プラウド新浦安 その６

5月、6月と金利が上昇し、7月で大幅上昇・・・先行き不安なので、見定めています。無理なローンをしてまで購入するのはちょっと。

>>334
完売じゃないです。

１期３次の際には前回までの売れ残りが数戸残ってました。
つまり無抽選。
値段は全て６０００万円台以上でしたが。


>>333
全ての部屋の倍率は分かりませんが、一番安い部屋は１５倍でした。

>>335
金利で判断するならこれから上がる可能性の方が高いと思いますよ
先のことは分かりませんが、下げる可能性の幅より上がる可能性の幅の方が大きいかと。

今後の周辺の落札状況からすると価格は下げることはないのでは。
二期の販売をできるだけ伸ばして、それらの価格公開にぶつけたらこっちに殺到しますよ。　　利益が少ない分だらだら広告を控えて一気に売りたいでしょうから。　　
二期待ちの方は周辺のマンション用地の落札状況を調べると一期駆け込むかどうかの参考になるのでは。

1期１次では、１４８平米は人気がありました。
倍率も５倍ぐらいの部屋もあったはず。
１２３も人気があったように思ってます。
そして５千万円代の部屋は大人気！
倍率が高いので少し６千万円代に流れて、６千万円前半も売れた。

真ん中の７千万代が、売れない。
買える層が少ないっていうこと。

６月もマンション販売は出ししぶりで、物件数が少ないって
ニュースになってました。

私は１期１次の抽選後にＭＲを訪問。
抽選無しと思われる７千万円台の物件を中心に薦められました。
予算があまりないのに「このくらいな金額なら大丈夫です！」と
ガンガン商談を進められました。
嫁さんは舞い上がって７５００万の物件が良い！なんていいだす始末。
最終的には冷静に階を下げて６５００万台の部屋に決めました。
トータルで７〜８件は販売在庫があったようでした。

>>332
> 一期で販売している場所の南側には、プラウドと同じ壁形の
> ６０ｍの高さのマンションができる予定で（三井という噂）、

大嘘ですｗ

マンションが建つのは南側ではなく南西側です（画像の赤紫色の場所）。
真南は高洲中学校予定地（計画上は「教育施設予定地」）ですからマンションではありませんし、
高さは第二種高度地区ですから、
容積率200％、建坪率60％の範囲内で最大15〜25m程度です。
（道幅が5〜10m程度でしたから、5mなら16.5m、10mなら21.1mです。
　実際には「前面道路の反対側の境界線または隣地境界線までの真北方向の水平距離」
　を使うので若干幅を持たせました）

そもそも、土地が売り出されていないのに三井に決まるはずはないです。
従って、高さも建物の形も決まるはずはないですね。
（あの広さを買うとなると200億円くらいはかかるでしょうから、
　三井、野村、東京建物、三菱、大京、オリックスくらいに
　絞られるのは確かでしょうけど）

参考：浦安市土地計画（PDF）
http://www.city.urayasu.chiba.jp/a200/b001/shiryo/20070601_toshikeikak...
参考：千葉都市計画高度地区の規定書
http://www.city.chiba.jp/kenchiku/kiteisyu/jyourei/koudo/koudo.htm

>>340
画像は写真以外不可というのに気づかず投稿してしまいました。
削除依頼しております。

大嘘とは失礼ではありませんか。あなたの掲示している地図は45度傾いて、私が指摘した第一種中高層住居専用地域（あなたは2種と言っていますが）はあなたの引用している地図（紫の部分）のプラウドのまさしく南側ではありませんか。南南西といっても良いけど。しかもこの街区に南側にＬ字に壁形のマンションを立て場合（プラウドと同じように）、プラウドとの水平距離は１００ｍを軽く超えます。これで高さが２５ｍ程度のマンションしかできないとお考えですか。もしあなたの計算が正しいとすると、新町には２５ｍ以上のマンションは存在しないはずです。地図と用途地域を見てよくお考えください。
三井の件は確かにその通りかもしれませんが。噂はあります。

新浦安は計画人口（でしたか？）というのをしているため
その南南西の土地の世帯数の上限が決まってます。
そのため、L字でいっぱいに作ったとしても、１４階ぐらいだ
というのが野村の予測でしたよ。

６０mって何階ぐらい？

334です
教えていただき　ありがとうございます
残りの物件も　６０００万以上の７０００万に近いような金額でしょうかね？
２期狙いで　できれば　５０００万円台あたりを　考えたいところですが
２期の　駆け込み予測？　を考えると倍率かなり高そうですね
確実に欲しいとすれば、　６５００万あたりを考えれば大丈夫かな？というところでしょうか・・？　かなりの予算オーバーで　諦め気味の弱気になってきました。
それにしても　２期の価格は　まったく想像つかないので　情報あればお願いします。

販売時期も　いつごろなのか　まだ未定のようですが、情報あればお願いします。

342です。
60ｍは20階で多分経済的マックスです。なぜなら60ｍ以上になると超高層建築物になり耐震設計が60ｍ以下に比べて厳しくなり、建築費が嵩み販売坪単価が高くなる。したがって一般に19階（60ｍ）以下のマンションが主流です。この土地は、340が書いている通り、容積率200％、建坪率60％が縛りで、建築面積を少なくして（公園、駐車場を広く）高さを高くするか、建築面積を広くし高さを低く作るかはデベの自由。戸数制限とは関係ない。（一軒あたりの広さを調整する。）ですから、可能性として19階（60ｍ）のマンションができると覚悟すべきだと思います。340のように空き地の北側のマンションが建つ。→したがって25ｍ以上のマンションが建たないなんという前提の下に高価な買物をするととんでもないことになると言いたいのです。敷地の北側ギリギリに（近隣の南側）にマンション建てるようなデベは極悪かあほデベです。

346です。
343への意見でした。

というわけで、結局のところはどうなんでしょうか？

ノムの営業さんは
「紫色の土地にはプラウドと同じ形、同じ規模のマンションが建つ
　可能性があります。」と言ってましたよ。
契約を渋っていると
「２期、３期になると視界が確保できる可能性が高いので、
　価格は上がります」とキッパリ。
低層階でしたが、予算の都合もあって契約しました。

実際のところ、南西側のベランダから建つことが予想される物件までの
距離はどのくらいになるんですかね？
まさか、鉄鋼団地側ではなくプラウドとの境界になる道路側に
逆Ｌ字型で建つなんてありえませんよね？

となるとベランダの目の前は、駐車場・共用施設・敷地内公園といった
感じになるんでしょうかねぇ？

ねずみーらんどの花火が見えなくなっても鉄鋼団地を見ずにすむならば
早いことマンションが建ったほうが良かったりして．．．

予算的に低層階希望ですが
低層階なら　南東・南西でも　どちらにしても　視界は同じかな？
と　考え中の者です
南西で　鉄鋼団地ビュー　なのと　南東の　モアナと中学校予定地ビューと　　どちらがいいか　悩んでいますが、今更　南東はもう低層階は残ってないのかな？
ここ最近　掲示板を読ませていただき、　南西でも　マンション建つ範囲の場所なら、　低層階希望である限り　ビューは　どちらにしろ　同じかな・・　と　のんびり考え中です。
たとえば　南西の場合、　ディズニーの花火が見える階は　どのあたりでしょうか？　そして　南東の場合　海が　見える階は　どのあたりでしょうか？
情報ください。お願いします。

南東側の海は３番瀬方面はモアナで見えず、
低層階は前のグランドの砂埃が凄いのではないでしょうか。
おまけに土日にはサッカー・ラグビーで騒がしそうですね。
というわけで快適に海を見るには１０階以上は欲しいですね。

南西側では隣の敷地にマンションが建たない限り花火は見えますよ。
今後のことを考えるならば、なるべく北側がオススメですね。

南東の誘致施設用地は病院用地だから（市の答弁。ただし時期は未定）、南東側も高層でなければ恒久的な眺望の保証はないですね。
市内にまだない三次救急まで対応の施設にもしもなるなら、南東側では救急車の往来がひっきりなしになるかと。

>350
南東側の球技場って人工芝じゃなかったでしたっけ？砂埃は心配ないと思いますが。。以前通りかかった時にも使用されていましたが、騒がしいってことはありませんでしたけど。まあ感じ方は人それぞれですが。
>351
もし救急病院ができたとしたら、救急車は中町側からだと鉄鋼団地通りから、新町側からだと高洲小から海浜公園方面、又はパークウェイ方面から向かうと思いますので、遠回りになるプラウド南東側を通るとは思えません。むしろ南西側のほうが高洲1丁目方面からのアクセスに使用されそうです。

高層階１５階以上を頑張る場合、
海の見える南東か、日当たりの良い南西かで悩みます。
東京湾のオーシャンビューと富士山と花火の南西、
高層階でお悩みの方にとってはどちら側が人気なんでしょう？
決まってる方がいらしたらぜひ教えて下さい！

突き当たりは海、という場所に救急病院なんて採算取れないでしょうにね。周囲が低層戸建てなら反対意見もでそう。