I-linkタウンいちかわ　ザ　タワーズ　ウエスト　プレミアレジデンス

国土交通省公示地価情報（２月２２日公表）
市川5-10　千葉県市川市市川１−９−２
市川 120m
2007年 1,100,000(円/㎡)
2006年 　930,000(円/㎡)
2005年 　845,000(円/㎡)

市川駅前は
昨年は１年で１０％アップし、
今年は１年で１８％以上アップしているのですが・・・

だから坪300万でもここは魅力ある

デベじゃないなら、もしかして地権者の方とかですか？
まだ分からないのにあおる理由がないし・・・

あおっているわけではありません
あまり安いと高い倍率になるわけで、デベには適正価格で価格設定をしてほしいなと。そのために客観的にここの立地、利便性、将来性等を考えると坪300という結論に達するのです

坪300で利回り狙えます？　そうでないとかなーりバブル価格では？

>363
都内です。ここで坪300万近くも使うのなら、
更に持ち金を注ぎ込んで都内の高級マンションを買うことにしました。
利便性と将来性を考えて。
もう千葉スレには来ませんので。

３５４だよ。３５７にしろ３６５にしろ、
そんなに高い値段で煽らないの！それとも釣かな？

３６４さんお疲れさん。今日発表だと知っていたので、
先にＵＰしてもらっているので助かります。

参考までに、一般的に、地価は地価であってマンション価格ではないの。
よって、地価の上昇率＝マンション価格の上昇率にはならないよね。
大体マンション建設では、土地価格は事業費の約半分ということが多いので、
乱暴に計算すると、例えば地価が20％上昇すると、マンション価格は10％程度なの。
さらに、建設コストは地価が上がった分抑制しようとするため、
マンション価格は地価ほどは上昇しないわけ。

さらに、
https://www.＊＊＊＊/price/market/station_list.php?r=12
のデータ（2006/01/31更新）（分譲75㎡8分）
この表から見ても徒歩1分とはいえ平均坪300万は、
かなり市川ではバブリー価格なの。
365、367さんはよっぽど気に入っているのね。
こういうおいしいお客ばかりだとデベもうれしいよね。

ごめんデータ元が化けてるね。
ここです。
https://www.＊＊＊＊/price/market/station_list.php?r=12

どうしても化けるので、住まいサーフィンＨＰの相場価格の「今週の動き」
の欄を1月31日まで下げて、駅別分譲マンション相場をみてみてくださいね。

坪300万ってありえないでしょwww
大丈夫？

80平米3LDKで7270万ですよ
それくらい払える人は千葉にもいくらでもいますよ

真央ちゃんがんばれー

>>374
あなたに言うとおり、千葉にも払える人はたくさんいると思うよ。
問題なのは、このマンションの８０㎡に、
７２７０万払う価値があると思う人がどれくらいいるかだね？
かなりプレミア仕様でないと・・・。
たとえば、天井高３m以上とか内装が凝っているとか。

坪300万も、高層階プレミアムグレードならありえるでしょうが、
中層で坪300万はないでしょう。一番良い向きでも。

千葉でも払える人はたくさんいると思うけど、中層ノーマルグレード
坪300万じゃ、それだけの価値に見合っているとは思えないので、
買う人は居ないでしょう。
もうちょっと頑張って、都心に買いますよ。

確かに7270万出せる人はいても、選ぶとは限らないですね。
それくらいになると注文戸建を考える人も多いでしょう。あとは、もっと都心物件ですね。
投資物件として、千葉の地に坪300出す人はどうでしょうね？　賃貸利回り望むなら
これも都心が必須ですし・・・

公示価格では「浦安」「市川」の上昇率が高かったですね。

ただ「地価が２０％上昇した」といっても、規準となる場所のみの事で、
場所によっては「マンション業者」が入札によって、
それをはるかに超える価格で落札していたりします。
でも、そのような事例は「特殊」として除外されています。

なので「○○市の地価上昇率が２０％でも、マンション価格はさほど上がらない」
というのは、特に人気のある場所に建つ物件にはあてはまりません。
さらに「建築費を抑制」するのも限度があります。できて１，２％程度でしょう。

この物件は、土地の取得費に関しては上昇の影響を受けていないと思いますが、
今後出てくる他社物件の価格が必然的に高い事を考慮すると、
強気の価格設定でも不思議は無いと思います。

でも、いくら強気価格を出したところで、
消費者がついてこなかったら仕方ないよなあ。
３７９さんの考える強気価格っていくらなの？

いずれにしても、高くて手が出ません。

地権者がねぇ
市川出身の主人は検討すらしなかった

例のタブーですか。

タブーってなんですか？
タブーがわからないとここを買う踏ん切りがつかないです！
だれか教えてください

やはり皆さんタブーに関しては口に出来ないほど深刻な問題なのですね
残念です

駅のホームから見えるビルで壁に「チケット」ってかいてあるビルが
1棟だけ取り壊されないで残ってる。
もしかしてあのビルは立ち退きに応じてなくて
あのまま再開発が進むのかな？？？

タブーって半○系ってこと？？

タブーが・・・

いわゆる「や○ざ」はマンションでは通常規約違反となるように設定するはずですし、三井や野村がそのチェックを怠るとは思えません（納税証明とかでチェックしているのではないでしょうか）。地権者でも無理です。それは１００％ガセでしょう。

あとgoogleで「市川南口が今までバラックだったのにはわけがある」で検索するとヒットするスレの情報の件ですが、これは南口の地権者が営業する仮設店舗を一店舗ずつ回って書き込みの真偽を確かめつつ、地権者の方の様子について納得できれば買うだけの話であって、タブーと言うほど大げさなものではないですね。自分にとっては。あと登記簿を確認する手もあります。

販売価格が自分たちの予定範囲に収まるのであれば、十分に前向きな気持ちです。

坪３００万てほんとですか。
豊洲のほうがお買い得？

坪３００万なら高輪で中古買います。

２８０万で出てきたら、予想より安いと言われ、
２６０万で出てきたら、お買い得と騒ぐんでしょうね。
すっかり、３００万という高い数字に慣れさせられたから。

なるほどーそういえばそう感じてしまうかも。過去スレ見ていると、確かに250万超えあるか、
なんて感じですね。

389さん調査の結果はいかがでしたか？

説明会のはがき送ったら、もう満員と言われた。
行ける方、レポートよろしくお願いします。

説明会行きます！
坪300万は上層階の角部屋じゃないとそこまではいかないのでは
私は中層階角狙いなので、なんとか坪280万くらいでおさまってくれることを期待！！してます

それにしてもここはひっぱりますねー

中層280万でも高いですね・・・。この間まで一戸残っていた品川のとある物件より高い！

私は会員になってるはずなのに、
説明会の連絡が来なかった。ま、いいけど。

１ヶ月くらい前に担当者になったという人から挨拶メールは来たけど、うちも
説明会の連絡はなし。なんだかな〜。

400ですが、
担当者なんて聞いてないぞ〜
完全に忘れ去られてます。私。
顧客管理してないのね。

坪300万超えていたら諦めます
きっと坪260万円から300万で落ち着くんじゃないですか

坪260万円なら85平米3LDKで6696万円
結構安いですね。
さすがに低層階は6000万円台では買えるのではないでしょうか

早く価格発表が見たいですね

駅直結ですからそのくらいの価格でも買う価値はあるのでしょうね

それで、結構安いですか？
デべさんに言ってあげれば大喜びされますね。

ＵＲの賃貸タワーが先にできるから、
安くしか貸せないでしょう。
現在の相場は当てはまりません。

>>403
私、千葉在住ですが、ハガキ来ませんでした。
すごく前向きに検討しているので、ずーっとマンションの案内が
いつくるか、いつくるかとワクワクしながら郵便受けを開けて
いたので、見逃すはずはないのですが…
全員にハガキ送ってるのですかね？どっかで線引きされてるのでしょうか？
テンション下がりました…

411さんと同じ。同感です。

私にもハガミも送ってこないし、担当者からの連絡なんてものも
ありません！
どうなっているのでしょうかね？
何だか少し腹が立ってしまいました。

去年から登録してる我が家も、未だに、ハガキが届きません。
さんざん待たされてこんな対応だと、いい加減、嫌になってきますよね。

登録したのはうちも去年ですが、担当者もいません。
対応がバラバラですね。

我が家にはちゃんと担当者から電話があって説明会の参加の有無を聞かれましたよ！
ってもうだいぶ前になりますが・・・。はがきが皆様へ届く前に個別に電話してるようですよ。

隣のUR賃貸タワーを借りるほうが得だと思うよ。

日暮里でも分譲タワーは割高で、隣のURタワーの賃料が安い。
投資用としてはうまみが全く無い事が判明。

この市川物件も、同じ展開になると思う。

先日きたハガキによると、
事前説明会は予想を上回る予約で満員となりました。ので締め切ります。
次は予約制MR事前内覧会になるから待っててね。
との事でしたよ。

最近の周辺相場から坪260万円ならお買い得かもね。

やっぱり、何かのレベルで説明会に呼ぶ人を区分けしているのでしょうね。
それとも発送トラブル？
ハガキも担当者からの電話も来ないなんて、お呼びでないと言われて
いるようで、腹が立つやら、悲しいやら。。。

>>417さん
確かにＵＲだと賃料が安いでしょうから、投資用としては価値が
ないでしょうね。

ただURは仕様が分譲より悪いから一概には言えないでしょう

>>418
満員になったというハガキも来たのですか？？
我が家は他の方同様、何も連絡が来ませんでした。
予約制ＭＲ事前内覧会の案内も来ない可能性がありますね…
顧客管理がなっていないのか、わざと外されているのか分かりませんが、
自分から電話でマメにチェックを入れた方が良さそうですね。

おれは普通に土曜の午後指定で電話で予約ＯＫがきましたよ。
ここに書いてあるように、＠３００万なんかの値段なら、アホらしくて買わないけど。
西日暮里の駅直結のタワー（ステーションプラザだっけな）見たけど、そこまで高くなかったし、
値段が同等なら、山の手線の駅直結の方がどれだけ良いかと。
市川って、ただの総武線が通ってるだけだし。なにをそんな大騒ぎを・・・

http://www.h5.dion.ne.jp/~myask/jm/kouku_fhoto.html
これ待ちの人の方が多そうですね

買えないか、あるいは価格などの点から買わなかったら、
ＵＲ棟の方を借ります。

説明会に行かれた方！報告よろしくお願いします！

あまりに反響が大きいから人手不足なんでしょう。
だから高くても買ってくれそうな人を選んで営業しているとしか思えませんね

したがって価格も坪300くらい平気で付けてきそう
もうある意味ミニバブル？！

高くても買ってくれそうなのは、
現住所が都心の人だと思うけど。
都心在住でも無視されてます。

>>427
築５年後の流通価格がある意味で楽しみだね。

近隣住民は買いませんからねここは。。。

タブーってなんですか
誰も教えてくれないんですね。
今度営業さんに聞いてみます

説明会行ってきました。販売予定価格が提示されたのでお知らせします。
予定価格はあくまで予定なので、変更される場合がありますのであしからず・・・
ちなみに、価格設定表は終了間際に見せられ、お持ち帰りできなかったので写しました:D

西〜南西側：
7-33階
　60㎡：4〜4500万
　70〜80㎡：4500〜6000万
　90㎡：7〜7500万
34-44階
　80㎡：6500〜7000万
　90㎡：7500〜9000万
　100㎡：9500〜1億

東〜南東側
7-33階
　50㎡：4〜4500万
　60〜70㎡：4500〜6000万
34-44階
　60㎡：5〜6000万
　70㎡：6500〜7000万
　80㎡：7〜7500万
　90㎡：8〜9500万

南側：
5〜33階
　50〜60㎡：5〜6000万
　70㎡：5〜6500万
　80㎡：6〜7000万
　90㎡：7500〜8500万
　100㎡：8〜8500万
34〜44階
　70㎡：6500〜7000万
　80㎡：7〜8000万
　90㎡：8500〜9000万
　100㎡：1億〜1.2億

南側は地権者でかなり埋まっていました。
んで、北側は部屋ないようです。一部北側にも面している場所(角部屋)ありましたが、
二重窓になるようです。
まだすべての図面を見ていないので、とりあえず一部のみご報告です。
あと、モデルルームは今回の説明会参加者対象に4/21〜スタートするようです。
なので、一般公開はもっと後になるかも？

本日メモしてきた価格表の数字を使って、坪単価出してみました。
・ここでは西とは「西北西」であって、一般の西ではありません。日当りは期待できないので、その分安いようです。なお東とは東南東、南は南南西。結果、東と南は価格同等のようです。
・８０平米台、東や南の高層階では坪単価３００万円程度です。高いです、、、

注意：
・急いでメモした数字をベースにしています。間違っていたらごめんなさい。
・たとえば「60~70m2: 4500~6000万円」とかの、2つの広さにまたがって予定価格が出ている部屋もありました。それではあまりにも幅が広すぎるので、そういう部屋の坪単価は計算していません。
・Excel表貼り付けなので、見づらいでしょうが、我慢してください。


公開価格（2007/4/8時点）
部屋面積（平米） 50平米台 60平米台 70平米台 80平米台 90平米台 100平米台
方角:階数 東7-34 4000-4500 na na na na na
南5-33 na na 5000-6500 6000-7000 7500-8500 na
西7-33 na 4000-4500 na na 7000-7500 na
東34-44 na 5000-6000 6500-7000 7000-7500 8000-9500 na
南34-44 na na 6500-7000 7000-8000 8500-9000 10000-12000
西34-44 na na na 6500-7000 7500-9000 9500-10000

中心価格（中心価格＝公開価格の中心）
部屋面積（平米） 50平米台 60平米台 70平米台 80平米台 90平米台 100平米台
方角:階数 東7-34 4,250 na na na na na
南5-33 na na 5,750 6,500 8,000 na
西7-33 na 4,250 na na 7,250 na
東34-44 na 5,500 6,750 7,250 8,750 na
南34-44 na na 6,750 7,500 8,750 11,000
西34-44 na na na 6,750 8,250 9,750

坪単価　（坪単価＝中心価格／坪数）
部屋面積（坪数） 15.2 18.2 21.2 24.2 27.3 30.3
方角:階数 東7-34 281 #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE!
南5-33 #VALUE! #VALUE! 271 268 293 #VALUE!
西7-33 #VALUE! 234 #VALUE! #VALUE! 266 #VALUE!
東34-44 #VALUE! 303 318 299 321 #VALUE!
南34-44 #VALUE! #VALUE! 318 309 321 363
西34-44 #VALUE! #VALUE! #VALUE! 278 303 322

やはり
南側だと３４階〜４４階で坪３００万程度
　　　　５階〜３３階で坪２６０万程度
の価格帯できましたね。
一番いい南側でも坪２６０万程度で買えるとなるとかなり
購入意欲がわいてきましたね。
正直もっと高い価格でくると思っていましたが妥当な値段できましたね。
とりあえず、一安心です！

433さんありがとうございます。
やはり地権者は南側を埋めてましたか。
残った南側を購入希望者が取り合いするでしょうね。

価格が坪300万説は正解だったようですね。

竣工の2年後には坪300万円でも安く感じられるのでは
駅直結大規模タワーマンション！欲しい・・・。
ただ南側がたの向きよりもあまり高くないのでかなり南側が取り合いでしょうね

南側44階最上階で1億2000万ってやすくないですか？
千葉駅のタワーマンションでは39階からはEクラス、43階はSクラスといたように
他の階と差別化しており、最上階南側は1億6000万円でした。がここはどうなんでしょう？
そのあたり説明会では話しありましたか？
最上階も特にプレミアフロアーみたいにはなっていないのでしょうか？

>>437
市川で？ほんとか？

44階は最上階ではありません。錯覚なさらないように。
最上階は一般公開の展望室などですから。

これなら、豊洲のタワーの方がお買い得。

今更言っても始まらないけど、

・PCT
・西向き１２ｍワイドスパン
・目の前が海、レインボーブリッジ
・しかも眺望、阻害される心配全く無し。

それで、わずか半年前でも何と坪単価２５０万円前後の８０平米６２００万円前後。何ともはや、、、　特に、会員期や１期では何と競争無しって時もあったのに応募する度胸がなかった自分に、ほとほと愛想尽かしています。

TOT（豊洲タワー）の坪単価と比較しても、やっぱり、どう考えても、高いです。

都内といっても豊洲あたりは埋立地ですかなねー
その差は多きいかと思われます。
豊洲でタワー買うなら少し高くても市川でタワー買いたいですね

＞438さん

説明会といってもあまり大した情報はありませんでした。
録音していたのですが、その辺は別にどうでもよかったので消してしまいました・・・。
ただ、41階(？)から上はその下の階よりもなんか違うみたいな話のような事はぽろりと言っていたような言ってないような・・・。
間違っていたらごめんなさい。
5LDKは41Fより上で4戸しかないです。因みに110.05㎡な部屋です:D
具体的なことにはほとんどふれていません。
内装を少しいじったり、壁紙の色選択ができたりと・・・できるところとできないところはあるよ
とは言っていました。
図面を見る限りでの他の階とは特別な仕様はないですが・・・実際に販売してみないことにはわからないかもです。

因みに、セキュリティーは3段階(エントランス、エレベーターホール、玄関)で、
居住区と最上階の展望室へのEVは別にありますので問題にようです。

>442さん

確かに、、、　でもTOT（豊洲タワー）の予定価格で見た場合の坪単価と比べても、やっぱり高すぎるような、、、


部屋　 type　　　　　面積m2　 価格　　　坪単価
813 　 A-70Se 3LDK 　73.75 　 5,500- 　246.6-
515 　 A-80De 3LDK 　76.94　　5,600-　　240.7-
503 　 A-70Lw 3LDK 　71.40 5,300- 　245.5-
1502 　B-70Uw 3LDK 　74.20 6,000- 　267.4-
1505 　B-70Gw 3LDK 　68.16 5,500- 　 266.9-
1509 　B-70Ns 3LDK 　71.94 6,100- 　280.3-

でも埋立地でしかも駅から数分歩く必要のある豊洲タワーと
埋立地でない駅直結の市川タワーとではやはりこのくらいの価格差があってもおかしくないかと思いますよ。
坪260から300は意外と控えめな価格設定なように思います。

>>442
>>445
確かに市川駅周辺は埋立地ではないが、地盤が固いところでもない。

この価格なら買いたいなー
ただ南側地権者がかなり占めていたというのが気になります

＞４４７さん

南面下層上部と中層の大半、高層下部、高層上部の一部は地権者で埋まってました。
中層に至っては南東面の角部屋はすべて地権者で埋まってます。
ですので、南面は競争率かなり高そうです。

モデルルーム公開されたらまた、情報乗せますね。

今の住んでいる場所から工事現場がすぐ見えるんですけど・・・
欲しい間取りは、高嶺の花でした;_;

営業っぽいのが混じってるみたいだけど・・・
世間一般の感覚では、圧倒的に豊洲の方が立地的に魅力的。
同じ年数後の流通価格は圧倒的に豊洲の方が高価格になると思う。自分も今総武線沿線の千葉県民だけど、駅直結だろうが所詮は「千葉県」。自前で住むなら全く何の問題も無いけどね。
つい先日景気後退のニュースが流れたばかりでのこの価格帯。大丈夫かいな。

説明会行ってきましたが、確かに価格は高いながらもある程度予想の範囲内でした。
ただし、上にも書いてありますが、地権者住戸が露骨に南側を占領していたのに腹が立ちました。
特に南東角はほぼ全滅です。ここまでひどいとは、デベも市川市も購入者をなめてます。
あと、ディスポーザーがなく、ゴミの各階出しもないようです。最近のタワーで生ゴミを1階まで持っていかなくてはならないのは見たことがありません。毎日のことなので、残念です。

私も価格は想定の範囲内なのでとりあえずクリアー
ただ、マンション専有部分の仕様の質感等はいかがなのでしょうか？
さすがにこの価格帯であれば、廊下幅1メートル以上か、天井高2600以上か、キッチン、浴室等の質感が気になります。この辺に関しては特に説明会で話はあったのでしょうか？
あと共用施設はどうなのでしょうか？

説明会に行ってきた方、情報ありがとうございました。
価格、地権者、ゴミの各階出し…思わずウーンと唸ってしまいました。
すごく前向きに検討していたのですが、あまり過度な期待をしないで
モデルルームを見に行こうと思います！(笑)

高級物件なら、せめて内廊下にはできなかったのでしょうかね？
素朴な疑問です。

>>450さん
ごみの各階出しができる千葉県の最近のタワーマンション
ご存じでしたら教えていただけますか？？

>454さん

CHIBA CENTRAL TOWER

>>453
４〜５年くらい前に地権者だった飲み屋の人から「再開発担当者から話を聞いたけど、この物件
はパークシティ市川よりも結構安くなるみたい。パークシティ買った人は損だな〜」という話を
聞きました。
要はそもそも景気が底のときに設計した物件なので、決して高級な作りではなく、廉価でも採算
がとれるようなっている物件だってこと。
でもデベはそんな事は関係なく、445みたいな人がいて高く売れそうならば高く売るだけなんだよね。

説明会に行きましたが、
この仕様でこの価格では・・・・・。
はっきり言ってがっかりです。
この価格でしたら都内のある程度便利なところとも競合してきますので、
私は、他の候補に挙げてある都内のマンションを検討することにしました。

そもそも千葉に40階くらいあるタワーマンションっていくつあるんでしょう。
夜景が売りにならないし。ここは駅直結なのでまあいいと思いますが、そもそも
千葉だとタワーであることは管理費修繕費の面からかえってマイナスな気がするんですが・・・

>>444さん
なにしろ、共通する三井、野村の両デベロッパーが値段を決めているわけで、
三井、野村が共に考える格付けは豊洲タワーよりは上だから販売時期がかぶるにも
かかわらずこのような価格になるのでしょう。
東南の住友、南のセンタービル、西南のパークシティと自分よりも高い建物に
２００〜５００ｍの距離で南三面囲まれるようなことはありませんし、
そもそも駅徒歩５分を切り、増して交差点横断の必要がなくなれば価格は変わります。

また、たとえば、東京駅に出るにも市川からだと豊洲からの半額の運賃で
済むか、大きく迂回せずに豊洲からの半分の乗車時間で済むなど、総武線、
総武快速は重要な駅に直結しておりなかなか使えます。自分のような
千葉県民にとっては魅力は十分で抽選で落ちて買えないという事になる
くらいなら少々高くてもいいので確実に購入したいです。

>>457さん
都内も考えている方はあえてここを選ぶべきではもとからないように思います。
ここは都内への玄関口に位置する千葉県でもっとも高価な
タワーマンションな訳で、千葉県の駅近指向の方だけで４００戸埋まるのでは？？
都内よりお買い得なマンションという観点で探されていれば失望されるのは当然です。

では、459さんは予想価格の上限くらいまでむしろ高くなることが希望なんでしょうか？

豊洲タワーとの比較が活発ですが、あちらは低層で平均坪280万くらい。
平均坪３００万。
ここと同じで、正式発表ではありませんが。
新価格、高くなりましたね。

>>460さん
自分としては１円でも安く買いたいですが、買い逃したくない。
よって、米国のようにオークションが希望です。
無理でしょうけどね。

千葉県で最も高価なマンションは本八幡のタワーになると思う（40階越えの方）。
市川タワーは快速停車駅であり都心至近で良物件だと思うが
足元に商業施設が作られるとはいえやはり商業の充実度が今一歩になるのでは？
タワー限定で比較すると船橋の三菱地所タワーが定借なので破格の価格で居住できる。
ここは駅から若干離れているが高速インターが近いので電車通勤より車両通勤向けか。