コロンブスシティ（マクハリタマゴ）part4

その分選択肢も多いでしょうしね。

＞不動産業界、金融業界、美浜区民の知り合いに相談し、将来の売れ行きに関係なく納得して購入

小職は金融業界で美浜区民、それもこの物件のごく近隣に住んでいますが、この物件の評価については「？」です。
融資＝不動産のシチュエーションも多いので不動産業界についても全くの素人ではありません。
その知り合いの皆さんはこの物件のメリットをどのようにおっしゃっていたのですか？

>>102
＞小職は金融業界で美浜区民、それもこの物件のごく近隣に住んでいまが、この物件の評価については「？」です。

将来の資産価値については誰も判らないと思うのですが（市川タワマンの様に・・）。お判りなら教えてほしいものです。


現在の資産価値なのですが、ローンを組む場合　物件の資産価値を判断して金融機関は抵当権を設定します。

＞小職は金融業界で美浜区民

なぜ資産価値がない（？）マンション（マクタマ）に抵当権をつけて金融機関は融資してくれるのでしょうか？
では　貴方ならマクタマ売り出し価格に対してどの位のパーセンテージなら融資（資産評価）しますか？
これから購入を考えてる者にも参考になると思いますので、ご教授宜しくお願いします（人的信用は無視して下さい）。

金融機関の個人評価　楽しみです。

＞将来の資産価値については誰も判らないと
おっしゃる通りです。ただ、どうして築8年のお隣のマンションとコロンブスシティの坪単価が5割近くもかい離しているのか不思議なだけです。
http://www.rehouse.co.jp/bkdetail/anyfile.jsp/bk_id/CPT0jzgysf/sBaseID...

稲毛海岸で同じく築8年のベイマークスクエアと新築分譲のグランスイートでは1割も離れていません。ちなみにこのお隣の物件は、売る気満々の人だと坪90万円台で出しています。

＞ローンを組む場合　物件の資産価値を判断して金融機関は抵当権を設定
新築分譲マンションの資産評価を個々に行って融資額を設定するということは実務上ないです。連帯債務者、年齢や期間から見た返済能力、職業などの要素を評価して本音ベースでも「ヒト」に貸すというのが住宅ローンです。地域ごとのキャップレートを適用した収益還元法かなんかで評価して融資額を決めるんじゃないかと思われました？


さて、もう一度お尋ねしますが、不動産業界、金融業界、美浜区民のお知り合いの皆さんはこの物件のメリットをどのようにおっしゃっていたのですか？

>さて、もう一度お尋ねしますが、不動産業界、金融業界、美浜区民の
>お知り合いの皆さんはこの物件のメリットをどのようにおっしゃって
>いたのですか？

「最初に契約するのは正直言って不安もあったけど、不動産業界、
金融業界、美浜区民の知り合いに相談し、将来の売れ行きに関係なく
納得して購入したのですが・・・」

と書かれたあり、将来の売れ行きに関係なく納得して購入したとは
言っていますが、メリットがあるとアドバイスがあったとは一言も
言っていないように思いますが。

＞No.105

>本当にそんなこと考えているとした尋常じゃないと思うな。
>それって、単なる屁理屈だよね。
>売れ残って値引きされて買った人がいたらどう考えます？
>気に入った部屋を選べたからと自分を言い含めることはできても
>なんか悔しい感じしません？

感情の面ではまさにその通りですね。

「”なんか”悔しい」と感情の面ではつい思ってしまっても、よくよく自分が享受する満足感を踏まえれば、「なんか」を理性の面で納得させられるのではないかと思います。

投機目的だったら「なんか」のレベルでは済まず、自分を言い含めようがないですけどね・・・。

おっしゃっていることは分かりますよ。

>>104

＞新築分譲マンションの資産評価を個々に行って融資額を設定するという
＞ことは実務上ないです。連帯債務者、年齢や期間から見た返済能力、職
＞業などの要素を評価して本音ベースでも「ヒト」に貸すというのが住宅
＞ローンです。地域ごとのキャップレートを適用した収益還元法かなんか
＞で評価して融資額を決めるんじゃないかと思われました？

楽しみにしていたのに、「ヒト」で判断って回答ですか。
残念ですわ。

１０５さんの
「売れ残って値引きされて買った人がいたらどう考えます？
>気に入った部屋を選べたからと自分を言い含めることはできても
>なんか悔しい感じしません？」

→そりゃそうだ。こっちだってあまるほどお金があるわけじゃないし、数十万でも安くなれば、その分家具も買えるしね。
でも、せっかくお金出すんだから、売れ残った限られた数の物件を「本当はリビング○畳がよかったけど、安いからまあいっか・・・・・」とか「本当は○階から上がよかったけど、安いからまあいっか・・・・」で買いたくなかったのですよ。
もし、安い価格で「ま、いっか」で納得して買える人がいたら、その人は、ラッキー＆ハッピーな人ですが、私は、「買い物はタイミング」だと思っているので、自分の１００％気に入ったものを買うためには、正規金額で買うのは仕方ないのかな・・・・と。
まあ、「自分が満足するための料金」ってところですかね。
要は、何に価値を見出すかでは？「価格」か「自分の満足感」か・・

＞楽しみにしていたのに、「ヒト」で判断って回答ですか。残念ですわ。

取引事例法で小職なりの資産評価をお教えしたつもりですが・・・。ご理解されてないようなのでもう一度わかりやすく言いますと、パレステージの坪単価が100万円前後、沿線で同程度の築年数と新築の物件の価格かい離が1割程度。そうであればコロンブスシティの適正な分譲坪単価は110万円台ということになります。

このサイトを覗いていて感じるのは匿名者のデメリットの指摘は具体的だったり実体験にもとづいた説得力あるものなのに、既契約者は「業界のヒトから人気があると聞いた」「赤いバラがたくさんついている」といった類の話ばかりで議論が噛み合ってないことです。

そこで103さん、108さん、ご自身が感じているメリットでもいいですよ。皆さんに紹介してください。
＞これから購入を考えてる者にも参考になると思いますので、ご教授宜しくお願いします。
ということですから。

>>110

では、

＞そうであればコロンブスシティの適正な分譲坪単価は110万円台というこ
＞とになります。

110万円台/坪でよろしいですね。
これが抵当権設定上限枠（マクタマ現在の資産価値）　金融機関の個人評価と私は判断します。

つまり　100平米の部屋で約3400万円ですね。
ありがとうございました。

NO.110さん

>沿線で同程度の築年数と新築の物件の価格かい離が1割程度。

ここは中庭の規模、共用施設等が充実しているので
同じように計算されるのは無理があるかと思われますが。

>>112

計算すると90平米の部屋で1,000万円くらい割高なんだが。
これがあの体育館、しょぼいラウンジ、中庭なんかの永代使用料？
中庭もまだ隣の方が>>12の理想イメージに近くてキレイ。
ちょっとした共用施設や小手先の設備でシロウトの目を奪うのがファミリー物件の手口ということをお忘れなく。


【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

No１１３さん

検討中の者にとっては、１１３さんのようなデメリットの指摘はとても参考になります。その一方で、メリットばかりの意見の方もおりますし、メリット・デメリットを半々で書いてある方もおられ、私はそれらを総合して物件の判断を行っています。

ただ、１１３さんのせっかくの意見も、「しょぼい」とか「永代使用料」とか、あからさまに攻撃的な表現を使ってしまいますと、閲覧する側にとって情報の信頼性の面で、相応の捉えかたになってしまうのが実情であり、もったいない気がします。

主張内容はそのままで、表現のみ気を配られるとありがたいですね。

う〜ん・・・でも隣のマンションさんとは規模が全く違いますからね〜・・・・・・。
だから、それで単純に価格の比較するのはおかしい。
それに、あの辺は、以前はお隣のマンションがぽつんと建ってるだけで、マクタマの前身の道路公団の建物や、石油公団の建物などの生活に関係ない建物しかなく、スーパーもなかったので土地の評価としてはそれほど、高くはなかったのでは？？
少なくとも、今はマクタマができ、他のマンションが（ステラなど）できてきて、生活エリアになってきており、イオンもできるので土地の価値は以前よりはＵＰしてると思うけど・・・・。（まあ、急激に・・・っていうのはありえないけど）

>>118
＞単純に比較するのは難しいけど、おかしくはないと思う。

購入時マンションの価格ではなく路線価で比べてみれば？
土地がその基準評価額なら、＋αはマクタマの共有設備・個人所有設備への付加価値でしょ？
面倒クサイから私は計算しませんが・・・・。


http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h18/tokyo/chiba/prices/html/02607f.h...

>自分の意見は過去のレスでさんざん議論されているので繰り返す必要もないと思いましてね

ということは「赤い花がたくさんついてるから人気がある」というご意見ですね。

>う〜ん…でも隣のマンションさんとは規模が全く違いますからね〜

総武線の新検見川駅から広告表示で徒歩18分のところにガーデンプラザ新検見川という京葉エリアで超大規模マンションの嚆矢となった物件があります。数多くの、比較的グレードの高い共用施設はコロンブスシティのそれを凌ぐものだと思います。しかも「お抱え」のスーパーまであります。（コンビニじゃないですよ）
http://www.kajima.co.jp/tech/housing/ex/ex3-02/index.html

しかし冷徹な不動産市場では規模が大きいことや共用施設は全く評価されません。中古となって取引されている現在の坪単価は90万円〜110万円と、周辺の地相場と何ら変わりばえしないものです。
皆さんが規模大や共用施設のメリットを強調されるのは営業マンのセールストークに影響されたからでしょうが、それは虚言であることがご理解いただけると思います。

＞冷徹な不動産市場では規模が大きいことや共用施設は全く評価されません。
＞中古となって取引されている現在の坪単価は90万円〜110万円と、
＞周辺の地相場と何ら変わりばえしないものです。
？皆さんが規模大や共用施設のメリットを強調されるのは営業マンの
＞セールストークに影響されたからでしょうが、それは虚言であることが
＞ご理解いただけると思います。

ここで議論されてるのは、新築と中古の物件価格の比較ではないでしょうか？
資産価値については、これから先どうなるかまだ誰にもわからないのでは？

体育館や子供用の遊具、中庭にはそれなりのお金が掛かってますので、
近所の中古物件と比較するのは難しいと思います。

ここを購入した人は、その費用も納得して買われたのだと思います。
無駄か、無駄じゃないか、は個人の価値ですので議論になるものではないと思います。

121さんの意見に同感。

入居説明会も終わり、鍵の引渡し日時も決まって、
マクタマ住人は動き出しています！
中身を充実させるのは私たちです！

>119
路線価との比較はさー、分かるけど
その差額をとらえて、さらにお隣との比較の分が
ココのプレミアなんだよね？
それには新築だったり、共用設備分だったり、販売の上乗せ分だったり
が含まれていると思うけど。
考え方が間違っているかも知れないので、できれば119さんが計算してもらって
教えてもらえませんか？

ただ、その自慢の共用設備によるプレミアは
住民が身銭を切らされてコストを払うことで形成される分だと思う
タダじゃないよね？
共用設備は利用できる人にとっては、素敵だけど
みんなが同じように使用できるわけもないから
どこかのＭＳのバスように入居してすぐに受益者負担の原則とか
言い出す奴がいたりするんだと思うけど。
でも、使わなければ無駄だと感じることは当たり前の感覚だと思うな。

バスを利用しない人には確かに無駄となるでしょう。
でも初めに説明を受けて納得して購入したのに、使わないから廃止とか言うのはどうなんでしょう。（約１年位で）
共用部分に関しても利用する人しない人で考え方が違ってくるのはわかりますが、それも説明を受けて購入してるはずです。
この点を理解して購入するかしないかも検討に入れないといけないですよね。

>でも初めに説明を受けて納得して購入したのに、使わないから廃止とか言うのはどうなんでしょう。（約１年位で）

初めの説明は、ゆくゆくは管理組合で話し合って方向性をきめるってニュアンスでしたが。
永年継続するなんて話すら、初めに聞いてませんけど。
費用対効果を見直すのは当然でしょ。

費用対効果を検討するのは当然ですが、
バスは有料化しても残して欲しいですね〜

基本契約料は発生するかも知れませんが、
全額管理費負担よりは軽いでしょうし、
たまに使う人にとっても便利だし・・・

シャトルバスはあったほうがいい。
雨の日や風の日は、徒歩、チャリもきついし。
帰りの時間帯にバスのほうが安心だし。
もともとあると思って、購入してる人もいるわけだから。
まずは契約期間中の状況をみて、話し合いって感じですかね。
でもいきなり、廃止にするのではなく、市バスより安い運賃（１００円）とかにするとかね。
それはこれからゆっくり考えればいいことなのでは？

使わないから無駄とか身銭を切ってとか費用対効果とかいうのは
使わない人にとっては、自分の負担を減らしたいからですよね。

そりゃ負担が減る事は誰だって嬉しいです。

でもバスや共用施設は最初から謳っている事であって、バスだって
永年継続の話をしたりはしてないけど、永年継続になる可能性だってゼロ
じゃない。

その可能性も考えてみなさん購入したり、検討してたりするんですよね。
（たとえ自分が使わないとしても）
そうなった場合でも問題ないように準備していないのであれば
そもそもこのマンションを検討、購入すること自体再考した方がいいのでは？
バス便じゃないところなんてたくさんあるでしょう。
（費用対効果を見直すのが不要といっているわけではないです。）

この議論は今すぐに答えは出ませんし、推測で無理矢理出すものでもないと思います。

128さんの意見、同感です。

↑同感です。

タマゴバスは230万/月と聞いた気がします
1世帯あたりだと2567円/月
ステラさんくらいのバスの規模にすれば70万/月（1世帯あたり781円/月）ですむってこと？
132さんが言いたかったのはこのことなのでしょうか？

ちなみに私はバス推進派　っていうかこれがあるから購入したので
廃止されるくらいなら理事に立候補して死守してもいいかと思うくらいです
廃止する前にせめて幕張本郷ルートをつくるとか本数を考えるとか検討をしてからにしたいものです

132さん

負担になると思われるなら検討から外されたほうがいいと思いますよ。
今後何年後かに検討というのはあるかもしれません。
（出る人、入ってくる人が途中になるわけですから）
でも、新築で当初からわかってる事に対して、入居前から無駄だとかいうのは少しおかしいと思いませんか？
長い目で検討は必要となるでしょうが、今からそのような事を議論しようとするなら逆にキャンセルをご検討されて方がよろしいのではないでしょうか

バスよりも管理会社のコスト考える方が先だと思います
入居して数年が勝負だし
住民が積極的に話せる間に問題は出せた方が良いですね
ネットや警備、色々でてきます
バスはテーマが重いので一番最後かな？

私は、シャトルバスに魅力を感じ、
駅から遠い物件ですが購入にふみ切りました。

契約した時は逆に
「近い将来、バスは廃止されるかもしれない。」と自分に言い聞かせ、
それでもこの物件が気に入ったのでよしとしました。

バスがあるから購入に至ったのではなく、
バスがなくなるかもしれないと仮定した上で契約した人もいると思います。

キャンセルすべきとか、検討するべきではないと言うのは
強引なような気がします。
環境は日々変わります。それにあわせて臨機応変に検討していけたら
いいと思います。
近くにバス停ができたのも、ひとつの変化ではないでしょうか？

ちなみに、
私にとって、シャトルバスが長く続くことが希望であります。

バス路線廃止、買い物にいけない病院に行けない
仕方なくタクシーを使って経済的負担で困っている
こんな高齢者は多い。

>>1世帯あたりだと2567円/月

月々これくらい取られるんだ！年間にしたら…結構な金額ですね。
自転車通勤組みはちょっと腑に落ちないかも…。それぐらいあれば
良い自転車買えるし。
使用する人から有料制にして金額取る方が、不公平感なくていいですね。

まあまあ、それは実際買ってからって事でｗ
ただしそういう問題が勃発する可能性は考慮してねって事でOK？

まぁ、シャトルバス問題は駅遠物件故の悲しい現実です。
金銭的余裕があれば、そんな問題と無縁なマンションを選ぶのですが、それも出来ず。結局、余分な維持費を払って家計は消耗する。
人間なかなか負のスパイラルから抜け出せないものです。

バスは住む前からなんで廃止論がでるの？
それがあるのは新築物件としてはわかってる事なのではないでしょうか。
費用云々は理解して契約するんでしょ？
まだ検討中の人はこれに理解ができないのであれば難しいでしょう。
ちなみに私は、バスを毎日利用することはないでしょうけど、管理費で運営する事は説明を受けてるので特に問題視はしていません。
管理費を安く、自分にバスが必要ないとか思うのであれば他物件を探します。

ホントにそう思いますよ。私は専業主婦で、仕事をしない状態での入居になるので、通勤にバスは全く使わない状態になりますが、それでもバスがある事は購入の決め手となりました。イオンが出来てしまったら、それこそ昼間の便は無くなってしまうかもですが、それは仕方ないかな〜とは思いますが、廃止論には真っ向反対です！
検討の段階で、バスに不公平感があるようだったら、やはり駅近の物件を検討するのが一番だと思います。
あとは、実際住み始めて利用者がどのくらいいるのかにもよりますよね。でも、自転車や徒歩通勤の方も、天気の悪い日や、暑い日寒い日はバスに頼りたくなる人も多いと思うんですけどね〜。

バス云々と言っているが、拡大解釈すると子供居ない人は遊具分の維持管理費安くできるの？

私も同意見です。
共有施設においてもしかり・・・
利用する利用しないは個人の問題でそれは十分に説明を受けた上で納得して購入しました。
今さら付帯設備（バスを含む）を利用しないからと管理費云々と取り立てて話題にだすことなのかと疑問です。
皆さんは違うのですか？
住む前からそのことが気になっているのなら、はじめからこの物件を検討していないと思います。
管理費のうち月に2567円はシャトルバスの運営費です。ということは説明受けています。
我が家も利用するかしないかはまだわかりませんがそれはすべて納得して購入しています。
いずれにせよ、今後、幕張本郷便を検討するとかチケット購入制にするとかは話し合いをしていけばいいと思いますが、契約の段階から廃止論で盛り上がるのはちょっと疑問です。

１Ｆの人はエレベーター分の管理費安くしてもらえますか？

１４４さんの「費用云々は理解して契約するんでしょ？」は正論だとおもいます。
「シャトルバス付き。運行費は管理費からまかなわれます」というのは最初からみなさんご存知のはず。
まだ1度も使ってない段階から、いきなり廃止論はおかしな話だと思います。
まずは、様子を見てから、考えればいいことなのでは？？

うちは子供はいませんが「遊具分の維持管理費安くしろ」なんていうつもりありませんし。

エレベータはマンションになくてはならないインフラ設備。
エレベータ無しで、毎日階段使うことを許容できますか？
エレベータの無いマンションは資産価値が大きく下落することを考えれば
お分かりいただけるかと。
インフラ設備を住民皆で管理保全していくのは当然のこと。
１階だからといって免除、減額は出来ない。

では、シャトルバスは？
インフラですか？これがないと資産価値は大きく下落しますか？
バス無しで、毎日路線バスや自転車を使うことを許容できますか？
マクタマの住民でインフラだと考える人が多ければ、必要。
そうでなければ、利用者負担。あるいは縮小、廃止。

シャトルバスがインフラか否か、その判断は住民が決めるもの。

以上