パークシティグランデ新浦安　−その６

グランデに近い潮音の街住人です。花火ですが、浦安市納涼花火が高洲海浜公園脇から上がるので、年一度ですが楽しめますよ！かなり近くで上がるのでベランダから眺めても迫力満点です。

今年の花火大会が高洲海浜公園で行われるかどうかは不明です。
Moana Villaも出来たので、ますます火の粉の心配をしないとならないですし。
明海の総合公園に移る可能性が大きいらしいです。

今年の花火は高洲海浜公園で行うそうです

そうなんですね、、よかった。

１階〜１０階まではもうカラー・メニューの選択、オプションをつけることができない
みたいですね。
でも、列・階数によりいろいろバリエーションがあったので、選択し易いですね。
結局、和室プランも通常１０万円かかる予定のものが、２期も無料になったみたいです。

Webオーナーズスタイリングでの発見を１つ。
最近の改修で、未契約住戸がグレーアウトされなくなりました。
それでもマウスを１つ１つの住戸に乗せていくと、
・反応する住戸→本契約未契約
・反応しない住戸→本契約済
と見分けることができましたが、以下のようにすると
未契約住戸がグレーで表示されるようになり、一見してどの住戸が
本契約がまだかわかります。
・ご希望条件入力で「方角」の南西向きだけにチェックする→シーパレスの未契約がわかる
・ご希望条件入力で「方角」の南東向きだけにチェックする→リバーパレスの未契約がわかる

今週のサンデー毎日に沿線別中古マンション平均価格比較表という記事があります。
これによると新浦安は７０平方Ｍで３４２０万、海浜幕張が２７９５万です（築年数無視）。

比較できる都内西地区でどのへんが新浦安に該当するかというと
田園都市線：　二子玉川　4066　二子新地　2816
東横線：　　　田園調布　3854　新丸子　　2795
小田急線：　　成城学園　3621　狛江　　　2732
ＪＲ中央線：　荻窪　　　3600　西荻窪　　3155
京王線：　　　仙川　　　3452　つつじヶ丘2753

２３区西地区と隣の多摩川を越えた神奈川や東京市部との差はとても大きいのですが、
新浦安の価格帯はちょうどその中間で、神奈川を含む２３区西隣接地区はとうに抜き去っています。
都内西部の高級住宅街には及ばないものの、これらの地が二子玉川を除き下降気味なのに対して新浦安
上昇していますので近い将来これらに肩を並べる可能性はあります。

やはり、これらの高級住宅地がもっていない新浦安の魅力が認知されてきているのでしょう。
ちなみに田園都市線神奈川で一番と思われるたまプラーザは2393万でした。

新浦安は７０平方Ｍで３４２０万→３２４０万でした。

＞２９
確かに新浦安は悪くない環境ですが、城南・城西地区と
中古マンションで比較するのは時期尚早ではないでしょうか？
新築マンションの坪単価で比較してみては？

自分は先週契約を済ませましたが、Ｗｅｂオーナーズスタイルの自分の
部屋がまだグレーに反応しました。
担当営業に聞いたら、システムの業者さんが選択項目全てを確認しながら入れており、
なおかつ土日祝が休みの為、入力が間に合っていないと言っておりました。
大変ですね。
っていうか．．．未契約の部屋を発見して何が楽しいの？

>31
うーん一理ありますね〜、私も浦安在住ですが、
今週のマンションズ「警報！マンション値上がり!!」
では世田谷・目黒・杉並等は軒並み5000万半ば以上ですが、
浦安市は3400万弱です、横浜・川崎でも3600万以上です
良い街だと思うのですけどね、少し残念です。

>>29
のような投稿を見ると、ああ、第二期が始まったんだなあ、と実感しますね（苦笑

>>>32
多数のキャンセル待ちの方々に対して，僅かな希望を与えたいんじゃないかな．
それか，第一期全戸完売御礼っていってる売主の主張を，ある一つの事例から
再確認したいんじゃないのかなー．

家族４人＋ペットのため、１２０平米程度を希望しています。都内・西部ではそうゆう物件が非常に少なく（都心タワーがありますが１億程度　また駐車場代も４−５万・・）ここを検討しています。数年後の、値下がり率も可能性としては他の地域より少なそうですし・・・

>>36
1期もけっこう部屋によっては倍率高くて、私はラッキーにも希望していたタイプと
同じキャンセル住戸を契約できましたが、友人はのきなみ落選でした。
2期は狭いタイプしかないのに、価格も上がって激戦予想だそうです。
高洲にもマンションは建ちますが、グランデのようにバルコニーが広いものは望め
ないんじゃないでしょうか。
当たるといいですね。

>>37
見ましたよ！私も。モアナの12階の部屋が出てきましたね。
ＴＶだとホントすてきな街に見える。
20日のアド街も浦安特集だし、ますます人気上昇か！？

モアナの中古はもう出てないのですか？たしか販売時より１０００万ほど高く広告に出ていましたが・・・・・

>40
売れたみたいですね。

某掲示板のモアナスレッドによると関西人がマンション自体を荒らしてるようですね。
グランデもそうならない事を祈るばかりです。

>>42
荒らしてるってどういうふうに？

>>42
規約違反ですね。

>>42

どちらの掲示板ですか？

http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1099483604/l50

グランデはサッカー選手や、野球選手が購入してると聞きました。
エルシティー7番館や、ＳＧにもけっこういるようですが。

ＳＧですか・・？？
ずいぶん薄給なプロスポーツ選手ですね。

○ちゃんねるのモアナの掲示板はヒドイね。
ま、ここは明海なので大丈夫でしょう。

住人次第でしょう。

モアナはずいぶんお安く販売されていたんですね。それがいまは中古価格３０％も値上がりですか。
もう新浦安はあきらめましょう。

マリナイースト２１ではこのグランデか、いつのことかわからないが、
日の出にもう一つできるかで、新規のマンションは最後。
グランデを見送ったらあとは、マリナイースト２１をあきらめるようなもの。
希少性・住民層の良さ・町の美しさを考えたら、マリナイースト２１は譲れない。

ここ最近の中古マンションのちらしをみると、新築マンション並みの値段。
130㎡ぐらいだと7,000万円以上です。10階以上だと販売価格プラス1,000〜1,500万円
の値段でとても手が届きません。
でも新築マンションで抽選より確率が高いかもしれませんね。
みなさん、このバブリー現象どう思われます。

ここ１年のME21の価格高騰ぶりはすごいね。新築も中古も。ある中古マンションは70㎡クラスがこの1年で50％の高騰だとか。1年以上前にＭＥ２１内のマンションを買った人はとてもよかったね。固定資産税の上昇もあり得るけど、ピークと見れば売って益出しして、賃貸に切り替えるって選択肢が出来るわけだから。

>>53
あなたはバブルだって理解できてるじゃないですか。
それ以上でも以下でもないと思います。
日本は既に経験済みです。

年齢層はどうなんでしょう？
６０歳〜のリタイア層ばかりだったらどうするー？

グランデの倍率が実需を表しているのなら、バブルではない。
あの値段でも、住む為に買いたい人が大勢居るのだから。
投機の結果ではないから、バブルではないって事。
中古の値上がりは、単純に新築価格（＝グランデの価格）に
価格が引っ張られているだけ。これもバブルとは言えない。
グランデと同程度の物件なら、同程度の値段で売れると考え
ても普通だろ？中古も新築も物件が多いなら、中古価格は
新築価格マイナス500万円程度になるだろうが、新浦安の場合
は両方とも供給が無い。

グランデが完売したら、外れ組が買うから中古物件も無くなるだろう。
さらに中古価格が上がるとは思わないが、下がる要素も無い。
次のイベントは高洲の野村だな。坪単価はグランデ以上だろうが、
それでも高倍率なら中古価格もそれにつられて一段高だね。
逆に売れなければ中古価格は上がらないだろうし、野村が値下げす
れば、それが新しい標準価格になる。

すでにモアナは購入価格の３割も価格上昇。ちょっと今後の新浦はどうなっちゃうんだい？
あまりあがらないほうがいいけど・・・

バブルってのは定義が人それぞれなんだよ。57さんのように投機が原因の値上がりをバブルという人（インテリ）もいれば、値段が急上昇した後急降下する現象をバブルという人もいれば、値段が急上昇するだけでバブルという人もいる。

バブルはシャボン玉だから、見かけは膨らんでいても何かの弾みで割れるような実態の
ないものをさす。1990年の日本全国地価暴騰はまさにバブルだった。全国どこでも上がって
あっという間に暴落したからね。

今回はどうか？上昇の兆しは見え、都内港区など急上昇地点はあり強含みであるものの、
下がるところはまださがっているし、本来の地域の価値・実力が如実にでているのが特徴。
そういう意味では急激な価格上昇だけでバブルというのはあたっていない。

では新浦安はどうか？やはり環境のよさと需給の極端なアンバランス（「浦安に住みたい」
によれば新浦安駅周辺や新町の求人ならぬ求物件倍率は軒並み10-20倍）が今の状況を招
いている。今後も供給は限定されるので、過熱化してゆり戻しはあってもこの傾向は続くと
思われる。問題は景気が後退局面に入ったときにどうなるかだが、その場合でも上がりが
大きかった分、下落も他より大きいということにはならないのではないか。

野村物件はモアナの上昇を見て、もやは駅遠が販売阻害要件ではないと判断して、強気の
価格設定をしてくるだろう。でも多分、それでも売れる。。。

人気の区域と、そうではない所で二極化が顕著になってきたんじゃない？
新浦安の駅遠物件（徒歩25分-30分とか）は、一般的に考えれば「冗談じゃない」
と思うけどよくよく見てみれば
・渋滞のない頻繁に来るバスで実質は駅7-10分（しかも正確：私は4年半住んでいるが時間通りにならなかったのは2回、毎日通勤してます）
・歩道がやたら広く、徒歩の場合でもあまりストレスを感じない
・ヨーカドーを通過するあたりから、めっきり静かになる。駅前はあれでもうるさいと感じる
など、全く他に行く気にならなくなるんです（私の感想）
現在はURの賃貸住まいですが、申し込み当初は随分と悩みました。だって「駅徒歩23分」なんて案内にあるし、それまで住んでいたところが駅から徒歩5分だったのでそれは心配で心配で・・・
引っ越してきて最初の一ヶ月は駅遠が憂鬱で憂鬱で思わず部屋に入ってたエアレジのパンフにつられて申し込みまでしちゃったりして。
でも住み続けていたら、駅までにも実質そんなにかからないし（雨の日でも10分前後！）海も部屋から見えるし、静かだし、歩道は広いし、緑がすごく多いし、引っ越す気がなくなってしまいました。
グランデも市内からの移住がほとんどだと聞いてるし、一度住んだことのある人にはとても魅力的な街だと思います。
そういえば、最近グランファーストとかラディアンとかの中古物件が急増したなー。
グランデと関係あったりして。

営業乙

>>62
マジで海園の街住人なんすけど。

私も明海に住み始めて５年近くになります。６１番さんの気持ちはほんとに良く
わかりますが、ここを知らない人にいくら説明してもなかなか解ってもらえない
ですね。

モアナの実際の契約は３０％も上がってないですよ。
500万円以上安くで契約したようですから。
普通中古では1割程安くで成立することが多いですが、新浦安は1.5〜2割安くで成立するようです。
新浦安の不動産屋で教えてもらえますよ。

>>65
実際の契約の値段はわかりませんが、ネットとかチラシの売り出し価格ってものすごく高いですよね。
最近なんですが、125m2で7500万円（新築時6000万前後くらい？）の4年落ち中古のチラシが入ってました。

モアナの物件、番組のホームページにはすでに契約済みと書かれていましたが
確か１２Ｆの１１５㎡で５８９０万円だと放送されたと思うのですが、もとの価格わかる方はいますかね？不動産屋は実際いくらで売買されたかなどの情報はおしえてくれませんからね。

家の価格表によると、
1213号室、115Vで4890万円ですね。

1000万円の上昇ですか。すごいですね。
でも魅力的な街だからしょうがないか。
数年待てば中古価格はさがるのかねぇ〜？ふぅ〜。

>>65
高洲や中町地区の物件は知りませんが、ＭＥ地区の中古に限って言えば
「1.5〜2割安くで成立する」ことはありえないのでは？
ウチは「頑張っても5％引きくらい」と教えられました。
ＭＥ地区の売主はいまどき珍しいくらい強気らしいですよ。
それともウチのお付き合いしている不動産屋さんがおかしいのかな？
65さんのお付き合いしている不動産屋さん、紹介していただきたいデス。

グランデの北側５００ｍ程度＝グランデモデルルームの西側の広大な川沿いの土地は将来何用の土地か存知ですか？　戸建かな？