【流山おおたかの森】UPPER EAST　Part ５

引渡しの遅延になるにしても、せめて最大限の努力をしてそれでも間に合いませんでした。と言って欲しい。
最初から遅れるから、では納得できません。
建築工事を完全に休止しないと、土壌改良などができないということなのでしょうか？
デベ側に都合のいい言い方ばかりで、購入者の立場に立った説明に聞こえません。

目減り分とキャンセル料は、だいたい同じくらいと個人的に思ってます。
キャンセルが出て、買いたいという人はそれなりにいると思います。

後から都合悪いことがでてきても、ちゃんと対応してくれればいいのに、デベは余計な金をかけたくないから言い逃れしようというように聞こえます。

質問をした人も初めは勢いよく始めるけど、最後は「有り難う御座いました」とか「はい、わかりました」とかの終わり方ばかり（「対応に納得した」みたいな終わり方）。まるで「答えてくれて感謝している」みたいなやり取りに聞こえてしまった。
あとは、デベに都合の良い回答に誘導尋問したみたいな質問の仕方をした人もいたな。
デベが「終わりです」と言ったら、かなりの人が帰っちゃうし・・・。
土曜のみなさんは頑張ってください。

購入者です。
昨日の説明会に参加して、自分なりに説明内容に納得ができて、入居の
決心もつきました。
法的には対策の義務は無いという理由から、「何も処置を施さない」と
いう回答を一番恐れていたのですが、汚染土壌は入れ替えて改善しても
らえ、ボーリング採取した地下水も一切汚染されていなかったとのこと
ですので、ひとまずは安心して生活できると判断しました。
私自身も、入居時期の遅延によって多少なりとも出費が多くなりますが、
この物件が気に入り契約書に判を押した以上、自己責任としてＦＲとつ
きあっていこうと思います。
今回の１件でキャンセルされる方も多そうですが、残された住民として
価値あるマンション作りに取り組んでいきたいと思います。

でも今の状況でキャンセルされたマンションに買い手が飛びつくことはありえないと思う。
そうなると売り手としては値下げしてでも売ることになると思いますが、
そこでかなりの値下げがあれば、残った人々は更に悔しい思いをしそう・・・

>538
>「対応に納得した」みたいな終わり方

質問した方は、納得されたのでは？
対応に納得してはいけないのですか？
538さんは納得されていない様ですから、ご自分で納得のいく様に
あの場で聞けばいいのに、と思ってしまいますが。

538さんの書き込みは、質問した方へ文句を言っている様にも
私には見えてしまうのですが、自分では何もしないのに文句だけ言う、
って恥ずかしいことだと思います。

昨日の説明会に参加した者です。
とりあえず、質疑応答の時間が短すぎです。
私も色々と聞きたいことがあり挙手してたのですが、納得の行くように聞く時間などなかったと思いますが。

デベ側は、後は個別説明会でということですが、私も再追加説明会を開いて頂くよう、問い合わせてみるつもりです。

>541
あなたはあの後で何があったかご存じないでしょう？

そんなに質疑応答の時間がなく消化不良でしたら、追加説明会も同じ結果になるやもしれまんよ。
質問事項を書面化し、書面での回答をデベに請求してはどうでしょう？

私は昨日の追加重説では、デベロッパー側は誠実に対応してしていたと思います。
勿論時間の短さは感じましたが、購入者側の資料開示に関してもオープンですし、これからの資料提出に関しても十分に対応されるだろうと感じ取ることが出来ました。
ただし、引渡し遅延に関してはこれから決まるであろう工事内容と照らし合わせて、我々購入者側に十分納得できるような説明責任は負わなければなりません。私もこの遅延により蒙る余分な出費は決して少なくありませんし、自分なりに個別で相談するつもりです。
キャンセルの質問に対しては、この段階での答えとしては当然想像された範囲であり、夫々の事情があるため個別相談会での対応はしごく当たり前で、あの場で答えを引き出させることは少々無理がありましたね。
しかしながら私はキャンセルつもりはありません。せっかく家族みんながやっと納得できる物件に出会い、新しい街での生活を楽しみにしていた最中にこのようなことになりましたが、汚染程度や土壌改良の実施で、より安心した生活が送れるものと思います。
今日の朝刊で折りしも２件のおおたかの森での新しいマンションの広告（販売価格は不詳）が入っていましたが、夫々すばらしい物件ですが、FRに感じたものとは違うものがあります。
これからますますおおたかの森は発展する街ですし、そのランドマークとなりうるFRは、その存在価値は決して低くないと思います。
資産価値の低下を懸念されている方のお気持ちもよく理解できますが、今でもFRの問い合わせが続いていると聞いていますし、おおたかの森駅周辺の土地価格の上昇は尋常ではないとも聞いています。
私はキャンセルしたとして、あとあと後悔する方が大きいと感じています。（あくまで個人の意見としてお聞きください。）
現在、土曜日組みの説明会の真っ最中ですね。皆さんのご意見はどのようなものでしょう....

ぞくぞくとマンションが立ち並ぶようですね
でもFRより魅力的な物件、となると？？？ですね
http://pjtx1.com/top.html
http://www.wing110.jp/index.html

＞549
ほかのところも駅からの距離、仕様などを見ると悪くない気がしますが、
どんなところが劣ると感じられるのでしょう？

５５２さん
入居を前提にしている人と、将来の売却を前提にしている人とでは交渉内容が違うと思います。
引渡し遅延による損害の大きさも各世帯によって異なるのでは？
たとえ主張内容が同じであったとしても、交渉術によって賠償内容が違ってくることも考えられますが、契約が企業対個人なのでやはり自己責任だと思います。

私も、入居予定者全員で交渉するのはどうかな？？と思っています。

再度重説が行われたとしても、必ず時間は限られています。
（時間無制限で話し合いが行われるなんてことはありえないと
思っているので。。。）

デベ側としては、時間を潰そうと思ったら、水掛論を吹っかける
要員を契約者に成りすまして一人用意し、延々と「言った」、
「言わない」を繰り返させれば時間なんてあっという間です。
有意義な議論なんて一つもなされずにお開き、という事態だって
考えられます。

まあそこまで悪質なことはまさかしないと信じたいところですが、
今回の重要事項説明会でも、誰の質問を受けるかは双日の人が
決めてましたからね。
やって出来ないことでは無い、ってことです。

私は昨日の重説で有意義な情報が得られたので、このことを元に
デベと個別に交渉したいと思っています。

>552さん
何に関する交渉を「全員」でとお考えなのでしょうか？
・汚染土壌の今後の対策方法についてでしょうか？
・入居時期遅延による賠償問題でしょうか？
前述であれば、ＦＲ全世帯に共通の問題ですので「全員」で
望むのがよいかと思います。土壌入替などせずに、入居時期
を優先してほしいという意見もあるかと思います。
後述であれば、553さんコメントの通り各世帯の事情が異なり
ますので、個別対応でないと話がまとまらないでしょう。

重説の中に入札時の重説の内容が入っていなかったことは問題だと思います。しかしながらそれをもって責任追及するには限度があります。最初に行った地歴調査に不備があったかどうかが責任を問えるか否かの分岐点であると考えます。売主として検査会社のアドバイスを取り入れ、また、買主の要求により資料提出にもしますと回答していますので、買主に不安を与えない最大限の努力していると考えます。私は売主の対応をまずは評価したいと思います。

>>555さん

> ・汚染土壌の今後の対策方法についてでしょうか？
> 前述であれば、ＦＲ全世帯に共通の問題ですので「全員」で
> 望むのがよいかと思います。土壌入替などせずに、入居時期
> を優先してほしいという意見もあるかと思います。

昨日の説明会参加者ですが、こちらについても、全世帯共通の問題とはいえ、
安心して暮らせるよう徹底的に対策を練ってほしいという人もいれば、
現在住んでいる住戸等の状況により「入居時期」を再優先に考え
今回のデベの決定（土壌入れ替え）を「ありがた迷惑」と考えている人もいるので、
ある人が交渉している内容が、ある人にとっては「迷惑」にもなりかねず・・・
（昨日の説明会でも、ある人の質問は、ある人にとっては「残り時間少ないのに
早くしてくれ！」と思われかねないのだな・・・と思いました。）
さらにはキャンセルを心に決めている人もいる訳ですから、
「最大の関心事」は人それぞれなのでしょう。
やはり個別相談会が適切なのではないでしょうか。

我が家は購入・入居の気持ちは揺らいでませんし、ここまでの過程（UR・デベ）には
不満はあるものの、今回の対策（土壌入れ替え）には賛成です。
今の最大の関心事は、534さんと同じく
> ・遅延に伴う賃貸家賃
> ・年を越すなら（B棟以外の方）それに伴う住宅ローン控除
> ・予定日が遅れたことによる金利上昇について
この３つです。
特に１つ目は譲れないと考えています。

結局は売主の言う通りになってしまうんじゃないかと心配です。
法的には、向こうに過失や不法行為が無ければ賠償する義務はないんですよね？
我々個人レベルでそれを立証するのは困難なんじゃないかと思います。

交渉するっていっても…。
義務付けられていないものを払ってもらうことは可能なんでしょうか？

わざわざ都内から流山のおいしい空気も汚染物質が蒸気になってマンション上部までくると子供の健康に心配です

入居予定者全員というよりも、キャンセル希望者全員で、というほうが私はいいです。
なぜって、個別対応になって、デベ側のいいように言いくるめられるのが嫌だからです。
それと、平等な対応をしてほしいからです。

560さん
説明会、行かれましたか？
汚染物質が蒸気になってしまうようなマンションはデベもさすがに売れませんよ・・・

560さんは外部の方ですな・・
皆さん健康被害の心配のない値と判断されているはずだがね。

入居遅延で困るのは、今住んでるところを売って、ＦＲを買う人なんでしょうけど
もしもすでに決まってたら困ると思います。
今が賃貸でも、場合によっては更新料を取られるときかもしれないし、それは問題になりますね。

まずは当初の契約通りの引渡しを望み、できないのなら個別に保証対応してもらいたいですね。

金曜日説明会行きました。そして先帰りました。
株主総会みたいだったなあ。
想定問答集作るの時間掛かったろうなとか打ち合わせ大変だったろうなとか思いながら聞いてましたが、
終始誠意ある対応でした。
彼等と我等は敵味方になったのか？　　　いや、そうでは無いと自問自答。
何れにせよ、対策工事やって問題無し（汚染無し）のところに私は住みたい。

ところで５４１さま「あの後」何があったのでしょう？是非教えてください。

説明会で「遅延による事情はみなさん違うと思いますので個別相談で・・・」と
言っていましたが、個別に相談して何か補償してくれるのでしょうか？

本日の説明会参加しました。見間違いかもしれませんが、東京建物の方最後に居眠りしていたように思えたんですけど、こちらは真剣に聞いているのに。見る角度でそう見えたのでしょうか？

> ・遅延に伴う賃貸家賃
> ・年を越すなら（B棟以外の方）それに伴う住宅ローン控除
> ・予定日が遅れたことによる金利上昇について

私としてはもう一つ加えたい。
土壌入れ換えに相応の値付け⇒資産価値低下の保証と読み替えていただいてもイイですが。
正直、元の値段高すぎですよね。
今回の場合、３割値引きぐらいが妥当では？

>570
わざとデベのフリをしているとしか思えないほどヒドイですね

>574
工事費は、本来であれば契約者負担だ
うちらは被害者なんだ

とでも言いたいのでしょうか
本当に目を疑ったのですが・・・

金曜日の重説で、工事費はＵＲに請求するって言ってた様な？

とはいえ、さすがに571さんみたいにストレートに値引きしろ、と言ったって、
かわされるのがオチだとは思いますけどね・・・。

失礼。574さんでした。

今回調査した意外の地点は問題ないのかな。
ディスポーザ付近「だけ」というのがどうも気になる。
実は建物が建ってしまっているので試験できなかった地点もあるのでは？
３割引どころか５割引でも高いかも。

>>574 ってホント？　ホントなら酷すぎるね。
個別相談会の意図が読めるな。
一円も値引きしない　ってハラじゃないの？

値引き交渉するなら、やはり専門家を連れて個別相談に応じないと・・・デベに舐められ
値引き交渉に応じないかもしれませんね！素人が値引きしろと言っても574さんの書かれている
言い方をして、応じないかもしれませんね！

資産価値もちろん下がるでしょう。今までの値段で買わされるのだけは納得行きません。最初から土壌汚染の話知っていれば、契約しませんでした。自分は２割安くしてもらえば、納得かな？

重要事項説明書には土壌汚染の問題はないと書かれていたから契約したのに、後になって土壌汚染が見つかったとなると少し話が違うような。。。

やっつけ開発だったってことですな。お粗末な・・・。

会社でコンプライアンス（法令損種）関係のセミナーがあって、万が一問題が分かったときの対応をコンサルタントに聞いたことがある。
要点は次の通り。
・調査中であってもまず公表
・その際の公表の仕方は、「現在調査中で事実が判明するまで幾ばくかの時間を頂戴したい。調査結果が判明し、我社に責が認められた場合には最大限の誠意を持って対応する所存でありますので、どうかご安心ください」
だそうです。
ポイントは、誠意を前面に出し、ただし、具体的な保証内容については明らかにしないことだそうです。

今回の場合、、、
・公表すんの遅すぎ（調査結果が出てこりゃヤバいって分かってたくせにオプション販売だぜ。図々しいよな）
・今日の説明でもオリの若造が「最大限の誠意を持って対応」とか言ってたな。コンサルの臭いプンプンしたぜ。
デベの誠意＝対策はします、でも、値引きも保証もありません　と取れるね。
客としては相応の値引き（５割引？）が妥当だと思うけどね。

そもそも変なのは、建物の基礎杭を打つときに気が付かなかったんでしょうか？
建物の真下や、棟が違っても安心できないのではないでしょうか？

５割引なら再契約する。
値引き無しなら契約解除。当然、キャンセル料無しで。
以上。

値引きについて希望を言えるなら、契約時に周辺物件より1000万高かった分をマイナス。
そこから更に２割〜３割は引いてもらわないと、こうなった状況では吊り合わないような気持ちです。

それじゃなかったら、手付け全額返金でキャンセル。　できれば、損なしでキャンセルが理想。

谷地だったとこに土盛りして、そこに建物を建てるのって、センスがないと思う。
というか、その話、今日はじめて聞いたんだけど。
どうなってんの？　東京建物。

>>588

きっと、その高かった一千万円が営業社員のボーナスだぜ。
たまんねーな。

説明会参加できなかったんですが、入居が遅れるのはどの棟で、どれくらい遅れるんですか？どなたか教えてください！

資産価値がそれほど心配ないなんて言ってる方は信じられません！

URは土地ならして売るだけです！

説明会に出ないなんて、まったく、ノー天気なヤツもいるんだな。
微笑ましいというか当事者意識が無いというか・・・
お土産もらい損ねたね。

みやげはもらったぜーーーー3,000円分ーーーー

588です。今になって思えば1000万円高かったのは、谷を埋めるダンプ代と、森林伐採の手間賃かも
なんて思うと悔しいです。

おおたか駅周辺にマンションが建つけど、そっちは平気なんでしょうか？
谷だったのは、ここだけ？？
谷地だったところというだけで、上物だけ綺麗でもダメっぽい気がするんですけど‥‥
杭が丈夫ならイイんでしょうか？？

>>592
工作員が紛れ込んでるかもしれないからね。
煽動されないように皆さん気をつけましょう。
説明会で自分で感じた印象が各人にとって一番信頼できる情報だろうね。

オリのもう片方の方はちゃんと誠意が感じた。
購入者の納期遅延被害を受けとめていたように思えたが？

売買契約破棄・金銭支払い払い戻しが当たり前だと思う。

ただ、何とか現行の条件で引き渡そうとしていたのが双日さん。
契約書交わしたときと条件違うぞ〜〜！

説明会に出ないなんて、悠長なことだな！
一生に一度の買物なのに、自分の4000万なのに、もっと大事な用事があったのか？
まぁキャンセルしない人なら別にいいけど、俺はイヤだー！

ここらでまとめますね。
・遅延に伴う賃貸家賃
・年を越すなら（B棟以外の方）それに伴う住宅ローン控除分を保証
・予定日が遅れたことによる金利上昇について保証
・価格の見直し＝値引き（土壌汚染に相応の値付けへ・・・５割引が妥当との意見も）
・谷地を埋め立てたとは聞いていない
・手抜き調査が原因なので不測な事態ではない
こんなとこでしょうか。
適宜アップデートしたいと思います。

周辺相場より1千万高いというけど、周辺はまだ建ってないんだから相場も何もないのでは？
しいて言えば、ここが相場を作ったわけで。

うちは今年入居の物件探さなければ！
金利上がるし、資産が下がるし、手付金返していただきたいのですが？

６００さん
ありがとう御座います。

キャンセルを考えた場合の条件まとめてください！

＞６０１さん
記事読んでないのですか？

ココは、市長の意見で高級住宅マンションになったのですよ！

６０５さん。
問題ない？どこが問題ないの？？

そんなにお気に入りの理由は？？よかったらお聞かせ下さい。

いやはや、思考の多様性にはホントに驚かされます。
今回のケースは八百屋の店先で店のオヤジと交わすであろう「値引き」とは意味が違いますよ。
事前に聞かされた状況とは違うものに対して相応の価格を求める、あるいは求めようとしているのです。
冷静な判断力を持って対処したいものです。

私は基本的には、

・今回の件で、無条件でキャンセル（金銭とか関係なくキャンセル）
・補償内容によってはキャンセル　or　契約
・基本的に契約（もちろん補償があるに越したことはない）

だと思います。

今回の件で無条件でキャンセルと考える方の考え方は変わらないとして、
問題は、やはり補償によって考えが変わる人がいるという点だと思います。
（資産価値の低下も含めた補償）

そうなると、瑕疵（過失）がどこにあったかだと思います。
①マンション購入者
②マンション売主
③UR
④最初の土壌調査会社

②になかったとしても、③もしくは④に少なからず過失があると思いますが、どのような対応をしていただけるのでしょうか？

冷静に考えると、①も②も同じリスクがあるんですよね。
特に最終的に転売を考えていた人は、将来売り主になるわけですから。

>>591さん
私には、部外者の方が煽るために情報をほしがっているように感じてしまいます。
購入者なら参加していなくても、５月中に詳細が郵送されるのでいいのでは？
そのくらい情報が遅れることも自己責任でしょう。

夜の遅い時間になると、何か変なレスが飛び交う気がしますね。
煽って楽しんでいる顔がPCの奥から見えて来ます。参加している方たちは分別のある方が多く、勿論きつい意見もありましたが、冷静に対応しようとする雰囲気がありました。
自分自身もこのレスでは、いやな気分にさせられる場合もありますが、不特定多数の方が自由な意見を言える場でもありますし、また本当に有益な情報を発信していただいている方も多く、自分自身で判断して行くしかありませんね。
これからもどんどん意見（有益・無益・有害を問わず）を出し合いましょう。

>>611
>②になかったとしても、③もしくは④に少なからず過失があると思いますが、どのような対応をしていただけるのでしょうか？

それって、契約者である我々は知る必要が無いのでは？
どのような対応になったとしても、こちらは値引きを求めますよ。
事前に聞かされた内容とは違うものになっているのですから。

本日の説明会に出席して・・・
説明会で一人一人が質問していては、時間はいくらあっても足りないと思いました。
私達購入者が事前に文書で質問状を送付しておき、売主側で質問を整理して次回説明会
のときに答えてもらう（もちろん当日文書の回答も出してもらう前提ですが）のが効率的
であり、売主の考えや対応も明確になると思います。
５月に送付される説明書を見た上で、疑問や不安な点を整理して、予め質問状を送ろうと思います。

＞＞６１６さん
「買主の権利を履行」
是非、その権利を教えてください。
私は個別ではなく、６１６さんのような方とと説明会に望みたいです。

618さんと同じ事デベさん言ってたなぁ〜。

今回は不可抗力かどうか・金利上昇・遅延損害・控除・心身的損害・・かな。

んーと、
①　法の解釈をして、瑕疵担保やら損害を認めさせたとしても、賠償金は無いのと、
②　理屈はともかく、賠償金をもらう（元の購入割引）のと、
どっちがいいん？

最終的に自分としては、ガメツかろうが、どう思われようが、納得できる賠償が無ければ嫌です。
ゴタゴタするなら、白紙キャンセルにして、スッパリ諦めたいです。

なるほど！

とにかく、契約時条件、内心的要因、資産価値は今とは違うことは確かです。
このような不動産契約の場合、民法には94条2項類推適用があります。外観法理です。
ここには「・・・意思表示の無効は善意の第三者に対抗できない・・・」とあり、「善意の第三者」
とは、売主に対する私たち、調査機関に対する売主。と両方あてはまります。
この類推適用ですが、簡単に説明すると、契約において外観上は何も問題は無いが、実は問題があり
その問題を契約時知らない・契約時気付いてないなどで保護される対抗要件の一つです。

624さんの「売主が事業開始前に独自に土地履歴調査を実施していれば
同様にＵＲの支障物除去の事実を把握できた事と思います。」ですが、
URからの土地入札公募説明でそのことが説明されており、オリックスは事前に知っていた
のではなかったのでしょうか？
土曜の説明会で、私はその様に理解しましたが。

624さんも書かれていますが、９条「引渡し」の「不可抗力があって遅延した場合には
買主は売主にその責任を追及できない」の不可効力って、普通は天災とかですよね。
きちんと事前に地質調査さえ行っていれば、今回のような騒動にはならなかった訳で
デペ側にとって「不可効力」を盾に取るのはおかしいと思っています。
しかし、もしデペ側が「じゃあ入居時期を優先するので一切の土壌改善は行いません。
法的義務は無いのですから。」などど言い出したら、皆さんはどうされますか？
入居を考えている私にとって、それはそれで困ってしまいますが・・・。
あと資産価値低下の話題が多いですが、実際今回の件で２割〜５割も落ちるものなの
ですか？確かに契約時時点と同じとはいかないでしょうが、汚染土壌は取り除き健康
上問題のないよう対策されますし、ＴＸと東武の２線利用可、駅前ＳＣオープン、
東側が公園・南側が調整池という住環境は契約時と変わっていませんよね。

そういえば昔の住所は「牛飼沢」だったね。
急に思い出した。

ようするに >>600 にまとめているのと同じじゃん。

とにかく白紙キャンセルが第一希望です。

牛飼沢って、やっぱり沢・谷じゃーん。

632さんみたいな人はキャンセルしてくださ〜い

607さん
お返事ありがとうございます。代理の者にいってもらったんですが、そこの所をよく覚えてなかったものでして・・・ってゆーとまた、自分で行かないなんてとかって言われちゃうんでしょうかねー