プラウド新浦安 その7

今（というか今年夏までの）の相場がバブルなんですよ。そして弾けてすでに暴落が
始っています。郊外や交通利便性の低い（バス便が最たるもの）物件は在庫の山です。
この物件も坪単価は高くないものの、100㎡以上あるとグロスで高くなってしまいます。
今後の売れ行き（というか売れ残り具合）が見ものです。
私はマンションは駅徒歩10分以内が鉄則なので、150万円/坪になっても買いませんが。

本当、新浦安って玄人向けで、価値がわかりにくいですよね。
それでもよく売れるのは公団の賃貸がたくさんあっておためしできるせいでしょうか。
実際、買っている人ってここに何年か賃貸で住んで気に入ったのでってのが多いですね。

そんなに不便だったら、賃貸からわざわざ分譲を買いますかね〜
私なら賃貸で不便でいやな経験したら分譲かいません。

プラウドも今の場所ではなくて、もうだめですがたとえば潮音の前とか
モアナの場所にドドンと建っていれば瞬間蒸発かそれに準ずるくらいの売れ行きだったとは思いますよ。建物すばらしいですし。

>>602

仰る通りですね。
過去に旧公団住宅で分譲するつもりが賃貸に化けた街区もありますし。

元々駅近は、旧公団のエステート群と長谷工の分譲マンションでしたが、旧公団のエステート群
の分譲当時は京葉線すら無かったですから。さらにその後の新町は駅から遠くなってしまった。
低層住宅の今川団地と言うとプラウドと同じ位の距離となりますね。
それでも駅から遠くても売れる訳は玄人向けですね。
そう、私も玄人です。

玄人というよりは、電車を使わない自営業者が購入者の殆どじゃないかな、この物件。
普通のサラリーマンが買う（欲しいと思う　or　購入能力がある）物件じゃないね。
京葉線は風に弱いし、何より京葉線東京駅ホームは東京駅と有楽町駅のほぼ真ん中で
乗り換えなどの使い勝手が非常に悪い。

>>604

わかっていない様ですね。
首都東京のお隣にありながら、こんなに自然環境が恵まれている事も魅力の一つである事を。

>>京葉線は風に弱いし、何より京葉線東京駅ホームは東京駅と有楽町駅のほぼ真ん中で
>>乗り換えなどの使い勝手が非常に悪い。

これが非常に気になるのでしたら新浦安に住むには肌に合わないと思います。
元々京葉線東京駅は京葉線のためにあったのではなく、旧成田新幹線計画段階からあった立地
ですし。しかし新木場駅や八丁堀駅はどうですか？
まして、公共交通機関を利用してTDRへ向かうゲストはこの東京駅での乗り換えの歩行距離の
長さを強いられているんですけど。
新宿駅延伸はまだまだ夢の段階ですが…。

そうそう、駅近や東京により近い環境を求めるなら豊洲などの方がよいのではないでしょうか。
ここしかないような付加価値があるから、お試し等で価値を知った人に売れてるんだと思います。
私も新町マンション（海側）に住んでますが、車で通勤するのは全体の1/7くらいだそうです（出入り口でカウントしていたそうな）

６０２
モアナとプラウドって２〜３分の場所ですが、その差が大きいですか？

プラウドのよいところは、西向きのオーシャンビューが可能な所だと思います。
新浦安のマンション群でも稀少です。
ディズニーと海が一緒に見れる物件は少ない！

おっしゃるとおり、物は考えようです。

昔、下町・深川に住んでた事がありますが、ここ新町に移住してびっくりした事は、

東京湾近くと言う事か巨大な入道雲が浮かんでいる。
巨大な二重の虹を数回目撃した。
早朝に高原の様な辺り一面真っ白になった海霧が初夏の頃に発生する事がある。(夜勤から帰る時にTDRが霧に包まれていたのを見たのは幻想的であった。)
三番瀬には小さなカニやイソギンチャクが生息し自然回帰しつつある。
野鳥の楽園が近辺に数カ所ある事から珍しい野鳥が飛んでくる事がある。
スーパーで海鮮物の種類が豊富で美味しく明らかに安い。

これは遠い昔、田舎で触れ合った事でありますが…。
これらの付加価値は豊洲では不可能な事だと思います。
どちらを選択するかは個人の自由だとまた思います。

いやいや、このエリアは「地元買い替え」で成り立っていますよ。
ＭＥ２１の買い替えが狙いないこの高洲物件は厳しい。
特に６０００万円超えは地元以外の方は買いません。それはバス便にこの金額を
出す価値を見出せないからです。

よって、グロスの張る残り３００戸は相当苦戦するでしょう。
あと値引きですが、野村の部隊が次に行く物件が高くてまだ売りに出せない状態で、
人員の引き上げに時期に余裕があるなので、竣工半年は５％程度でがんばり、
それ以上時間がかかると「もはや新築じゃない」といういい訳も契約者にできるので
１０％以上はやるでしょうね。

新浦安大型物件で苦戦するマンションは久しぶりですね。
東京ベイ新浦安以来でしょうか。やはり値段と場所でしょう。
入居まで何戸さばけるか見物です。

>>610

投資家さんはやっぱり本来の新浦安を知らない事から、すぐ「バス便にこの金額を出す価値を見出せないからです。」の結論に至るんですね。

高洲の物件が厳しい…？　これは実際に住んでみて真実の価値を知らない事からの結論だと思います。

>>611

苦戦している!?
2001年に大型物件の４つどもえの競売とそれより下のかなり小規模のマンションはどうでしたか？

４つどもえの時に仕方なく高洲を選び、どうしても向こうが気になるために明海に移った方もいらっしゃいますが、
それは元々東側がどんなシチュエーションか知らなかった為でしょう。
新町にしても、中町のエ○テート群はどんなものかわからないのと一緒だと思います。

>>610

もう少し…
「バス便にこの金額を出す価値を見出せないからです。」
この結論はどう考えても理解できないです。

何故なら、旧住宅公団がME21の開街の時は未だに京葉線の新浦安駅が未開業で入船中央の
バス停まで歩き、そして東西線浦安駅までバスで行った頃を考えるとそれほどでも
ありません。また、新浦安駅が出来ても一般的にME21からもバスでしたから。
これは旧公団がわわざ駅から遠い立地に団地を造ったのが原因です。
1980年代に始まっている中町のエ○テート群や今川団地となると尚更そうなります。
京葉線の新浦安駅開業までかなりの時間待たされたわけですから。

うちは地元じゃないですよ。
神奈川方面の人にも新浦安は人気です。
全国的にも住みたい町ランキングに入ってるじゃないですか！

なんとか売れないようにしたい（見せたい）人がここにいるだけ。

>>614さん

神奈川在住だった方が新浦安に引っ越してくるって話は良く聞きます。
ただ、最初はその地域に馴染むのが少し大変かと思うので、馴染んでしまうとますますこの地域が域になるようですしね。

少数の地元でない方の反論は分かりますが、圧倒的にマリナから高洲に引っ越すのに
抵抗のある方は多いです。私は長年投資をしており嫌という程分かってます・・。
神奈川から高洲に移る人はまさにマリナ＆高洲の違いが分かっていない証拠でしょう。

今野村を買っている人は、
①グランデが高いと思って買えなった人。（野村が平成１８年１月の入札で高買いして
必然的に値段があがる事を信じずにグランデを買わずに後悔した＆落選した人。）
②現在マリナに賃貸で高家賃を払っていて、今後マリナ内に中高層用地が出ないので
「仕方なく妥協して」買った人。
③ご主人よりも奥様の発言力が強い人。（痛勤を無視している。）
④マリナと高洲の違いが分からない人。（地元じゃない人。マスコミ等で「マリナーゼ」
「地価上昇」など、新浦安を一くくりにされていて、分かっていない人。）
だと思います。

あと、過去の苦戦物件のランキングは、ベイシティ、レジアス、アールフォーラムの順です。
話が出ている東京ベイは当時競合が少なく、また海から後ろ向きのシーガーデンが「うなぎ
プラン」で１４５/坪の高値で出すと宣言した瞬間にベイの最後ＣＯＣＯ街区（１３５/坪）
が即完しましたから。

またモアナは南面不安で第１期は苦戦したものの、グロス金額が低い（比較的狭い）第２期で
爆発し、結果的に短期間で売れましたよ。要因は他にもあり、シーガーデンの高額残、また
東京フロントコート、ファイブスター等湾岸沿いの大規模が完売したこともあります。ここで
話は戻りますが、やはり地元でない人の誘導ができたものと思われます。

少数意見で反対したい人もいると思いますが、全体傾向を分析するとこうなりますね。

投資家の人はホント何も分かっていないですね。

>>神奈川から高洲に移る人はまさにマリナ＆高洲の違いが分かっていない証拠でしょう。

こんな事を言っている事自体、ホント長年新町に実際に住んでみて肌で知った人か疑問です。
また、エステート群の中町の方々の感情を無視してまでです(旧長谷工寮のあった跡地に建ったエアレジも含まれます)。
私は全部①〜④まで該当していません。で、ありながらME21住民としては最古参です。
投資目的だけで実際に住んでみるとした感覚が無いのでしょうか？
それと以前の旧住宅公団の戦略が全く抜けています。元々、千葉県企業庁が高洲とTDR用地も含め
て埋め立ててその一部が旧住宅公団が浦安東団地予定地として購入した土地です。

じゃあ、そちらから答えてみて下さい。

①モナ新浦安とダイエー新浦安どっちが最初に開業したか？
②京葉線新木場暫定開業の時に何両編成だったか？　そしてその車両は完全冷房化されていたか？
③京葉線東京駅延伸開業の時、運行体系が劇的に変わった。それは何か？
　葛西臨海公園駅でも何らかの変化があった。
④アトレ新浦安が開業したのはいつか？
⑤オリエンタルランド交通からベイシティ交通に社名変更したのはいつか？
⑥東葛地区でシネコンの三つどもえの競合があった。最初に東葛地区にシネコンが
　進出したのはどこか？

あと不思議なのは市民でもなければ、中町や元町の事を無視してまで新町の視野だけで何故プラウド新浦安に投資するのか…です。

以下はあってますね。この辺の物件私も検討してましたから、売れ行きについて注視してました。

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あと、過去の苦戦物件のランキングは、ベイシティ、レジアス、アールフォーラムの順です。
話が出ている東京ベイは当時競合が少なく、また海から後ろ向きのシーガーデンが「うなぎ
プラン」で１４５/坪の高値で出すと宣言した瞬間にベイの最後ＣＯＣＯ街区（１３５/坪）
が即完しましたから。

またモアナは南面不安で第１期は苦戦したものの、グロス金額が低い（比較的狭い）第２期で
爆発し、結果的に短期間で売れましたよ。要因は他にもあり、シーガーデンの高額残、また
東京フロントコート、ファイブスター等湾岸沿いの大規模が完売したこともあります。ここで
話は戻りますが、やはり地元でない人の誘導ができたものと思われます。
===============================================================================

シーガーデンについては、うまく外部を取り込んで完売に持っていったというのは正しいかも。
地元民は百歩譲ってC棟とか、もう一つの斜め左側に海が見えるのしか興味なかったみたいでしたし。メインバルコニーと海の方向が違っているのでパスして38街区などにかけた賃貸住民は多かったですね。
入居後も20数個くらい売れ残っていましたよね。

契約済みさん VS マンション投資家さん
といった様相ですね。契約済みさんの言いたいことはわかるのですが、
なんだか偏った意見のように思われます。

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

投資家を除いて自分の家を何年も探すって普通なんですか？
うちはグランデの販売最後の方から検討を始めて、
何件か見ましたけど、ここが一番気にいって購入しました。

長年比べてみて納得して買えたらよかったんですが、
子どもの年齢や優遇金利や会社からの住宅手当を考えると
今買うのが得策だと思って購入しました。
内覧会が楽しみです。

必要性が無い状態であまりに長い間探してると買えなくなっちゃいそう。
相場の上下を体感していれば『もうちょっと待てば…』と思っちゃいそうだし、
設備の進化なんて日進月歩だからすぐに目移りしちゃいそうだし、
過去の良物件の記憶があるとついつい比較して現時点での優良な選択肢を逃しちゃいそうだし。

いつか買うつもりで気楽に見て回っておいて、いざ必要となった時に経験から必要条件に合致する物件を迅速に選択できるかも…という意味では意味があるとは思うけどね。
自己居住用マンションなんて人によって買い時は様々で、相場とリンクしてるわけでもない。今必要な人が資金的に余裕を持って買えるのであれば、第三者がその決断に文句付けるのは筋違いだと思う。マンションに対する優先事項（価値観）なんて千差万別だし、家庭事情に大きく依存するところだし。
”資産価値”ということに捉われすぎている投資家には、その辺りは理解できない領域なんだろう。

そうそう、別に転売するわけでなく自分で住むなら
価値にこだわらずどんなマンションでも良いですよね。

皆さん、新年明けましておめでとうございます。
本日は市の総合公園で初めて見る初日の出を見てきました。
暗いうちは人影がまばらでしたが、ご来光手前で多くの人が訪れていました。
高洲海辺公園より総合公園は丘の高さが高いのでこれもご来光を拝める良い
スポットかも知れませんです。

投資家の人が注目してるってことは、
投資する価値がある地区だって言ってるようなものでは？
ま、本物の投資家かどうかが、怪しいですが。

倍率の高い価格帯を狙ってる、一般人かも。

通常１割ぐらいは、キャンセルがでるらしいので、
ラストチャンスでそれを狙ってる人もいるでしょうからね。

６２１，６２２，６２３の意見に賛成。
人それぞれなんだから、自分の購入対象にならない物件にケチ付けなくてもいいんじゃない。

>628
そうじゃないでしょう。

ご近所のマンション、アルファグランデ新浦安二番館はもう完売でしたでしょうか？
（新浦安初心者で申し訳ありません、高洲周辺で検討しております、プラウド新浦安様とは直接関係ないのですが、お詳しい方がいらっしゃるのではと思い書き込んでしまいました）

>>630

いや、そうでしょう。
投資家は興味の無いものには時間を使わない。
わざわざケチをつける為に長文を書き込む事は無い。
投資対象にケチをつける場合は、カラ売りしているか、底値狙いかどちらか。
投資家で無いなら単なる愉快犯で、契約者の気分を害する事が目的でしょう。

投資家にとってそんなに価値があるならば、
転売目的の投資家が集まってきて瞬殺するのではないでしょうか。

投資家は狙わんだろう。
ただでさえ普通のサラリーマンにはギリギリと言われる価格帯なのに、転売目的だとするとプラス1000万以上ってことだろ。こういうファミリー向け物件だとかなり厳しいと思うよ。
しかも引き渡し後に即転売となると税率も高いから、思ったほど利益出ないだろうし。新浦安で今頃出てくる物件狙う投資家なんて、不動産投資の資質に疑問を感じる。

その投資家と言うか、埋め立て地の軟弱地盤で建設される大規模マンションをどう捉えているか
気になります。
多分、基礎工事にお金と時間が掛けられているのも知らないと思うが。

ま、資産価値という観点から言えば（永住目的のかたスイマセン）
、竣工後に中古がどのくらいの値段で売れていくか、あとその売れ行きが
どれくらいかによって客観的な価値がわかりますよね。

アルファグランデ新浦安弐番街の住民です。
たしか、あと５戸空室になっていると思います。

総じて投資家の方は、'90年前半に旧住宅公団の分譲住宅販売時の価格が高めな事から売れ残りが多く、
旧公団側が分譲販売価格を下げて、先に買って住んでいた購入者が公団を相手取って
訴訟になっていた事も知っているのでしょうか。
その後、分譲予定の住戸を賃貸に変更し、残っていた土地は民活利用と言うか民間に次々売っていき
旧公団が建設する住宅は事実上無くなったってな事もありましたし。
そもそもあの浦安東団地全体を開発するセンスは無いに等しかった要ですし。

そもそも、永住されることが明らかな方は別に何も気にする必要
はないでしょう。気に入って購入されたのですから
他人にとやかく言われる筋合いはありません。
でも私はもしかしたら引越す可能性もあるので
売却時の価格は正直気になりますね。

思ったより売れ行きが悪いのは客観的に事実でしょう。
その原因が価格設定であるのもほぼ事実だと思います。

実際、MRで1月になってももちつき大会なんぞやっていますし、
来月は豆まき、3月はヒナあられの引換券でもつけそうですね。
もちろん、価格が下がれば、"瞬間蒸発"するんでしょう。

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

バス便物件で投資議論って、ありえんだろ。

もはや時代は移りました。
夢見の街集団訴訟の事を持ち出すのはもはや意味ありません。
浦安は漁師町だった云々と同レベルです。

グランデを新築未入居で売りに出した”投資家”さんたちは
少ないケースで1500万円の差益（税引き前）を出していますよ〜
しかも1億以下での売り出しの場合、信じられないかもしれませんが
ほぼ即売状態でしたね。
（広告等にはある程度の期間載っていますが、実際は成約済）
勿論バス便ですよ。

ここのバスは、運行頻度が高く、朝夜も長く運行しているので、通常のバス便物件とは
違うよ。
　ただし、京葉線ということもあり、東京駅近辺や有楽町線沿線以外への便は余りいいとは
いえないのも事実。

　丸の内あたりに勤めている、海好きの５人家族なんかには、むしろ割安でないかね。
　渋谷に勤めている３人家族にとっては、検討対象にもならないだろうけど。

しかも時間正確、渋滞なし、バス便のイメージを覆します。
住んだことのある人達に売れている理由の１つでしょう。

っていうか慣れてくると皆さん自転車ですけれどね。

>>しかも時間正確、渋滞なし、バス便のイメージを覆します。
>>住んだことのある人達に売れている理由の１つでしょう。

まさに、それ、それです！
でも、こうした街になったのは時代が移ったと言うより、昔の数々の経験からして改善されて
いったのは事実でしょうね。
古くは浦安村の漁師の街、市制施行前の浦安町、そして現状の街になったのは、先人達のおかげ
と言っても過言でないのでは？と。
この街の歴史を拒否したり、変えようとしたりしても無駄なのは明らかだとは思われます。

No.639

確かに。今日も食券ＤＭが届きました。意味あるんかね？

ここってバス亭がグランデみたいに完成と同時にマンションの目の前まで
伸びてくるんでしょうか？

６日のパーティ、参加しますので皆さんよろしくお願いします。
契約者としては正直早く完売してくれた方が安心ですけど、今更どうこう言っても
しょうがないし。まあ、ここを買った人は、駅から遠いことも含め、値段のことも充分考えた上で
購入を決めたんだから、不動産投資家とか言う人の意見は無視して皆さんでいいマンションにしましょう。