パークシティグランデ新浦安　−その６

某掲示板のモアナスレッドによると関西人がマンション自体を荒らしてるようですね。
グランデもそうならない事を祈るばかりです。

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>>42
荒らしてるってどういうふうに？

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>>42
規約違反ですね。

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>>42

どちらの掲示板ですか？

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http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1099483604/l50

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グランデはサッカー選手や、野球選手が購入してると聞きました。
エルシティー7番館や、ＳＧにもけっこういるようですが。

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ＳＧですか・・？？
ずいぶん薄給なプロスポーツ選手ですね。

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○ちゃんねるのモアナの掲示板はヒドイね。
ま、ここは明海なので大丈夫でしょう。

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住人次第でしょう。

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モアナはずいぶんお安く販売されていたんですね。それがいまは中古価格３０％も値上がりですか。
もう新浦安はあきらめましょう。

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マリナイースト２１ではこのグランデか、いつのことかわからないが、
日の出にもう一つできるかで、新規のマンションは最後。
グランデを見送ったらあとは、マリナイースト２１をあきらめるようなもの。
希少性・住民層の良さ・町の美しさを考えたら、マリナイースト２１は譲れない。

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ここ最近の中古マンションのちらしをみると、新築マンション並みの値段。
130㎡ぐらいだと7,000万円以上です。10階以上だと販売価格プラス1,000〜1,500万円
の値段でとても手が届きません。
でも新築マンションで抽選より確率が高いかもしれませんね。
みなさん、このバブリー現象どう思われます。

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ここ１年のME21の価格高騰ぶりはすごいね。新築も中古も。ある中古マンションは70㎡クラスがこの1年で50％の高騰だとか。1年以上前にＭＥ２１内のマンションを買った人はとてもよかったね。固定資産税の上昇もあり得るけど、ピークと見れば売って益出しして、賃貸に切り替えるって選択肢が出来るわけだから。

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>>53
あなたはバブルだって理解できてるじゃないですか。
それ以上でも以下でもないと思います。
日本は既に経験済みです。

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年齢層はどうなんでしょう？
６０歳〜のリタイア層ばかりだったらどうするー？

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グランデの倍率が実需を表しているのなら、バブルではない。
あの値段でも、住む為に買いたい人が大勢居るのだから。
投機の結果ではないから、バブルではないって事。
中古の値上がりは、単純に新築価格（＝グランデの価格）に
価格が引っ張られているだけ。これもバブルとは言えない。
グランデと同程度の物件なら、同程度の値段で売れると考え
ても普通だろ？中古も新築も物件が多いなら、中古価格は
新築価格マイナス500万円程度になるだろうが、新浦安の場合
は両方とも供給が無い。

グランデが完売したら、外れ組が買うから中古物件も無くなるだろう。
さらに中古価格が上がるとは思わないが、下がる要素も無い。
次のイベントは高洲の野村だな。坪単価はグランデ以上だろうが、
それでも高倍率なら中古価格もそれにつられて一段高だね。
逆に売れなければ中古価格は上がらないだろうし、野村が値下げす
れば、それが新しい標準価格になる。

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すでにモアナは購入価格の３割も価格上昇。ちょっと今後の新浦はどうなっちゃうんだい？
あまりあがらないほうがいいけど・・・

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バブルってのは定義が人それぞれなんだよ。57さんのように投機が原因の値上がりをバブルという人（インテリ）もいれば、値段が急上昇した後急降下する現象をバブルという人もいれば、値段が急上昇するだけでバブルという人もいる。

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バブルはシャボン玉だから、見かけは膨らんでいても何かの弾みで割れるような実態の
ないものをさす。1990年の日本全国地価暴騰はまさにバブルだった。全国どこでも上がって
あっという間に暴落したからね。

今回はどうか？上昇の兆しは見え、都内港区など急上昇地点はあり強含みであるものの、
下がるところはまださがっているし、本来の地域の価値・実力が如実にでているのが特徴。
そういう意味では急激な価格上昇だけでバブルというのはあたっていない。

では新浦安はどうか？やはり環境のよさと需給の極端なアンバランス（「浦安に住みたい」
によれば新浦安駅周辺や新町の求人ならぬ求物件倍率は軒並み10-20倍）が今の状況を招
いている。今後も供給は限定されるので、過熱化してゆり戻しはあってもこの傾向は続くと
思われる。問題は景気が後退局面に入ったときにどうなるかだが、その場合でも上がりが
大きかった分、下落も他より大きいということにはならないのではないか。

野村物件はモアナの上昇を見て、もやは駅遠が販売阻害要件ではないと判断して、強気の
価格設定をしてくるだろう。でも多分、それでも売れる。。。

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人気の区域と、そうではない所で二極化が顕著になってきたんじゃない？
新浦安の駅遠物件（徒歩25分-30分とか）は、一般的に考えれば「冗談じゃない」
と思うけどよくよく見てみれば
・渋滞のない頻繁に来るバスで実質は駅7-10分（しかも正確：私は4年半住んでいるが時間通りにならなかったのは2回、毎日通勤してます）
・歩道がやたら広く、徒歩の場合でもあまりストレスを感じない
・ヨーカドーを通過するあたりから、めっきり静かになる。駅前はあれでもうるさいと感じる
など、全く他に行く気にならなくなるんです（私の感想）
現在はURの賃貸住まいですが、申し込み当初は随分と悩みました。だって「駅徒歩23分」なんて案内にあるし、それまで住んでいたところが駅から徒歩5分だったのでそれは心配で心配で・・・
引っ越してきて最初の一ヶ月は駅遠が憂鬱で憂鬱で思わず部屋に入ってたエアレジのパンフにつられて申し込みまでしちゃったりして。
でも住み続けていたら、駅までにも実質そんなにかからないし（雨の日でも10分前後！）海も部屋から見えるし、静かだし、歩道は広いし、緑がすごく多いし、引っ越す気がなくなってしまいました。
グランデも市内からの移住がほとんどだと聞いてるし、一度住んだことのある人にはとても魅力的な街だと思います。
そういえば、最近グランファーストとかラディアンとかの中古物件が急増したなー。
グランデと関係あったりして。

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営業乙

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>>62
マジで海園の街住人なんすけど。

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私も明海に住み始めて５年近くになります。６１番さんの気持ちはほんとに良く
わかりますが、ここを知らない人にいくら説明してもなかなか解ってもらえない
ですね。

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モアナの実際の契約は３０％も上がってないですよ。
500万円以上安くで契約したようですから。
普通中古では1割程安くで成立することが多いですが、新浦安は1.5〜2割安くで成立するようです。
新浦安の不動産屋で教えてもらえますよ。

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>>65
実際の契約の値段はわかりませんが、ネットとかチラシの売り出し価格ってものすごく高いですよね。
最近なんですが、125m2で7500万円（新築時6000万前後くらい？）の4年落ち中古のチラシが入ってました。

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モアナの物件、番組のホームページにはすでに契約済みと書かれていましたが
確か１２Ｆの１１５㎡で５８９０万円だと放送されたと思うのですが、もとの価格わかる方はいますかね？不動産屋は実際いくらで売買されたかなどの情報はおしえてくれませんからね。

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家の価格表によると、
1213号室、115Vで4890万円ですね。

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1000万円の上昇ですか。すごいですね。
でも魅力的な街だからしょうがないか。
数年待てば中古価格はさがるのかねぇ〜？ふぅ〜。

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>>65
高洲や中町地区の物件は知りませんが、ＭＥ地区の中古に限って言えば
「1.5〜2割安くで成立する」ことはありえないのでは？
ウチは「頑張っても5％引きくらい」と教えられました。
ＭＥ地区の売主はいまどき珍しいくらい強気らしいですよ。
それともウチのお付き合いしている不動産屋さんがおかしいのかな？
65さんのお付き合いしている不動産屋さん、紹介していただきたいデス。

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グランデの北側５００ｍ程度＝グランデモデルルームの西側の広大な川沿いの土地は将来何用の土地か存知ですか？　戸建かな？

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１.５割〜２割安で成立する？デマでしょうね。実際そうならうれしいですが。
何か新浦安が上がって欲しくない気持ちでもあるんですかね？
気休めでも嘘の情報はやめてくれ。

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>>71
戸建用地だったと思います。

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ちなみに
新築で買った値段から最低でも500万円くらいは上昇しないと
益はでないよね

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新浦安もバブルは2回目の体験ですかね。
一回目で被害にあった人はその痛みが良くわかっているはず。

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だから、今はバブルじゃないでしょ？

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そんな小難しい言葉使わなくても、居住用で買っている限り
ここを売って今よりいい家に住もうと思ったら、結局出費は増えるわけで・・・。
投資用以外バブルなんて関係なし。
しかも今の時点では、埋め立て地の駅から遠いこのマンションを
投資のみで買う人いないだろうしね。

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>>72
地元民ですが、65の書き込みはデマですね。
駅前とか、入船付近の不動産屋の前に売り出し中の物件が多数展示してありますが、
築5年以内くらいのものは新築価格を上回るものがほとんどですね。
#ひまつぶしにモデルルームがオープンするたびに訪問して価格表もらってますから
自信あります。

さらに
今週号の住宅情報マンションズのP243に、駅別価格維持率ベスト10が特集されてます。
これによると、新築価格を1とした場合、10年落ち中古物件の流通価格は
6位　新浦安：0.98
です。つまり平均で築10年の物件が新築時の98%の価格で流通しています。
築浅物件でしたら、モアナの例を挙げるまでもなく余裕で買値を上回っています。

思うに、新浦安は今まで宣伝が足りなさ過ぎたんじゃないでしょうか？
だいぶ前の報道の特集に始まって、最近はドラマロケとか、メレンゲの気持ちとか、
アド街で取り上げられるようになってきました。

住人としては、ここがたいそう気に入っているので人気・不人気は関係ないんですけどね。。

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65さんは，売り出し価格の１，５〜２割安と言いたいのでは？
新浦安の築浅中古マンションは，確かに新築時の価格よりも高く流通していますが，展示してある売り出し価格そのままで売れるかどうかは，物件にもよるようです。

ま，でも１〜２割高く売れたとしても，新浦安地区で買い替えでもうけることはないでしょうね。
中古価格と同じように新築価格も上がっているわけだし，仮住まいの賃貸料だって高いし。
近隣のマンションを売ってグランデに入居するのは，かなり余裕のある方なんでしょうね。（うらやましい。)

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新浦安の人気がイマイチだったのは宣伝が足りなかったからではなく、「千葉県だから」の一言につきると思う。どんなに便利でも環境がよくても、「チバ」というだけで二の足を踏む人はたくさんいる。

　ロケ地になろうが、テレビで取り上げられようが、西側信仰の人々には「住みたい」という意欲にはつながらないだろう。ま、一回ガマンして住んでみたら、８割ぐらいの人は気に入るだろうと思うけどね。人気が出た、出た、と言ってもこの程度。
　今、値上がりしてるのは、需要に供給が追いついていないからに尽きる。

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需要に供給が追いついていない＝人気がある

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いや、湾岸地域はどこも値段上がってるよ。ここだけじゃない。

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湾岸地域＝人気がある

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グランデの第２期はどうなってしまうんでしょうか？
すでにバラがたくさんついてました。残り戸数が少ないので、
ものすごい倍率になってしまうんでしょうか？

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８２さん

千葉だからといってそれだけで軽く見られるとすればやくやしい事です。

現実がそうでない（都内にはない良さがある）のだから、その現実をより多く
知ってもらうことは大事なことです。

知っても、それでも千葉だからと嫌う人は、哀れな人と思えるからいいのです。

知らない人にこの良さを知ってもらいたいなと思います。
そう言う意味ではマスコミに露出することは悪くないと思っています。

でも現実は徐々に評価はあがっていると思いますよ。都内の人でも評価する人は
多くなっています。

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私の職場では「よさそうなところだよね！」と言いながら、新浦安なんてまったく対象外。うちに招待したら、部屋と道の広さには驚いていたけど、自分たちが住もうとは思わないみたい。同じぐらいの金額で、調布とか府中を検討してる人が多いかな。どっちもいいところだと思うから別になんとも思わないけど。

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新浦に住むようになって街並みが綺麗でルンルンしてた頃、
見慣れた「県水だより」が新聞の折込に入ってきてがっくり。
客先で「お住まいは」と聞かれ、浦安と答えると「千葉ですか、遠いですね」でがっくり。
グランデも駅から遠いからまさかあんなに強気の価格帯でこないと思っていたら、
高すぎて二期は更に割増価格でがっくり。

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サンスケがブログをおろそかにしているところをみますと、営業的にかなり余裕なのでしょうね。
メディアの広告量もだいぶ抑えているようですね。

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