壌汚染も深刻であったが手抜き調査のため当時は判明していなかったなのか、それとも、ドラム缶は今回汚染物質とは全く関係のないものであるのかは、今後送られてくるであろう資料を精査したいと思います。

誤認はありますでしょうか？

ＵＲ　→　オリックス　→　購入者　とするならば、
購入者が契約時と違う商品であればオリックスに対して賠償責任をとってもらう。
オリックスはＵＲに土壌汚染があると知らせずに買わされたなら、オリックスがＵＲに責任を問う。
この玉突き責任が一般的な扱い。
購入者はオリックスに対して、賠償責任を問えばいいだけです。

契約書がよくできていても、購入者が一方的に不利な内容は破棄されます。
なにがあろうとも購入者の責任なんて、あるわけないです。
一般事項に対しては契約書は有効だけど、例外事項発生時までは契約書が完全適用されるわけではないです。

個別相談に持込まれてからが怖いな。５００世帯も個別に対応するわけで、営業なのかクレーム処理班なのか知らんが、当然複数の担当者がつくわけでしょ。
「上司の承認が必要です」とか「上に相談しないと」とか「私の権限では」とか言って、結局個別に事情を聞くだけで何の保証も値引きも無いのかもな。
前の方に書いてあったけど、「４ヶ月分の家賃どうするつもりだ」と言ったら、オリの個人向け融資を紹介されたりしてな。
デベの誠意＝個人向け融資（実体はサラ金）なんてことになっちゃぁ、たまんないね。

771さん
ＵＲが支障物を除去したのと、ドラム缶が見つかり・・・というのは全然違う話ですよ。
今回問題となっている谷地部分とドラム缶が置いてあった場所とも違うはずです。
それはきちんと認識しておかないといけないことだと思います。

＞771さん

説明会に出られていないようですね。
環境基準に適合してないから、デベは土を入れ替えると言っていますし、775さんが仰るとおり、ドラム缶とURが支障物を除去したことはまったく別の話です。
誤認だらけです。
購入者でないようですので、適当なことは言わないでくださいね。

>776さん

771さんが言われているのは、前回の重要事項説明会時の説明ではないでしょうか。
誤認しているのはあなたの方では。

稲毛のアクアフォレスタというマンションは建設途中に土壌汚染が発覚しましたが、売主の対応が良かったせいか中古物件は右から左で価格も高値で安定しています。地元では有名です。

売主側がＵＲの土地入札の時に、物件毎の条件等を記載した要領書をもらっているはず。
それにどのような記載がされていたのか知りたいと思います。資料要求したら売主側は開示
するでしょうか。

もし、売主側が拒んだらＵＲ（独法）に情報公開を請求すればいいだけですが。
公募している入札の要領書（仕様書？）の公開を開示拒否する理由はないと思いますので
多少の手続き時間はかかるかも知れませんが、少なくても予め売主に提示していた条件は開示され
るでしょう。

あと、ＵＲのＨＰを見れば標準契約書は掲載されていますので、だいたいの売主との売買の
際の条件は推測可能と考えています。

いつも、この掲示板は拝見させていただいております。
この間の重説にも参加いたしました。
この掲示板を拝見していると色々なご意見をお持ちの方がいらっしゃいますが、
私個人としては今回の件に関して大変深刻に受け止めております。
専門家の方にも相談して、これからどの様な事を売主側に対して主張及び請求が出来るのか
も相談しているところです。
専門家の方がおっしゃるには、個人で売主に対して対処するよりも
ある程度纏って対処する方が相手方もより真剣に対応するのは間違いないだろうと
おっしゃっておりました。
そこで、この様に売主、買主、第三者、だれでも見る事書く事が出来る掲示板で
対処法を議論しても意味がないので、この連休を利用して本当に今回の件を深刻に考え
なんらかの対処をしようと思う購入者の方達だけで集まり、連絡先の交換及び対処法を
話し合いたいと考えております。
いかがでしょうか？