パークシティ柏の葉キャンパス一番街 Part3

>>548
市川タワーは週刊ダイヤモンドのランキングには姿も形もありませんでしたよ。

唯一ってのはどうかなぁ・・？先着でも延期でもないのもあるしね。まぁここは人気あるとは思うし、生活拠点がこっちのほうであれば充分買うメリットはあると思う。

ここがもし売れなかったら柏の葉は終りじゃん。でも学校の件を見れば都市計画が結構いい加減なのは大方の人が気づいてると思うけど。湾岸のベイタウンや新浦安や稲毛海岸や市川妙典はまず学校を作ったのにね。それと駅前に数年で4000戸近く分譲したら将来大変なことになるよ。将来の世代構成を見越してＵＲを半分程度はかませないといけないのにしなかったのがちょっとね。気になるのは徒歩10分程度のマンションの売れ行きはかんばしくないよね。あとＤＮＰあたりも将来撤退してマンションになるだろうね。

＜545さん
デベさん乙。

>>550さん
>>547さんが「千葉唯一の人気物件」と言っているからかと。

>>551さん
広告費で成り立っている雑誌のランキングほど当てにならないものはありませんよ。ああ言うのは「結論ありき」で書きますから、広告費を出さないマンション（not デベ）がランキングに入らないはいつものことです。あれに踊らされると結構笑えない最後が待ってますよ。今老朽化＆過疎化が激しい多摩ニュータウンなんて、当時の雑誌は「夢のユートピア」としてもてはやしたもんです。

ただ、千葉唯一かどうかは知りませんけど、10位以内には確実に入る物件でしょうから大丈夫だとは思いますけどね。

>>553さん
確かにニュータウン現象は気になりますよね。こういった大規模開発にはつきものですけど。

市川はツインタワーの一本がＵＲ賃貸ですね。
行政の知力の差かな？
もしくは三井に押しきられたのか。

>>556
言いたいことがサッパリなのですが…。と言うか、同じくUR主体の開発地域である新浦安、豊洲、幕張、西新井、その他モロモロも「行政の知力の差」なんでしょうかね？どこもかしこも開発後は地価向上してますが。

賃貸を嫌う人もいますけど、賃貸物件は街の新陳代謝の役目を果たす大事な機能の1つなので、こういう大規模開発地域にこそ必要だと思うのですが…。分譲マンション内に賃貸が増えるのは宜しくありませんけど、他の所に賃貸ビルが建つのは別に街として健全（住みたい！と思わせる魅力がある街である）な証拠だと思うのですが。

と言うかね、意味不明な俺様理論で他の物件を貶める「自分が上がれないから人に泥投げる」的なやり方はやめましょうよ。見ていて気分が悪いですし、百害あって一利なしです。

市川より仕様は良いとは思いますが少し気になる事があります。

オプション選択不可な場合は、ビルトイン食洗機の品質が低い機種な為に年に数回しか使わないようなもったいないものになると思います。
評判の悪いリンナイ製ですよね？
今の主流のミストタイプでなく、かつ容量も少ないので使わなくなると思います。（今は外付けのナショナルのミストタイプを毎日使ってます）

Ｂ棟は全て南向きとは言え日当たりが良くない。将来的にＥとＣ棟の影になり特に冬は日陰です。８０メートル程度離れていても１８階と３４階では話になりません。その点ＣとＥ棟は２７メートル道路の先の建物次第ですが日当たりは良いと思います。

営業さんに確認したところＣとＥの南側の空地は容積率はここと同程度だが、建築面積がここより狭いのでせいぜい１０階程度〜１５階程度だろうとの事です。

子供を持つ家庭にとっては小中学校の距離です。
三井負担でバスとは言いますが、帰宅後に再度小学校の校庭に遊びに行けなかったり、部活練習によっては乗れないでしょうし、夏休みなどは校庭で遊ばせれません。近所の予定地もあくまでも予定なので７年後に開校の保証なしです。

ララポートに東急系の食品売場があるだけで他に徒歩圏内に生活雑貨売場や生鮮食品売場、日用品の買物のスーパー、ホームセンター、小児科などは今の所は無いと思います。

都内に比べれば安いですが、近所の新築個建てが余裕で購入出来る金額の為に富裕層で無い限りは３千万台の部屋で無いとローンが苦しいです。
管理費、修繕費、固定資産税なども考えないと後悔すると思います。

本当に欲しい人はＡ棟を既に購入した人が多数なのかもしれないと思います
Ａ棟に比べて既にＢ棟は割高の強気価格だし、Ａと同様の価格帯にＥ棟がなるとも限らないと思います。

>>555さん
547さんは「週刊ダイヤモンドで上位にランキングされた千葉の物件の中で唯一人気物件」と言っているのに、どうして週刊ダイヤモンドのランキングに載っていなかった市川タワーは関係ないのでは？
私は千葉の駅前マンションを中心に検討しているのですが、なぜか市川タワーが話題になるとしばらく市川との比較が続いてだんだん感情的なレスが増えていくのですが（今のところここは感情的なレスはなさそうで良かった）、なぜなんでしょうね。同じ柏の柏タワーとか本八幡タワーとかがあまり話題にならないのに、なんで市川タワーだけ？

557さん
あなたが書いている内容と同じ懸念を持っているのですが私の書き方が悪かったようです。申し訳ありません。

ＵＲ賃貸が絡まないといずれ街が老化します。
絡まないのであれば定期借地権などでリセット調整できる仕掛けを前もって組み込んでおくべきではないでしょうか。

>>新浦安、豊洲、幕張、西新井、その他モロモロも「行政の知力の差」なんでしょうかね？

私は柏（千葉？）の知力（交渉力）を疑っています。
ＵＲ賃貸の腰がひけているので将来に不安を感じているのです。

>>560
URの腰が引けているというのはどういう意味でしょうか。

>>定期借地権などでリセット調整できる仕掛けを前もって組み込んでおくべきではないでしょうか。

笑えました。人口流入を利用するだけして必要なくなったら新しいのを入れるから出てけってことですね。絶対ここの購入検討者じゃないですね。

分譲マンションは定借の方が良いという説もありますからねぇ

>笑えました。
貴方の読解力と感覚に笑えます。
世代交代が自然に出来る仕組みがない街は寂れます。常識です。
ＵＲなどの賃貸を絡めたり、数十年後の建替をスムーズに行う仕組みは有用です。

>>563さん

あなたはここが定期借地権だったら買うということですか？

最近の定期借地権は70年とかあるんですよね。
それでいて物件価格は周りより安く、土地への固定資産税は
かからない。
そういう条件下だから売れるんだと思いますよ。
だから、562さんのいうように建て替えが難しいマンションは、
定期借地権がいいという考え方もあるわけで。
どちらにしても、ここがそのまま定期借地権だったら、とかありえない
のでは？

定期借地権ということは地主が新契約の締結に応ないために建物解体費用を負担して立ち退かなければならないというリスクを負いますので敷地権は所有権の方が人気があります。定期借地権が70年あったとしても子の世代にそのリスクを負担させることになりますから同じでしょう。建物建替えの圧力をかけられるというのはそのとおりでしょうが、それによってメリットを受けるのは地主や街全体であって住民ではありません。8割以上の住民の利害が立替で一致しているのであれば決議を取って建替えればいいわけでづから。

URってそんなにいいですか？
千葉ニュータウンだってURがほとんどの土地に絡んでたから
うまくいかなかったんじゃないですか？
なんてったって親方日の丸で潰れる心配がない会社だし
リスクを負わない人たちの考えることだから
立派な建物は立つけど、売れなければずっと空き家、空き地まま。
そうこうしているうちに開発当初の勢いを失わせて
人気が無くなり、失敗していったんだと思います
民間なら売れなければ値段を下げるなり開発計画を変えるなり
もっと早い段階で見直しがされますよね
品川再開発、六本木ヒルズ、丸の内再開発、八重洲再開発
豊洲もそうだけど、開発主体は民間がやってるから
成功してるんだと思います
浦安は別物です
あれはディズニーランドのお陰でURの力じゃないですよね
だからURに頼らない方が私はいいと思います
本社も東京から横浜に移しちゃったし
あれではいい人材も集まらないだろうなあ

もっと単純では？？
ニュータウンが駄目だったのは都心から遠いからでしょう。
挙げている成功例も都心のものばかりですね。
だから、UR＆民間の日暮里は成功するでしょう。
浦安の成功もURのおかげではないかもしれませんがが、都心からの距離が
千葉では断然近くて有利ですから。

私の頭中には、ＵＲ物件はそこまでの基準でしかないように思っていて、まぁ程度ほどほどっていうんでしょうか。
結局は自己所有ではないので、借りてる間だけだから、設備や質の程度は住んでる間だけ満たせばいいみたいなイメージがあります。

それと、ＵＲばかり乱立している場所は、結局は借りられる人が住民になり、どちらかといえば高額物件購入者が住民に多いほうがいいようなイメージがあります。　（絶対的に高額所得者がいい人の集まりという意味ではありません）

街全体として、駅前のランドマーク的な物件があって（それが柏の葉タワー）、その周りに他の物件や、ＵＲがばらけて建っている。というのがいいかなぁと思います。
そういうのって、街の都市計画に関係することでしょうから、街のイメージ形成にも大きく関係すると思います。

ＵＲ物件がダメだということではありません。都市計画の一部として盛り込むか、将来はどういう街づくりにしていくのか、ということだと思います。

定期借地権も同じで、土地所有権をリセットできる条件だと思えばいいと思うし、同じ場所で同じ物件を買うなら借地権のほうが安いというだけの話だと思います。
そういう方向性や、選択手段も、１つの方法ってことで。

まぁ建替えはここも反対側も無理じゃないかな。
常識的に考えて上に伸ばせない容積率限界利用物件は住民の完全持ち出しが前提になりますので建替え決議は規約に載ってるだけの絵に書いた餅になるでしょう。ＵＲを入れる、定期借地云々というのはエリアを予後不良状態にしないための一つの予防策ですね。ヒューザー耐震偽装の建替えの件を見ると、一次入居の現役バリバリ世代ですらあの惨状、阿鼻叫喚状態になってしまうわけですし。中古で二次、三次、四次購入者が増えると平均所得も落ちていきますし更に大規模となれば住民がまとまるとは到底思えませんね。公団分譲で建替え決議に成功した稲毛や多摩ニュータウンの一部の場合、腰をあげさせた最大の要因は容積率の余裕部分を建設費に回して住民負担を軽減できた点にあります。

第一期5次販売の１８戸、部屋番号や価格はどこかに
掲載されていましたか？

だから
＞品川再開発、六本木ヒルズ、丸の内再開発、八重洲再開発、豊洲
の民間開発の成功も「地の利がいい」。
ニュータウンは「地の利が悪い」。
ってことでは？

573さん
日暮里はどうでしょうか？
池袋、新宿、渋谷、品川乗換えの人たちにとって
上野、日暮里って遥かかなたの駅のようで
待ち合わせ場所にすると嫌がられます
常磐線、京成利用者しか馴染みの無い駅かもしれないですね
どのように発展するかは開発次第でしょうが

573ではありませんが・・・
別に住んでる日暮里で待ち合わせる必要は無いんじゃないでしょうか。。
山手線の駅直結というの相当なメリットですよ。時間はかかるかもしれないけれど、東京・渋谷・新宿・池袋その他諸々"直結"ですから。住みたいかどうかは別として、利便性はかなりいいと思います。

＞571
確かに建て替えは難しいでしょうね。
都区内の建て替えの成功例も容積率の転換分ができたもの
と聞きます。町の老齢化を思えば、賃貸や定期借地権は
実際悪くはないのですよね。

>>559さん
相手が実績を出している人気物件だからでしょ。資産価値とやらが倍増しないと困る輩がわんさといるとこの手の話題は荒れます。気にしないのが一番かと。

そもそも既に街として歴史の長い市川と、これから発展する柏の葉を比べること自体がある意味でナンセンスですからね。価値観のベクトル自体が違います（良い悪いではなく、嗜好性の問題）。

>>570さん
＞私の頭中には、ＵＲ物件はそこまでの基準でしかないように思っていて、まぁ程度ほどほどっていうんでしょうか。
＞結局は自己所有ではないので、借りてる間だけだから、設備や質の程度は住んでる間だけ満たせばいいみたいなイメージがあります。

まずその認識が誤っている（古い）のですよ。URはもはや過去の公団ではなく、土地開発そのものから手がけている総合不動産開発業です。今いろいろな意味で有名な豊洲地区は、江東区とタッグを組んで土地区画整理をし、その土地をマンションデベに販売したりららぽに貸したりしてます。また、東雲CODANなんかはURが販売した（そしてあまりの人気に「もっと高く売れば良かったと涙した）物件ですよ。URはもはや賃貸供給業者ではないのです。

この物件やっば割り高？

すでに地方都市は人口減少の一途。
にもかかわらず住宅供給を続けた結果
家賃デフレ、不動産デフレが発生している。
消費者物価が３倍になったのにいまや家賃は
７０年代に逆戻りしているありさま。

都心周辺と　郊外でも需給関係は全く逆

郊外は需要が減って、供給過多
都心周辺は　需要は変わらず　供給過少このマンション〜やはり割り高＆郊外〜買う人少ないかな？

私は適正と思い、都内から契約を決めました。駅に1分で山手線に30分程度でアクセスできて、駐車場100％もなかなかないですし。三井のマンションのなかでも（最近のパークホームシリーズはひどい…）よい構造であり規模であるとは思いますよ。ひとそれぞれの価値観ですからなんともいえませんが。近くに公園もありよいのではないのでしょうか。小学校や中学校は早急に着工して欲しいのが気がかりです。でも営業の説明ではこれだけの再開発で住民が住むので問題ないと言ってました。フィナンシャルの人も言っていたので信じてみようとは思いますね。
価格は4000万〜5000万くらいで90㎡くらいまでは購入できること、おおたかの駅前マンションよりは1000〜2000万は安いのも最終的に踏み切るきっかけになりましたよ。

柏市の新中央図書館が柏の葉キャンパス近辺に立たなくなりましたね、非常に残念です。本当に柏市は柏の葉に力を入れるのでしょうか？柏市近郊は十分何でもあるはずなのに。この決定は正直、残念でなりません。
また、このあたりは行政機関ができるできないがはっきりしていないのが気になりますね。
どなたか情報をお持ちの方がいらっしゃいましたら教えてください。

割高ってことでもないと思います。ただ、タワーはランニングコストが
高いし、少子化時代に突入なので、かつての浦安や豊洲のように資産価値が相当にアップするというのも難しいだろうとは思いますが。
まあ向こうは都心にも近いですしね・・・

このマンションを浦安や豊洲と同じような考えで購入するのは間違ってますよね、同感です。幕張ともちがうとは思いますが個人的に購入を決めたので幕張くらいのイメージの街になって欲しいものですが。
適度に田舎で私は気に入っていますけどね。

572さん：

レスが遅すぎですみませんが…
1次5期は18戸、A棟6戸・C棟12戸の未販売住戸が
登録者にのみ案内されたようで、本日抽選があり、
私どもは3倍の倍率を潜り抜け、契約予定です。
あとまだA棟では12個が未販売のようです。
（キャンセル住戸が発声しているかもしれませんが）

B棟の値段が出てくる夏休み明けまで様子見でしたが、
その値段をマンションパビリオンで聞き、A棟の
方が割安感があるので、結局5期で初めて抽選に
登録した次第です。B棟ではベランダがすべて
木目調になっているそうで、A棟もオプションで
あったものの、もう間に合わないのが残念ですが…

浦安や豊洲の街はいいけど〜地盤は弱い、地震に心配するよ！それから潮風もマンションにダメージあるじゃないの？

でも、それらよりタクシーワンメーターが勝るんだと思う。特に豊洲。
もちろん個人の好みだけど、多数取ったの感覚としては。
地の利がちがいすぎるから、さすがに豊洲越える、もしくは並ぶ資産
価値は無理では？

価格表を見たんだけど〜Ａ棟８０平米のタイプ、１７階と３階の部屋はわずか１３０万円の差？？？？おかしくないんですか？価格修正？？？

結局は価値観ですよね。豊洲は以前はあまりフォーカスされていませんでしたしね。でも今ではイメージ戦略もあり、人気エリアに。
浦安・豊洲も結局は都心に近く、交通網が発展している点がよいですよね。この点では柏の葉は勝てません。それでも柏の葉のこのマンション買いますけれども。マンションは西高東低といわれる人気と価格。これが覆ることはないでしょうね。
でも三井不動産がこれだけ仕掛けるのであれば若干、期待が持てます。私は常磐線柏駅周辺ほどの開発は望んでいません。国立のようなイメージがよいです。あまりに違いすぎますがね。

価格修正は若干あったようですよ。ただ、先日土曜日行きましたがこのマンションやはり売れてます。値段が適正か割安に感じている人多いようです。同じ広さで階が異なるだけであれば、Ｃ棟は10万円上がるだけですね、上に行くだけで。これは第1期2次でも同じでしたよ。マンションは中古で販売する場合は階で値段はさほど変わらないようです。ただし、賃貸で貸すことになるとかなり変わるようです。営業さんが賃貸に出す場合に考えられる家賃収入表らしきものを見せてもらいましたから。
マンションは東や西で購入を考えた場合300〜500万は南向きに比べて安くなるそうです。実際にこのマンションもそのように上手に価格設定してありました。先日の1期5次は倍率は低い場所で2倍、高いところで6倍のようです。やはり角住戸は人気のようです。
しかしながらここの想定固定資産税、この場所で約30万円と予想されています。タワーマンションは高いですなぁ。ここを購入に迷うのはこの固定資産税に管理費の高さ。これだけで年間60万円の出費ですからね。ある程度収入が無いと難しいと思い躊躇しております。でも、その間に買える場所がどんどんなくなってきているのが悲しいです。
購入した方々はどのくらいの年収平均なんでしょうかね、営業さんから聞いた方や購入者の方々訓えてくれませんかね。無理な相談であるとは思いますが・・・。

固定資産税は部屋によって異なるかと思いますが。
私が契約予定の部屋は、１７９千円（概算）ですよ。

どなたかＢ棟の予定価格を教えてくださいませんか？８０平米台のおよそ価格はおいくらですか？

低層階4500万円台からスタートでしたよ。価格はもしかしたら100万くらいは下がるといっていましたけれども。低層階はアストリウムになるから魅力はありますが冬至の時期の日差しは厳しいかもです。

591さん
見積もりで提示されている固定資産税は千葉県の3年間の優遇免税の対象になっているはずですよ。ですから4年目以降は約倍になるはずですよ。営業さんにも確認しましたら優遇された固定資産税を提示しているとのことでした。ただ、あらかじめ高めに設定をしているとは言っていましたよ。

>>593
ギリギリお手頃感を持たせるような、微妙に強気な値付けですね。

お隣の長谷工のクレアホームズは８７平米で４５００〜５０００万ぐらいだったので、設備・仕様を考えるとこちらのほうがお得かなと思えてきました。おととし販売していた東武不動産の物件が２０００万台の部屋もあったのがなつかしく感じられます。

今考えると、東武の物件は安かったですね。仕様もそれなりでしたが。。。

長谷工よりはよいでしょうね。長谷工の価格を聞いて流れている人が多いので1期4次5次は倍率が上がったのではないでしょうか。この三井マンションはＤＥ棟は新規購入時の優遇措置が国から受けられなくなりますからね。残りのＣ棟と強気のＢ棟も売れるのではないでしょうか。

私は固定資産税は優遇後で約３０万前後、４年目以降の優遇無しで約６０万前後と営業さんから聞いています。８０平米台のＢ棟です。

セントラルパティオの負担、共有設備負担、駐車場、エントランス関係など通常の単独マンションの倍程度と思っていた方が良いですよと軽く言われてしまいました。

管理費＋修繕費＋固定資産税＋駐車場＝年間７５万程度です。
優遇無しだと７５万＋３０万＝年間１０５万程度です。

Ｂ棟と他のタワー棟の修繕費と管理費が同額なのが納得出来ません。
タワー棟とＢ棟が同じ修繕費だなんて。。。

私には高級マンションは買えなさそう。。ランニングコストに注意です。

高いですよね〜
何とかなるだろうと購入して、10年後の発展に期待をしている間に
支払不能→自己破産→退去　となってしまいそうで・・・（涙）

ホント購入できる人は羨ましいです。