【船橋法典】ザ・ガーデン・プレミアム ２

昨日、耐震性能説明会に行ってきました。

★コンクリート型枠/HP写真について
●写真水平方向に見える段差
一段下がって見える部分は排水区画の二重床部分です。
居室スラブ厚は200mm、排水区画は180mm厚です。
●上下方向に見える段差
間取りによっての小梁の位置の差です。
小梁が躯体を通して一直線になっていなくても衝撃の負荷に耐えられるよう、間取りや躯体ごとに柱・床・壁・梁の鉄筋量（太さ、本数）を変えながらバランスをとります。住戸単位ではなく躯体全体としての耐震性能を確保するための構造計算（自社内作成）です。

★コンクリート品質について
HPの通りコンクリート打設毎に第三者機関にチェックしてもらっています。現場で一次検査、サンプルを持ち帰って二次検査します。
万が一、サンプルの品質にNGが出た場合その部分は全て取壊して造り直します。

★施工監理について
売主は定期的にチェックをしています（中央コーポの技術部門は元日商岩井の建築部門が移行した部署だそうです）。毎日の現場管理は当り前ですが施主の長谷工が仕切っています。
23さん書込みの《現場作業員がいくつもの現場を掛け持ちして、頻繁に携帯電話で工程調整していたのが気になります。》は部署ごとの担当主任では？　主任クラスになると、どの会社や現場でも相当に忙しいようです。

★建設性能評価について
各階が建ち上がるごとに基礎配筋、躯体、内装下地張りの検査を検査官が無作為に選んだ住戸で行います。
国交省からは『全住戸の10/1以上を検査対象とすること』とのお達しですが、ここでは何戸を検査対象にしているのか質問するのは忘れてしまいました。（気になる方はご確認ください。）施工に対する第三者の目として厳しいそうです。不適合箇所があればその都度、設計変更や補強・修繕が言い渡されます。対応しなければ、もちろん評価取得できません。
建設住宅性能評価書が交付された住宅でトラブルが発生した場合は、「指定住宅紛争処理機関」（各地の弁護士会）に相談できたり、某保険会社の地震保険のように、性能評価書の耐震等級に応じた耐震等級割引（10〜30%)などのメリットもあります。

★20.23.26さんのレスについて
まれに鉄筋が傾いた場合はかぶり厚は薄くするのではなく、逆に厚くして指定厚の数値を確保するそうです。
もしかしたら厚くなった部分があってズレに見えたのでしょうか。
芯はレベル確認しながら建ち上げるし、許容誤差はあっても構造に影響が出るくらい型枠がズレることは通常無いそうです。耐震等級の基準をクリアできない程の芯のズレなら、建設性能評価を取得できないことになりますから、性能評価取得が答えになりますね。

以上、詳細全ては書ききれませんし、長谷工への質問内容も不十分かもしれませんが、説明会はまた催されるということなので、興味のある方は次の機会にぜひ。
何分、素人として受けた説明なので解釈や表記が間違っていたら御容赦ください。
このマンションが提供側の責任とプライドによって竣工することを切に願います。

ま、曖昧なネタのアップやお怒りもほどほどに。

45さん
説明して下さったのは長谷工の1級建築士の方でした。
説明会の趣旨自体が施主としての構造、技術分野の解説ということでした。

>>49さん
ありがとうございます。
売主は立会いもなかったんでしょうか？
趣旨としては、施主からの説明でも、その施主を雇い買主に提供しているのは
売主であるので、買主に対する責任を担うと言う意味では、売主が必須だと思っていたのですが。
完全に売主責任をとばして、施主に丸投げだったのでしょうか？

丸投げの意図だったのかまでは分り兼ねますが…。
売主→買主の責任や保証の確認の場ではない…と了解して説明会に出掛けましたので。

今後のアフターサービスの窓口は管理会社（長谷工コミュ）では？

窓口が管理会社なら53のレスに問題はないのでは？

自信満々のレスにツッコミ入れられて焦る気持ちもわかるけど、
あなたのレスの主旨を否定してる訳じゃないよね。
もうちょっと日本語を勉強をしないと、気持ちの良い掲示板生活は送れませんよ。

こんにちは。私は同じ長谷工さんの物件を検討している者ですが、聞きたいことがあります。
どうしても欲しい部屋があるのですが、角部屋の最上階なので倍率が高そうです。
みなさんは最初の優先内覧会ですでに契約されましたか？それだと確実なのでしょうか？うちは内覧会が３日間あるのですが、初日に行って決めてしまえば大丈夫なのでしょうか？
倍率の高い、希望のお部屋を買えることが出来た方がいらっしゃいましたら教えてください。

私の場合、こちらの物件の角部屋を優先内覧会で契約しましたが・・・
どうも担当者が違う角部屋をすすめるので、その時なんとなくですが
もう、決まっているんだな、と思いました。
抽選前日も、落選した場合には電話はしませんので、と言われ結局
落選しましたが優先内覧会でも、最終日に近かったので、やはり
本当に欲しい物件なら初日に行って契約した方が良いと思います。
その後、週1ペースでキャンセル物件が出ました、電話がかかってきますが
自分が住みたい間取りではないので断っています。
私は縁がなくこちらの物件には住めませんでしたがご契約された方々が楽しい
マンションライフを過ごされる事を願っています。

７０さん、７１さん、ありがとうございます！
やはり早めに行った方がよさそうですね。内覧会で100件ほどとは！
３日間優先内覧会のうち、主人が真ん中に行こうと言うのですが、予定を変更してでも初日に行こうかと思います。
それと落選した場合は連絡なしですか…ちょっと辛いですねTT
公開抽選ではないんですよね？承り書の段階で決まっているとか？
それとも一番最初に手付金を払います、と言った人の勝ちとか？
まだどうなるか判りませんが、希望の部屋が取れたらいいなと思います。

69さんへ
大株主や土地債権者だと優先分譲（契約）の可能性がありますが。
一般希望者は優先内覧会→申し込み→抽選会→契約の流れです。
優先内覧会はあくまでも優先的に紹介してくれる会なのでその場で契約はできないのです。
抽選会までが受付猶予期間なのでドキドキしながら待つことになります。
長谷工アーベでは最初の申し込み者をなるべく優先するよう努力してくれます。
“どうしても”というお客さんがいらっしゃれば抽選になってしまいますが。
ご契約までいけると良いですね。
追記：ここでは契約書を交わす前に販売額の10％（5％の方もいたそうですが）振込みが必須でした。そちら様の物件でも確認されておいた方が良いかも。

？？71さんの〈優先内覧会で契約しましたが・・・〉は〈優先内覧会で申し込みしましたが・・・〉だろうけど、何にせよ近い将来に良い物件が見つかるといいね。

７５さん、７６さん、ありがとうございます！
内覧会で契約するのではなく、申し込むのですね。それでもドキドキです！
今の段階でなるべく早くアピールしておけば優先されるでしょうか？
決して高収入者ではないのですが（汗）
源泉徴収もその時にいるのですか？
まだ内覧会の予約もしていないので、その時の電話で詳しく聞いてみたいと思います。
ＭＲは来年１月なのですが、今からソワソワしてます＾＾；

私も一般公開前の優先分譲のときに決めましたが、結構最終日に近いこともあり本当に欲しい所は営業に避けられるような感じでした。誰でもこの段階では重複応募してもいいと思うのですが、できるだけ重ならないように仕向けられました。結局1番最初の人が優先されるんだろうと悟り、空いているところに決めました。私の場合『つみたてくん』を積み立ててるので、一般の人より10倍の確立で当たる可能性はあるのですが、それでもあまりいい顔しないので裏操作があると思い重複応募はやめました。

源泉徴収提示は物件によって、必須になるかは定かではありませんが。
購入意志のある方に対しての現状でのローンの試算と返済能力の確認として大切です。
無理な購入はゆくゆく契約者自身の生活を圧迫するし、管理費未払いなどのコミュニティとしての問題も起こり得ますから。

そろそろヤメたら？
いくつかを除いて自作自演してるのバレバレだよ。

自作自演ではないと思うけど、ガーデンプレミアムには全然関係のない話題だね。いまさら優先分譲の話をされても意味がないよ（「優先内覧会」って単語はあるのか？）。ここではなく、検討中のマンションの掲示板で聞くべきだと思うけど。

85みたいな荒唐無稽な事実無根に納得する人なんかいないよ。

９２は暇だね、サザンにも同じ事を書いているよ。。。。

８２さん、８３さん、ありがとうございます！
出来るだけ重ならないようにしてくれるのですね。でも自分がその立場だったら悲しいですね…TT
まずは１番最初にならなることですね。
「つみたてくん」だと10倍の確率なのですか？知りませんでした！
それと源泉徴収の件は聞いてみたいと思います＾＾

８４さん、優先内覧会とは最初の段階で資料請求した人が一般の人より早めに予約でＭＲ見学や申し込み出来るみたいですよ。案内が送られて来ました。

８８さん、今更のお話ですみません。。でも私の希望するマンションのスレッドもないし、実際に購入された方のスレのがお話がわかるかな…と思いまして＞＜
それと「優先内覧会」とは送られてきた案内に書かれていました。

みなさんいろいろ教えていただき、ありがとうございました。

始めまして
とっても初歩的な質問で恐縮なのですが、こちらにのマンションは、インターネットを見る際、
管理費に含まれる1470円以外に料金がかかるのですか？プロバイダーとの契約って必要なんですか？
大変お手数ですがご教授いただけると幸いです。

96さん

私の記憶が間違いだったら、ごめんなさい。
確か、はじめに確認した時には、無料で光の利用が可能なので、無料で使用できるはずですが？
そこも、売りの一つの様でしたが？
間違ってたら、本当にすみません。

それと、散々話に出ていた「優先内覧会」について。

＞69サン

私も、この物件の購入者ですが、始めの「優先内覧会」の確か、初日の次の日に行きました。
本当に始めの頃で、MR自体が初々しい時でしたよ。
雰囲気は良く、営業さんの印象も感じ良かったです。

物件を前からずっと気になっており、我先に？と『優先内覧』に参加しましたよ。
実際、私は、とても、気に入って、早速部屋を押さえてもらい、一般公開前に、優先内覧で希望した方は、優先内覧の中で優遇されると言ってくれていました。
つまり、本当に欲しい物件なら、絶対に早い方が良いって事です。
一般公開前が、チャンスですよ。きっと。
他の物件も同じかどうかわからないので、強くは決め付けられないのですが・・・。

たえだ、問題も有りました。
私が行った日は、まだ何個か赤いお花と商談中の札が有った感じで、
自信満々、同じ部屋に希望者が出ても、大丈夫「他に希望者が出ても、出来るだけ、優先させてもらいますから・・・」位に言ってくれていたんです。
でも、実際、『優先内覧会参加者』での抽選会間近に成った時、「その部屋は、4組様が希望していて、抽選になります。」と、当たり前の様に平然と言われました。
余りにも、平然と(始めに言った話と違ってたので）今後、こんな対応では困ると思って、

（抽選は、当たり前の事なんですが、一番始めに希望を出して、いかにもあなた方を優先に・・・みたいな営業さんの態度を信じてしまったのが間違いだったのか？）←安心しきってましたから。

始めに言われた事は事実だったので、一応、こちらの言い分は言いました。
「あの時、もし、希望者が多くても、出来るだけ優先させていただきますので・・」と強く言ってくれて、お願いしてきましたよね？なのに、当たり前に抽選です？ってどう言う事ですか？と言う事は言いました。もっと、始めは、ああ言ってましたが、思ったよりも希望者が多くて申し訳ないのですが？位の姿勢だったら違ったのですが・・・。余りにも、横柄な態度に感じて、信頼を失いかけました。

仕方ないのは解ってますが、いかにも、（どちらかと言うと、絶対何とかします。状態だったので・・）

と言うのも、良く話を伺ってみたら、営業さん本人もおっしゃってましたが、優先内覧だけで、思っていたより、ガーデンプレミアムは、長谷工の物件の中でも、凄く売れ行きが良く、驚いていたのと、対処にもきっと困ったでしょうね？
同じ部屋に何組も集まれば、出来るだけ希望の部屋にしたいと思っても、公平にするのも大変でしょうし。
結論から言うと、他の部屋に移りました。自分の希望で。
理由は、もし抽選で希望の部屋を外れて、それから残りの中から、他の部屋を選んでも、その他の部屋にまた人気が集中すればまた、抽選との事でした。
もう、抽選で、気をもむのも嫌だったし、金額は始めの希望より上がってしまったけど、始めの希望より、日当たりも良く、他にも利点が沢山有って、自分で納得できました。
凄く気に入った部屋が空いていて、そこに今移るのなら、絶対に抽選にはしません。との事で、そこは確保してもらいました。
なので、そういった形で、なるべく抽選にならない様にするとは思います。
でも、それでも、希望者が多いと、やっぱり抽選でしょうね？

ちなみに、始めに希望した部屋を抽選の場合、公開抽選なのか？確認したところ、公開抽選とおっしゃってました。実際は私は抽選無く、決めたので、実際の抽選の内容までは解りません。
実際に購入者で、抽選で決められた方が居れば、参考になりそうですね？

こういう感じで、物件の購入に決まりって無いかもしれないです。
売れ行きとか、臨機応変に対応がなされるかもしれません。

その時点、状況で、いろんな事が変わってしまうのかもしれません。
ただ、購入者として、もっと営業さんは、自分が言った言葉に責任を持てる対応をして欲しかったですが、その事依頼、自分自身で何でも動いたり、確認を重ねるようになり、言いたい事を言って、営業さんとも大分信頼を築けてる様な感じです。

まだまだ、確認すべく事も新たに出てきましたが、上での件（本当にズレがあるのか？ズレと思われているのが、[42サン]のおっしゃってる通りなのか？）荒らしと現実を確かめたいと思ってます。
そんな中、クリスマスイルミネーションなど、楽しい話題も有ったので、確認時、時間を作ってみてみたいな☆

参考にはならなかったかもしれませんが、自分が気に入ってどうしても欲しいのなら、早いに越した事は無いし、良く動いたり、連絡や確認を怠らないと良いと思いますよ。
それと、後悔しないよう、気に入っても、自分が譲れる部分と、譲れない部分をしっかりと理解してから購入を決めれば、コミュで荒らしがあろうとなんであろうと、心が揺らぐ事も無いと思います。
頑張って気に入った部屋の購入が出来ると良いですね？

103です。

誤字が数箇所有り、そして、長文なので読みずらくて、申し訳有りません。
一応、お詫びを。

＞１０３さん
おっしゃっていること、とてもよく分かりますよ。
ご丁寧にありがとうございます。

ここガーデンプレミアムのスレですよ。
サザン後発物件スレと船橋習志野地域スレで聞いてみてくださいね。

【ご本人からのご依頼により削除させて頂きました。管理人】

購入者板住人の方の情報によると514/465戸成約だそうです。
残り49戸！ついに9割以上売れましたね。
毎週15戸くらいが成約なんですね。
…て、書いてると営業さん扱いされるのかな。
ここを見始めた頃は販売戸数を気にされる方達が不思議でしたが、
自分が購入すると、その気持ちも良くわかりますね（笑）。
514世帯で生活が始まれば嬉しいな。

回答が質問者にとって必ずしも良い内容でなくても、現状をきちんと説明して貰えると行政への信頼に繋がりますね。
129さんのレスによれば回答者の方も行政文書（単語は初めて知りました）としてのリスクやプレッシャーを感じながら書いて下さるのですから。

128と130、ここから出ていって下さい。荒し的な発言・物言い方は止めてください。
★★★スルーしようと思ったけど、つい、つられてしまった・・・

ご自身の荒らし発言を非難されると必ず他人のフリをして混乱させようとする人がいるのには困ったものです。128,130,133,134は風土病だと思いましょう。
そういえばガーデンにはガーデン・プレミアム・オフィシャルの購入者専用HP（チャットor掲示板付）って開設されないのかな。
既設物件の知合いがいないので、どんなシステムがベストか提案できないのですが、ぜひ欲しいですね。

マンション内の意見・情報交換の場としては便利そうですね。
開設者のカテゴリは不明だけど、管理組合が個人ページとして開設するなら、開設無料で月額は1GB500円程度が一般的（一世帯1円負担）。ボリュームによるけどプロにデザインしてもらったら更新込でデザイン料が20〜30万円。
マンション内限定で閲覧と書込み希望者は登録必須にすれば荒れないし、登録料として1アドレス1000円徴集すれば、300アドレス登録で初期費用はペイ。無理な話しではないよ。
（登録料や維持費徴集が営利目的とされたら上記はご破算だけど。。。）
ただ、掲示板などはオプション扱いになるかもしれないし、双方向だと管理人は大変かな。

サワディカ

わたしかぞくこのうちかいました。
みなさんよろしくおねがいします。
わたしこどもふたりいます。

https://www.e-mansion.co.jp/rule.html

住民版ならあるぞ。

販売宣伝用のHPは完売すれば閉鎖になってしまうので、やはり組合いか個人でしょうか。
掲示板機能限定だったらe-mansion内のガーデン購入者板の継続で問題ないんだけど…。
生活がスタートしたら、管理組合やガーデンクラブ、サークルからの情報公開や連絡。住民から理事やサークルへの希望や苦情の窓口等の実務機能があれば便利かな…と思いました。
市内のマンションで、マンションを題材にした写真作品公募があったそうです。
素敵な作品がHPで紹介されれば愛着も湧いてきますよね。
良質なコミュニティ創りのためにも514世帯を繋ぐツールが欲しいですね。
長谷工コミュニティも一役買ってくれないかな。