【流山おおたかの森】UPPER EAST　Part ５

うーんうーんどうするのよ？説明会に行けなかったらどうしよう？

キャンセルを考えている人も「大騒ぎ」しているとは思えませんでしたけど・・・
購入を決定した人にはそう見えてしまうのでしょうね。

大騒ぎしているということではなくて、まだデベの説明会を受けてない状態での
憶測や思い込みはよくないのではということではないでしょうか。

土壌汚染マンション資産価値が下がるなどより、汚染量が少ないから大丈夫より（また違う場所で出てくるでしょう）、一生大丈夫かと思って暮らすのは嫌です。そんなマンション

↑こういう人がいるから、じゃやめればと言うことになるんですね・・・・納得です。

我が家も２３８さんと同意です。

今は詳細なことがよくわからない状態ですから、
感情的にならず冷静でいることが大事だと思います。
購入者で真剣に考えて発言している人と購入者でなく
第三者の立場で発言している人が混在しているので、
あまり断定的・否定的な発言も参考にしていません。
いわゆる「噂話」の類ととらえています。
245さんはどちらかな？
今は予備知識を勉強して、予断を持たず双日の説明会
に臨もうと考えています。

２４９さん、私の周りには不動産関係の人がいないので、以前書き込みしてくださった内容はとても参考になりましたよ！我が家もこのマンションに住みたいという強い思いがありますので。ありがとうございました。
これからも書き込んでくださいね。

>246さん
っていうか、245は購入者じゃないでしょ。
買いたくても買えなかった、可愛そうな人だと思う。

249さん　親切のつもりが・・・デベと決めつけられてきつい言葉を浴びせられるのは寂しいですね。
私もマンション購入初心者で、このスレを読んでいろいろ勉強させてもらってます。
いろいろな意見があって面白いし、自分とは違う意見でもなるほどと思える方もありました。

そして以前から気になっていましたが、『デベに違いない！』ってわざわざ言ってくる方。
本当にデベかもしれないけど、デベでないかもしれない。
それはこの際どちらでもよく、読んでいる各々が判断すればよいことだと思います。
デベと言われて傷ついていないかな・・・と心配になることがあります。

249さん　めげないでください。
その道の知識が豊富だったりすると、変に解釈する方がたまにいます。
殆どの購入者はここの書き込みを　いろんな判断材料の一つとしてありがたく感じているに違いないと思います。

249さん
私も249さんの書き込みありがたかったです。

自分で調べて、判断すればいい問題です。調べたことを共有していただけるのは有難いことです。そういう方が何にかいらっしゃいます。ありがとうございます。この掲示板で異なる意見、考え方もありますが、全く参考にならない意見は無視しています。「デベではないか？」と疑う書き込みはその典型です。だれかなど、どうでもいいことです。匿名の掲示板ですから。

ふ〜ん。

以前の書き込みで、電話で問い合わせた結果、汚染は広範囲におよんでいるという情報がありましたが、公園の土も汚染されているのでしょうか。今私が気にしているのはこの一点です。なかなか平日の営業時間中に電話できないので、どなたか問い合わせた方がいらしたら、おしえてください。

>>257さん
171の書き込みと同リンクを見ることをお勧めします。
この掲示板で得られる情報から推測するに、たとえ公園が同レベルの元素を含有するとしても、
直接摂取による健康被害は心配する必要が無いでしょう。
都市化が進んで排気ガスが溜まったりするほうが私としてはよっぽど心配なくらいですし、
更に心配すべきは、マンション前の公園は芝生がありますから、害虫駆除や病気予防のために薬品が使われるでしょう。
（そういった意味で、私は土のままで木がたくさん植わっている公園が好きですが＾＾）

ちなみに海産物は多くのフッ素を含んでいます。（めざしに関するデータでは39.3mg／kgだそうです）
海洋性の魚には一般的に5 mg/kg程度以上の砒素が含まれているという資料もみつけました。
植物性の食品ですら0.02mg/kg程度の砒素を含んでいるそうです。
鉛については食品含有量に関する納得のいく資料は得られませんでしたが、
日本人が食品から摂取する平均的な量として0.006mg／体重kg／週というデータがありました。
体重30kg程度の子供を想定したとしても週に0.2mg程度は摂取している計算になります。
土壌を直接何リットルも摂取する可能性は無いでしょうから、地下水に気を配っていれば十分でしょう。

今後の説明などで、更に高い数値が出た場合には、少し気を配る必要性がありそうですが、１０倍や１００倍といったことは無いと思いますし。。。

258の書き込みで、
171さんに敬称が付いていませんでした。
失礼いたしました。

ちなみに249さんは、何番を書き込まれたのでしょうか？

２６１です。間違いました。５さんです。

まず、汚染の範囲が狭いこと、竣工予定日に影響がないことを望みます。

ただ、土壌を改良しても、物件が我々が購入したときに想定したものと同一ではないことは明らかだと思います。土壌汚染がありふれているからといって、それが免罪符になるわけではありません。
いくら交通事故が多いからといって、自分が事故にあったときに「よくある話だから気にしない」というわけに行かないのと同じです。

私はつくばエクスプレスが常磐新線と呼ばれていた10年以上も前から
この沿線で購入しようと考えてきました。６，７年前でしょうか、朝日新聞に
常磐新線の予定地を掘り返していたら廃材の山がでてきて、市や公団が処理するのには
膨大な予算と時間がかかり、新線の予定がまたおくれるだろうという記事があり、
がっかりしたことがあります。そのため、土地の前歴にはかなり注目していました。
担当の方はなんら問題がないといい、重要項目説明書にも一部資材置き場だったが
汚染はないと、ありました。その上の決断です。

土質が改良されれば、すべて終わりそれでいいじゃないかという
ご意見が主流のようにお見受けしますが、私は納得できません。
いい土地だと信じて決めたのに、汚れていました、綺麗にしました、はいこれで
いいでしょうといわれても…。

決断するのに10回は足を運び、色々検討して悩み、決めたのです。簡単にキャンセルしたく
ありません。忙しい中何とか捻出した時間や労力を簡単に無駄にしたくありません。

デベが柏の葉が売りに出される前にと急いだので、検査があいまいだった
のではありませんか？工事で掘り返すことがわかっていたのなら
そのあたりもサンプルをとって調べるべきだったのではありませんか？

購入価格も土地に対する安心料が入っているのですから、その前提が崩されるなら
下方修正すべきです。

２６３さん、御もっともです。

確かに皆さん、購入するに当たって、悩み、調べ、「ココしかない！」
と決断を下した事でしょう。私自身、マンション契約決断までには精神的にも
追い込まれた時間を過ごしたように思います。
しかし、その時（決断したとき）とは条件が違ってきているのは確かです。
ですので、価格修正は当然だと考えます！

土壌を改良しても、物件が我々が購入したときに想定したものと同一ではないことは明らかだと思います。土壌汚染がありふれているからといって、それが免罪符になるわけではありません。
いくら交通事故が多いからといって、自分が事故にあったときに「よくある話だから気にしない」というわけに行かないのと同じです。

↑
＞２６３さん。ホントそう思います。何度も読み返してしまいました。
ホントそうですよね！
前レスにもありましたが、『ＦＲの価格は相場より1千万高い』や市長要求話なども
あったように記憶しています。
価格修正くらいはあってよいのでは。

２６３さん
それだけ思い入れがあるのですね。
では、問い合わせをされた上でのご意見でしょうか？

私が聞いた話では、もともとの土壌（地山とおっしゃってました）に汚染はなく
盛土（購入土、なんらかの事情で使ったのでしょう。それが整地する際なのか、建設工程なのかは聞いておりません）に原因があるということです。
盛土されたところから検出され、それ以外から検出されなければ、もともとの土壌の説明は正しく信頼できると思います。
調査結果がそのように出れば、廃材の含まれた盛土を販売したところに責任があると私は思います。

しかし、もらい事故とはいえ事故は事故。
汚染履歴がついてしまったのであれば、どれだけデベが誠意を見せてくれるのか。
我々買主に対する責任があるのは当然売主ですから。
こんなことで頭を悩ませることになるとは、契約の時に想像すらできませんでしたからね。

値下げは売主が自主的にやってくれるのであれば当然受け入れますが、
こちらから要求するのは不可能ではないかと思っています。
もしキャンセル待ちが並んでいるのであれば、
売主としては値下げする理由は法に基づくもの以外ないはずです。

相場より１千万高いって良く聞きますが、
ここはそもそも相場自体無かったわけで。

私なら「第三者機関による再検査の費用を負担すること」を要求します。
それで本当にキレイになっていれば、それ以上の責は問いたくありません。
ケガレたからダメだという考え方には賛同しません。

267さんに同感です。値下げしろと言っても、契約違反でもない限り無理と考えます。値下げを望む気分はわかりますが、説得のある理由を示す必要があります。土壌汚染はよくあることなので、デベは契約上に必ず、リスクを回避する文言を入れています。契約書上の穴を探すには弁護士でも入れないと無理ではないでしょうか？　私個人は国の基準以下に収まるのであれば、問題ないと考えています。

263さん
>デベが柏の葉が売りに出される前にと急いだので、検査があいまいだった
>のではありませんか？工事で掘り返すことがわかっていたのなら
>そのあたりもサンプルをとって調べるべきだったのではありませんか？
お気持ちはごもっともだと思いますが、ここでそのご質問に答えられる人はいないのではないでしょうか。説明会、もしくは個別相談会にてされるべきと思います。

２６７，２６８さん
値下げは難しいですか？まだその結論は早くないですか。
あくまで我々契約者は被害者の立場にいることを忘れないで欲しいです。
もちろん現状のデベ側の言う事実と契約書の内容の中で勝負しても無理でしょうね。

ただ、これは例えばの話ですが、

契約以前に実は土壌汚染が発覚していた、としたらどうですか。

つまり、土壌汚染が発覚したため、契約（販売）を急いだ。その後、発覚したことにした。

もし、そうだとしたら当然、契約自体見直し可能です。

契約時（2006年夏頃）すでにかなり掘削していましたよね。販売時期も早いと感じました。ありえない話ではないです。

「2006年11月に掘削作業中に判明」したとありますが、これはデベがそう言っているに過ぎません。
その証拠は示されていません。
この時期に通知が来たことからも、そういう風に思いこまされてるだけなのではないでしょうか。(この時期に通知されれば、あたかも契約後の出来事に思い込ませることは可能です。)

上記は仮の話になりますが、デベには上記の仮定に対する説明責任があります。
その責任が十分果たせないようであれば、つまり十分な根拠を示せないのであれば、土壌汚染は契約後に判明したかどうかを明確に示せないわけですから、値下げに応じる必要があるのではないでしょうか。

270さんの仰りたいことも分かりますが、
こうなってくると信用問題ではないでしょうか・・・。
もちろんまだ説明を聞いてませんから、こういう例での話も出来ないと思います。
でもここは市も力を入れているのはよく分かりますし、
甘いと思われるかもしれませんが、デベ側もいい加減なことは出来ないと信じたいです。

どういう論理で「被害」を受けたとするのか、
そこからまず難しいかもしれません。

ただ、2006年11月というのは私もちょっと怪しさを感じています。
なぜならそれは完売した時期と一致するからです。そこの疑いは捨てていません。
（内部告発か家宅捜索でもないと真相はわからないかも。。）
ただし、仮にごまかしがあったとしても
汚染発覚以前の契約に関しては責を問えるのか良くわかりません。

個人的には理由無く値引きを迫るようなことはしたくありません。
デベの担当者をいじめるようなこともしたくありません。
できるだけ正しく行動したいと思っています。甘いのですがね。

最終の抽選日は12月14日ではなかったでしょうか？少なくとも12月中だったような。
私は被害を受けたと主張できる可能性があるのは、11月中旬以降の契約者だけだと思っています。

２７０です。

２７１、２７２さん
仮定の話はあくまで仮定の話としてご理解ください。
ちょっとデベ側に対して攻撃的な書き方になってしまったでしょうか。その点は反省します。
掲示板の内容を見る限り丁寧な対応をされているようですし、特に敵意を抱いているわけではないんですね。

ただ、
デベ側が、土壌汚染が判明したタイミングは間違い無く契約後であるという事実を契約者側に納得できる形で説明すること、これは非常に重要と思いますし契約者側の当然の権利なので、そこは見極めようと思います。
十分な証拠を提示していただけないとやっぱり納得できませんね。

２７３さん
「主張できる可能性がある」のは、11月中旬以降の契約者だけでは無いと考えています。

不動産業界の友人や同僚や家族や他の契約者の方とも意見交換していますが、他の方も同じ考えのようです。

２７４さん
考えを整理していただきありがとうございます。
うちは深刻な汚染でないこと、除去対策がしっかりできること
が確認できれば入居に問題ないと考えています。
しかし、汚染の発見時期がいつなのか、きちんと説明を
受けたいんです。
今頃の報告しかも契約後の発見？封書を開けたときに、思わず
不信感を抱いてしまいました。
すっきりして入居するためにも明確な説明を受けて納得したい
ものです。

>>270さん
仮定というのは理解しています。
このタイミング、どういう形なら納得できますかね？
検査費用は売主が持ったのでしょうからねえ。
工事記録と照らし合わせれば矛盾を突ける可能性があるかな？

＞「主張できる可能性がある」のは、11月中旬以降の契約者だけでは無いと考えています。
どういったロジックによるものでしょうか？
ここで書けるのであれば教えて頂けませんか？

>>273さん
あ、そうでしたか。勘違いしておりました。訂正します。

273です。すみません「主張して何か補償を受けることが出来る可能性がある」でした。
実際のところはどうなのでしょう？
今までの情報が全て真実であれば何か契約者側から要求できることがあるのでしょうか？
そちらの方面に詳しい方がいらっしゃいましたら教えていただけないでしょうか。

民法５７０条→７０９条
消費者保護法

また、キャンセルを考えてる方
は“個別相談”において、手付け返却はあり得るが
オプション代、または原状回復義務を負わされる可能性アリ。
結局、個人VS組織です。
訴訟には消費者保護の団体より弁護士をご紹介してもらって下さい。
または、会社ではなく個人（担当営業者）を被告適格者とした方が・・。
説明義務違反など色々です。裁判の勝ち負けは、その内容より弁護士の業とも
言われています。

個人的には、場合によってデベ側は何かしらの賠償を考えているのかと思いますが？
これもすべて、重説で判断させていただきます。
今の時点でキャンセルをお考えの方は上記をご参考にしていただけると良いと思います。

>>278氏

>または、会社ではなく個人（担当営業者）を被告適格者とした方が・・。

一介のサラリーマンである担当営業者を被告適格者にするなんて話は
聞いた事がありませんが。
そんな責任負わされたら、怖くて不動産の営業なんてやってられないと
思いますよ。
それに、今回のケースにおいて我々契約者が知っているのは過去の地歴
のみであり、”土壌汚染”までは誰一人聞いていないのです。
もし販売側が意図的に隠していたのなら、組織にその責を問うのが筋と
いうものだと思います。

２７４（２７０）さん。

貴方のお考え、言い分は購入者として当然のことと思います。
レスで貴方のご意見に対する反応にたいして、
ご自身、首を傾げることないですか？
お気づきになっていると思いますが、そういうことです。
おそらく、貴方寄りのお考えの方たくさんいらしたと思いますが
もう、書き込みしてないと思います。

>>279さん

みなさん、81のレスに対して励ましの言葉を送っていた訳では
無い気がしますが・・・。
最初からレス番号を書いて欲しかったです。

254です。
249さんへの励ましの言葉を書いたつもりなのですが・・・

＞２８０さん。あくまでも、訴訟をなされた場合、勝つ為に裁判で使うであろう手法です。また、裁判では不動産売買契約において、少なくとも買主側の契約に至った経緯がポイントとなり、そこには営業担当者が当事者として登場する可能性が高いです。また、原告となる買主は訴えの利益がなくては訴訟要件が無いことになってしまいますから訴訟を起こす事が出来ません。
私の知っている限りでは、不動産以外に証券会社の担当営業マンが説明義務違反か詐欺か虚偽か何かで当事者となったケースが過去有るように思います。
　　↑
キャンセルされる方に対してのレスです。上記のことは間違いもあるかもしれません。
ですので、ご自分でも弁護士に相談するやらジュリスト（判例集）などで勉強されたらと思います。
デベに対し不安をお持ちでキャンセルを今の時点でお考えの方は少しでも参考になればと思います。また、下記のことも参考になりますでしょうか？

土壌汚染の問題点

土壌汚染（地下水汚染含む）は、従来のように工場周辺の住民だけの問題から、株主・マスコミ・国・自治体等数多くの関係者を巻き込んだ、複雑な問題に様相を変えつつあります。

瑕疵担保責任について

1 土地が売買された後に、汚染が判明したときは、買主は売主に対し瑕疵担保責任を、追及する事ができる。売主の責任は無過失であるが、責任を免れる為には、取引で一般に要求される注意をしても、汚染を発見できなかったことが条件となる。
2 責任の追及は、買主が汚染の存在を知ってから、一年間以内に行わなけばならない。判例ではこの期間内に裁判以外で、請求や解除の通知をしておけば、債権一般の消滅時効（１０年）にかかるまで存続するとしている。
3 瑕疵担保責任の規定は、任意であるから売買契約で、責任内容を定めれば、原則として契約の規定が、民法の規定に優先する。ただし、売り主が責任を負わないという特約をしていても、売主が汚染を知っていた場合には、責任を免れない。

企業リスクについて

1 浄化・修復責任
浄化・修復を課す法律は特にありませんが、自治体や社会的な圧力等により、浄化・修復を行わなければならないケースが、ほとんどである。土壌汚染が近隣に拡大すれば、賠償責任を問われたり、浄化命令がでる可能性もあります。

2 損害賠償責任
土壌汚染により健康被害が生じた場合、事業者は地域住民や従業員に対して損害賠償をしなければなりません。（農作物等への影響についても、損害賠償を求められる）地下水汚染による健康被害については、水質汚濁防止法により無過失責任が課せられる。

3 資産価値の低下・瑕疵担保責任
土壌汚染による浄化費用・賠償費用の負担は、土地の経済的な価値に影響を与えます。（資産・担保価値の低下）土地の売買契約後に、汚染が判明した場合売主は、売買契約を解除されたり、損害賠償の責任を追及されます。

２８５です。長文になり、尚且つ赤い文面になり申し訳ありません。

様々な条件で大変気に入って契約した物件なので、キャンセルする気はほとんど無いのですが、契約後に発覚した問題ということで、値引き・サービスなど何かしら考えて貰えたら…という気持ちはあります。
しかし、販売側からすれば、例えばの話ですが、
「汚染が見つかりましたが然るべき処置を行ったのでまったく問題ありません」と購入者に説明したのに値引き等すると、汚染を認めているような雰囲気（処置も施さず汚染が継続しているかのよう）になるのではないだろうか、と感じます。
私一個人の想像に過ぎませんが、そんなことを考えてしまいます。

一般的に考えて、いわゆる建築廃材に「鉛、フッ素、砒素」が含有されているとは考えにくいので、化学物質の不法投棄が行われていた場所であるか、もしくはそのような土壌を整地に一部利用してしまった可能性が高いと思いますね。

ただ、デベロッパーが一部の方に明らかにしている数値はそれほど高いものではないので、これよりも高い濃度で検出される箇所が発見されないようであれば、瑕疵担保責任を問われるような大きな問題にはならないと思います。

資産価値云々の点について、当事者の皆さんのお気持ちはよくわかりますが、現時点であまり大騒ぎすると風評がさらに拡大するので、却って逆効果ではないでしょうか（既にこのスレはかなりの注目を集めています）。

まずはデベロッパー側の正式な説明を待つことにしてはいかがでしょうか。

このような話を入居予定者としたいということが、大騒ぎには思えませんが。
このスレは、どなたにかなりの注目を集めているのでしょうか？

少なくとも千葉県の物件を模索している人たちには
「悪い事例」として映っているんじゃないですか？
他の物件掲示板でも「おおたかにはならないように・・」とかのコメントを読んでいます。

でも、資産価値をおとしめるからこの話題はやめよう・・では
ここに入居するのを楽しみにしていた人たちの失望は行き場がないと思います。

それでは、敢えて申し上げますが。

土壌汚染の何たるかも御存知ない方々が、汚染の程度も正確に把握されていない現段階で「資産価値が下がる」、「訴訟を起こすと勝てるのか」とか「キャンセルはしないから値引きして欲しい」などと既に200以上のレスを付けておられるのを見ておりますと、大変恐縮ですが滑稽に見えてしょうがありません。

「ここは既に購入者のスレになっているのだから、それ以外の者は出て行け」とか言っている方もおられるようですが、ここはＴＸ沿線のマンションに興味のある人なら、だれでも目にすることができ、見解を述べることのできる掲示板です。

風評が大きくなって流山関連のブログなどにも取り上げられるようになれば、より多くの方が今回の件を不正確な情報のまま知るところとなり、却って資産価値を下げることに繋がってしまうのではないですか。

当事者の方々が「なーんだ、全然心配することなかったね。」という結末に終わったとしても、一人歩きし始めた不正確な情報は永遠に傷となって残ってしまいます。

そういったことを心配して「冷静になること」を御提案したかっただけです。

どうしても冷静になれない方も少なからずおられるようで、誠に残念ですが。