I-linkタウンいちかわ ザ タワーズ ウエスト プレミアレジデンス　その2

>>339さん
私も市川市民じゃないので、残念です。
市川市民でここを検討している人はどのくらいいるんでしょうか？

305の表現が嫌だけどね。熟知しているようて知ったかは最悪。

市川市民優先は第一期全戸ではなく
デベロッパーが指定した部屋のみと聞きましたが・・・

>>353
普通に考えてそうでしょうね。
どこの住戸が指定されているんでしょう？知っている方いらっしゃいますか？

今日、デベから電話とDMの攻撃がありました。
思ったより苦戦してる？？

資産価値が高い物件が投資に向かないといってるのが一番玄人気取りだと感じた。
横の比較をして縦の比較をしていない。

>>355
うちには電話かけてこないなぁ。それはそれでさみしい。

電話は本八幡に登録状況を把握するためってことはないですかね。

私は本八幡も見てきますと市川の担当の人に言ったら、鼻で笑っていました。あそこはライバルとは思っていないみたいでしたね。私も行ってみて本八幡はないなと思いましたけど。

本八幡よりも豊洲タワーに流れる客を防ごうってことじゃないですかね。直結ではないだけで、都内で坪単価も同程度で、仕様は遥か上ということでかなりライバル視してました。本八幡に対しては多少抵抗していましたが、豊洲タワーについてはデベもかぶってるせいか何も言い返せてなかったですね。値段が変わらず、銀座5分には普通に考えると勝てないですからね。

↑ちなみに豊洲タワーは今週登録です。こちらは倍率10倍以上なので厳しいです。

>>353
市川市民優先になる住戸って要望書で人気があるところははずれるような話を聞きました。市川市民の人だけが申し込んでいるところを市川市民優先住戸とするだけではないでしょうか。

豊洲タワーって豊洲の町の中では、眺望などの立地が悪いですよ。
駅近であること自体は豊洲物件なら当たり前だし。

豊洲タワーのホームページを見てきたけど、
中低層階中心の販売ですね。
高いタワーがどんどん建つ街だから、
条件の悪い中低層階の坪単価が安くなるのは当然でしょう。

ここは豊洲のスレではないので控えめにしますが、豊洲タワーの価格はここと同程度かと思います。豊洲の方が上回っていると思う点は、住宅環境良好（線路なし、交通量大の道路なし）、免震（←管理費は大の可能性あり）、敷地内住民、公園各階ごみ出し、オール電化、間口大、バルコニー1.8m、天井高さ265cm、共用施設多、銀座まで5分といったところでしょう。それに対してここは駅直結。景観はどちらもそんなにではないでしょうか。どちらを評価するかは人それぞれかと思います。価格は坪単価的にはここも似たようなものなので同じような住民層が住むんだとは思いますけど。

まだ正式な価格は決まっていないのですよね？
今提示の予定価格より高くなるようなら…一馬力なので迷います。

予定価格より高くなることはなさそうなニュアンスでしたけど。4月頃からは少し安くなりましたよね。それでも高いので私は背伸びするかどうか迷っています。買っても眺望は悪いところになってしまいます。

どうせなら南側を買いたいんですけど（花火も見れるし！）、
南側は高いですよね。
西は正確には北西だし、東は見合いだし。
南東の角部屋が一番人気になるんでしょうかね？
仕様もパチンコ屋が入るという環境も考え、この価格で購入して
良いのか…すごく迷います。

豊洲のMR行きましたが、相手として市川ではなく武蔵小杉やら富士見を多少意識しているようでした。コンセプト通り、市川は千葉で一番を目指しているのでは。

豊洲は通勤に便利だけど、土壌汚染が問題になってるし、
産業廃棄物の埋め立て地に隣接してるし、
地盤の心配なども含めて、江東区に住んだ経験がある私には
対象外の町です。東西線より北側なら検討の余地ありですが。

>368さん
確かに東南角はいいと思います。しかし、うちには必要ない広さの上、値段が高いので普通の南面がいいとは思いますが、すきなレイアウトの家がありません。坪300万近くで買う勝ちは見出せないので、西面か東面で考えていますがが、うちもかなり迷っています。

>>370
ここも土地整備時に土壌汚染が発見されました。
その焼却処理で工期が当初より3ヶ月程延びたと記憶しています。
そう言えば、この件で営業担当の人から何か聞いた人いますか？

資産的な価値だけ考えたら豊洲圧倒的有利じゃないかな。
何と言われようと銀座5分ってのは訴求力があるし、都心近接エリアは土地が減ってきてるし。
でも立地とか地縁とか環境など市川と豊洲は全然違うから（どっちがいいとかじゃなく）、後は好みの問題でしょうね。
ちなみに豊洲は複数登録なんかもやってるらしく、見た目上の倍率はもの凄いことになりそうですが。

本当に買いたい人は複数登録は買える人は良いですが、かけに出て行うのは危険なのでやらない人が多数かと思います。あちらは登録状況もかなり活気あふれているのは事実のようですね。ここはどうなりますかね。

確かに人気エリアのタワーと変わらない価格帯と考えると千葉好きでもここを選ぶ決心は鈍りますね。でも、総武線沿線好きなだけに悩ましい。普通のタワーマンション並の質があればお金を積む価値もあるように思うんだけどね。

仕様が10年前に購入した現在居住中のマンションとほとんど変わらない
ので(ミストサウナくらいかな)、この価格に踏ん切りがつきません。

千葉の板にまで、豊洲の方、ご苦労様です。
豊洲の板で書かれてるフレーズをここでも書かれないよう、ご注意ください。

銀座５分と言ったって、地下鉄に乗って３駅先。
しかも、銀座の中心４丁目ではなくて１丁目にある駅だよ。
イメージで美化してるだけだね。あちらは。

角住戸は隣りの住戸とアルコーブが共有になります。
お隣りさんと仲良くいたしましょう。

アルコーブにはベビーカーや色んな物を置きたがる人がいますから。

2ヵ月後に市川の花火大会があります。
その頃には購入契約が済んでいる人もいるでしょうから、
一度見に行かれると良いです。特に南側を購入された方。

西向きか東向きで迷っています。
西側は江戸川まで幾つかマンションが建っていて、各々、結構広い敷地を
持っているようなので、将来高層マンションになるんじゃないかと
心配です。そうなると東側の賃貸タワーとの距離より近い距離に建つこと
になりそうで。。。
高層階なら賃貸タワーとの距離はあまり気にならないでしょうか？

私は西・南側を検討していますが、現在周辺に建っている建物が気にならない高さの中高層階ならそんなに問題は無いかと思ってます。市川市の都市計画を見てみると、今後周辺に高層マンションが建つどうかは解るんじゃないですか？因みに今回の再開発地域は商業地域（容積率500／建ぺい率80）ですが、①南側はマンションの前の道路を挟んで数十メートルは商業地域に入ってますがその先は第一種住居地域（200／60）なので敷地にも因りますがそんなに高いマンションは建たないと思いますよ。そこから更に南側の江戸川近く迄行くと工業地域（200／60）になります。工場跡地ですからある程度の規模で開発された場合は江戸川沿いの三井のマンションと同程度のマンションは建つ可能性はあるかもしれませんが、距離が離れているのであまり眺望に影響は無いかと思います。②東側も三井のマンションが建っている所が工業地域（200／60）で他は第一種住居地域ですので、上記同様に高い建物は建たないかと思います。因みに東側はＵＲ賃貸が眺望の妨げになるのでパスします。参考：http://www.city.ichikawa.chiba.jp/net/toshikei/toshikei/keikakuzu/zupd...

上記訂正させて頂きます。
誤／②東　→　正／②西

豊洲とここを比較するのはやめましょう！設備や立地での勝負では悔しいですが、ここに勝ち目はありません。市川は市川が好きということと駅に直結を求めるこだわり派が購入するマンション。豊洲が好きならそこを買えばいいし、市川が好きはここを買います。そもそも誰も都内との勝負を挑もうなどとは思っていないはずです。千葉好きなので、資産価値という尺ではないところで、購入を検討しています。設備面は確かにタワマンの中では低いので376さんの言う通りですが、私は施設が低い分管理費が安いことを期待していました。しかし、管理費も結構高いのでそれが残念です。管理運営していく中で、下げることもできますかね？

管理費は今後運営しながらスリム化も可能ですが、そんなに減りません。平均がどのくらいかは分かりませんが、緑化部分も少ないのでそれなりに管理費も少ないはずですよ。市が運営する最上階やら各階EV・階段コア、図書館などの管理費配分などは面積費だと納得できないような。どうなっているかご存知の方いらっしゃいますか？

ここはスラブ厚何ｃｍですか？
ご存知の方いらっしゃいますか？

管理、修繕ともに行政の施設と住戸の負担率は面積比率なんてことありますか？

管理費の値段からすると施設の割には少し住民がかぶってるぐらいかも。管理説明会で説明はありましたか？

タワー型の管理費の平均ってどのくらいなのでしょうか？

>>389
そもそも財源が別です。市の施設にあたる部分は市の管理負担です。

ここは、管理費・修繕積立金合わせて330円/㎡ですよね。そんなものかなぁと思っていた程度なんですが、他と比べると高いですかね？

管理費は、全体の敷地の面積が広いほど割高になるのが普通です。
広いと、手入れや監視するための人件費が掛かりますから。
当然、広いと修繕費も割高になります。

管理費は、当然入居後出来る管理組合で協議すれば安くも出来るし、
管理会社も安い所を自由に選択できますが、あまり経費を削りすぎても
マンションの質を落とす事も考えられますので注意ですね。

ここって住居部の敷地面積って狭いですよね。だとすると管理費やらも安くなるのが普通では？高いとするとなぜでしょうか？展望層の費用は住民もち？

住居部の面積とかではなく、駅まで続く全体の敷地です。
商業施設もあってかなり広いです。
住居部だけ管理費を払えば良いのではありません。

>>392
それってどこの部屋のことですか？
私が聞いたところでは、そんな安い費用ではありませんでしたが…

>>397
管理説明会（2週間前）で聞きました。管理費220円/平方メートル、修繕積立金110円/平方メートル。ですので100平方メートルの部屋だと33、000円ですね。
その後変更がなければこの金額のはずです。

>>396
確か管理説明会では、住宅の管理組合と商業施設の管理組合は別に作られるという話でしたよ。
商業施設の管理費は商業施設側で負担の割り振りがなされるのではないですか？

>>397
質問に答えていませんでした。
すべての部屋について同じ計算方法です。

>>398さん
管理費の220円/平米は間違っていると思います。私も同じくらいの時期に聞きましたが約270円/平米ぐらいだったと記憶しています。

ショッピングセンター併設の場合は住宅の管理費以外に
全体管理費として、全体の一部も負担するのが普通です。

110-××の住戸を買って、管理費・修繕積立金と駐車場代と合わせて6万くらいだったから、330円/㎡くらいだったと思うんだけど。メモもそう書いてあるのであってるんじゃないかと思うんですが。

私も管理費は２７０円／平米、修繕積立金１１０円/平米くらいでした。

６月は何かイベントないのですか？？

>>405
今週末に投資セミナーがあったような。
あとは個別相談の予約を入れる時期のようです。市川市民は7月初旬から登録開始ですから、イベントも一巡したのでしょうか。

>>402さん　404さん
私のメモが間違っていたみたいですね。そうすると合計380円/㎡になりますか。相場がわからないのでなんともいえませんが、そんなものでしょうか。

今週、ついに複数の雑誌が揃って地価下落の可能性を報じてますが、皆さん大丈夫ですか？
資産価値が下落すると、将来の住み換えやローンの借り換えなんかにも支障出ますよね。当初契約したローンを完済するまで自己居住すればいいのかもしれないけど、転勤の可能性がある自分としては、あらためて市川でこの価格は微妙な気がしてきた…

私も転勤の可能性がありますが、転勤先の賃料に足りる程度に賃貸できればいいかなと思っています。

地価下落なんて言われても、
買いたくて買いたくてしょうがない人は、
飛び付いて買っちゃいますよ。

散々焦らされて、喉から手が出るほど欲しいわけだから。

下がって後悔するのは将来のはなし。

投資目的でなければ価値が下がっても後悔はしないのでは？

でも急な転勤とか、家族が亡くなって引っ越したくなったとか、
そういう時に売ろうとしたら安く買い叩かれるのは、
ちょっと。

値上がりしてる時期ならば、
ローンがやっぱりキツイ場合や隣りや上下の住人と上手くいかない場合に、
損しないで売り逃げできます。下がり出したら損しなきゃ売り逃げできません。

＞ローンがやっぱりキツイ
そりゃ悲惨ですな。買わないことをおすすめします。

2年後だと金利もさらに上がってそうだなー

相場が上がろうが下がろうが、資産価値の面で「駅前」を選ぶのに変わりはないと思うが？

>416さん
専門家ではないので言葉遣いに自信はありませんが、『資産価値』って2通りの捉え方があると思います。
①周辺や他エリアと比較しての相対的な価値
②個々の物件の購入価格と現時点での価値の差

確かに①の観点だとここの優位性は保たれるでしょう。
しかし②の観点だと元の価格が高いために、相場が下がった場合の相対的な下落幅は大きくなる可能性が有るのではないでしょうか。

去年の末頃は、
他の物件のMRで三井の営業さんがここを
坪単価240万円ぐらいだと言ってましたから。
将来、そのくらいの値段に相場が下がっても不思議ではありません。

なんで買ったマンションの価値が下がることで大騒ぎするのでしょうか？
不動産以外の買い物では買った後に価値が下がるなんて普通のことじゃないですか。どうしても手放さなきゃいけなくなったり、人に貸さなきゃいけなくなって、そのときの対価が低くなったからと言ってそれが一大事ですか？私は前回のバブル崩壊後、不動産の価値はいつかは下がるものだと思っていますのでそれは当然の前提として購入を検討しています。

普通に下落する分にはいいんですよ。
今話題になってるのは、単に築年数が経過することによる自然下落ではなく、相場の下落に引きずられることに伴う大幅下落を指していると思います。ここはそれだけのリスクを抱えうるほど『相場より高め』だということなんでしょう。
バブル後一般の購入者で何が問題になったかと言うと、評価額が購入時に比べて激減したため、金利が安くなっても借り換えができない（＝評価額が低いため元のローン残債まで融資を受けられない）、売れない（＝売却してもローンを完済できない）から住み替えができないということです。これらは人生設計に影響を与える程の一大事です。

わたしは買いたいんですけど、買いたくなさそうな人が多いので
無抽選で購入できるかな？？
市川市民じゃないので、市民販売後の残りの部屋を抽選で買わ
なきゃいけないかな…と思っていたので。

>>421さん
最近MRに行ってきましたが、ここは買える可能性は高いと思います。営業にもよるかもしれませんが、私は人気がある物件と比較するとこの時期にしてはそんなに客がついていないようなニュアンスを感じとりました。モデルルームも正直そんな感じでしたし仕方ないですかね。それにここの掲示板で言われている地権者や仕様の話も人気が出ないのを多少望んでコメントしている方もいらっしゃるかもしれませんが、本当に嫌な人は購入したくないと思うぐらい重要な事由であることも事実なので、ライバルが減少するのは明白です。営業の話だと現在北西の低層階はそれなりに客がついているとのことなので、それ以外の方が確率は高いかもしれません。ただ、日照はおいておいて安さを求めるなら北西にするしかないでしょうし、その場合は若干の抽選はあるかもしれません。それでも最近の豊洲物件のような実質倍率が10倍を超えるような話はないでしょうから気軽にのぞめると思います。ある意味マンション購入の本来の姿である、買いたい人（自分にとって十分な価値があると思う人）が買う、といったところでしょうか。

南向きは　低層階でも結構な値段ですね。今、東と西で悩んでいますが
ここの立地の場合　東西のメリットとデメリットはどうなんでしょうか？

>422
豊洲信者ですか？
こんな所にまで。

424さんに同感。

豊洲物件は一人で複数登録できたじゃないですか。
実質倍率と言うより見せかけ倍率。

>>423
東は実質、南東向き。
西は実質、北西向き。

東はＵＲタワーと見合い、西は見合いじゃないけど、将来的には分からない。東の見合いは、それなりに距離が確保されているけど、西に見合いで高層マンションが建った場合、東の見合いの距離より近い距離になる可能性もあります。ただ可能性の話ですので、、、

私は南東角部屋か、東の高層階（ＵＲタワーより高い高層階）を検討しています。

お隣りとアルコーブが共有の南東角部屋ですね。

第１期分譲区画がありあますが、第２期との違いは何ですか？

＞423さん
少し426さんと話が重なる部分もありますが、東西の差は以下のような幹事ではないでしょうか。
東向き
・将来的な日照も確保される。
・対面にタワーが建っている（嫌う人は嫌うが十分に離れている）。
・駅前に面しているので、夜中までうるさい可能性あり。
・ホームと近いので電車の案内などが聞こえる可能性あり。

西向き
・隣接するマンションを超えれば日照は確保される（北西なりの日照）。
・ある程度高層になると川が見える（パーシャルビュー程度）。
・とりあえず近くに空き地はなしなので日照を遮る可能性は低い。
（隣接しているマンションはそれなりに新しいので建替え可能性低い）

南向き
・現在建つマンションを超える高さの部屋なら将来的にも多少安心だが、
　今後どこが開発されるか不明。
・日照は確保されるが、地権者が多いため、抽選になる可能性大。

メリットデメリットをざっと挙げるとこんなところでしょうか。
基本的にはあとは予算との兼ね合いになるかと思います。西側は方位が
北にふれているので若干安いので広さをとれば西側もあると思います。

429です。訂正；　幹事→感じ　です。
それと追記しておきますが、西側は若干安いというのはこのマンションの価格の中での話です。相場に対してなどではないので、そのあたりはしっかり考えた上で購入を検討するのが良いかと思います。個人的にはこのマンションは地権分譲の理不尽さやグレードの低さからここまでの価格を払いたいとは思えません。買えそうな西側を必死に買うのも嫌ですし。じｋっくり、広さと日当たりを求めて納得できるマンションを購入したいと思います。

東南角部屋を希望される方の書き込みが多いようですが、通常もっとも人気が出る東南角部屋でどの程度の倍率なんでしょうか？すでに地権者住戸でかなり埋まっているので戸数は少ないですよね。低層しか残ってなさそうですけど。

>>431
そうなんですよ。地権者でかなり埋まっているんです。
でも、低層階と高層階は残っているんです。

タワーで低層にいってどうする？という素朴な疑問を投げかけてみる。

タワーの低層って、
このマンションに住んでると自慢できることと、
共用施設を利用できることぐらいしかメリットはない。
このタワーで共用施設と言ってもねぇ…
低層のデメリットは、
価格と維持費が普通のマンションの同じ階よりは割高なことと、
エレベーターが混んでる時間帯は乗れない可能性があること。

低層階を検討しています。
タワーに住みたいのでなく、立地条件で選んだら、たまたま
タワーだったという感じです。
やはり駅1分というのが魅力です。
エレベーターが混んでる時間帯は乗れない可能性があるとの
ことですが、逆に高層階でもエレベーター待ちで時間がかか
ることもあると思われるので、どっちもどっちかな…と。

低層階だと手が届くので、あまり考えず低層階にしようと
思っていたのですが、何か他にタワーの低層階のデメリット
等があれば教えて下さい。

>>434
ここに住むこと自体が自慢になると考えている人がいるのでしょうか？ステータスがあるわけでもなく、高級マンションなわけでもないのに何を自慢できるのでしょうか。

ところで、市川市民優先登録住戸は概ね決まっているようです。また、倍率も概ねでているようです。私は抽選になりそうでかなりがっくりきています。

>>435
>>低層階だと手が届くので、あまり考えず低層階にしようと

妥協で低層階に住むんだ。こういう所得の低い層が下のほうに固まって、高層階の富裕層から見下される訳ね。

>>437さん
435です。
私は年齢が年齢（５０代）なので、ローンを組むことに不安を
感じています。
なので、ローンを組まず用意できる金額＝検討中の間取りの価格が
ほぼ同じくらいだったので、手が届くという書き方をさせて
頂きました。
見下されるということは考えてもいませんでした。

>>436
抽選が決まっているのは、市川市民優先住戸のことですか？
一般販売住戸のことですか？

>>459
両方ほぼ決まっているような口ぶりでしたよ。

このマンションって、低層階でもかなり高額な部屋がありますよね。面積によっては中高層階より高額（７〜８千万円位）の部屋も結構ありますね。低層階だからって上層階から見下されるって事は無いんじゃないですか？
結局、購入する際に何を優先するかによって部屋を決める訳だし。（価格・面積・眺望・立地・等々）
このマンションの場合は、単純に高層階だから所得が高く、低層だから所得が低いという概念は当てはまらないと思いますよ。
私は低層階でも高層階でも、所得又は資産背景が一定以上の水準の人が住んでいるマンションに住みたいと思うので、このマンションの価格帯はとても気に入っています。

＞437
発言があまりに幼稚だと思います。435さんが大人でよかったですね。私は大人になりきれないので、一言言わせていただきますが、低層階でも高層階でもここを気に入って購入し、共に組合員として生活する中で、その住民を見下すようなことを考えるというのは恥ずべきことだと思います。おそらく購入する気はないのかと思いますが、高層階だからいいともいえないし、低層階だからだめなどという発想は貧困です。

>>私は低層階でも高層階でも、所得又は資産背景が一定以上の水準の人が住んでいるマンションに住みたいと思うので

自分もその通りだと思います。
だからこそ良くも悪くも地権者の割合が相当多いこのマンションに
一抹の不安を感じます・・・。

低層階を見下した発言に過剰に反応しすぎ。
自分がほしいところを買うんだから人の評価なんてどうでもいいでしょうに。
>>443
地権者は駅前一等地に土地を持っていたのですから資産背景が一定以上の水準の人ではあると思いますよ。資産背景が一定以上だと何がいいのかは理解できませんが。

>>443さん
同感です。地権者住戸は誓約として住まずに売るなんてことはおそらくできないんですかね？出来てもさらなる大もうけですよね。住むなり貸すなりするのか分かりませんが、近年の相場上昇分を一般購入者が地権者分まで払っているような気分がします。すごく立派な設備であれば納得できるかもしれませんが。営業の方も普通は地権者はフロア単位でかたまったりとそれなりに一般購入者と比較的綺麗に分離されるものだが、ここはそれがまったく出来ていない（出来なかった？？）珍しい物件のようなニュアンスの話をしていました。ここの図面の地権者の埋まり具合をはじめて見たときのショックを今一度思い出すとやはりどうなのかと。

>>445
土地を持っていた人がそれほどねたましい？
多くの地権者がいたのだからたくさんの住戸が地権者のものになるのは当然でしょう。
よりよい住戸が地権者のものになったのもここの再開発の交渉の困難さの表れであって後からはいってくる人たちが余りものを取り合うのはあたりまえでしょうが。
地権者は高層の南側や角部屋を押さえてているのに、購入者は汗水たらして働いても低層の小さな住戸しか買えないのが不公平だとでも？それこそ勘違いでしょ。

↑正論風ですが、ここは特殊なのは事実では・・。

↑どのあたりが特殊？割合？地権者の取得した住戸の位置？

>>420さん 同感です。

皆さんも以下のことを、よくよく見極めてから購入しましょう！

普通に下落する分にはいいんですよ。
今話題になってるのは、単に築年数が経過することによる自然下落ではなく、相場の下落に引きずられることに伴う大幅下落を指していると思います。ここはそれだけのリスクを抱えうるほど『相場より高め』だということなんでしょう。
バブル後一般の購入者で何が問題になったかと言うと、評価額が購入時に比べて激減したため、金利が安くなっても借り換えができない（＝評価額が低いため元のローン残債まで融資を受けられない）、売れない（＝売却してもローンを完済できない）から住み替えができないということです。これらは人生設計に影響を与える程の一大事です。

今週末のセミナーでは駅前は希少価値があるから値崩れはないということを強調していましたね。
相場より高めを一生懸命強調するここのネガキャンの人と同じくらい笑えました。
マンションの値段が上下した程度で人生設計に影響があるような人がここを買うんですね。
所得又は資産背景が一定以上の水準の人が住んでいるマンションに住みたいと言っている人が何人か上のほうにいましたが、その水準というのは大分低いところに設定されているみたい。