I-linkタウンいちかわ ザ タワーズ ウエスト プレミアレジデンス　その2

部屋の価格一覧表は　いつ頃になるのでしょうか？

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野村不動産は地下１階にパ チ ン コ屋が入る再開発タワーマンション
「プラウドタワー武蔵小金井」（予定価格：坪300万円）を販売する。
http://www.pt-mk.com/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43092/

これからの駅前再開発タワーマンションは
低層階をパ チ ン コ屋にすることは基本といえよう。

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広めの部屋で約１億円、高いですよね。
市川はやはり出来れば北口がいいですね、自分も北口一軒家に住んでいるのですが、南口ってだけで価値が下がります。駅前ですが　耐震って、微妙ですね。でも、市川は色々と美味しいお店が
多いですよ！良いところです。小岩、新小岩と違って・・・
でも、高いですよね〜。今週末見に行ってきます。行った人から色々話は聞いているのですが・・・。

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83さん、

私は市川には住んだことがないので間違っているかもしれませんが、南口は水害の関係や緑地が少ないことなどで、相対的に北口に対して地位が低いのでしょうか、勝手な推測ですが。

http://www.city.ichikawa.chiba.jp/saigai/pdf/edomap.pdf

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例の市川の○ブーの話に、またなりそう。

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>>84

簡単に言うと、北口方面はお屋敷街、南口は工場＋小規模住宅地帯って
カンジかな。

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かつての真間、菅野の子供は「線路の向こうは危ないから遊びに行ってはいけませんよ」
って言われてたらしいよ。
いろいろな意味で “危ない” んだと思う。
「あっちとこっちでは世界が違う」という意味も。

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ここって色々悪口書かれてますが、本当に人気ないんでしょうか？
購入を検討しているので、抽選倍率が低いと嬉しいのですが…
開けてビックリ大人気だったら、すごく困る！

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＞84
総武線のすぐ北側の線路と平行に走る細い道を
本八幡方面に歩いてみて下さい。
その道を境に北側の土地が一段高くなっていて、
広めの邸宅が並んでいます。
南側の低い土地には、庶民的な家が並んでいます。
この道が市川の北と南の境と言っていいかもしれません。

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>>83
>市川は色々と美味しいお店が多いですよ！

どんなお店がありますか？（雰囲気とか、ジャンルとか）

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栃木屋は老舗の料亭でいいですよ

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市川の不動産屋さんにこの辺一体は江戸時代に埋め立てられた土地だと聞きました。水害に弱いのもそのせいなのでしょうね。この近所は大雨が降ると水浸しになってしまうことがたびたびあり、1−2年前にも台風で道路が川のようになっていたことがあります。そのときは近所の地下に駐車場のあるマンションで、車が水浸しになってしまって大変だったと聞いています。また、埋立地のため地盤が弱いと思われますので、高層マンションを建てる場合には地中深くまで掘って土台を作るなど強化する必要があるのではないでしょうか。構造説明会に行かれた方、水害対策や地盤に関する構造強化について何か説明はありましたでしょうか？

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市川市洪水ハザードマップ（平成19年3月作成）を見ると、意外な事に真間・菅野・富貴島の辺りが水没するようです。まあ、真間川・水路の氾濫を想定して作られているので当然でしょうが。
最近配布された地図なので、市役所とかに行けば見せてもらえると思います。

このマンションの辺りが水没するのは見た事ありませんが、９３さんのように言う方もいるので、
近所に住んでいる方や役所に、実際の様子を聞いてみては如何ですか？

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ちょっと前の公式HPには液状化対策とかが載っていた気がしたのですが、見あたりませんね。
埋め立て地というのは、ほぼ例外なく液状化の懸念があるものです。
固い地盤が深い場合は、通常は杭基礎ですね。
液状化して地盤が弱くなると、水平抵抗が下がるので杭の頭部には大きな力がかかります。
液状化しても大丈夫なように設計しないと審査は通らないでしょう。
例えば、杭を多く入れたり、鉄筋を太くしたり・・・
考えようによっては、液状化の恐れがない地盤よりも基礎は強いので、
小さい地震の際は揺れは小さいかもしれないですね。

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支持層が浅くて、直接基礎だったような。

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いくら駅直結でも、市川に住んでると、どうしても「南口のくせに！」
って思ってしまいます。
ここらへんは、昔、湿地帯というか、海だったんですよね？

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>>99
すごい差別ですね（笑
明後日はローン説明会ですね。借金でどのくらい苦しむことになるのかしかと聞いてきます。
>>96
ソースがあったら教えていただけると助かります。私にとってここは、構造だけが唯一の不安点なのでそれさえ解消されれば是非という気持ちです。逆にこれだけ高い買い物なので構造に不安があるならあきらめようかと思っています。

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構造説明会で、そう言っていたと思います。
あまりきちんと聞いていなかったので、違っていたらすみません。
（連れが聞いていたので、私はボーっとしてました）
ローン説明会で聞いてみて下さい。
私もローン説明会に参加します。勉強します！

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それにしても長いマンション名だ。

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>100

差別は・・・でもやっぱり昔から住んでいる市民ではあるんですよ、序列が（笑）
京成沿線の真間から八幡までの人から見れば総武線の南側ってのは圧倒的に違うところって思いますよ。
（実際今でも稲荷木や大洲の辺りにはその名残がそこかしらに、、、）

ちなみにその区分けはJRの線路ではないのですよ。

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序列はあったとしてもとくに気になりませんねえ。
生活が便利であればそれにこしたことはないですし。
駅直結はやはり魅力です。

私は担当者に地盤はかなりしっかりしていると言われたのですが…。
違うのでしょうか…。

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工場と爆弾と占拠

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爆弾って何ですか？
ここの土壌汚染と関係ありますか？

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駅直結であるがゆえに、
直結部分までの長い敷地と通路分の管理費修繕費割り当てもあるんですけどね。

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あと最上階の一般開放の展望台の分も。

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管理費修繕費ってどれくらいになるんでしょうね？MRに行ったときに聞いたらまだ決まってないといわれました。
>>105
爆弾と占拠ってなんですか？地権者と関係あるんですか？

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ここのマンションの下の商業施設は地権者店舗ということなので、再開発
により店の場所を移転した地権者の方が集まる仮設店舗を見てきたのですが、
ホストクラブ？や立ち飲み屋？等がありました。
さすがにこれらの店はマンションの下の商業施設に入りませんよね？
でも、仮設店舗に入っているし…
ご近所に住まれている方で、何かご存知の方いらっしゃいませんか？

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ここ高いですかー
この立地の良さを考えると坪300万でも安いと思いますよ。
きっと安いと感じる人であっという間に完売ですよ。

高いと感じる人、安いと感じる人で完全に二分されていますね。

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市川の相場ではなく
日本橋、東京、新橋、品川、秋葉原、新宿、横浜、千葉、成田直通
駅直結マンションの相場で語られるべき物件。

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現在購入を考えていますが再開発前のこのあたりのお店は魅力あるお店が沢山ありましたよ。
もともとは20年以上前ぐらいにお好み焼きの染太郎を紹介されてこの地を訪れてから
他の店も梯子するようになり度々訪れました。
その後、北口方面の某付属病院に勤務していたことがあり
その頃もよくこの駅と隣の駅で飲み食いしていた覚えがあります。
地権者について色々書き込みがありますが
本当の意義のある再開発とは立ち退き後、新住民移住ではなく
新旧住民がゴチャゴチャ取り混ぜながら新しい町を作っていくことなのでは。
人間の弱さと雑多な文化を愛する人間には魅力的な旧南口でした。
私にとっては、其の香りが少しでも残っていることを期待しての移住計画です。

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>113
それを言うと大宮も似たようなもんだろ。埼玉に地縁がある人ならともかく、大宮がそんなに魅力的に思う？
直通での行き先が重要なのは確かだが、同時に『所要時間』も『距離』も重要であることをお忘れなく。

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乗ってるだけで30分以上かかる直通なんて意味ない。
所詮千葉だ。
郊外市川の相場に駅直結の上乗せ金額が妥当。

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>>114さん
市川にお詳しそうなので、、、
110さんが言っているホストクラブとか本当にありました？

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まさかホストクラブはマンションの下に入りませんよね。。。

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>>117
30分も総武線快速に乗ってたら品川まで行ってしまいますが。丸の内勤務にとっては20分で丸ビルの地下へいけるというのは大きな魅力だと思います。
>>108
担当の人に聞いたところ、最上階の展望台は市の管理・負担になるので、管理費には影響ないそうです。基本的に市が管理するものは市の費用負担だということみたいですよ。
ホストクラブはいやですねぇ。ちょっと前まで駅の改札前でホストらしき人が複数たむろっていて女性に声をかけていていやな感じでした。もし、あの人たちがそのホストクラブの所属だとするとすでに駅前の他の場所に店があるということなのでマンションの下には入ってこないのではないかという期待をしてます。今日ローン説明会に行かれる方は聞いてみてくださいませんでしょうか？
ところで、ここの値段は高いでしょうか？こんなもんだろうなという値段なので実際期待以上でも以下でもないなという感じなのですが。

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私も、昨日、仮設店舗を見てきました。
このマンションの下の商業施設に入るのであろう店の内容を確かめようと思って。
確かに、ホストクラブが仮設店舗に入っていました…
同じ仮設店舗には、もう一つ夜系？の店が入ってました。

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ローン説明会に行かれた方、価格は出てましたか？

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昨日MRを見に行ってきたのですが、いっそう欲しくなってしまいました。９０−D11の間取りいいですねぇ。プラン変更でLDKを広くしてって夢が広がりました。あと2ヶ月で購入するかどうか決めないといけないんですよね。いちおう本八幡も見ておいたほうがいいですかねぇ。

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>>123
決定ではないといっていましたが価格は出ていました。自分が興味があるところしか聴きませんでしたが、坪255万くらいだったと思います。同じような間取りでも西側と東側で値段が違っていました。

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↑えっそんな安いのですか？？？
確か坪300万だったはずですが、値下げ？？？

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＞１２６
もっと高い部屋は坪300万とかするのかも知れませんが私のほしい部屋は安い部屋なので。
最初のMR見学の時に聞いた価格の範囲内だったので値下げはしていないのではないかと思います。
高層階とか広い部屋とか人気のあるところは高いのではないでしょうか。

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価格変更は無さそうですね。
少しは下がるかな〜と期待してたのですが。(笑)
決定は６月でしょうか？早くはっきりした価格が知りたいです。

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むしろ価格が上がるのではないかと危惧しています。
最近（なぜか理解できないのですが）マンション価格が上昇の傾向を見せているようなので。

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いや逆に、１期の時に２期は高くすると言ってたマンションが、いざとなったら無難な価格設定にしてたりします。
デべが上昇させようとしても、客は付いて来れなかった現実がありそうです。

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構造説明会やローン説明会参加者の人数ってどんなもんでした？
ＭＲはもう一般公開されてますか？
色々書かれてるけど、実際の人気の度合いはどうなのかなって思って。

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先週末のローン説明会は結構な人が来ているなぁという印象でした。ただ、むちゃくちゃ混雑して言うということはありませんでした。ローン説明会も予約制なので人数は制限しているものと思います。MR見学は現状まだ予約制でした。でも早めに予約すれば大丈夫なのではないでしょうか。
>>130
ここではないですが、担当者が次回の販売住戸から値上げすると公言しているところもありますし、楽観できないのではないでしょうか。私のほしいところは第一期販売住戸のようなので作戦の立てようもないのですが。

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完売はするのでしょうが、この物件本当に値段相当の魅了があるのでしょうか？
ヒジョー疑問です。

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完売するのであれば値段相当の魅力があるということなのでは？すくなくとも買う人にとっては。
値段もそんなに高くないから、魅力が少ないとはいっても値段相当ではあるように思うけど。

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>134さん
133です。
リッチで羨ましですね〜。我が家では到底“値段もそんなに高くない”とは
感じられません。間違いなく“晋作”じゃーなくて“高すぎ”です（笑）。

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南向きは花火大会の時が楽しみですね。
ホント素晴らしいですよ。まさにＶＩＰルームだと思いますよ。

私は高くて買えないので(涙)、川原まで足を運ぶことにします。

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高層の部屋を買えば花火は楽しめますよね。何階くらいから見れるんでしょうね。
誰かタワーに友達作って見せてもらうしかないですかねぇ（泣

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見ようと思えば近くの道路からでも建物の隙間から見えるので、もしかすると
低層階からでも見ることができるかもしれません。
今、ＭＲが建っている駐車場あたりに座って花火を見ている人がいましたから。
南側に細長いマンションが１棟建っているので、その真正面の部屋はダメだと
思いますが、ほとんど南向きは見ることができるのではないでしょうか？

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ええ？本当ですか？すごいな市川タワー。南側に人気が集中しちゃいそうですね。南側は地権者が確保しているところが多いのが難点です。

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マンション話とはほとんど関係ないけれど、花火を見るなら

・やっぱりできるだけ現場のすぐそばまで行って、
・人波にもまれつつ、でも狭い陣地を何とか確保して、ちっちゃなシート広げて、
・ビール飲みながら、
・頭上にでっかく開いた花火を見上げる。で、直後にやってくる、腹の奥まで響く迫力満点の爆発音を聞く。

ってのが正統派でしょう。マンションのベランダから見えたとしても、ワシはそうするね。まあ、ベランダから見えるような部屋は、ワシには買えんけどね。

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私も出来れば現地でビールをぐびぐび飲みながら花火の爆発音を楽しみ、間近で立体感を楽しみたいのですが、ビールを飲むとトイレが近いという弱みが。市川の花火会場はトイレの設置数が少なくて毎年ものすごい長蛇の列になってしまいます。そのため、現地で見るときはビールを断念、花火の見えるマンションに住んでいる友達の家に行って飲み会しながら花火見物のいずれかにしています。家から花火が見れたら家でのんびりビールを飲みながら．．．正直あこがれます。でも1年に一度のことですし、そんなに重要な要素ではないですよね。

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>>143
私が教えてもらった物件は値上がりはありませんでしたが、値上がりのあった物件はどのへんでしょうか？やはり高層階？

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製糸工場がなくなることはないのでしょうか？　でマンションになるとか・・・

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中層〜高層階だとディズニーランドの花火も見れると思いますよ。
買える人が羨ましいです。。。

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製糸工場がなくなってマンションが出来るという話をタクシーの運転手さんが言っていました。でも東京で拾ったタクシーだからかなり胡散臭い情報ですが。製糸工場って産業道路ぞいにあるやつですよね？あんな遠くに何が出来ようとあんまり関係ないように思います。タワーを作るとも思えないし景観や日当たりに影響を与えることはないのでは？

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江戸川沿いのマンションに住んでいますが、製糸工場の悪臭というものを感じたことはありません。駅前までは届かないのでは？
私は昔、ディスポーザー、各階ゴミだしあり、内廊下、花火が目の前で見れる、都心の夜景が美しい、コンシェルジェあり、マンション備え付けのショッピングカートあり、南向き天井高がたかくほぼ全面窓で見晴らし最高、各階郵便ポストあり、フィットネスクラブあり、というタワーマンションに賃貸で住んでいました。海外の古い物件だったのですが、ディスポーザーはよく詰まるし、各階ゴミだしエリアはくさいしで妻が不満たらたらで別のマンションに引っ越しました。立派な設備があっても古くなるとあまり魅力のあるものではなくなってしまいます。天井エアコンも掃除が大変じゃないですかね？パチンコ屋のない駅前物件というのもあまりないと思います。マンションの真下ではないので、それほど重視しなくてもよさそう。ホストクラブは嫌ですね。どの辺に入るのでしょうか。

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やっと市川らしい購入検討者の方が現れてくれましたね。
内心ほっとしてます。

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製紙工場が眺めをさえぎるとかじゃなくて、そのくらい遠くてもできればいいなあって
ことでは？

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>>151
読み返してみてそうかもと思いました。
あまりに駅から遠いので私には検討対象にならないし、産業道路沿いのマンションで売れ残っているところがあるのでまさかあそこにマンションが出来ることを希望している人がいるとは想像できなかったので先入観で変なことを書いてしまいました。

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あそこにマンションを作って買う人がそれほどいるのでしょうか。商売にならないのだとすればデベもマンションを作らないでしょうし。ただ、製糸工場がデベに売却したいというような状況ならマンションになるかどうかはともかく、いずれ工場を廃業して売却ということが期待できるかもしれませんね。

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そんなに遠いかな？　そりゃ駅1分よりはずっと遠いけど、まあまあな距離じゃない？

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前言撤回。地図を見ると徒歩7-8分くらいですか。うちから遠いのでなんとなく駅から遠いイメージを持っていました。実はそれほど遠くないのかも。大洲小、大洲中、大洲公園が近いし、花火もよく見えるので出来たらわりと人気の物件になるのでしょうか？でも私は駅前タワーがいいなぁ。

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産業道路沿いというのが駄目なのかもね。

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10分くらいはかかるのではないでしょうかね。
それはさておき、産業道路沿いの売れ残っているマンションってどこのことですか？

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製紙工場がマンションになって、坪単価がここより２０万円以上安いなら
良いですよね。川沿いだし、眺望も良さそう。
でも、製紙工場が撤退するという確固たる情報は聞いたことがありませんが。。。

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坪280万円以下にはなるんじゃないでしょうか。でも期待して駅前タワーを見送るにはうわさに過ぎないのでなんとも。

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製紙業は水を使う産業だから、簡単に移転用地は見つからないんじゃないのかな。
実際、江戸川に水を排出している（もしくは引き込んでいる）らしい水門が土手にあるよ。
京葉ガスはそのうち無くなりそうな気がするけど。

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坪300万円って情報はどこから来てるのでしょう？私の聞いた範囲ではそんな高いところはなかったようなのですが。

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南向きは平均３００万/坪くらいだったと思いますよ。
（安くて２７０万〜高くて３８０万/坪くらいだったような）
特に１９階から上は３００万/坪だったと記憶しています。
西・東はそれより安かったけど、たぶん平均で２７０万/坪くらいにはなっていたと思います。
西・東も３４階以上は角部屋は３００万/坪近かった気がします。
まだ正式な価格が発表されていないので、どうなるでしょうか。。。

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ＨＰでは６月上旬販売予定とありますが、これは本当ですか？
ＭＲの一般公開を待っているのですが。これも６月？
どなたか、ご存知の方いらっしゃいますか？

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全ての価格が決まってから　ＭＲに行こうと思うのですが、いつ頃になるのでしょうか？
管理費もまだ正式には　決まってないですよね。

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>>164
販売開始は7月だと言っていたと思います。手元にスケジュールがないので正確には分かりませんが。

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あしたはなにかありましたっけ？今週末もローン説明会かな。私はだんだん気落ちが入ってきてリフォームをどうしようかとか、どんな家具を買おうかとか考えてわくわくしてます。まだ買えると決まったわけではないのですが…

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ここはウォシュレット、食洗機は入っていましたっけ？
ＭＲ見に行ったのですが、覚えていないので…

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ウォシュレットは入っていたと思います。食洗機はオプションでした。MRの人口大理石のキッチン素敵ですよね〜。

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ディスポーザがないのに食洗機が入ってたらおかしいでしょ。。。

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マンションによっては標準装備の食洗機が、浅いタイプだったりするんですよね。
それだったらオプションの方が好きな機種を選べますね。

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>>170
どうしてディスポーザーがないと食洗機が入っているとおかしいのですか？ディスポーザーと食洗機は構造上無関係ですよ。

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>>172さん
食洗機は個人で後付けできるけど、ディスポーザは付けられないですよね。
どちらも人によって「使う」「使わない」が分かれると思うので、優先すべきはディスポーザだと思うのですが。構造上の問題ではなく、標準設備の優先度としてそう思いますけど。

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ディスポーザーがないのに食洗機が入っていたらおかしいでしょ？→おかしくはない。
っていう議論でしょ？標準装備の優先度は建物の構造をどう作るかに左右されるんじゃないんですか？ディスポーザーをつける方が建物の設計段階から対応しなければならないのでコストがかかる
から止める。食洗機は後付できるから、オプションとして用意した。普通の思考方法だと思うけど。
ディスポーザーってそんなに大事？昔住んでいたマンションにはディスポーザーついていたけど、古かったからか結構詰まってメンテナンスが大変でした。

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私もNO.174さんに同感です。私はディスポーザーの有無は重要視していません。又、食洗機はオプションでなくサイズの大きな物を後付（エネスタで対応可能なはず）するつもりです（MRのものは浅い/サイズの小さなタイプだった為）。

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このマンションのメリットデメリットを自分なりにまとめてみました。

メリット
・何といっても快速停車の駅直結。しかも濡れずに行ける希少性。東京のアドレスに
　拘らない人であれば最高の立地。
・外環延伸を視野に入れれば車のアクセスも悪くない。タワーパーキングではなく、
　地下駐車場は使い勝手が良い。
・Ｎ値６０以上の支持層まで浅く、直接基礎。地下二階まである駐車場はしっかりした
　基礎構造の証。制振構造も安心できる。
・二重床、二重天井はタワーの常識だが、二重サッシがすばらしい。
・南向き住戸に比べ、東と西がお買い得。特に西は眺望が期待できる割に激安。

デメリット
・1/4以上を占める地権者。そして最上階をはじめとする公共施設の混在、たくさんの店舗。
　管理面で不安が残る。これが一番のデメリット。
・逆梁構造なので狭いベランダがさらに狭く感じる。
・タワーの標準ともいえるディスポーザ・各階ゴミ出しとも無し。

総合的に見れば、賃貸で高収益をあげるのは難しいにしても、駅直結という圧倒的なメリットが、
資産価値を維持できると思います。

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やはり高層階や南向きのいい部屋は第一期販売でなくなってしまうんでしょうね。上の方の億ションもあっという間に売れてしまうんでしょうか。お金のある人はうらやましいです。

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デメリットに追加です。
・外廊下。窓の直ぐ外を他人が歩く部屋がある。吹き抜けを虫が移動。
・免震ではない。この高さで制震だとかなりの幅で揺れます。

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>>178
>外廊下。窓の直ぐ外を他人が歩く部屋がある。吹き抜けを虫が移動。
外廊下ってそんなに気になるものでしょうか。今住んでいるマンションも寝室は外廊下に面していますが別に気になりません。でも自分がほしい部屋を図面で確認したら外廊下に面する部屋はありませんでした。どこをえらぶかによりますね。

虫はいやですねぇ。でも上層階になると虫は上がってこなくなります。10階以上を選べば問題ないように思います。

>免震ではない。この高さで制震だとかなりの幅で揺れます。

免震じゃないのですか。ゆれるのは嫌ですね。最上階などは怖いかも。

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一番上の階に、飲食店が入ると過去レスがありました。
下からではなく上から降りてくる虫が…

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