【流山おおたかの森】UPPER EAST　Part ５

一部のみなさん、３割引とか５割引だとか、正直あきれてしまいます。　そんなのしてもらえるわけないじゃないですか・・　汚染値も高いものではないようですし、健康被害があるわけでもないのに、そんな値引きをする理由がないでしょう。　私はこの物件気に入ってますし、きちんと対処していただけるのなら問題もないと思うので、もちろん入居予定です。　値引き値引きと騒ぐ方は、高い物件を購入したことを後悔していて、この騒ぎに乗じてもうけて（得して）やろうという浅ましい考えの方に思えます。
元が周辺相場より高過ぎといいますが、それは交通アクセスや環境がまるで違うのだから当たり前だと思います。　今不動産自体が上がっているしね。　少なくとも私は納得して購入してますので、値引きなんて請求するつもりはありませんし、そうやってゴネる方がいることがいやです。

>>549

>http://pjtx1.com/top.html
>http://www.wing110.jp/index.html

⇒両方とも、東京建物不動産販売が販売代理に入ってるじゃん。
　販売時に、今回のFRの件を引き合いに出したりしないでくださいよね。

＞５９１さん
入居予定の件ですが、Ｐ、Ｆ棟で４ケ月遅れの来年４月　Ｂ棟は１ケ月遅れの同じく来年４月ですよ。

個別相談の話は、各家庭により家族構成や家庭事情が違うため対応させてもらうとの事でキャンセル料の話などは当然差別無しで全入居予定者に次回の説明会（５月末頃に再度説明会を開催の予定）には、はっきり報告するとの事でした。

はーい。
もう寝ます。

今回の説明会ではデベ側としては、当方には何の瑕疵も過失もありませんでした。
という事を長々と説明したのですよ。

土曜日の説明会で、キャンセルや補償に対するデベ側の反論として、
契約書の第９条を用いていました。

しかし、ながらこの９条は「引渡し」に関して
「不可抗力があって遅延した場合には買主は売主にその責任を追及できない」
ことになっているだけです。

したがって買主は、「引渡し遅延」に関しては、
基本的に賠償請求できませんが、
“土壌汚染による物件価値の減価”に対しては、
請求できる権利を有していると思います。

私は個別説明会時には、感情論で話すのではなく、
正々堂々と買主の権利を履行しようと思っており、
今まで以上に法の解釈を深めていくつもりです。

616さん
今回は法律上、契約上「土壌汚染にはあてはまらない」のに
どうやって「土壌汚染による物件価値の減価」を立証するのですか？

６１７さん、６１８さん

６１６です。
もちろん今回の件は、土壌汚染対策法には抵触しておらず、
指定地域にもなっていません。
その視点からは「法に触れてないんだから、責任だって無いじゃん」と、
考えられます。

ただ、民法上で考えれば、瑕疵担保責任というものがあります。
（民法５６６条・５７０条）
今回の問題は、契約解除の請求権までは発生しないものの、
損害賠償の請求権はあると考えます。

また、「物件価値の減価の立証」ですが、これは確かに難しいですよね。
でも、前レスで書かれていますが、全く同じ条件の２つの土地があって、
「基準値を上回る汚染物質が発見された土地」と
「何ら問題がない土地」があったら、
百人中百人が後者の土地を購入する事は明らかであり、故に、
心理的嫌悪感分の減価は必ず発生すると思います。

616さん
618です。
夜分に関わらずお返事ありがとうございます。
大変おこがましいですが
私の見解としては、
616さんも書いた
『しかし、ながらこの９条は「引渡し」に関して
「不可抗力があって遅延した場合には買主は売主にその責任を追及できない」』
この9条がポイントになると思います。

今回の遅延が発生する直接原因は、法的にも契約上も必要性の無い工事を売主は独断で実施するからです。
こうなると、不可抗力では無くなります。
不可抗力：必要と認められる注意や予防方法を尽くしても、損害を防ぎきれないこと。天災など。
(前の方のスレでも何人か書いていますが。)
あくまでも参考意見です。

６１６です

６１８さん
ご丁寧な見解、ありがとうございます。

私も「不可抗力」という所が非常に肝だと思っております。
売主側は、建設途中で「支障物」が発見された事は不可抗力だと
主張しておりますが、本当に不可抗力でしょうか？

今回、アジア航測が土地履歴調査を実施した際に、
「ＵＲにより旧谷地・造成部分の一部で支障物の除去を実施していた」事が
容易に判明できた訳です。
売主が事業開始前に独自に土地履歴調査を実施していれば
同様にＵＲの支障物除去の事実を把握できた事と思います。
土壌汚染に対する社会的な重要性が高まっている中で、独自の土地履歴調査を
しっかり行っていれば、今回の問題は防げた可能性が高いと考えられるのでは
ないでしょうか？


余談ですが、金曜日の説明会時にオリックス不動産の方が、
「瑕疵担保責任は永遠に担保される。但し、買主が瑕疵を知った時から
1年以内に請求しないとその権利は無くなる」と言ってましたが、
これは間違った説明だと思われます。

平成13年に最高裁判所で、
「瑕疵担保責任による損害賠償請求権の消滅時効を民法167条1項に基づき
引渡しのときから10年間とする」と言う判断が下されています。

616さん
618です。
何度もすみません。
616さんが指摘したように
『「ＵＲにより旧谷地・造成部分の一部で支障物の除去を実施していた」事が容易に判明できた訳です。』

このことで、私も直ぐにＵＲに責任追求出来ると思いました。(支障物除去が不完全であった為、一部汚染物質が放置されつづけた)
ところが現実は、今回の敷地は行政が関与する都市開発区域です。(民間の開発地とは性格が違います)
この掲示板では書ける内容が制約されてしまうのですが・・・。
結論から言いますと、ＵＲや行政を相手にする訴訟となり勝ち目は無いと推測します。(土壌汚染ではないからです)また、土壌汚染に関する問題で各方面に様々な角度で追求しても、誰かの過失・瑕疵は認められないと思います。(県や管轄省庁が指定区域外と承認しているからです)
今回、再調査までして問題がないと承認を得てしまった、現在の時点で、デベには、何の過失も瑕疵も無くなります。(契約時点から現在まで、土壌汚染でないことに変わりが無いことを証明したのです)
この証明を今回の説明会でしたのです。(法的にはそうなります)
すみません。
これ以上のことになると掲示板では書けない内容になります。
(それと、説明会の議事録が重要になります。)
大変失礼します。

教えて下さい。
契約時に双日殻は土壌調査(表面土だけだと思います。地質調査のことは言っていなかった。)と地歴を調べたが問題ないと聞きました。
「内容として、本団地の建築にあたり、売主にて本県敷地に尽き地歴調査を行ったところ、隣接地にて平成3年頃より特殊可燃物貯蔵取扱所及びドラム缶置場として、本誌基地については大部分が隣地及び畑として、利用され、一箇所にて平成10年頃に造成工事作業所として使用されておりました。なお、平成17年6月に土壌汚染調査を本敷地について実施いたしましたが、環境庁の定める有害物質の定量下限値未満でした。」
とあります。埋設物については契約時に言っていなかったので、これが不可抗力になるのでしょうか？

もし仮に契約前に汚染状況がわかっていればどうなんでしょう？

私は購入予定者です。
そして仕事はメーカーで環境問題の中で環境リスク対応を担当しています。
（土地を売却するときの土壌汚染リスクも対応したことがあります）

土壌汚染対策法について
若干補足します。この法律で指定区域とは

都道府県知事は、土壌の汚染状態が基準に適合しない土地については、その区域を指定区域として指定・公示するとともに、指定区域の台帳を調整し、閲覧に供する。
(1) 使用が廃止された有害物質使用特定施設に係る工場又は事業場の敷地であった土地の所有者等は、当該土地の土壌汚染の状況について、環境大臣が指定する者(指定調査機関)に調査させて、その結果を都道府県知事に報告しなければならない。
※　有害物質使用特定施設＝有害物質の製造、使用又は処理をする水質汚濁防止法の特定施設
(2) 都道府県知事は、土壌汚染により人の健康被害が生ずるおそれがある土地があると認めるときは、当該土地の土壌汚染の状況について、当該土地の所有者等に対し、指定調査機関に調査させて、その結果を報告すべきことを命ずることができる。
（１）端的に言うと工場等しか対象になりません
（２）が問題なのですが、
今回、デベは今回の件で土壌を入れ替え修復しますと千葉県に報告しています。
自らデベが入れ替えると言っているのに県が（２）を適用して指定区域にすることは
ありません。
何が言いたいか言うとデベが何もしません。という対応なら十分に指定区域になる可能性が
あるのです。実際、県の見解も土壌を修復することが望ましい（アドバイス）と金曜日の説明会でも
言っていました。（言い換えると自ら修復なら指定区域にはしないよ）

デベは土壌汚染対策法上では対策の実施の必要はありませんが、安心安全のために
土壌を入れ替える。という見解にだまされてはいけません。
対策を講じるには住民のためではなくデベの企業としてのリスク対応なのです。
実際、このまま黙って工事を続け、住み始めてからこのことが発覚したら
社会問題になり企業価値を大きく損なうことになります。

企業としてのリスク対応として当然の対策です。

長文になりましたが、最後に
ビジネスの中で条件（重要事項説明）が変更した場合は契約内容を見直すのが当然です。
これを不可抗力で同一条件で売買契約するのは常識では考えられません。
・遅延するコストの負担（家賃、金利上昇、年が変わることによる住宅控除引き下げ等）
・資産価値定価による購入価格の見直し
・無償キャンセル
を請求しましょう！

デベが説明会の時に言っていた初めの調査会社を調べてみると設立間もない、新しい会社みたいですね。
業務内容をみても土壌調査とかを専門に扱っているようには感じられなかったのですが。ちゃんと調べてもらったのでしょうか？営業協力的にやってもらったってことはないでしょうか？疑問です。

汚染されている地下水は地下水路が駅から調整池方面とやら言っていたと思ったので、長年の雨水と混ざり調整池に流れるのかな？

＞６３５さん
私も初めの土壌調査に関してはかなり疑問に感じております。
デベが説明会で言っていた初めの調査会社はデベの親会社と資本提携をしている某マンションデベの役員が派遣されて設立された会社のようですし、最初の調査内容は信憑性のあるものであるのか正直不安です。デベの説明ではちゃんと調査をし、それを信頼して重説には「汚染なし」みたいな書き方をしているし、説明会でも終始それを主張してましたね。最初の土壌調査内容が本当に気になります。支障物が発見された時に、立会者が誰であったのかを言ってましたが、その時に最初の調査会社の関係者が立会いに入らないのは何故かも疑問でしょうがありません。本来なら、最初の調査会社と今の調査会社が意見をぶつけるべきかと思いますが。

630さん
『デベは土壌汚染対策法上では対策の実施の必要はありませんが、安心安全のために
土壌を入れ替える。という見解にだまされてはいけません。
対策を講じるには住民のためではなくデベの企業としてのリスク対応なのです。』

そうですね。私も同じ考えです。
説明会の質問でも、このレスの中でも何人かは気付いている言葉がありますが、

本当は『法的にも契約上も何ら問題が無いのであれば、対策工事をせず、引渡し時期を厳守して欲しい。』と契約者全員に書面で通告されたら、デベは不利になると思います。
ところが、実際には対策工事をすることになるのです。
そして、不可抗力ではなく、デベ側の瑕疵・過失による遅延が発生します。
(当然、瑕疵・過失が原因ですから賠償要求に応じなければなりません)

ただ、現実問題、入居前の500世帯規模の住民で、方向性を一致させるのは不可能に近いですが。
(また、この掲示板でこういった話をすることは契約者にとって不利になってしまいます。)

６３０のボーです。

いろいろレスいただきましてありがとうございます。
今回、個別対応か契約者全体で交渉を行うかはわかりません。
しかしながら、私が知っている事実をこの掲示板に書き込むことよって
みなさま（契約者）と情報の共有をしたく書き込みました。
所詮、個人は企業（組織）にはかないません。（私が企業して対応した経験です）
しかしながら1人1人考え方も違うと思います。

だから情報の共有だけでもと思い書き込みました。

今後はデベの見解を待ち、納得のいく回答でなかったなら
どこに相談するべきか考えています。

いまのところ消費者相談窓口ぐらいしか思いあたりません。
どなたか何か相談するところを知っていたら教えてください。
よろしくお願いします。

流山市内の不動産屋がいいと思います。
地域のマンションの事情を聞いて損は無いですから。