【流山おおたかの森】UPPER EAST　Part ５

値引き交渉するなら、やはり専門家を連れて個別相談に応じないと・・・デベに舐められ
値引き交渉に応じないかもしれませんね！素人が値引きしろと言っても574さんの書かれている
言い方をして、応じないかもしれませんね！

資産価値もちろん下がるでしょう。今までの値段で買わされるのだけは納得行きません。最初から土壌汚染の話知っていれば、契約しませんでした。自分は２割安くしてもらえば、納得かな？

重要事項説明書には土壌汚染の問題はないと書かれていたから契約したのに、後になって土壌汚染が見つかったとなると少し話が違うような。。。

やっつけ開発だったってことですな。お粗末な・・・。

会社でコンプライアンス（法令損種）関係のセミナーがあって、万が一問題が分かったときの対応をコンサルタントに聞いたことがある。
要点は次の通り。
・調査中であってもまず公表
・その際の公表の仕方は、「現在調査中で事実が判明するまで幾ばくかの時間を頂戴したい。調査結果が判明し、我社に責が認められた場合には最大限の誠意を持って対応する所存でありますので、どうかご安心ください」
だそうです。
ポイントは、誠意を前面に出し、ただし、具体的な保証内容については明らかにしないことだそうです。

今回の場合、、、
・公表すんの遅すぎ（調査結果が出てこりゃヤバいって分かってたくせにオプション販売だぜ。図々しいよな）
・今日の説明でもオリの若造が「最大限の誠意を持って対応」とか言ってたな。コンサルの臭いプンプンしたぜ。
デベの誠意＝対策はします、でも、値引きも保証もありません　と取れるね。
客としては相応の値引き（５割引？）が妥当だと思うけどね。

そもそも変なのは、建物の基礎杭を打つときに気が付かなかったんでしょうか？
建物の真下や、棟が違っても安心できないのではないでしょうか？

５割引なら再契約する。
値引き無しなら契約解除。当然、キャンセル料無しで。
以上。

値引きについて希望を言えるなら、契約時に周辺物件より1000万高かった分をマイナス。
そこから更に２割〜３割は引いてもらわないと、こうなった状況では吊り合わないような気持ちです。

それじゃなかったら、手付け全額返金でキャンセル。　できれば、損なしでキャンセルが理想。

谷地だったとこに土盛りして、そこに建物を建てるのって、センスがないと思う。
というか、その話、今日はじめて聞いたんだけど。
どうなってんの？　東京建物。

>>588

きっと、その高かった一千万円が営業社員のボーナスだぜ。
たまんねーな。

説明会参加できなかったんですが、入居が遅れるのはどの棟で、どれくらい遅れるんですか？どなたか教えてください！

資産価値がそれほど心配ないなんて言ってる方は信じられません！

URは土地ならして売るだけです！

説明会に出ないなんて、まったく、ノー天気なヤツもいるんだな。
微笑ましいというか当事者意識が無いというか・・・
お土産もらい損ねたね。

みやげはもらったぜーーーー3,000円分ーーーー

588です。今になって思えば1000万円高かったのは、谷を埋めるダンプ代と、森林伐採の手間賃かも
なんて思うと悔しいです。

おおたか駅周辺にマンションが建つけど、そっちは平気なんでしょうか？
谷だったのは、ここだけ？？
谷地だったところというだけで、上物だけ綺麗でもダメっぽい気がするんですけど‥‥
杭が丈夫ならイイんでしょうか？？

>>592
工作員が紛れ込んでるかもしれないからね。
煽動されないように皆さん気をつけましょう。
説明会で自分で感じた印象が各人にとって一番信頼できる情報だろうね。

オリのもう片方の方はちゃんと誠意が感じた。
購入者の納期遅延被害を受けとめていたように思えたが？

売買契約破棄・金銭支払い払い戻しが当たり前だと思う。

ただ、何とか現行の条件で引き渡そうとしていたのが双日さん。
契約書交わしたときと条件違うぞ〜〜！

説明会に出ないなんて、悠長なことだな！
一生に一度の買物なのに、自分の4000万なのに、もっと大事な用事があったのか？
まぁキャンセルしない人なら別にいいけど、俺はイヤだー！

ここらでまとめますね。
・遅延に伴う賃貸家賃
・年を越すなら（B棟以外の方）それに伴う住宅ローン控除分を保証
・予定日が遅れたことによる金利上昇について保証
・価格の見直し＝値引き（土壌汚染に相応の値付けへ・・・５割引が妥当との意見も）
・谷地を埋め立てたとは聞いていない
・手抜き調査が原因なので不測な事態ではない
こんなとこでしょうか。
適宜アップデートしたいと思います。

周辺相場より1千万高いというけど、周辺はまだ建ってないんだから相場も何もないのでは？
しいて言えば、ここが相場を作ったわけで。

うちは今年入居の物件探さなければ！
金利上がるし、資産が下がるし、手付金返していただきたいのですが？

６００さん
ありがとう御座います。

キャンセルを考えた場合の条件まとめてください！

＞６０１さん
記事読んでないのですか？

ココは、市長の意見で高級住宅マンションになったのですよ！

６０５さん。
問題ない？どこが問題ないの？？

そんなにお気に入りの理由は？？よかったらお聞かせ下さい。

いやはや、思考の多様性にはホントに驚かされます。
今回のケースは八百屋の店先で店のオヤジと交わすであろう「値引き」とは意味が違いますよ。
事前に聞かされた状況とは違うものに対して相応の価格を求める、あるいは求めようとしているのです。
冷静な判断力を持って対処したいものです。

私は基本的には、

・今回の件で、無条件でキャンセル（金銭とか関係なくキャンセル）
・補償内容によってはキャンセル　or　契約
・基本的に契約（もちろん補償があるに越したことはない）

だと思います。

今回の件で無条件でキャンセルと考える方の考え方は変わらないとして、
問題は、やはり補償によって考えが変わる人がいるという点だと思います。
（資産価値の低下も含めた補償）

そうなると、瑕疵（過失）がどこにあったかだと思います。
①マンション購入者
②マンション売主
③UR
④最初の土壌調査会社

②になかったとしても、③もしくは④に少なからず過失があると思いますが、どのような対応をしていただけるのでしょうか？

冷静に考えると、①も②も同じリスクがあるんですよね。
特に最終的に転売を考えていた人は、将来売り主になるわけですから。

>>591さん
私には、部外者の方が煽るために情報をほしがっているように感じてしまいます。
購入者なら参加していなくても、５月中に詳細が郵送されるのでいいのでは？
そのくらい情報が遅れることも自己責任でしょう。

夜の遅い時間になると、何か変なレスが飛び交う気がしますね。
煽って楽しんでいる顔がPCの奥から見えて来ます。参加している方たちは分別のある方が多く、勿論きつい意見もありましたが、冷静に対応しようとする雰囲気がありました。
自分自身もこのレスでは、いやな気分にさせられる場合もありますが、不特定多数の方が自由な意見を言える場でもありますし、また本当に有益な情報を発信していただいている方も多く、自分自身で判断して行くしかありませんね。
これからもどんどん意見（有益・無益・有害を問わず）を出し合いましょう。

>>611
>②になかったとしても、③もしくは④に少なからず過失があると思いますが、どのような対応をしていただけるのでしょうか？

それって、契約者である我々は知る必要が無いのでは？
どのような対応になったとしても、こちらは値引きを求めますよ。
事前に聞かされた内容とは違うものになっているのですから。

本日の説明会に出席して・・・
説明会で一人一人が質問していては、時間はいくらあっても足りないと思いました。
私達購入者が事前に文書で質問状を送付しておき、売主側で質問を整理して次回説明会
のときに答えてもらう（もちろん当日文書の回答も出してもらう前提ですが）のが効率的
であり、売主の考えや対応も明確になると思います。
５月に送付される説明書を見た上で、疑問や不安な点を整理して、予め質問状を送ろうと思います。

＞＞６１６さん
「買主の権利を履行」
是非、その権利を教えてください。
私は個別ではなく、６１６さんのような方とと説明会に望みたいです。

618さんと同じ事デベさん言ってたなぁ〜。

今回は不可抗力かどうか・金利上昇・遅延損害・控除・心身的損害・・かな。

んーと、
①　法の解釈をして、瑕疵担保やら損害を認めさせたとしても、賠償金は無いのと、
②　理屈はともかく、賠償金をもらう（元の購入割引）のと、
どっちがいいん？

最終的に自分としては、ガメツかろうが、どう思われようが、納得できる賠償が無ければ嫌です。
ゴタゴタするなら、白紙キャンセルにして、スッパリ諦めたいです。

なるほど！

とにかく、契約時条件、内心的要因、資産価値は今とは違うことは確かです。
このような不動産契約の場合、民法には94条2項類推適用があります。外観法理です。
ここには「・・・意思表示の無効は善意の第三者に対抗できない・・・」とあり、「善意の第三者」
とは、売主に対する私たち、調査機関に対する売主。と両方あてはまります。
この類推適用ですが、簡単に説明すると、契約において外観上は何も問題は無いが、実は問題があり
その問題を契約時知らない・契約時気付いてないなどで保護される対抗要件の一つです。

624さんの「売主が事業開始前に独自に土地履歴調査を実施していれば
同様にＵＲの支障物除去の事実を把握できた事と思います。」ですが、
URからの土地入札公募説明でそのことが説明されており、オリックスは事前に知っていた
のではなかったのでしょうか？
土曜の説明会で、私はその様に理解しましたが。

624さんも書かれていますが、９条「引渡し」の「不可抗力があって遅延した場合には
買主は売主にその責任を追及できない」の不可効力って、普通は天災とかですよね。
きちんと事前に地質調査さえ行っていれば、今回のような騒動にはならなかった訳で
デペ側にとって「不可効力」を盾に取るのはおかしいと思っています。
しかし、もしデペ側が「じゃあ入居時期を優先するので一切の土壌改善は行いません。
法的義務は無いのですから。」などど言い出したら、皆さんはどうされますか？
入居を考えている私にとって、それはそれで困ってしまいますが・・・。
あと資産価値低下の話題が多いですが、実際今回の件で２割〜５割も落ちるものなの
ですか？確かに契約時時点と同じとはいかないでしょうが、汚染土壌は取り除き健康
上問題のないよう対策されますし、ＴＸと東武の２線利用可、駅前ＳＣオープン、
東側が公園・南側が調整池という住環境は契約時と変わっていませんよね。

そういえば昔の住所は「牛飼沢」だったね。
急に思い出した。

ようするに >>600 にまとめているのと同じじゃん。

とにかく白紙キャンセルが第一希望です。

牛飼沢って、やっぱり沢・谷じゃーん。

632さんみたいな人はキャンセルしてくださ〜い

607さん
お返事ありがとうございます。代理の者にいってもらったんですが、そこの所をよく覚えてなかったものでして・・・ってゆーとまた、自分で行かないなんてとかって言われちゃうんでしょうかねー

話しはそれますが、説明会で飲み水として地下水は使われないといっていましたが、
流山市の水道は地下水を使っています。
また、最近出来たおおたかの森浄水場も地下水利用がメインともいわれています。
本当に大丈夫なのでしょうか？

昨日の説明会、てきとうなことばかりでなんだか不信感が強まるばかりです。

＞６３０さん
そうそう、まさにそれ！デベ側のロジックに騙されてはいけない。
誠意ある対応のように一見みえてしまうけれど、あれは企業の保身のため。多分、何が何でも対策工事をするでしょうよ。工事しなけりゃ指定区域になる可能性大なんじゃないかな？それに、後から健康被害がもし出たとして、そのときに集団訴訟でもおこされたら、代償が大きすぎるよね。
しかし皆さん、契約前に知ってました？このマンション用地の一部(特に、Ｆ・Ｐ棟部分)は、谷地を盛土で造成しました、なんていう事実。私は今回初めて知りましたよ。知っていたら、間違いなく買わなかった。
いくら建築技術に自信があって、理論上も耐震に懸念がないと判断しているから、と言ったって、そこは説明するべきだったんじゃないかな？
説明した上で、対策はしてありますから、ご安心ください、と納得させるのが、住まいを売る側の良心的なやり方じゃないの？住民の命がかかっているんだからさ。企業理念云々言ってるけど、全然ダメ。一般的に、谷地を盛土で造成したなんて、住宅には適してないことは明らかだよ（政府から注意喚起があるくらい）。知っていたら、当然買わなかった。デベが説明を怠ったということ、いや、事実を知っていたにもかかわらず、あえて公表しなかった、…問題だよ。
実際、盛土が起因して今回の汚染問題になってるようなもんなんだから。
契約時に合意したことと、今の状況はかけ離れすぎ。一度、契約解除して、価格とか、補償とかすべてを見直すのが筋だと思うけど…。

え？地下水を使っているんですか？
説明と違うじゃないですか…。
重要なところなのに、確認せずに答えたか？
本当にあきれてしまう。

キャンセルキャンセル言ってる奴はなんなんだ。もしかして常磐沿線の柏市民か
柏の葉が思ったより不評な柏の葉住民・検討者でしょうか?

＞６４０さん
いや、多くが契約者の方だと思いますよ。中には部外者もいるのでしょうけれど。
現状を冷静に考えて、取り交わした契約内容に疑問を感じている方々だと思います。
キャンセルすると騒いでいるのが誰か？だなんて関係のないことではないでしょうか？
話の内容からそれていますよ。

>>638さん、639さん
その話はボーリング地点の選別に関するものですよ。
地下水の流れは駅から調整池に向かっているので、
最も駅に近い地点で汚染が確認されなかったから大丈夫
という話です。地下水は使ってないはずですよ。

脊髄反射でカキコは全体としていい方向に向かいません。
クールにいきましょう。

次回の説明会には最初に検査をおこなった検査会社を呼び、今回の説明と同様に検査内容を説明するよう要求しましょう。

この間、ニュースで不動産建築物で国の基準をあげると言っていました。
良く内容は覚えていませんが、耐震基準のことだったと思います。
今回の件とは内容は違うのですが、確か、国の○○省に相談窓口、又は、
このような内容を相談する公的機関を紹介してもらえたと思います。

↑瑕疵担保保証のことだったと思います。　10年保証を、より明確にするという内容だったような。
当然、耐震基準も含みます。強度不足の場合のデベ責任とか。
今回のＦＲのような事態までは、分かりません。

６０７さん
入居予定は対策工事内容が決まらないと正式に決まらないと思いますが、昨日の説明会でＰ、Ｆ、Ｇ棟はＨ20．2　ＢはＨ20．4と言っていませんでしたか？

金利の話させて下さい。

今年中入居の場合、現行金利が適用になる可能性は大きかったと思います。
もしかしたら秋ごろ＋0.25％上昇すると、来年１月には確実に上昇すると思うので
ＰＦＧ棟の方の場合において、今年の四月・秋・来年１月と金利が三段階上昇する
可能性ありますよね！Ｐ棟の方に関しては来年の4月にまた上がると予定金利を大幅にアップ
しそうです・・。
家の場合、このようなことが無かったら、11月に現行金利でローンが組めたと思うと悔しいです！

↑間違えましたＰ棟の方ではなく来年4月金利だとＢ棟の方です。

本当にあり得ない・・・ばかやろう
盛土に谷に造成地地区、遅延に金利上昇・・・
しっかりした会社だと思ったのに・・・対応にも信憑性がないし
どうにもならない！今さら見つかったから対策するなんて
初歩的な大ミスだ！
大手の会社がやることではない！もう一度バカやろう

またまとめますね。
・遅延に伴う賃貸家賃を保証
・年を越すならそれに伴う住宅ローン控除分を保証
・予定日が遅れたことによる金利上昇について保証
・谷地を埋め立てたとは聞いていない
・ドラム缶置き場が見つかり、環境基準適合と聞いていたが、実は産廃で環境基準不適合と状況が著しく変化した
・手抜き調査が原因なので我々にとっては瑕疵に相当（あとはデベと調査会社で納得がいくまで交渉せよ）
・価格の見直し＝値引き（土壌汚染対策地＋谷地造成地に相応の値付けへ・・・５割引が妥当との意見も）
・そもそも契約金は一旦全員に返却した上で、新たな条件で再契約が妥当では？
こんなとこでしょうか。

私にもPFG棟は4ヶ月遅れと聞こえましたが。。。

はじめまして。ずっと、ここのキャンセル待ちをしているので、このスレッドと、もう一つのブログ拝見しておりました。
今回の土壌汚染の件も私には資料はこないので（まあ、仕方ないけど）、県庁に行ってひそかに確認してきちゃったりしています。
でも、『キャンセルでました！』電話こないです！！
もう今回の件で、キャンセルされたとか、キャンセルする予定の方っているんでしょうか？？
できれば、３階以上で、夫婦二人なので、そんなに大きいタイプでないものが希望なんですが・・・
明日、双日さんに電話してみようと思ってますが、何か情報があれば教えていただけるとありがたいです。

＞６３６さん

流山市江戸川台在住３６年の者です。

流山市の水道は一部地下水を利用していますが、おおたかの森浄水場は使用していませんと思います。

地下水は、江戸川の水を取水している北千葉広域水道事業団の浄水場(茂呂神社脇にあります)が完成するまでは、江戸川台など各地域の水源として利用してきました。

浄水場完成後の水源は、江戸川の水が主力となっており地下水はほとんど使ってないと思います。

浄水場が出来る前の江戸川台の水道は地下水そのもの味がしていました。

おおたかの森浄水場は北千葉広域水道事業団の水を水源としているはずで、地下水を使用しているとは聞いていません。

＞＞６５７さん

売りますよ！こちら側が支払った金銭（手付け・オプション代金）
＋損害賠償金（心身的・物件探し〜契約、この件についてまでの機会を奪う経過）

を払っていただけるなら、スグ、今の時点でいかが？5階以上ですから〜

＞＞６５９さん
多少のオプションはついててもかまいません！特に和室は洋室に変更したいです。
でも、オプションなんて今からでもキャンセルできるんじゃないでしょうか？？
損害賠償って？？
できれば、７０㎡台・横型のリビング希望です。

この掲示板で売りたい、買いたいの話をしても無意味ですよ、まだ物件の権利は売主であるデベにありますので、双日さんとやってください。

↑そうですね・・・そりゃそうだ！！（笑）。また、しつこく電話してみます。
でも、希望ができてきました！
ありがとうございます！！
契約したら、報告にまた来ます！
オプション工事って、まだしてくれるのかな〜？？

引渡し後に新築未入居として売買ならわかるけれど
まだ引渡しされてないんですが・・・
こんなところで売る売らないの話しても、何にもならないですよ

>>660さん

良かったですね。
659さんは、
>こちら側が支払った金銭（手付け・オプション代金）
>＋損害賠償金（心身的・物件探し〜契約、この件についてまでの機会を奪う経過）

なんて破格の条件で売って下さるそうですよ。
損害賠償金は300万も包めば良いのではないでしょうか？
手付け・オプション代金なんて、高くても600万くらいでしょうか。
あわせて900万程度でしょう。
その位の金額が、浅ましくも浅はかな659さんにはちょうどいいのでは。

とまあ、皮肉はおいておいて。
今回の件でキャンセルが一軒も出ない、ってことは無いでしょうから、
660さんは双日に問い合わせれば適性な料金で購入できると思います。

損害賠償金なんて、659さんが払う必要は全くありませんよ。

>損害賠償金なんて、659さんが払う必要は全くありませんよ。

660さんでした。失礼しました。

何だか投げやりなレスになってきましたね・・・
説明会の後だから仕方ないですが、落ち着いてやれることやりましょうよ。
私はどちらの答えになるか分かりませんが、
デベの話を聞くだけではなく色々調べてみようと思います。
5月の説明会までに。
やっぱり気に入って契約した物件ですから後悔はしたくありません。

というか、本当にキャンセル待っている人がここに書くわけないでしょう。
まじめにレスしてどうするの？

キャンセル待ち、って新規に申し込むことも出来るんですか？
公に募集なんてことは、まさか無いですよね？
数戸単位、十数戸単位なら他の不動産業者も狙っているでしょうし
一般人が申し込むのは至難の業かな

でも、買ってくれる人がいる方が、こちら側は手付金・オプション代金など
すんなり戻るのでは・・・？と考えています。660さんのような方がたくさんいらっしゃる方が
デベ側にも、キャンセル組みにもありがたいお話です♪

＞＞６６０（６５７）さん

棟の希望はアリマスカ？

こんなところで売るだの買うだのいい加減にして下さい！
この先このスレはあまり意味のある内容が書かれていかない気がします。
私はなんとなくシコリは残りますが綺麗にしてくれるということなので購入決定です。
やはりとても気に入ってる物件ですので。健康被害もないようですし。
うちは転売をする気がないのでこのような決断もできるのでしょうが・・・

６７１さん
面白がって書き込む人のレスに真面目に反応してもしょうがないですよ。
参考になることだけを読みとりましょう。

別に何を書こうがイイじゃない！
案外真剣な書き込みですよ、コレは。

＞＞６７４さん

ここの住宅ローン控除で出してみては？

→http://buy.catchup-j.com/jloan/calc/index.php

>674さん
入居がH20年にずれ込むと40万円損するとの事ですが、哀しいかな我が家もそのような認識です。

説明会は全く誠意を感じるものじゃありませんでしたねぇ。
前に座ってた東京建物の人はアクビしてるし。
全くもってバカにされた気持ちです。
売ってしまえば、関係無いんでしょうかね！！

>678さん
同感です。
あれじゃ、学級会レベルですよね。

当日、わざわざURからの回答書のカラーコピーなんか配布してましたが、
そんな物より、まずは最初の調査会社の報告書を配布すべき。

それにURの入札要領書に「確認できた埋設物は除去した」と書いてあったと言ってましたが
「全て除去した」と言ってる訳ではありません。
そういった状況から考えても、事前調査がずさんだと考えます。

それから、URがどうのこうのとか子供の言い訳みたいなことをオリの右側が言ってましたが
そんなことはっきり言って我々購入者に言うべきことではありません。
我々は販売者と契約したのであって、URとは何の契約関係もありません。
それは契約関係があるオリとURが交渉すべき事柄であって、あくまでも交渉相手は
販売元及び販売代理です。