【流山おおたかの森】UPPER EAST　Part ５

不動産屋にどうですか？なんて聞いても意味なし。
だって不動産屋は手数料をもらうだけだから。
住む人のことなんか考えてない。　買う人がよかったかどうかなんて考えない。

我々契約者は土壌汚染はないとの情報を元に契約したわけです。
しかし、結果として、土壌汚染が発見された。
その結果、入居は延期され、それによる二次被害（金利上昇の
リスク、控除、賃貸費、その他）の影響を受け、かつ土壌汚染
の履歴や風評被害で資産価値の低下も免れない。
どうして、こんな状況で契約解除ができないか不思議でならない。
不可抗力というのは、売主側の言い分に過ぎない。
ずさんな調査をしたと言わざるを得ない調査会社か、盛土された
谷地だという地歴を知りながら、確認することもせず、その事実を
知らせなかった売主か、或いはURのいずれの責任かは知らないが、
契約時と状況が変わった以上、これが契約者にとっての瑕疵でなく
て何であるのか。
キャンセルするつもりはなかったけど、説明会での売主側の説明を
聞いて、契約解除ができないというのはどうしても納得がいかない
と感じました。
事の重要性の認識の欠如と誠意が全く感じられませんでした。
個人でも戦おうと思いますが、購入者側全体として、弁護人
でもたてられないものでしょうか。
オリックスを始めとする売主、販売側の対応は、契約者に
相当な不信感を与えた気がします。
今後の誠意ある対応を強く望みます。

これ結局、姉歯の件とおんなじことだよな。
URからは「支障物を除去しました」って言われました。
それを信頼して皆様に販売しました。我々も被害者ですってか？
耐震偽造問題の多くがどういう風に解決を見ているかがポイントだな。
特に建築中だったものがどうなってるかだが。

ＵＲが除去したって「もしかしたら」と思って調査をするのが企業の責任じゃないんですか。
オリックスは被害者じゃないですよ。
ただの手抜き、ずさんな調査ですよ。

ディスポーザー部分に支障物を発見したのが去年の11月なのに建物の建築は進んでました
業者は最悪事態を予想もしたでしょうが・・・建築を進めていた
ＵＲを信じて進めたのか・・・調査が悪くても建築を進めないとコストの面で業者の負担がかかるから建築を進めて、あとで買い主に説明しておけばよいか的なことで解決していこうとしたんではないでしょうか？調査もわるければ、対応も甘いよ。
説明会の時にアジア航測が説明していたけど、本来は一番最初に調査した会社の方が説明するべきものではないのでしょうか？それも疑問です。ちゃんと調査していれば、支障物の発見もできただろうしね。またデベも我々に谷地で盛土の上に建物を建てると説明を怠っている。問題がないとはいえ、説明の義務があるはずです。買うのは我々なのだから・・・選択する義務があるはずです。
これが大手オリックスの看板を背負っている会社とは思えない。
今後の対応事態では、裁判で争っていく可能性は出てきそうな感じです。
次回の説明会では、かなり罵声が飛び交うことでしょう！デベなどの関係者は、覚悟した方がよろしいと思います。買い主の事を親身になって考えてください

あんまり騒ぐと逆に資産価値下がるよ。
ちょっとだけ運がなかっただけと思ってます。
毎日そこの土を触るわけじゃないし・・・。
「問題あった」と言わなければバレなかったんだから。
ゲロったことで逆に信用できるとちょっと感じてしまったのは甘い？？

騒いでも騒がなくても資産価値毀損に伴う低下の幅は変わらないのでは？
契約時と明らかに状況が変わっていること（環境基準不適合、谷地壌成）、手抜き調査を不可抗力に該当すると堂々と言ってのけるあたり、かなりタチが悪い連中を相手にしているんだと、よくご認識を深められた方がよろしいかと。。。

>>727
>「もしかしたら」と思って調査をするのが企業の責任じゃないんですか。

う〜ん、私の考えとは微妙に違うかも。
・あたりまえのことですが、手抜き調査をしないしっかりした会社にあらかじめ発注する
・もし、手抜き調査であることが分かったら、それは発注した会社の責任なので、客に転嫁はしない
こんなとこでしょうか。細かい話で恐縮です（＞＜）

いくら騒いだところで、キャンセル時に手付け金は戻ってこないし、
入居時期遅延による損害賠償請求もできませんよ・・・。

契約書の内容を良く読み返してみましたが、非常に残念なことに
「すごく良く出来ている」と言わざるえません。
あんな薄い契約書に、よくまあいろんな事態を想定して契約者を縛る
条項を入れているなあと変に感心しましたよ、まったく。
悔しいですが、相手の企業は何百億の商売をしようとしているのだから、
その辺のリスク管理は抜かりなし、ってところなんでしょうね。

うちは前向きに気持ちを切り替えて、入居する方向で決定しました。

そりゃそうですよ、売主側が用意した契約書内容にぬかりはないですよ。
それは承知の上で、だと思いますよ。

契約者の方々に質問なんですが、今回の件、なぜ土壌汚染の調査をすることになったかという経緯はきちんと説明されているのでしょうか。

現行法では、建築中の場所から「支障物」が発見されたからといって、その周辺の土壌汚染の調査をすることは義務付けられてはいません。むしろ調査すれば、今回のような騒動に発展する可能性は十分にあったわけで、なぜ敢えてそうしたかという点がどうしても腑に落ちないのです。

この点をデベ側の誠意として受け取っている方もいるようですが、それほど単純な話ではないように思います。誠意でそのようなリスクを背負うことは到底考えられません。

これは全くの推測ですが、建築中の場所から出た「支障物」は一種の産業廃棄物ですから、その処理にあたって届出を義務付けている自治体は数多くあります。この過程で、むしろ自治体（流山市を想定しています）からの強い要望として周辺土壌の汚染調査が行われることになったのではないでしょうか。

だとすると、デベ側としては最低レベル（問題が大きくならない程度のという意味）の調査しか実施していない可能性が高いと思いますので、調査結果を鵜呑みにするのは時期尚早のような気がします。

皆さんは、デベ側の「県は指定地域にしないといっている」という説明を聞かれて、「県が汚染の程度に関してお墨付きを与えた」という認識でおられるのかも知れませんが、これはあくまで「デベ側の自主的な調査報告」に基づくものであり、それ以上でもそれ以下でもありません。周辺の土地（たとえば公園内）にもっと深刻な汚染が見つかれば、さらに詳細な調査が行われてひっくり返る可能性もあり得ると思います。

話題を元に戻すのが目的ではありません。キャンセルもできず、入居時期も遅くなってしまうのであれば、せめて「デベ側の調査方法とその結果が本当に妥当なものであるか」という点について、もう少し詳細な説明を求めた上で入居されたほうが良いように思います。

土壌汚染の調査をすることになった経緯は説明されています。
企業理念だそうです。
調査の方法は、元にした指針も明らかにされています。
「指定地域にしない」というのをお墨付き…ととらえている人がいるかどうかはわかりませんが、説明会で指定地域についての意見も出ていました。
かなり色んな方面から、契約者も考えています。
損害賠償は難しいのかもしれませんが、私は請求します。するべき事由が揃い揃っているからです。
キャンセル時の手付け返金については「遅延もやむを得ない不可抗力。ただそれぞれ個々に事情もお有りでしょうからあとは個別で。」と言っていたので、個人的には有りだと解釈しています。
全額かは不明ですが。
こんなにデベに都合の良い話はありませんから。

よく出来ているというよりも、あまりにも買主に不利で売主側の一方的
権利の主張のもとに作られている契約書と思います。
先の追加重説でデベは、９条「不可効力」に該当すると言っていましたが、
契約書の同条記載内容を確認すると「〜その他やむを得ない事由によって
引渡しが遅延した場合は何ら異議を申し出ないものとする。」とあります。
「その他やむを得ない事由」って、言い替えれば「どんな事情であれ」と
解釈できるのですが、そんなの社会通念上おかしくないですか？
それを解ったうえで契約書に判を押したのは自己責任と言われそうですが、
不動産業界では全般的に売主優位の契約内容となっている現状、いつまで
もマンションなど購入できなくありませんか？
いくつかの判例で、契約書の内容が「著しく不当、不公平で無効」と判断
されたケースがありますので、契約書に書かれていること＝絶対ではない
と捉えています。あまりにひどい場合には、民法第９０条「公の秩序又は
善良の風俗に反する事項を目的とする法律行為は無効である」に抵触する
と判断されます。

あと、契約前に買主側に谷地という地歴と盛土を行っているという事実を
伝えていなかったという過失については売主の責は問えないのでしょうか？
こればかりは、売主も知らぬ存ぜぬでは通せないと思いますが。

738さん、同意です。

何だか購入者以外の発言が多いですね。
やっぱり注目物件なんだと実感します。
興味がなければレスなんかしませんからね。

15年程前まで初石に在住し、現在は隣の豊四季に住んでいる者です。
当時、確かにおおたかの森地区一帯は一面雑木林でしたが、実は裏側（市野谷側）には隠れた違法な土地利用があったのを覚えています。
約10年前、僕は趣味でこの地区の植物観察をしておりました。
今問題の土地は、おそらく高さ８〜１０メートル程の建設残土らしき山が窪地に捨てられていたのを覚えています。そこは市野谷側の道路沿いからは見えず、本当に隠れた存在だったのです。当時この谷を小川が流れていて、ある程度きれいな水が流れていました。その流れを確かめようと傍の農道を200メートル程進むと突如としてこの山は現れました。あの時は早春の季節で、冬枯れの草木が残土の斜面を覆っていたのをよく覚えています。そして僕はその山に登ってみました。周りは全て林に囲まれて、縁には早春の花タムシバが咲いていました。
あの後間もなくして違う土地で5年暮らし、帰って来たらこの土地はもう跡形もなく消えていました。
今思えばあの建設残土は当時の草木の状況から推測するに1990年代前半の投棄かと思われます。当時の景色がすっかり変わり、状況を知る者としては本当に土地の姿が変わりました。ただあの建設残土がFRの敷地内に影響を及ぼしたことは本当に残念です。