プラウド新浦安 その7

気を悪くなさらないでください。
プラウド新浦安さんはレジアスフォートの眺望を結構遮っている？

明和地所に出ているレジアスの売り物件の眺望が最近、斜め右を写したものに
皆変更されました。

No.571

未販売と残で計２３０戸くらいあるみたいですよ。
あと３ヶ月待てば絶対安くなるよ。今はガマン。
６０００万円はそう簡単に売れないので大丈夫。

野村は竣工まで売れ残った物件はすぐにバルクセール（3割引が相場）に出すので、
値引き交渉するならそのタイミングがベスト。

５９８は中古の価格を見てますか？
新浦は中古だって、１１０平米で６千万〜ってのが相場ですよ。
夢を見るのは自由ですが。

人気エリアかどうか、眺望はどうか、海は見えるか
などで、値付けも売れ行きも変わりますよね。

今（というか今年夏までの）の相場がバブルなんですよ。そして弾けてすでに暴落が
始っています。郊外や交通利便性の低い（バス便が最たるもの）物件は在庫の山です。
この物件も坪単価は高くないものの、100㎡以上あるとグロスで高くなってしまいます。
今後の売れ行き（というか売れ残り具合）が見ものです。
私はマンションは駅徒歩10分以内が鉄則なので、150万円/坪になっても買いませんが。

本当、新浦安って玄人向けで、価値がわかりにくいですよね。
それでもよく売れるのは公団の賃貸がたくさんあっておためしできるせいでしょうか。
実際、買っている人ってここに何年か賃貸で住んで気に入ったのでってのが多いですね。

そんなに不便だったら、賃貸からわざわざ分譲を買いますかね〜
私なら賃貸で不便でいやな経験したら分譲かいません。

プラウドも今の場所ではなくて、もうだめですがたとえば潮音の前とか
モアナの場所にドドンと建っていれば瞬間蒸発かそれに準ずるくらいの売れ行きだったとは思いますよ。建物すばらしいですし。

>>602

仰る通りですね。
過去に旧公団住宅で分譲するつもりが賃貸に化けた街区もありますし。

元々駅近は、旧公団のエステート群と長谷工の分譲マンションでしたが、旧公団のエステート群
の分譲当時は京葉線すら無かったですから。さらにその後の新町は駅から遠くなってしまった。
低層住宅の今川団地と言うとプラウドと同じ位の距離となりますね。
それでも駅から遠くても売れる訳は玄人向けですね。
そう、私も玄人です。

玄人というよりは、電車を使わない自営業者が購入者の殆どじゃないかな、この物件。
普通のサラリーマンが買う（欲しいと思う　or　購入能力がある）物件じゃないね。
京葉線は風に弱いし、何より京葉線東京駅ホームは東京駅と有楽町駅のほぼ真ん中で
乗り換えなどの使い勝手が非常に悪い。

>>604

わかっていない様ですね。
首都東京のお隣にありながら、こんなに自然環境が恵まれている事も魅力の一つである事を。

>>京葉線は風に弱いし、何より京葉線東京駅ホームは東京駅と有楽町駅のほぼ真ん中で
>>乗り換えなどの使い勝手が非常に悪い。

これが非常に気になるのでしたら新浦安に住むには肌に合わないと思います。
元々京葉線東京駅は京葉線のためにあったのではなく、旧成田新幹線計画段階からあった立地
ですし。しかし新木場駅や八丁堀駅はどうですか？
まして、公共交通機関を利用してTDRへ向かうゲストはこの東京駅での乗り換えの歩行距離の
長さを強いられているんですけど。
新宿駅延伸はまだまだ夢の段階ですが…。

そうそう、駅近や東京により近い環境を求めるなら豊洲などの方がよいのではないでしょうか。
ここしかないような付加価値があるから、お試し等で価値を知った人に売れてるんだと思います。
私も新町マンション（海側）に住んでますが、車で通勤するのは全体の1/7くらいだそうです（出入り口でカウントしていたそうな）

６０２
モアナとプラウドって２〜３分の場所ですが、その差が大きいですか？

プラウドのよいところは、西向きのオーシャンビューが可能な所だと思います。
新浦安のマンション群でも稀少です。
ディズニーと海が一緒に見れる物件は少ない！

おっしゃるとおり、物は考えようです。

昔、下町・深川に住んでた事がありますが、ここ新町に移住してびっくりした事は、

東京湾近くと言う事か巨大な入道雲が浮かんでいる。
巨大な二重の虹を数回目撃した。
早朝に高原の様な辺り一面真っ白になった海霧が初夏の頃に発生する事がある。(夜勤から帰る時にTDRが霧に包まれていたのを見たのは幻想的であった。)
三番瀬には小さなカニやイソギンチャクが生息し自然回帰しつつある。
野鳥の楽園が近辺に数カ所ある事から珍しい野鳥が飛んでくる事がある。
スーパーで海鮮物の種類が豊富で美味しく明らかに安い。

これは遠い昔、田舎で触れ合った事でありますが…。
これらの付加価値は豊洲では不可能な事だと思います。
どちらを選択するかは個人の自由だとまた思います。

いやいや、このエリアは「地元買い替え」で成り立っていますよ。
ＭＥ２１の買い替えが狙いないこの高洲物件は厳しい。
特に６０００万円超えは地元以外の方は買いません。それはバス便にこの金額を
出す価値を見出せないからです。

よって、グロスの張る残り３００戸は相当苦戦するでしょう。
あと値引きですが、野村の部隊が次に行く物件が高くてまだ売りに出せない状態で、
人員の引き上げに時期に余裕があるなので、竣工半年は５％程度でがんばり、
それ以上時間がかかると「もはや新築じゃない」といういい訳も契約者にできるので
１０％以上はやるでしょうね。

新浦安大型物件で苦戦するマンションは久しぶりですね。
東京ベイ新浦安以来でしょうか。やはり値段と場所でしょう。
入居まで何戸さばけるか見物です。

>>610

投資家さんはやっぱり本来の新浦安を知らない事から、すぐ「バス便にこの金額を出す価値を見出せないからです。」の結論に至るんですね。

高洲の物件が厳しい…？　これは実際に住んでみて真実の価値を知らない事からの結論だと思います。

>>611

苦戦している!?
2001年に大型物件の４つどもえの競売とそれより下のかなり小規模のマンションはどうでしたか？

４つどもえの時に仕方なく高洲を選び、どうしても向こうが気になるために明海に移った方もいらっしゃいますが、
それは元々東側がどんなシチュエーションか知らなかった為でしょう。
新町にしても、中町のエ○テート群はどんなものかわからないのと一緒だと思います。

>>610

もう少し…
「バス便にこの金額を出す価値を見出せないからです。」
この結論はどう考えても理解できないです。

何故なら、旧住宅公団がME21の開街の時は未だに京葉線の新浦安駅が未開業で入船中央の
バス停まで歩き、そして東西線浦安駅までバスで行った頃を考えるとそれほどでも
ありません。また、新浦安駅が出来ても一般的にME21からもバスでしたから。
これは旧公団がわわざ駅から遠い立地に団地を造ったのが原因です。
1980年代に始まっている中町のエ○テート群や今川団地となると尚更そうなります。
京葉線の新浦安駅開業までかなりの時間待たされたわけですから。

うちは地元じゃないですよ。
神奈川方面の人にも新浦安は人気です。
全国的にも住みたい町ランキングに入ってるじゃないですか！

なんとか売れないようにしたい（見せたい）人がここにいるだけ。

>>614さん

神奈川在住だった方が新浦安に引っ越してくるって話は良く聞きます。
ただ、最初はその地域に馴染むのが少し大変かと思うので、馴染んでしまうとますますこの地域が域になるようですしね。