【流山おおたかの森】UPPER EAST　Part 3

>314(320)さん
319です。オプションはあれもこれもになると大変な金額になりますのでよく吟味してくださいね。
ウォシュレットはおっしゃるとおりです。緊急時には（！？）役に立つハズです。
（車で走れば家電量販店はたくさんありますけど（笑））

バルコニーのスロップシンクは残念ですがしょうがないと思って諦めました。

スミマセン（320）→（321でした）
失礼いたしました。

３１７さん、公庫の事で質問した者です。
ありがとう御座いました。
早速今晩勉強してもみます。
また、宜しくお願いいたします。

F棟に入居予定の者です。
私も他の棟のことながら、B棟の今後の売れ行きが気になります・・・。
大丈夫なのでしょうか・・・。

B棟だけ完成予定が他の棟と違って、遅いんですよね。だから販売時期をずらしているとか。。。？

はじめまして。
私はＢ棟の抽選に外れたものです。
ここのマンションとは縁がありませんでしたが、おおたかの住人になります。
戸建（といってもカーサではありませんが）なので皆さんより一足お先に入居です。
素敵な街になるといいですね。

でもＢ棟まだ少し残ってるんですね。ちょっと残念〜。

こんにちは〜
Ｇ棟入居予定のものです。
今回、Ｂ棟３千万台のお部屋は抽選になっていて、販売していたのでは・・？

３１９さんはじめ、オプションに相談にのって頂いた方々こんにちは〜３１４です。

皆さん！大変です！アレもコレもと計算したら、ざっと１００万は超えてしまいました☆ひぇ〜
これから吟味しなくては・・・。

気になる事というか、皆さん知っていらっしゃると思い質問します！
　　↓
①友達の住んでいるマンションは古く（築２０年以上）水道管が錆びてしまい、ステンレス管への工事のため積立金以外にも徴集され工事のため大変みたいなんです。
ここの物件はステンレス管というか、錆びない物を使用しているのでしょうか？

②下がり天井とは何ですか？背が高いものでどのくらいなものなんでしょうか？

③キッチンの吊とだなをやめると（付けないと）スッキリするようですが、そーなると、キッチンにもダウンライトを付けないとダメですか？確か、ＭＲには付いていたような・・・。

たくさんあってスミマセン。

>>330
水道管は錆びなくても、古くなれば交換するのが普通です。
劣化しにくい水道管もありますが、まだ一般的ではありませんから、20年目安の大規模修繕で交換するのが普通です。

下がり天井は主に、天井梁を隠すためにその部分の室内高が低いということです。
部屋の真ん中にくることもあるけど、普通は目立たないように工夫されています。
部屋の壁側の天井とかにも少しの下がり壁があるのも普通です。
下がり天井は部屋ごとにというか、階ごとに違うのが普通です。どのくらいかは物件によりけり。

吊戸棚の下の照明の代わりに、吊戸棚を止めるとダウンライトが付きませんか？
物件ごとに違うし、部屋ごとにもどこに付くのか違います。キッチンの形が違うし。　

＞３３０さん
３３１さんとダブりますので、
１．水道管については省略。
２．下がり天井は、ここにも出ていますのでご参考に。
⇒http://jyusetsu-navi.cocolog-nifty.com/blog/2006/05/post_2157.html
３．吊り戸棚をつけるかどうかは無料でセレクトできるのではありませんか？
キッチンの天井はもともとダウンライトが設置されているはずで、吊り戸棚
なしのオープンにした場合、ダウンライトの数が減って戸棚の下に蛍光灯が
つくと思います。
（ウチはＰ棟でキッチンはオープンにしたので、ダウンライトそのままです）

Ｎ’ｓセレクトの担当者に確認しましが、配布されている図面上には
表現されていませんが、キッチンをオープンにした場合
本来の吊とだなの位置にダウンライトが２灯付くようです。
※特にオプション料金なし。ちなみにブライトリーフです。

３３２です。
３．について訂正です。
誤「吊り戸棚無しのオープンにした場合」
正「「吊り戸棚を付けた場合」
混乱させてすいません。

B棟中層階に入居予定のものです。
B棟を今回何戸販売して何戸売れ残ったのかは全く知りませんが、このB棟は南向きだし、
調整池とは言え、目の前に綺麗な池があるし（私が見に行った時には白鷺が水浴びしてました）、
目の前に大きな建物は建てられない区域です。他の棟の良さは十分認めるところですが、B棟の
魅力は非常に高いと思います。
立地、環境、TX快速停車4分という資産性、駅前再開発への期待、利便性という当物件のバリュー
に加え、前述のB棟の価値を考えると、戸数が多いとは言え、真っ先に売れてもいいと思うのですが、
何故なんでしょうね？　高層階の価格まで払うバリューはないとの消費者の賢明な判断なんでしょうか。
或いは他の問題？
個人的には、興味があるイシューで他の方の見解を聞いてみたいところです。

>330さん
319、322です。331,332さんがおっしゃっているとおりです。
補足すると
1.水道管（共用部）については長期修繕計画の20年目に予算が確保されています。
　ステンレスは錆びないのでしょうけれどその時期まで経過してみないと実際のところはわからない　ですよね。
2.下がり天井はコメントが重複するので省略します。
3.吊戸棚を取ってオープンにした場合は旧吊戸棚の位置にダウンライトが設置されます。
　（吊戸棚の下にあった蛍光灯の代わりです）
　元々ある天井のダウンライトだけだとキッチンワークトップに自分が影を落とすこととなるため
　手元灯という意味合いです。
　2はギャラリーに設計図書がありますので閲覧してみてはいかがでしょうか。
　ＣＨ＝ＸＸＸＸｍｍとあるのがその部分の床から天井までの高さです。

先々週くらいにＭＲに行ったときには、
Ｂ棟の残りは販売していませんでしたよ。

本来は、Ｇ棟と一緒に販売する予定だったのが、
ちょっと残してもう１章やるとのことらしく…。
売り惜しみでしょうか（笑）！？大丈夫、きっと売れるはずです。
だって、とてもいいマンションですから。

毎朝、ＴＸの窓からマンションの建築状況をみていますが、
Ｐ棟はもう１階部分までできていて、２階部分の壁を作るといったところ。
私自身はＢ棟なので、まだまだ１階部分の壁もできないなーと
いつも思っています。

本当に完成が待ち遠しいですね〜！

>336さん
私も第1章でＢ棟を契約しました。
普通に考えれば南向きということもあり真っ先に売れるはずですよね・・・
私はＰ棟にも心惹かれたのですが、廊下側の梁がないことと倍率からＢ棟を選びました。
あくまでも個人的かつネガティブな推測をしてみました。
１．価格が高かった。
　PART1のスレに戻ってみてみると高い！が連発してますよね。
　仕様・設備でコストパフォーマンスが感じられないと言った方もいらっしゃいました。
　実際、水周りをオプションで固めたらさらに大変なことになりましたが・・・（笑）
　確かに同じ流山市内でも一駅隣の初石とは大きな価格差が付いています。
　地元流山市民が検討しづらい価格だったのではと思います。
　もっとも柏の葉が出てくれば価格的に魅力が出るかもしれないですが。

２．現地を見て南向きにこだわる必要はないなと思った方が多かった。
　Ｂ棟の前面も抜けていますが、Ｐ・Ｆ棟の前が公園で抜けていることも少なからず影響しているかと思います。
　価格面から判断して同面積であれば背伸びをする必要はないと思った方が多かったのではないでしょうか。
　また、Ｂ棟検討者でも低層階から前面が抜けているということであえて上の階に行かなくてもよいのではないかと判断した方も多かったのではないかと思います。両角の住戸はきれいに売れていることからもそうなのではないかという感じです。

３．免震がアピールできなかった。
　戸数が多いとはいえ半分以上は他の３棟で占められていますので、Ｂ棟の特徴である免震工法が強く強くアピールできなかったことも理由の一つかもしれません。

あえてネガティブな部分にスポットを当ててみました。
もちろんこれを裏返せばメリットになるのですが。
335さん、こんな感じでよろしいのでしょうか？

３３０（３１４）です。

とてもわかりやすいご回答ありがとう御座いました。

水道管は２０年後に交換が普通なんですね〜
色々、勉強になります。
この掲示板に出会えて良かった♪

Ｐ・Ｇ・Ｇ棟の売れ行きが異常だっただけに、Ｂ棟が完売していないのが目立ちますが・・
かなり順調なのでは？と思っています。
戸数もかなり違いますし（Ｂ：236,Ｐ：124,Ｆ：108,Ｇ：56戸）、入居時期もＢ棟だけは他棟の
約４ヶ月後です。（入居までは、まだ１Ｙ５Ｍあります。）
私もＢ棟入居予定ですので、残り２４戸が早く売れることを願っています。。

３３５さん。

３３８さんと略重なるのですが・・・
Ｂ棟は確かに『南向き・免震・梁が少ない・前面に建物なし』で非常に良い物件だと思います。
ただ、販売当時は『高額・池の悪臭、地盤不安・前面の高圧線』が率直的な意見としてスレされていましたよね？特に価格は千葉県、茨城県のＴＸ沿いで飛びぬけて高額ですよね。３３８さんの御しゃっていた初石と比べると、１千万の差がありますし、戸建買えますものね。
私見ですが、今回は“売れ残り”ではなく、Ｂ・Ｇ棟購入者予定のキャンセルが出た場合や第３章抽選に外れた方の中で高額予算が組めそうな方用に第４章として売り残しておいた物件のように思われます。

マンション内のクリニックは何科がはいるのでしょうか？おおたかの森病院からＤｒ．が派遣されるということですが、病院の評判はどうなのでしょうか？Ｄｒ．は診療暦の長い方が派遣されるのでしょうか？経験の浅いＤｒ．では、せっかく敷地内にあっても・・・
こんな心配は贅沢なのでしょうか・・。

クリニックは有料老人ホーム（グッドタイムリビング流山）のためと考えたほうが無難では？
オリックスリビングの「プロジェクト５０」の１つですよね。
http://www.orixliving.jp/index.himl
この中では「クロスタワー大阪ベイ」が一番近いのかな？
１人あたり入居時400万、月額20万位支払う・・。流山での需要はどうなのかな？

免震構造は材料・工法の違いから耐久性があるため、マンションの値崩れがしにくい。
これも大きなポイントですよ。
『高額かは価値観、池の臭いは？、地盤は問題なし、高圧線は今よりスッキリする。』
Ｂ棟は良い物件ですよ、売れるはずです。

クリニックは、歯医者を予定と聞いた記憶があります。　その時は決定ではないみたいでした。

あと、そのクリニックには外来もあるし、クリニックの駐車場もあるから外部の人も敷地内に入れそうです。　老人ホームの外来も同じく、敷地内に入れちゃいそうでした。

>>344
どこでそんなこと聞いてきたのが不思議です。　免震を過信しすぎてます。
免震に耐久性がある根拠はなんですか？　建物躯体は、免震、制振、耐震、どれも基本は同じです。
建物重量を支えるのに最低限の強度は同じです。特別な材料も工法もありません。
逆に、免震装置がある分だけコスト高になりますが、横揺れしにくくなる程度です。
値崩れしにくいというのは購入者側都合の安心感です。免震だといいかなぁ　という程度です。

秋らしくなってきましたよね。

東向きは本当に午前中しか日が当たらないのでしょうか？

>>335さん
売れ残りは高層の80m2が大半ですよね。
その一方で、角部屋・最上階・ワイドスパンといった希少価値の高い部屋は
売り切っています。
4000万超の予算を組める層にとって、流山で特に広くない間取り
というのは魅力に乏しいのかもしれません。
ここでは高層階からの眺望をアピールできるわけでもないですし。

とはいえ、ＳＣができればそれでも売れる感じはします。

>>344さん
免震物件の地震保険料が3割引きになることが決まったそうです。
ということは、地震に対するリスクの軽減効果が明確に認められたということ。
資産価値に関しては、どうなるかわかりませんが。。。

おおざっぱに言って、免震のあるなしで部屋の震度が１前後違ってきます。
１って大きいんですよ。

B棟購入者です。
免震ビルの高層階に勤めております主人は、購入するなら免震！というのが条件でした。
阪神大震災にあっている主人ですが、地震がおこっても冷静でいられるそうです。
どんな揺れなのか聞くと船に乗った感じと言っています。それはそれで気持ち悪そうですが・・・
B棟の免震構造についてあまりアピールしてこなかった営業さんですが、主人を営業にしたらいいかも（笑）すごい勢いでメリットを話してくれます。B棟間違いなく完売するでしょう。焦る必要ないと思います。

３４７さんのご意見に同じです。
Ｂ棟の中〜高層階の中部屋に、９５〜１０５㎡ワイドスパンの間取りの魅力的な部屋を
がなくて残念でした。Ｂ棟の角部屋を選びましたが、これも１０５㎡は欲しかったです。

＞３４５さん
クリニックと老人ホームから外部者が敷地内にはいれると指摘されていますが、
ＭＲで確認された情報ですか？

>345
あれはクリニックの駐車場でしたか。スタッフ専用になるのかな？（受診に車が利用できるのなら、患者は目と鼻の先の病院に行くだろうし。）私は老人ホームの客用駐車場と理解していましたが、違ったのですね。

>>347さん
そうですね。震度３と４では体感的にもかなり違いますから、日常のヒャッと感が減りますね。
それ以上の場合は（あまり考えたくはないですが）、たぶん被害は違うでしょうね。
私はＢ棟の価格（やや高設定）は、免震故の安心料がプラスされていると納得しています。
地震保険料が３割引き決定とは〜朗報です。。

久しぶりに現地周辺見に行ってきました。ＳＣ周辺以外はまだ未整備といった感じで
あまり変わってませんでした。何せ道路が狭いし少ない。日中でもちょっと行った交差点で
渋滞してました。ある程度整備されるまでに10年くらいはかかるのかな？

>３５３さん
「ちょっと行った交差点」「狭い道」は柏側へ行かれたのだと思いますが、違いますか？
そこであれば柏市なので、流山市の整備はないかと思います。
（豊四季辺りは流山市と柏市が複雑に入り組んでいます）
流山市の整備が抜け道となり、その渋滞（＝時間帯によって）も緩和されるのかな。

クリニック、歯医者は要らないな。。。内科・小児科がいいです。
そんなに凄腕でなくてもいいから、かかりつけにできるのが重要と思います。

全ての駐車場とクリニックはセキュリティ区画外ですから、
そこまでは部外者も立ち入れるんじゃないでしょうか。
車を停めるところはあったかな？

道路はまだまだですねー
中駒木線は駅周辺はかなりできあがってきてますが、
都市軸道路ができるまでは我慢かもしれません。

３３５です。
皆様のご意見参考になりました。
レスありがとうございます。
349さんが仰るように、100平米を超える住戸を用意する等
B棟ならではの付加価値がさらにあれば、もっと明確に差別化
できたのかもしれませんね。
ま、それだと私自身が購入できなかったと思いますが（笑）

勤務は都心ですが、都心にはない流山周辺ならではの
ロハス的スローライフが今からとても楽しみです。
セントラルパークの公園や柏の葉公園辺りまでだったら自転車
があればすぐですし。

357さんは購入者ではないと思いますが、
無理でも無理じゃなくても、ここはいろんな意見があって良い場です。
言い方に注意した方がいいと思います。

F棟購入者です。駅から近く、素敵なSCもすぐそ個にあり、流山市も力をいれている街にできる、
本当に期待できるマンションになるのではと楽しみにしております。ただひとつ気になったことが
あるのですが、　　柏駅近くにできるS不動産のSハウス柏ECの案内をみていたら構造のところに
コンクリート抗を２２本、打ち込むとありました。フォレストレジデンスはパンフレットパークリーフの
図では９本ですが、大丈夫なのでしょうか？なお、S不動産のマンションも地上１４階建て、１
１０９戸でF棟ぐらいだと思うのですが。それともう1つ、かぶり厚のところも、S不動産は
コンクリートのかぶり厚が厚いほど鉄筋の錆びを長期間にわたって抑制することができるので
通常のかぶり厚より１０ｍｍ厚く５０ｍｍにしているとあります。フォレストレジデンスは建築基準法
の定める値より厚くするとあるのに、図では４０ｍｍになっています。S不動産の説明だと
４０ｍｍは通常なのですが、フォレストは４０ｍｍで通常なのに建築基準法よりも厚いとあるの
ですが、大丈夫なのでしょうか？どなたかそのあたりに詳しい方いらっ者たら、教えてください。
よろしくお願いします。


かぶり厚の厚さも通常のかぶり厚より

３５９です。間違えてしまいました。S不動産の戸数は１１０９ではなく109戸です。
それといちばんしたの文章はまちがいです。すぐそ個もすぐそこです。
不慣れですみません。

Ｇ棟当選した者です。皆さんよろしくお願いします。
今まで話題に上っていないようですが、幼稚園をどこにするか検討されている方は
いらっしゃいますか？当方、3年保育であれば来春入園予定なのですが、入居は11月
なので中途で入れるか再来春まで待つか決めかねています。流山市の幼稚園は3年主体
のようなので、ある幼稚園には、入居後確実に入園したいならこの秋に申し込みをする
ことを勧められました。もし周辺の幼稚園事情に詳しい方がいらっしゃればご意見を
伺いたいと思います。

ローン金利が10月からあがりますね。
うーん。。。

361さん
私も幼稚園のことが気になっています。
うちの子も361さんと同じ学年だと思います。うちはＢ棟ですので、
再来年の春から2年保育で入園させたいと思っています。
この秋の申し込みというのは、途中で入園する場合のことでしょうか？
私も幼稚園事情を教えて頂けるとありがたいです。

>>357さん
我孫子のグランレジデンスは中住戸で100m2超があります。
縦列を変えるのは無理にしても、
今回の中住戸の構成はベストではなかったと思います。

>>359さん
たった９本なんてありえないですよ。
その図はどこで見たんですか？

柏のイーストコートはフォレストレジデンスとは格が違います。
でもかぶり40mm〜なら特に気にすることもないんじゃないかな。

>>364さん
359さんは、HPの図を見たのでは。。。数えると9本なので。
でも、実際何本なんですかね？
契約時にもらった書類のどこかに書いてありましたっけ？

>でもかぶり40mm〜なら特に気にすることもないんじゃないかな。

かぶり厚の劣化は20〜30年で1cm進むそうなので、4cmあれば
単純計算で80年程度は大丈夫なんでしょうね。
気にすること無いのは分かりますけど、虚偽記載だとすれば
問題ありますね。。。

かぶり厚は建築基準法では30mmですので40mmだとプラス10mmになりますよね。
ですので虚偽記載ではないでしょう。
ただ、現在この40mmが通常レベルになりつつあるので、Ｓ不動産は通常より10mm厚いという表現を使っているのではと思われます。
さらに実際は表面にタイルが貼られますので、劣化の状況は剥き出しの状態とはかなり変わるのではないかと思います。

ところで、実際何本なんでしょうか？

フォレストより後に建つわけで、販売もこれから建つマンションの方が構造・仕様・設備なんかは最新だから後発物件で大手デベのマンションははフォレストより良いものになるのは当たり前だと思いますが・・？

後発物件を気にしてしまう人は、マンションは購入できず賃貸でしょうね。
マンション購入って結婚に似てるかも・・と思う今日この頃です。

柏のイーストコートは19年2月完成予定ですのでフォレストより後発ではなく、先発の物件です。
フォレストよりもよくなるのが当たり前というのはおかしいと思いますが。自分の住むことになる
だろう物件が少しでも安心できる構造であるのを望むのは当然の思いだとおもいます。

３５９です。
打ち込む抗が9本というのは、初めてMRに行った時にもらったパンフレットの構造のところに
記されていた図からの情報です。３６４さんのいわれるように本当はもっと多いのかも
しれません。
366さん　　かぶり厚の件、よくわかりました。ありがとうございました。４０ｍｍは
通常レベルだけど安心できるということですね。