その2も活発に意見交換しましょう！！
☆市川駅前再開発 タワーマンションプロジェクト その2という名称でしたが
ホームページでは「I-linkタウンいちかわ ザ タワーズ ウエスト プレミアレジデンス」
と名称が決定しているようでしたので名称を修正させて頂きました。管理人
所在地：千葉県市川市市川南1丁目1番（地番）
交通：総武線「市川」駅 徒歩1分
[スレ作成日時]2007-05-09 23:14:00
20です。
稲毛は約１年後ですか・・・
東京からの距離が難点ですが、価格と仕様によっては
検討の余地があるかもしれませんね。
でも、これから３年弱待つとなると気の遠くなる思いもします。
>>27さん
プラウドタワー稲毛の建築計画はこのレスでよいのでは？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46613/res/10-10
>>22
私は新聞はとらないのであまり関係ないのですが、タワーで毎朝下までとりに行くとなると大変ですね。新聞配達が部屋の前まで来てくれないと、ファックスで新聞を取る人や私のように新聞をとらない人以外には敬遠されてしまうのでしょうか。でも他方、新聞配達が入ってくるとなるとセキュリティの面が弱くなってしまうので痛し痒しでしょうが。今、私が住んでいるマンションはこのタワーの近くにあるのですが、タワーではありませんが、セキュリティの関係で郵便受けまで新聞を取りに行かなければなりません。治安についての見方が同じであれば、ここもセキュリティ重視で新聞配達を入れないということになるのかもしれませんね。私としてはそのほうがいいのですが、売れ残りが出ると管理費に影響してくるから困ります。
ここのスレで指摘されている問題点って１．地権者が多い ２．パチンコ屋が隣にできる ３．各階ゴミ出し・ディスポーザーがない ４．内側の廊下が外廊下 ５．展望が一般開放 ６．造りがチープ ７．値段が高い といったところでしょうか。１−５は私は気にならないし、６と７は主観によるところもあるのでしょうが、私はチープだとは思わなかったし、値段も相当だと思いました。市川駅直結というのが非常に大きな魅力だし、比較的大きめの部屋が相応の価格で購入できるのでかなり人気になるのではと思っていたのですが、ここのレスを見るとそうでもないみたいでちょっと安心しました。くじ運に自信がないので抽選になるとやだなぁと思っていたので。
>37さん
確かにすでにある高層マンションで各階ゴミだし無し、ディスポーザ無しってのは沢山あると思います。
しかし現実的に、最近販売されたタワマンはこれらを備えているケースが大半です。ディスポーザに至っては郊外の小さめのマンション（50戸前後とか）でも装備され始めました（以前はある程度の戸数が無いと価格反映しずらいってことでしたが、コストも下がってきたんですかね）。
もちろんそれらが無いから生活できないってことはありませんが、現時点で標準となりつつある装備が無いというのは、やはり一般的に見てデメリット（マイナス評価）になると思います。
ちなみに私は外廊下が一様にマイナスとは考えていません。
内廊下の方が高級感があるのは理解できますが、管理コストや間取りの自由度などデメリットもあるからです。私自身はどちらかというと外廊下の方が好みですが、これは各個人の価値観の違いですね。
価格についてはそれこそ個人差がありますが、相場からすると高めに出してきたことは間違いないと思います。今の不動産景気がどこまで続くのかは分かりませんが、基本的に値上がりはなくせいぜい値落ちがゆるいかなといったレベルと考えています。まぁ、長く住むつもりならあまり拘る部分ではないかもしれませんが。
それより何より自分的にやっかいなのが、展望室の一般開放です。
1階や2階の店舗とはワケが違いますよね。EVが分離されてるとはいえ、やはり住人以外の方が誰でも最上階に行けるというのはかなりの抵抗感があります。実害の有無ではなく、心理的な抵抗感って言うのでしょうか。勝どきのTTTもビューラウンジ一般開放ってのがあるみたいですが、そんなマンションほとんど聞いたことないんです。
展望室に飲食が入ることがすごく嫌です。ディスポーザーについては後付けできないに等しい機能なので付いていた方が良いと思います。しかし、34さんの発言は抽選？なんてものを気にしているのであれば普通は発言しない内容だと思います。デベと思われても仕方ないですよね。誰に賛同を得ているのかも、話の発展もこんな感じになっちゃいますから。それにのった私も同罪ですけど。
ちなみに本八幡の物件は、要望書を提出すれば希望の部屋を融通して割り当てくれるという
話を担当者からもらいました。
市川ではそのような話はまだ聞かないですね。
どのマンションも建て前は全て抽選。
た・だ・し、デベも確実に購入して貰える人に確実に販売したいので、事前調整を
するのですよ。
又、仮に抽選をせざるを得ない場合もダミー札を用意して、確実に意中の人に当た
る様に細工します。
全国の全物件とも一緒です。
私も38さんにかなり賛成／近い意見です。
ディスポーザー／各階ゴミ出し：
つい最近、妻と一緒に、妻の友人の新築タワーマンションを訪問させていただきました。各階ゴミだしはないけどディスポーザー付マンションでした。話を聞いていて、自分なりに得た感触は「ディスポーザーは、やっぱり便利な装置」ということです。私が今住んでいる中古マンションでの実感ですが、エレベータで生ゴミを運べば、やっぱり臭いは結構残りますし。とても残念です。なお各階ゴミだしについては、その管理コストを想像すれば（具体的にどのくらいの負担になるのか知りませんがが）私はなくてもいいと思います。
不動産価格：
たとえ永住を前提に購入するとしても、リスク管理という観点から、突然の環境変化（転勤、倒産、家族構成の変化）による売却や賃貸を考慮しないといけないでしょう。その際、ここをどのくらいで賃貸にだせるかわかりませんが、７５平米相当でせいぜい月額２０万円というところでしょうか？ （ＰＣＴのＢ棟西側、すなわち海側の８２平米でさえ、確か月額２２万円程度だったと記憶しています。なお賃貸時は、眺望や方角による値差はほとんど出ないというのが不動産の常識だそうですので、分譲価格が大幅に安かったＢ棟東側なら圧倒的に利回りが良くなるという計算結果を何度か見ました。）
たとえばここを月額２０万円で賃貸だせると仮定した場合、利回りはたぶん４％程度と思います。（賃貸月額２０万円、７５平米相当の分譲価格６０００万円と仮定） ４％だと、悪くはないですが、決して良くもないですね。やっぱり「実力以上に高めの設定」となっているように感じます。
https://www.＊＊＊＊/price/market/station_list.php?r=12
>>38、44さん
基本的には同意見です。
住宅情報を見ても、ローカルでなかなりこじんまりしたマンションでもディスポーザは付いています。
ちょっと大げさでしょうが、10年後に今のオートロックの感覚になるのでは？
え−、ディスポーザもついてないの！？と
このような標準設備をつけなかった理由の、十分な説明があるのでしょうか？
タワーマンションの各階ゴミ出しと、内廊下は、それに慣れている人は必ず必要で
そうでない人は余り気にしない問題かと。
因みに私は前者ですが。
でも、ここはディスポーザが無いので、外廊下で良かったかもと思っています。
価格は3-4年前のマンション販売価格が頭の隅に残っている人には、めちゃくちゃ高くて
（それも、仕様や附帯設備を考えると異常に）、でも、そうでない人は
都心を含め現在の価格からすると少し割高と感じる程度ではないでしょうか？
ＰＣＴと比較する理由がわからない。
ここは駅直結を含めて強気な家賃設定で押せる。
需要と供給のバランスを考えると75㎡の下限は25万から。
現状では市川駅徒歩10分以内75㎡以上の賃貸物件すら「ない」。
確かに値段は高いですね。とある不動産に聞いた話だとあれはやりすぎと言ってました。しかし、このマンションを待っていた人も多いので埋まるでしょうとのことでした。しかし、ここの横に建つ新し目のマンションの月賃貸相場はいいとこ7000円前後/坪だそうです。75平米で16万円程度です。パークシティ市川でも方位によりますが、同様に7000円前後だそうです。賃貸棟の相場ももちろんかなりの影響力はあるのでしょうが、ここの利回りは相当悪いことは確かだと思います。ディスポーザーぐらい付けてもいいのにと思ってしまいます。私が地権者であればいろいろと強く要望したのになー。
色々な物件のＭＲを見てきたので、ディスポーザー、各階ゴミ出し等は
絶対にあるだろうと思っていた。それだけに落胆が大きかったです。
数年前から楽しみにしていたので、とても残念です。
仮にこの物件を購入して、将来、賃貸に出した場合、隣にＵＲがあるので
微妙な気がしますが、どうなんでしょうか？
http://rent.realestate.yahoo.co.jp/bin/rsearch?md=tr&pf=12&lns...
これ見て20万で貸す人はいないよ。
賃貸用にと考えている人は
ＵＲが近くにあるマンションは避けたほうがいいですよ。
大量に、又は常時空き室がある場合もあり、家賃の条件も
引きずれますから。
ここってそもそも賃貸になったらなんて考えて買う人っていないんじゃない？ご高齢の夫婦が家の住替えとして無理なく購入するか、ある程度の頭金がありかつ無理せずローンで購入するかといったところではないでしょうか。ただ、賃貸は20万、22万・・・30万とある場合に払える層が激減します。だって、30万円払える人って少ないでしょ？20万円以上の1万円アップって客層も少なくなるので期待しても無駄でしょう。給料が高いか会社の待遇が手厚いか。極端な例でいうと30万円払える人って市川選ばない気もするよね。
46さん、44です。
> ここは駅直結を含めて強気な家賃設定で押せる。
その意見には「基本合意」です。
> 需要と供給のバランスを考えると75㎡の下限は25万から。
私は不動産屋ではありませんので自信ありませんが、47さんや49さんと同じような意見で、２５万円も取れるなんて、とても思えないです。
>現状では市川駅徒歩10分以内75㎡以上の賃貸物件すら「ない」。
今週、市川駅南口前のプレハブの不動産屋で賃貸価格チェックしましたが、確か７５平米程度駅８分というのが１６万円程度であったかと。それも考慮して「新築＋駅１分で上乗せ可能、でももっと都心側でも２０万円超はなかなか難しい。」というのを前提に「７５平米相当でせいぜい月額２０万円というところでしょうか」とコメントさせていただきました。
> ここは駅直結を含めて強気な家賃設定で押せる。
家賃諸々の条件にはＵＲの壁が有りますよ。
他と違い、仕様が格段に良いということもなさそうですし。
53さんは高齢者施設と市川の富裕層をなめすぎ。
私は市川でなければならない人の需要だけで完売すると予想しています。
都内と比較検討する人がいなくても完売しますよここは。
53さん、
> ここってそもそも賃貸になったらなんて考えて買う人っていないんじゃない？
リスク管理という面で「買う時は永住のつもりでも、やむをえない環境の変化でどうしても売却や賃貸に出さないといけない場合がある。」ということだと思います。
立地は確かにかなり魅力的ですね。私は買う人の側になりそうです。
ところで、構造説明会はどうでした？私はいけなかったので、何か新しい情報があれば教えてほしいのですが。
千葉県で２５万出して7０㎡そこそこの賃貸需要なんて無いでしょ。
２５万出せば都心エリアで1LDKが借りれるよ。賃貸で探している人にとっては『新築』よりも『立地』。ただし立地ってのは駅まで何分だけじゃなく、主要駅からの何分って意味で。都心方面に通勤の人であれば、25万出す人は錦糸町すら越えないと思うけどね。かといって千葉方面への通勤者で家賃25万超出せる需要もどれほどあるのかね。海浜幕張は千葉県内でもそこそこ収入高そうだが、市川なんて通いにくいところ借りないだろうし。
極論を言うと、市川に地縁が無い人にとって市川ってのはあくまで「都心方面に通いやすい郊外」に過ぎない。そんなエリアで相場を無視した賃貸需要なんて期待することに無理がある。
４２さんが 書いていた 「意中の人」とは デベから見て どういう人をいうのでしょうか？
また、デベから見て「意中でない人」は 抽選をしても はじかれる工作をされるのでしょうか？
どなたか、抽選の仕組みと「意中の人」の意味を教えてくれませんか？
そもそも公庫が無くなった今抽選にする理由がよく分からん。
販売方式を変えたくないだけなのか？こまめにまとめて売り出して、毎回『第X期 即日完売』って出したいだけ？
多くの希望者にある程度公平に機会を与えるということ自体は悪くはないと思うけど、抽選の操作するくらいなら正々堂々と『申し込み順販売』にした方がよっぽど公平だと思うんだけどね。
別に三井や野村が抽選を操作してるって言うつもりは無いし、どこのデベにでも言えることだと思うけど。
申し込み順販売だと、資金的に微妙な人が先に申し込んでしまうと、後から申し込みに来た潤沢な資金を持っている人に販売できなくなってキャンセルのリスクを負ってしまうのでは？一応抽選の形をとって抽選の結果を操作してキャンセルのリスクの少ない人に販売するというのはありそうだと思います。ところで、何で”公平”である必要が？
本八幡は逆に抽選ではなく、申し込み順に近いスタイルになっているようですね。デベの考え方にもよるのでしょう。本八幡の場合は、入居者の質も調整して品格を出したいのかなー。
失礼な言い方になりますが、市川のくせに本当に価格が高いですよね。
今のマンションの高値は、この先どのくらい続くのでしょうか？
昔が安すぎて今が普通なのか、それとも今が異常で、５年後（？）
くらいには安くなるのでしょうか？
このマンションを検討したいのですが、そこらへんの見極めが難しくて
二の足を踏んでいます。
昔が安すぎて、今が普通でしょう。
ただ一般的な人は今がミニバブルだと考える
これは大きな間違い
5年後は昔は安かったと思える日がくるでしょう
都心ならまだしも、郊外エリアでこの先ずっと上がり続ける可能性なんて低いんじゃないかな。
今がバブルなのかどうかは分かりませんが、大臣クラスまでがバブルを匂わせる発言をしているので世間一般的には過熱気味という認識なんでしょう。
不動産価格は、「売ります」、「はい、買います」、で成立するもの。
サラリーマンの給料が頭打ちの今、老後の年金だって当てにできない現状を見れば、
将来、不動産価格が上がったとしても、「はい、買います」と言ってくれる人はいるだろうか？
又は、今がパブルだったとして、高掴みした物件を売りたいときに「はい、買います」と
言ってくれる人はいるだろうか？
実態と比べて高い物件を買う冒険をするには、ローンを組まないで買えるだけのキャッシュが
ないと怖くて踏み切れないと思うのは私だけ？
私も好景気だと思えます。ここ数年給料は上がっていますし、不動産開発も活発ですし。バブルのころは学生だったのであまり詳しくはないのですが、外資を含めた不動産への投資熱を見るとバブルのころに匹敵するのではないでしょうか。私の感覚的には今のマンション価額はピークに近いのかなぁという気がしているのですが。
ところで、構造説明会に行かれた方の書き込みがなさそうですが、何も新しい情報はなかったのでしょうか？閑散としてたのでしょうか？私は来週ローン説明会に行ってきます。何か新しい情報があるといいのですが。
野村不動産は地下１階にパ チ ン コ屋が入る再開発タワーマンション
「プラウドタワー武蔵小金井」（予定価格：坪300万円）を販売する。
http://www.pt-mk.com/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43092/
これからの駅前再開発タワーマンションは
低層階をパ チ ン コ屋にすることは基本といえよう。
広めの部屋で約１億円、高いですよね。
市川はやはり出来れば北口がいいですね、自分も北口一軒家に住んでいるのですが、南口ってだけで価値が下がります。駅前ですが 耐震って、微妙ですね。でも、市川は色々と美味しいお店が
多いですよ！良いところです。小岩、新小岩と違って・・・
でも、高いですよね〜。今週末見に行ってきます。行った人から色々話は聞いているのですが・・・。
83さん、
私は市川には住んだことがないので間違っているかもしれませんが、南口は水害の関係や緑地が少ないことなどで、相対的に北口に対して地位が低いのでしょうか、勝手な推測ですが。
http://www.city.ichikawa.chiba.jp/saigai/pdf/edomap.pdf
かつての真間、菅野の子供は「線路の向こうは危ないから遊びに行ってはいけませんよ」
って言われてたらしいよ。
いろいろな意味で “危ない” んだと思う。
「あっちとこっちでは世界が違う」という意味も。
ここって色々悪口書かれてますが、本当に人気ないんでしょうか？
購入を検討しているので、抽選倍率が低いと嬉しいのですが…
開けてビックリ大人気だったら、すごく困る！
市川の不動産屋さんにこの辺一体は江戸時代に埋め立てられた土地だと聞きました。水害に弱いのもそのせいなのでしょうね。この近所は大雨が降ると水浸しになってしまうことがたびたびあり、1−2年前にも台風で道路が川のようになっていたことがあります。そのときは近所の地下に駐車場のあるマンションで、車が水浸しになってしまって大変だったと聞いています。また、埋立地のため地盤が弱いと思われますので、高層マンションを建てる場合には地中深くまで掘って土台を作るなど強化する必要があるのではないでしょうか。構造説明会に行かれた方、水害対策や地盤に関する構造強化について何か説明はありましたでしょうか？
ちょっと前の公式HPには液状化対策とかが載っていた気がしたのですが、見あたりませんね。
埋め立て地というのは、ほぼ例外なく液状化の懸念があるものです。
固い地盤が深い場合は、通常は杭基礎ですね。
液状化して地盤が弱くなると、水平抵抗が下がるので杭の頭部には大きな力がかかります。
液状化しても大丈夫なように設計しないと審査は通らないでしょう。
例えば、杭を多く入れたり、鉄筋を太くしたり・・・
考えようによっては、液状化の恐れがない地盤よりも基礎は強いので、
小さい地震の際は揺れは小さいかもしれないですね。
南口、とはいっても、ここは線路からの距離もなく、北口に近い住環境でしょう。
当物件の仕様はともかく、再開発で南口はかなり明るい雰囲気になるのでは？
京葉ガスが、撤退した後はなにかが出来る（多分、集合住宅では？）でしょうが、新住民により、さらに街は活性化すると思います。
ただ、以前、数年住んだ経験では、すごい大雨が降ると水は出ます（昔、湿地帯だったからだとは、知りませんでした）。
あと、現時点の南口は、産業道路・工場・ガスタンクで、商店街を抜けると寂しい感じですね。
この物件に住む方は、花火の時くらいしか行く機会はないでしょうが・・・
いくら駅直結でも、市川に住んでると、どうしても「南口のくせに！」
って思ってしまいます。
ここらへんは、昔、湿地帯というか、海だったんですよね？
構造説明会で、そう言っていたと思います。
あまりきちんと聞いていなかったので、違っていたらすみません。
（連れが聞いていたので、私はボーっとしてました）
ローン説明会で聞いてみて下さい。
私もローン説明会に参加します。勉強します！
序列はあったとしてもとくに気になりませんねえ。
生活が便利であればそれにこしたことはないですし。
駅直結はやはり魅力です。
私は担当者に地盤はかなりしっかりしていると言われたのですが…。
違うのでしょうか…。
ここのマンションの下の商業施設は地権者店舗ということなので、再開発
により店の場所を移転した地権者の方が集まる仮設店舗を見てきたのですが、
ホストクラブ？や立ち飲み屋？等がありました。
さすがにこれらの店はマンションの下の商業施設に入りませんよね？
でも、仮設店舗に入っているし…
ご近所に住まれている方で、何かご存知の方いらっしゃいませんか？
確かに市川駅前と言うのは圧倒的に魅力の高い物件ですね。
問題は価格設定にあります。高すぎます。妥当な値段での分譲を望んでいましたが...。
高すぎます。
ここ高いですかー
この立地の良さを考えると坪300万でも安いと思いますよ。
きっと安いと感じる人であっという間に完売ですよ。
高いと感じる人、安いと感じる人で完全に二分されていますね。
現在購入を考えていますが再開発前のこのあたりのお店は魅力あるお店が沢山ありましたよ。
もともとは20年以上前ぐらいにお好み焼きの染太郎を紹介されてこの地を訪れてから
他の店も梯子するようになり度々訪れました。
その後、北口方面の某付属病院に勤務していたことがあり
その頃もよくこの駅と隣の駅で飲み食いしていた覚えがあります。
地権者について色々書き込みがありますが
本当の意義のある再開発とは立ち退き後、新住民移住ではなく
新旧住民がゴチャゴチャ取り混ぜながら新しい町を作っていくことなのでは。
人間の弱さと雑多な文化を愛する人間には魅力的な旧南口でした。
私にとっては、其の香りが少しでも残っていることを期待しての移住計画です。
114さんではありませんが、ホストクラブは賃貸棟側にありました。
その他に風俗店もありましたよ。
まあ駅前ですから別に珍しくもありませんがね。
>>117
30分も総武線快速に乗ってたら品川まで行ってしまいますが。丸の内勤務にとっては20分で丸ビルの地下へいけるというのは大きな魅力だと思います。
>>108
担当の人に聞いたところ、最上階の展望台は市の管理・負担になるので、管理費には影響ないそうです。基本的に市が管理するものは市の費用負担だということみたいですよ。
ホストクラブはいやですねぇ。ちょっと前まで駅の改札前でホストらしき人が複数たむろっていて女性に声をかけていていやな感じでした。もし、あの人たちがそのホストクラブの所属だとするとすでに駅前の他の場所に店があるということなのでマンションの下には入ってこないのではないかという期待をしてます。今日ローン説明会に行かれる方は聞いてみてくださいませんでしょうか？
ところで、ここの値段は高いでしょうか？こんなもんだろうなという値段なので実際期待以上でも以下でもないなという感じなのですが。
私も、昨日、仮設店舗を見てきました。
このマンションの下の商業施設に入るのであろう店の内容を確かめようと思って。
確かに、ホストクラブが仮設店舗に入っていました…
同じ仮設店舗には、もう一つ夜系？の店が入ってました。
千葉県松戸市稔台７-38-10他 |
|
2900万円台～7300万円台（予定） |
|
2LDK～4LDK |
|
58.7m2～82.75m2 |
|
総戸数 173戸 |
千葉県松戸市古ケ崎字水神前9番5 |
|
3800万円台～5100万円台（予定） |
|
2LDK+S（納戸）・3LDK |
|
59.4m2～68.78m2 |
|
総戸数 64戸 |
東京都江戸川区中葛西４-16-1 |
|
6990万円～8390万円 |
|
1LDK+S（納戸）～3LDK |
|
56.35m2～70.62m2 |
|
総戸数 48戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
4900万円台～7100万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
千葉県柏市豊四季台１-798-1 |
|
3400万円台～7500万円台（予定） |
|
2LDK+S（納戸）～4LDK |
|
61.98m2～84.61m2 |
|
総戸数 389戸 |
千葉県千葉市中央区新田町161-5ほか |
|
5,350万円～6,950万円 |
|
1LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
|
46.01m²・63.20m² |
|
総戸数 42戸 |
千葉県習志野市実籾１-1045-2 |
|
3400万円台～4500万円台（予定） |
|
2LDK+S（納戸）～4LDK |
|
71.97m2～78.95m2 |
|
総戸数 96戸 |
千葉県千葉市中央区宮崎１-18-58 |
|
3998万円～5998万円 |
|
2LDK～4LDK |
|
62.97m2～85.46m2 |
|
総戸数 263戸 |
千葉県千葉市中央区祐光１-1013 |
|
3900万円台～4900万円台（予定） |
|
2LDK～3LDK |
|
64.11m2～71.84m2 |
|
総戸数 85戸 |
