プラウド新浦安 その６

じゃあ、もらい錆びっていうより塩害がメインなんでしょうか？
新浦安の立地上、それならやむをえないですね。＾＾
不動産屋さんが、言うので、気になって。＾＾；

海に近いと塩害で車や自転車の寿命が縮んでしまいますよね。こればっかりは海が見えることと引き換えなので受忍するしかないかと。

こんな台風の時、新浦安は大丈夫なのでしょうか？

現地に行けない（行きたくないので）分かる方教えてください。

新浦安は、海が近いので風は強いですが、今回は今のところたいしたことはありません。
どこもそうみたいですが、海に近いところは、南向きの部屋はバルコニーに置いている物がとばされたりするので、台風前は避難させています。

ありがとうございます。洪水は心配ないのでしょうか？

洪水って？？？？
確か20年以上前に清瀧神社付近が、床上浸水したことはありましたが・・・。
新町では、浸水はないですよ。あっても、水はけが悪いところの水溜り程度。ご心配なく。＾＾

>>305
水害対策については、浦安市のHPをどうぞん。
http://www.city.urayasu.chiba.jp/a006/b001/suigai/html/2.html
その他災害対策もありますよい。

もうすぐ１次３期の締め切りです。昨日MDに行ってきましたが、21戸中7戸にバラが付いていませんでした。やっぱり高いから？　それとも次期待ち？　
七夕のお祭イベント、安っぽい割りに人件費をかけすぎている気もして、なんとも心配になりました。
ノムさ〜ん！　がんばってくださいよ〜！！

>>293

292です。4000こえてたかと。
不安もありますが、前に進むのみです。
お互いがんばりましょ！

>>307

ありがとうございます。ポンプが整備されているんですね。

興味はあるのですが、売れ行きが心配です。新浦安神話が崩壊してローンだけ残るのは困ります。７百戸を超える戸数を売り切れるのでしょうか？一期３次って・・・二期との違いが分かりません。

７００戸を売り切れるか？
完売して欲しいところですが、既に契約している者にとって、
叩き売りだけは勘弁してほしいですね。

ただ、土地購入費用が２１０億でしたっけ？
そこから考えると７００戸以上の大規模物件でないと
１戸あたりの単価かべらぼうに高くなります。
エリアあたりの人口も制限されているので、
必然的に広めの間取りになります。

ノムさんとしては赤字にするわけにはいきません。
かつ、０７年度の販売の大部分を占めるＰ新浦安ですから、
あらゆる手法で売り切ってしまうと思いますよ。
値下げ、オプションサービス等はやめて欲しいですがね。

>>211
>>０７年度の販売の大部分を占めるＰ新浦安ですから

これはソースあります？他にもいろいろ野村不動産の物件を見かけるのでここが大部分を占めるというのはしっくりこないのですが、本当でしょうか。

２００７年度予定３６５０戸の分譲マンション予定のうち、
７３０戸です。約２０％ですので大部分というのは言い過ぎかと。
とは言っても売上の２０％ですから大部分というのも
当たらずも遠からずという感じですね。

値下げは売り上げ計上額の関係で大変難しいとか。

>売上の２０％ですから大部分というのも当たらずも遠からずという感じですね。
一物件で20％は結構比重が大きいはずです。
また、確か東証1部上場記念案件ということで相当入れ込んでいました。
確か、なぜ購入者が野村の株式公開のご祝儀をしなければならないのか？
上場したのだから、客に利益還元すべきだという議論もされていました。
土地の購入価格がそれほど高かったという意味でした。

やはり6500万超えると新浦安サラリーマンには厳しいと思いますが。

>>310
> 二期との違いが分かりません。

自分のレスで恐縮ですが、
>>109に簡単に書かせていただいています。参考になれば。

>>313
野村不動産HDの20年3月期の売上予想のうち、
連結・住宅セグメントでの売上予想2490億円。
平均6000万円くらいだとして（超適当）、×733戸で440億円です。

ということは、約18％ですね。
全体の売上対比は約10％。
あの規模の会社で全社の約10％の売上というのはめちゃくちゃでかいと思います。
なので、力を入れていないはずはないと思います。

・・・多分。

私は正直、値下げ待ちです(汗
どうなりますかねー。

初めて投稿します。
オプションの話なのですが、
皆さん、ＩＨにされる方は少ないのでしょうか？
オプション費用、月々のランニングコスト等
お分かりになる方がいらっしゃいましたらご教示ください。

連絡無いからハズレかー

この物件の利益率を聞いたら相当低かったですよ。
相場がどれくらいかは知らないけど、片手には到底及ばなかった。
そういう意味ではお買い得では？
単に土地代が高かったといえばそうだけど。
値引きもしたくてもできないのでは？

1期を小分けに販売するのは、二期に向けての集客やマンション価格上昇局面では、後になればなるほど割安感がでるからかと思いますが。

新浦安の三井帝国に一矢報いる為に無理をしたのでしょうか？

値引きは、あっても６０００万円後半以上の物件でしょう。
良くても３％引きくらい？
どっちにしろ高くて買えない庶民には関係ないッスね

あと、台風を心配されている方がいらっしゃいましたが、
新浦安は他と状況変わりません。
去年なんかは水害は杉並区とかの方がはるかにヒドイです。

>>317
値下げは竣工後1年以上経過しないと難しそうだと思いますが、
２期販売の南西でしたら南東よりは坪単価は断然に低いのではないでしょうか。

>>323
２期販売の南西分は、同じ広さ、同じ階の南東より、値段は上がると言ってましたよ・・・
低くなることは無いと言ってました

>>324
323です。
そうですか。営業の方から聞いたのですが、私の情報が古かったのですね。
失礼致しました。

南西向きというのは、良い方角だと思います。
高さにもよりますが、
ディズニーと、海と、富士山が見える（かも）。
そこに夕焼け。夜はディズニーの花火が毎日。

２期分は隣が一戸建てが決定してるので、
とても良い眺望だと思います。
値段が下がるどこるどころか、狙って待ってる人も。

ここ数年は、待てば待つ程値段があがってますし。

>>326
> ディズニーと、海と、富士山が見える（かも）。

大三角線の富士見橋（舞浜小学校近くの橋）からは、
雨上がりやよく晴れた日は富士山が見えますよ。
なので、同じ天候であればほぼ確実に見えると思います。

> そこに夕焼け。夜はディズニーの花火が毎日。

4年浦安に住んだ感想ですが、花火は何とも思わなくなりますｗ
たまに歩いていて正面に上がると「おおっ」と思ったりしますが・・・。
今では8時半の時報です＾＾；
こういう感想もあるということで参考までに。

>>326
自分も第２期の南西を狙おうか迷っていました。
ただ、販売時期が遅くなるので、自分が狙う間取り＆価格物件は倍率が高くなるし、次回待ちもできなくなりそもそも購入できない可能性も考えると、確実に抑えられる１期でと思い申し込んでしまいました。

値下げ待の方など、上手くいくといいですね。

普通は1期が一番お買い得のはずですよね。
そうしないとクレームの嵐で、居住後に問題になりかねないですよ。
一般的に値下げは、売れ残った場合に「個別に」でしょう。

当方323ですが、言葉足らずだったので補足しますね。
南東に価格をのせた物件なので（海が見えると言いたいのでしょう）
2期は、1期南西と1期南東の間で値付けされるのかと思っていました。
でも前面が戸建て確定で当初の眺望が変わらないので、もっと値段がはるのですね〜　野村さん、頑張って早く売り切ってくださいね。

オプションの説明会してほしいな〜

>326
ん？第２期販売分の通りを隔てた反対側（南西側）は、確か中高層住居地域のままだったと記憶しております。その南側に面した部分が低層住居地域に変更された筈。。。第２期の価格がＵＰするってホントでしょうか？

一期で販売している場所の南側には、プラウドと同じ壁形の６０ｍの高さのマンションができる予定で（三井という噂）、現在の眺望が保証されない。二期で販売される場所の西側は第一種低層（高さ１０ｍマックス）で眺望が未来に渡って保証されているために、かなり高額にする。と営業が言っていました。

1期３次の　一番高かった倍率は　どのくらいでしょうか？
２期待ちの方々も　多いのでしょうか？
自分は　２期待ちなので、　価格が気になります。

１期販売　ほとんどバラついてました
４次の　高層階の価格の高そうな　場所以外　完売ですか？

5月、6月と金利が上昇し、7月で大幅上昇・・・先行き不安なので、見定めています。無理なローンをしてまで購入するのはちょっと。

>>334
完売じゃないです。

１期３次の際には前回までの売れ残りが数戸残ってました。
つまり無抽選。
値段は全て６０００万円台以上でしたが。


>>333
全ての部屋の倍率は分かりませんが、一番安い部屋は１５倍でした。

>>335
金利で判断するならこれから上がる可能性の方が高いと思いますよ
先のことは分かりませんが、下げる可能性の幅より上がる可能性の幅の方が大きいかと。

今後の周辺の落札状況からすると価格は下げることはないのでは。
二期の販売をできるだけ伸ばして、それらの価格公開にぶつけたらこっちに殺到しますよ。　　利益が少ない分だらだら広告を控えて一気に売りたいでしょうから。　　
二期待ちの方は周辺のマンション用地の落札状況を調べると一期駆け込むかどうかの参考になるのでは。

1期１次では、１４８平米は人気がありました。
倍率も５倍ぐらいの部屋もあったはず。
１２３も人気があったように思ってます。
そして５千万円代の部屋は大人気！
倍率が高いので少し６千万円代に流れて、６千万円前半も売れた。

真ん中の７千万代が、売れない。
買える層が少ないっていうこと。

６月もマンション販売は出ししぶりで、物件数が少ないって
ニュースになってました。

私は１期１次の抽選後にＭＲを訪問。
抽選無しと思われる７千万円台の物件を中心に薦められました。
予算があまりないのに「このくらいな金額なら大丈夫です！」と
ガンガン商談を進められました。
嫁さんは舞い上がって７５００万の物件が良い！なんていいだす始末。
最終的には冷静に階を下げて６５００万台の部屋に決めました。
トータルで７〜８件は販売在庫があったようでした。

>>332
> 一期で販売している場所の南側には、プラウドと同じ壁形の
> ６０ｍの高さのマンションができる予定で（三井という噂）、

大嘘ですｗ

マンションが建つのは南側ではなく南西側です（画像の赤紫色の場所）。
真南は高洲中学校予定地（計画上は「教育施設予定地」）ですからマンションではありませんし、
高さは第二種高度地区ですから、
容積率200％、建坪率60％の範囲内で最大15〜25m程度です。
（道幅が5〜10m程度でしたから、5mなら16.5m、10mなら21.1mです。
　実際には「前面道路の反対側の境界線または隣地境界線までの真北方向の水平距離」
　を使うので若干幅を持たせました）

そもそも、土地が売り出されていないのに三井に決まるはずはないです。
従って、高さも建物の形も決まるはずはないですね。
（あの広さを買うとなると200億円くらいはかかるでしょうから、
　三井、野村、東京建物、三菱、大京、オリックスくらいに
　絞られるのは確かでしょうけど）

参考：浦安市土地計画（PDF）
http://www.city.urayasu.chiba.jp/a200/b001/shiryo/20070601_toshikeikak...
参考：千葉都市計画高度地区の規定書
http://www.city.chiba.jp/kenchiku/kiteisyu/jyourei/koudo/koudo.htm

>>340
画像は写真以外不可というのに気づかず投稿してしまいました。
削除依頼しております。

大嘘とは失礼ではありませんか。あなたの掲示している地図は45度傾いて、私が指摘した第一種中高層住居専用地域（あなたは2種と言っていますが）はあなたの引用している地図（紫の部分）のプラウドのまさしく南側ではありませんか。南南西といっても良いけど。しかもこの街区に南側にＬ字に壁形のマンションを立て場合（プラウドと同じように）、プラウドとの水平距離は１００ｍを軽く超えます。これで高さが２５ｍ程度のマンションしかできないとお考えですか。もしあなたの計算が正しいとすると、新町には２５ｍ以上のマンションは存在しないはずです。地図と用途地域を見てよくお考えください。
三井の件は確かにその通りかもしれませんが。噂はあります。

新浦安は計画人口（でしたか？）というのをしているため
その南南西の土地の世帯数の上限が決まってます。
そのため、L字でいっぱいに作ったとしても、１４階ぐらいだ
というのが野村の予測でしたよ。

６０mって何階ぐらい？

334です
教えていただき　ありがとうございます
残りの物件も　６０００万以上の７０００万に近いような金額でしょうかね？
２期狙いで　できれば　５０００万円台あたりを　考えたいところですが
２期の　駆け込み予測？　を考えると倍率かなり高そうですね
確実に欲しいとすれば、　６５００万あたりを考えれば大丈夫かな？というところでしょうか・・？　かなりの予算オーバーで　諦め気味の弱気になってきました。
それにしても　２期の価格は　まったく想像つかないので　情報あればお願いします。

販売時期も　いつごろなのか　まだ未定のようですが、情報あればお願いします。

342です。
60ｍは20階で多分経済的マックスです。なぜなら60ｍ以上になると超高層建築物になり耐震設計が60ｍ以下に比べて厳しくなり、建築費が嵩み販売坪単価が高くなる。したがって一般に19階（60ｍ）以下のマンションが主流です。この土地は、340が書いている通り、容積率200％、建坪率60％が縛りで、建築面積を少なくして（公園、駐車場を広く）高さを高くするか、建築面積を広くし高さを低く作るかはデベの自由。戸数制限とは関係ない。（一軒あたりの広さを調整する。）ですから、可能性として19階（60ｍ）のマンションができると覚悟すべきだと思います。340のように空き地の北側のマンションが建つ。→したがって25ｍ以上のマンションが建たないなんという前提の下に高価な買物をするととんでもないことになると言いたいのです。敷地の北側ギリギリに（近隣の南側）にマンション建てるようなデベは極悪かあほデベです。

346です。
343への意見でした。

というわけで、結局のところはどうなんでしょうか？

ノムの営業さんは
「紫色の土地にはプラウドと同じ形、同じ規模のマンションが建つ
　可能性があります。」と言ってましたよ。
契約を渋っていると
「２期、３期になると視界が確保できる可能性が高いので、
　価格は上がります」とキッパリ。
低層階でしたが、予算の都合もあって契約しました。

実際のところ、南西側のベランダから建つことが予想される物件までの
距離はどのくらいになるんですかね？
まさか、鉄鋼団地側ではなくプラウドとの境界になる道路側に
逆Ｌ字型で建つなんてありえませんよね？

となるとベランダの目の前は、駐車場・共用施設・敷地内公園といった
感じになるんでしょうかねぇ？

ねずみーらんどの花火が見えなくなっても鉄鋼団地を見ずにすむならば
早いことマンションが建ったほうが良かったりして．．．

予算的に低層階希望ですが
低層階なら　南東・南西でも　どちらにしても　視界は同じかな？
と　考え中の者です
南西で　鉄鋼団地ビュー　なのと　南東の　モアナと中学校予定地ビューと　　どちらがいいか　悩んでいますが、今更　南東はもう低層階は残ってないのかな？
ここ最近　掲示板を読ませていただき、　南西でも　マンション建つ範囲の場所なら、　低層階希望である限り　ビューは　どちらにしろ　同じかな・・　と　のんびり考え中です。
たとえば　南西の場合、　ディズニーの花火が見える階は　どのあたりでしょうか？　そして　南東の場合　海が　見える階は　どのあたりでしょうか？
情報ください。お願いします。

南東側の海は３番瀬方面はモアナで見えず、
低層階は前のグランドの砂埃が凄いのではないでしょうか。
おまけに土日にはサッカー・ラグビーで騒がしそうですね。
というわけで快適に海を見るには１０階以上は欲しいですね。

南西側では隣の敷地にマンションが建たない限り花火は見えますよ。
今後のことを考えるならば、なるべく北側がオススメですね。