ガレリア・サーラpart1

三井タワーは決定のようです。
時期についてはずいぶん前に>>348さんが書いてくれています。
公式HPはhttp://www.h5.dion.ne.jp/~myask/だと思います。本八幡再開発でググると出てきます。

プロパストのIR情報によると、7月現在で6割の契約率だそうです。

http://ir.eol.co.jp/EIR/3236?task=download&download_category=eir&a...

申し込みではなく契約の数字での残戸数は、この掲示板での予想通りくらいでしょうか。

利益率とかを見ると、なかなか強気の価格設定ということなのでしょうね。

本当に６割も契約しているんですか？私が聞いた話と少し違うような。でも、狭い部屋はなくなっているから全体からするとそんな感じなのでしょうか。都心価格も今後そんなに上がらなかった場合、きびしそうですね。

売り渋りしないでもう少し早く売り出せば良かったのかもね。
市川同様に延ばしてたからね。
千葉セントラルみたいにさっさと売り始めれば、もっと売れたと思うよ。
ここが売れ残ってるのに、北側に建てる三井も御苦労様。

802さんのように内廊下の幅とか間違っているのに
ずーーーっと訂正しないなんて、
プロパストの営業はここを見ていないのか、
あんまり気にしていないんでしょうね…。
廊下幅は「一番狭いところ」の壁断面〜断面（壁芯間ではなく）で120ですし、
各住戸前（例外はありますが）は180から220程度あると、
担当営業にキチンと言質とりました。
でもまぁ結局、指摘通り「狭い」には変わりないんですけど…

逆に834さんのようにいろいろ知っているうえに指摘されると、
購入者としては分かってるだけに悲しい気持ちになります。
でも834さんの要望はかなり高レベルな気がしますよ…
県内で、JR駅近、予算内に南向き3LDKの部屋が買える事が最優先項目だったので、
仕様・設備にはある程度目をつぶる判断をしました…
ちなみに本八幡タワーの設計は「安井建築設計事務所」です。
充分に信用できるところだと私は判断しました。

長文失礼しました！

橋をつくっている、うちの親も「安井建築設計事務所」は問題なし（一流）ということでここに決めました。
隣駅のタワーの設計や市川カラーなのかよくわからない変な外壁デザインよりはこちらのほうがいいと思います。。

>>856さん
最後の1行にあなたの劣等感が現れまくってますよ…。

そういう個人的な好き嫌いから他の物件を貶めるチラ裏話はチラ裏に書いておくだけに留めるのが良いと思われます。余計な荒らしを呼び込むだけですので。

>>854さん

確かに売り渋りは印象を悪くしましたね。市川の金額提示待ちがあからさますぎたのかも。三井タワーはここが残っていても仕様はここより上だと思われるので、同じぐらい強気価格でも売れるのでは。

>>860さん
内容から住民版への書込みのがよかったのでは・・・

ところで見積りに図面作成料として、85,000円はありましたか？

今更なんだが、今日ダイヤモンド6/30号見せてもらってびっくりした。ガレリアサーラが千葉県の物件でなんと7位！！

…と言うものの、正直加点方法がメチャクチャだし（駅からの立地と言う確実に不動産価値に影響する条件も、外観と言う個人の主観が思いっきり反映する条件も、共に同じ5点満点…）、そもそも市川タワーがランクに出てない時点でアレなランキングですけどね…。

過去に何度か出ていますが、
このマンションの学区である八幡小学校はいいのですか？
地元の人間ではないので教えて頂きたいです。
やはり公立より私立のほうが治安がよかったりしますか？

ブリリア稲毛海浜公園6位、登戸ヒルズが2位でしたよね。1位の柏の葉以外は実際にはあまり勢いが無いように見えます。市川はこの雑誌の順位にはまったく入っていなかったのに千葉県内で一番売れてますからね。所詮商業誌。

ここってそんなに人気物件かな？実際友達はキャンセルしましたが、しばらくしつこく勧められたと言っていました。実際最後まで断ったので、二期に出てくるのかと思いますが。もし出てこなかったら、他の希望者に売ったということかもね。

>>ここってそんなに人気物件かな？
ここってこのスレのマンションのことですよね。なんか文脈と外れているような。

>>864さん、>>865さん
そうです、あのランキングです。ちなみに、今手元にあるので千葉だけのランキングを書くと…

1位…パークシティ柏の葉キャンパス一番街
2位…The NOBUTO HILLS
3位…ヒルズフォート柏、ブリリア稲毛海岸公園
5位…パークタワー船橋
6位…グランシティ ミレナ ウエルカムガーデンステージ
7位…『ガレリア・サーラ』
8位…ルネ京成佐倉グランレジデンス
9位…サーパス船橋本町、K-PLACE
11位…ルイシャトレ船橋習志野台、ステラガーデン幕張
13位…ルネ・マークプレミア成田ニュータウン
14位…パークホームズ新浦安カーサ・セントリア

となってます。うーん、柏・船橋辺りが多いですね。柏の葉が1位なのは、たぶんこの特集の最後が「三井不動産グループ社員が伝授するダメマンを買わない方法」だからでしょう…（ちなみにこの著者、ダイヤモンド社から同じ内容の本も出してます…）。

ちなみに、ガレリアサーラの得点は75.0点。これと同じもしくは近い得点の物件は、

首都圏…小石川アインス（74.5）、クオリア神南フラッツ（74・0）
都下…ココロコス TOKYOKUMEGAWA（74.0）
神奈川…川崎多摩ファインフィールズ（74.0）
埼玉…ヒューマンスクエア戸田公園ジェネリス（75.0）、大宮ファーストプレイスタワー（75.0）、ルネコンフォートレジデンス（75.0）、ソルクレスト川崎ザ・タワー（74.5）、ライオンズ浦和セントマークス（74.5）

でした。

>>867さん
866です。間違えました。すみません。

宣伝しなくても売れる物件は上位に入らない傾向にある感じですね。

専門家が一応いろいろな視点で得点付けているみたいだから参考にはなるんじゃない？確かに売れる売れないとは関係ないと思うけど・・実際上位の物件は注目もされてるしね。

ここ上位ですけど、注目されてます？

案外注目されてるんじゃない？レスも伸びてるし、千葉県で現在タワー検討してる人なら知らない人いないでしょ？？

レス伸びてないよ…まだその２にも届かない。

千葉県ですからね。

Central Tower、PC柏の葉、市川タワー、プラウド新浦安などなど、千葉県でも話題性のあるところはその２以降まで伸びているのですが。やはりスレタイが問題なのでは。

ここはレスがのびない、とかくだらない書き込みでレスを増やそうとする人が多いですね。同じ人かと思いますが・・。デべ？なんでそんなに必至なの？優先販売中でも売りきれない価格設定が人気ない理由では。個人的にはお風呂が狭いのはどうかなと思いますね。ただでさえ低い天井のでこぼこ感も気になりますが。

自分も天井の低さが気になりました。
あれじゃシャンデリアつけたら、圧迫感ありそうです。

駅直結も住居のエレベーターとは別に誰でも利用できるエレベーターに乗換え必要だったり、内廊下とはいっても狭かったり・・・

一見、良さそうに見せて中身は・・・なんてポイントが多いですね！

９／８は第２期グランドオープンとなっていますが、販売戸数は如何ほどなんでしょう？

この価格なら最後まで売りきれないなんてことはあるのかな。入居者７割ぐらいで入居がはじまるとすごい管理費になりそう・・。それはないのかな。駅前だから景色は関係ないとはいえ、南面も昭和3,40年代？の建物だから立て替え近い。西面はタワーと対面、東面も再開発ありそうだし。立地だけで購入するのも難しいのが痛いのかも。北だけかな確実なのは。ちょっと横見るとタワーが控えているけど・・。

>879さん

第二期グランドオープンなんてあるんですか。ずっとMRやっているのかと思いました。でも、一応一期でも希望すればどこでも購入できましたよね。ある意味、売れ残り住戸ってことですかね。

>>879
行けば分かります。

>>882
日本語読める？
そういう回答じゃなくて、数字が知りたいわけよ！

ときどき883のような勘違いした人がいるんだよな。なんでも誰かが答えてくれると思う人って。私も882じゃないけど、信じられない非常識な人だね。

>>882です。
>>884さん,885さんありがとうございます。

>>883さん、数字はMRに行けば教えてもらえますよ。ここを検討中ならまずMRへ行くことをお勧めします。

契約された方の年齢層ってどのくらいなんですかね？
私の契約会の時は４０〜５０歳台と思われるご夫婦が多かったのですが…
若い方はあまりいらっしゃらないのかな。

天井低いってどのくらいですか？
さすがに2500はあるでしょうに

↑2450じゃなかったかな？それも一部ですが・・。

>>884、885
ここは情報交換の場ではないのか？
利用できるものは利用しようと思っただけで、
少しも恥ずかしいとは思わない。
知らないなら882のような『行けば分ります』なんて
小学生じゃないんだから書込みやめて欲しい！

>>883＝890
日本語読める？
そういう回答じゃなくて、数字が知りたいわけよ！

私も外野ですが、こんな言い方しかしない人が情報交換の場とか言うんですか。聞く立場をわきまえない人は情報交換なんてできないし、期待しない方がいいでしょう。小学生以下のコメントをしてるんだから、恥ずかしいと思われても仕方ないんじゃない。意味分からないかな？882さんのその後のコメントを見てもそんなことしか書けないとはね。

>>888
ここは確か階高を低くして建設費を極力安くしていると思います。価格はあの高価格設定の市川を見て、同価格で勝負していますね。2500なかったような気がしますけど、ありましたっけ？

>>891
意味分かりません。
外野なら来るなよ！
まっ、俺ももう来る気ないけど・・・

>>893さん
なぜ批判されているのか本当に分からないのですか？

天井は2400ではなかったですか？
今の家と変わらず、断念の一要因でした。
そのほか、値段の割にんん？ってとこいっぱいでしたが。。
なんせゴージャスなエントランスの前に、あの年季のはいった花屋さんが・・・
八幡小は、お受験向きのいい小学校です。
越境して通って来る子も多いです。
ただ、公立の中学がいまいちです。
私立なら市学があるからいいのかな・・・

ゴージャスなエントランスって、あのシャンデリアってすごい高額と説明されたような気がします。でもそれって、住民が払うだけなんですよね。そういうのって、余計な出費な気がしてしまいます。以前に騒がれていた洗濯機もそうですが。

>>892
「高価格設定の市川を見て、同価格で勝負」
確かにそのようで、インチキ不動産会社ならではのやり方ですね！

>>895さん
八幡小学校の情報ありがとうございます。
いい学校なのですね。安心しました。

あのシャンデリアはバカラのものだけど300万円台だと聞いています。1戸当たり1万円強ですので、住民の大きな負担増とは考えられません。もっと業者によるクリーニング代は年間いくらなのかはわかりませんが、エントランスを飾るものとしては悪くはありません。

あのシャンデリアはバカラ製だそうですが、300万円台後半だと聞いています。1戸当たりの負担額は1万円強となりますが、エントランスのアクセントとしては悪くはないと思います。もっとも業者によるクリーニング代はいくらになるか判りませんが、ただの照明よりは良いと感じています。

ここのラウンジって確か北向きで、三井が出来たらモロお見合いですね。
南側だったら東京の夜景とか見れたのに・・・
ゲストルームも含めてなんで北にしたんだろう？？

素朴な疑問なんですが、なんで小出しに販売するんですかね？
売れ残れば次回安く。完売すれば坪単価を上げるとか。
そういう事なんですかね？

八幡周辺は格差社会なので小学校から私立をお奨めします。
日出学園、昭和学院、国府台女子に入れておけばとりあえずＯＫでしょう。

>902
小出しではないです。希望者には売るスタイルなので、ずっと分譲中といった感じです。ただ、区切りを設けなければ、お客さんも集まらないので、2期販売として売り出しているのでは？売り渋りっぽいところは客が逃げるということですかね。

格差社会ってどういうことですか？

残りは2期から抽選

不動産は結局相場なので、小出しに売ると言うかある程度の期間をかけて売るのです。
相場は売りと買いのバランスが大事です。
株も大量に売るときはある程度の期間をかけて値段が下がらないように売ります。
マンションも大量にあるエリアで供給されると相場がさがるので何期かにわけて売ることが多いです。
まあほかに販売戦略などもありますが・・・

2期販売から抽選なんですか？

ずっと売り出しててどのくらい売れたんでしょうか？ここまで、売れ行きが悪い原因はどのあたりですかね。いろいろ挙がっていますが、やはり値段が高いことでしょうかね。

>>907さん
株はどれだけ市場に出されるのかは不明（知っているのは売る側だけ）ですから小出しにする意味がありますが、マンションは総戸数が販売前に発表されちゃいますから、それを理由に小出しにする意味はありません。

むしろ小出しにして販売期間が延びれば伸びるほど、話題性がなくなり広告費・人件費がかかり不利になります。

>>909
値段が高いというのは千葉県の立地ではって意味でしょうか？
都内でこのレベルのタワマンだと＋500万以上するので妥当では
ないかと・・・
千葉と言っても新宿線なら隣駅、総武線でも2駅で都内ですし・・・

暗い大人のイメージがあるのでシングルやDINKSには良いんでしょうけど、
ファミリー層には敬遠されそうですね。
都内の湾岸辺りの立地だったら人気出たように思えます。
あつ、それじゃまんまグランデやオリゾンですね！

確かに、八幡で5000万以上のマンションというとなかなかないですよね。
都心に住んでる人がわざわざ八幡まできて買うのか・・？
この金額の物件を買える人なら、都内にしてしまうんじゃないか
と言う意見もありますね。

八幡の売りは私立小学校しかありませんよ。
新宿線はあってもなくてもそう変わらない。
なければないでそんなに困らない。

都営新宿線は八幡から都内の私立幼稚園、小学校、中学校に子供を通わせている家庭には不可欠な交通機関です。
　始発なので一本見送れば必ず座っていけますし、人身事故によるダイヤの乱れも、総武線、中央線沿線に比べればずっと少ないです。
　有名校も概ね沿線にありますので、お受験組にも便利な交通機関です。
八幡自体が私立小学校に近いということもありますが、交通の便による制限がないとところが良いですね。これが、進学塾も集中する要因だと思います。

>>914
ここも市川も駅近物件、徒歩1分って物件だからって要素が抜けてない？
1分以内の物件って、希少性からその値段がつくんでしょ？
「都内のバブル価格に便乗って」って、単純に比較してもね〜。

>>916
ここの部屋のグレードは確かに高くないように思うが・・。駅近くだから、値段が高い（笑）！？そんな単純でお金持ちな購入者は多くないんじゃない？他物件と比較すると仕様の低さも感じるだろうし。じゃー、なんでここ完売してないの？あんた、説明できるの？だって、金額は妥当なんでしょ（笑）？

>>916
914です。どっから見てもミニバブルに乗っかった価格に思います。

「都内のバブル価格に便乗って」って、単純に比較してもね〜。

とありますが、別に都内の特定のマンションとここを比較してはいません。価格上昇局面に乗っかった強気価格だと言ったまでです。徒歩１分だけなら、ここじゃなくても近くに建ってると思います。それらとここの価格差がまさに強気価格（地価価格の上昇以上の価格設定）だと思います。

>>915さん
都営新宿線って都内でも中途半端な所を通る使えない路線って認識なんですが…接続性も悪いし、それが乗客数の少なさに現れているわけで。始発駅というメリット以外はほぼなし、総武緩行で十分だと思うけど。

と言うか、DINKSがメインターゲットのプロパストの物件にファミリー物件のメリットを期待するのは少々酷かと。

>>916さん
あっちはペデストリアンデッキも含めた完全な駅直結物件なので、建物の目の前に地下鉄の入り口があります的なこちらと直接比較するのは酷かと。マンションから直接地下に行くルートがあれば（もっと欲を言えばそこからエキチカが広がっているとか）もっと違ったのでしょうけど、今の状態だと単なる駅歩1分物件＋アルファって感じですよね。

>>917
916だけど、この物件をほめてもいないし、金額が妥当なんていってない。
何で完売しないかなんて、わかるわけないじゃん。その値段で買いたい人が、買えばいいだけ。

市川の周辺の相場とかどうなの？
なんで東京のマンションと比べるの？
仕様の低さって何？

市川や本八幡の周辺の中古、特に駅近いあたりは、強気の値段だよ。
そういうのも含めて、真剣に検討したいのに、金額が高いって、一方的に批判しているだけってどうなのかな？って思ってます。

都内じゃもうマンションも買えなくなりつつあるから、
ＤＩＮＫＳ辺りがエリア広げて、辿り着く物件じゃないかな？

それほど価格が高いとは思わないけど、本八幡のごちゃごちゃした雰囲気とか、デベとか、路線とか、洗濯機とか、天井高とかいろいろ考えるとあまり魅力を感じない。価格が大幅に下がっても私は買わないかな。

>>918
徒歩1分で、ここの近くで、もっと安いマンションってどこ？
比較した例を具体的に示せないんだとしたら、916のほうが正しいと思うよ。

ここの価格は強気だと。で、それでもお隣駅のタワーのように売れていれば仕方ない。ところがこっちは…。そのため、この値段ってどうよ？という議論が沸いてくるという流れですね。

関係ないけど、日の出ってそんなに優良な学校なんですか？？
地元の中では・・？って、感じなんですけど。
むしろ公立の小中の方が良いと思われますよ。
格差社会って、確かに北と南では伝説的に強く残ってますね。
ただ、ここは北口物件なので特に問題ないんじゃないですか。

>>923
この建物の横にタワー建ってませんか？そちらの分譲価格は確かに比較にならないほど安いですよね。タワー限定なら二つの隣接タワーだし、駅近くなら南口にありますね。

925さんは本当に地元ですか？

>>むしろ公立の小中の方が良いと思われますよ。

地元なのに日出の幼、少が一流なのを知らないのですか？
日出は幼少と中高で別の学校扱いだと思いますが。
まずもって小中という括りはしませんよ。

地元民の言う「一流」ほど信用できないものはないからなあ…。田舎で天才、都会じゃ凡才、なんて言葉もあるし（本八幡が田舎と言うことではなく、井の中の蛙と言う意味でよく使われるので）。

具体的なデータがないとなんとも言えないよね。

>>千葉のレベルが高い高校を受ける人たちが滑り止めにするぐらい
そんなにレベルがあがっているんですか？渋幕の滑り止めとかになっているのでしょうか。私の受験時代（20年以上前です。）は二流以下のイメージだったのですが。まぁ、そのころは渋幕の特待が公立上位高の滑り止めだったりしましたから時代は大きく変わっているのでしょうね。

>>926
隣のタワーの分譲価格を今と比較するの？
現在の中古価格は？南のリホームしたマンションのこと？あれも高いでしょ？同じ平米ぐらいで5000万弱だよ。
今の市川相場をちゃんと調べてみな。
駅近でも言い値を付けている。だったら、新築のほうがいいんじゃないの？

いずれにせよ定量的なデータが無い話は水掛け論かと。＞日の出

結局みなさん昔のデータから引き出しているのであれば、現在とは話が変わっているであることは容易に想像できます。

一流とか二流とかどうでも良いので（所詮は学歴社会のラベリング）、学校としての質（どんな取り組みで有名なのか、荒れた様子はないか、など）を語って欲しいなあ、子供を持つ身としては。

日出幼稚園、小学校は千葉の学習院扱いです。
都内一流私立と同様の難関校ですよ。
都内同様学校付近でベンツ＆ＢＭＷ送迎渋滞も見れますね。
小学校から付属中学、高校へ進学する子は言葉は悪いですが
同窓会では落ちこぼれ扱いです。

↑普通に考えると5年前ぐらいの新築と今の時期の新築は単純に比較はできない。当然。だけど、都心の人気エリアと高騰率が同程度ってこと。隣のタワーマンションの分譲価格ってここより、20%程度安い。それに中古価格の売買価格も安い。今中古で売り出しているのもあるが、ここの価格につられて強気価格で出してるけど、ここ同様売れてないね。今の市川？市川市ってことかな？本八幡と市川を対抗させようとしてもレベル違うでしょ。

サラリーマンでしたら日出はやめたほうがよろしいかと。
別世界ですので。

>>934さん
えーっとですね、とにかく、そういう単なる印象とかイメージとかはどうでも良いと思いませんか？学校と言うのは車の車種でもラベリングでもなんでもないところで決まると思いますけど。

そもそも、学校のランクを語るなら定量データ以外は信用するに値しません（ランク自体が定量データですから）。

中古価格が安い？それは、たくさんあるでしょ。
築年数とか、間取りとか、駅からの距離とかでもあるでしょ。
新築分譲と比較するレベルの物で言ってるなら、ここでやる意味はないでしょ。

日出幼稚園小学校は医師、弁護士、事業主、著名人、親も日出の地縁者＆縁故、が多い。ほとんどの生徒が中学受験で抜ける。中学高校は少人数学級を特徴とする家庭的なゆとり学校。受験に燃えるような学校ではなく、女の子を主体としたひ弱な文科系の学校。

937は日出小学校の受験実績調べれば？
確か非公開だけど多分県内ではダントツの実績のはず。

小学校受験を定量データで計れるなら誰も苦労しませんよ。
私立小学校は歴史と教育方針、実績、なにより「親」で質が決まりますからね。日出が県内トップなのはここらじゃ常識ですよ。

>>940
非公開なのに調べろとはこれいかに…。

ここは県外の人だって買いに来るマンションの「匿名掲示板」ですから、常識だのなんだの言っても説得力がない気がしますが。せめて外部リンクがあれば別なんだろうけど、賛否両論が根拠なしに書かれている以上、ここじゃなくて違う場所で聞けって話なんでしょうね。

と言うか、そろそろこの話題も終わりで良いんじゃないですかね？ここはマンションの話題をする掲示板ですし。

もう日出ネタはいいよ〜

中学の時日の出の子と塾一緒でしたけど、
公立の平均よりちょっと上ぐらいですよ。
学力に対するレベルは間違いなくそのぐらいです。
ただ、親がお金持ちの子しか入学を認められてないので
給食費を滞納するような子はいないですよって話。
その分、かたよった人間関係しか作っていけないじゃないのか？
とか、余計な心配ですがｗ
人によって考え方はイロイロですからねｗ
船橋高校目指すなら公立のほうがお勧めと思われますよ。
友人の娘も通ってますが、イジメなどの心配もなく
女の子なら安心じゃないですか。
日の出ネタ。オシマイ。

ここはどうなんですかね。どこも一緒と言われればそうかもしれませんが、雰囲気がここは特有なだけに客層が読めない・・・。

ベランダに物が干せないというだけで、それを嫌う人は多そうですね。格好つけけてても、ホームセンターで売っているような物干し台を買うとものすごく庶民を感じさえますし。

これだけ高くするならサッシの防音ももう少し考えてくれてもいいように思いますが、利益を最大限にと考えたんでしょうけどね。MRガラガラになるわけだ。

北側、西側は交通量が結構多い道路で、南側は飲み屋街、駐車場なので、東側が一番静かですかね？でも14号があるから同じかな？？

945です。続けてすみません。
南側の駅の音をすっかり忘れていました。南が一番うるさい？んですかね。だとすると東側も駅の音が聞こえますね。

日出の幼小と中高は別です。
そもそも船橋高校目指す子供は日出には行きません。

騒音なんか気にしなくて大丈夫じゃないかな？

ここのあたり、結構うるさいですよ。14号は交通量多いのは事実です。窓開けなければそんなには聞こえないと思いますが、ここの遮音性能は低いので多少は聞こえてしまうのかな？幹線道路沿いや線路沿いのマンションの宿命ではあるんでしょうけど。

意外と盲人用信号の音も侮れません・・・