千葉北西部で教育環境＆子育てによい地域はどこだと思いますか？

210さん
逆ですよ。事業主から見ると定期借地権でなければ建て替えは事実上不可能です。
転借地権は制約が多く、住民合意、地主制約、二つの壁があります
事実上分譲よりも建て替えが厳しい環境にあり
イコール将来はスラム確定と言えるでしょう
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湾岸の大規模開発エリアの一角に建つ大規模マンション。

* 分譲後の権利形態／敷地は転借地権（底地人：千葉県、借地人：売主、転借地人：ご購入者）の準共用、建物は区分所有
* 土地権利・借地権種類／普通賃借[借地権の期間：建物竣工後30年（更新可能※保証金をとった場合）地代：未定]

「物件概要」に敷地の権利関係について、こまごまと記載されている。千葉県が所有している土地の上にマンションを建てて、地代を払い続けることで、少なくとも30年間はマンションに住み続けることができるということ。詳細が不明なので、電話取材した。

* 筆者「竣工後30年経って、保証金をとった場合契約更新が可能となっていますが、どういう意味ですか？」
* 男性販売員「地代の評価額の5%以内を支払えば、契約更新が可能になります」
* 筆者「地代の評価額とは具体的にはいくらになるのでしょうか？」
* 男性販売員「30年後の地代が、仮に１ヵ月1万円として、年間12万円となります。その5%なので6万円が保証金となります」
* 筆者「6万円の保証金は戻ってくるのでしょうか？」
* 男性販売員「6万円はいわゆる契約更新料なので戻ってきません」
* 筆者「チラシでは、『地代：未定』となっていますが、大体いくらくらいですか？」
* 男性販売員「周辺の物件からすると月額1万円から1万5千円くらいです。ただし、3年ごとに見直すことになります」
* 筆者「30年後の契約更新で、あと何年延伸できるのですか？」
* 男性販売員「30年です」
* 筆者「借地借家法では、『最初の更新は20年』となっていますが、特約で30年とするのですね」
* 男性販売員「通常20年ですが、30年で契約することにしています」
* 筆者「さらに30年が経過した場合の延伸期間はどうなっていますか？」
* 男性販売員「法律では10年とありますが、まだそこまでは検討していません」
* 筆者「30年後に契約更新しない場合はどうなりますか？」
* 男性販売員「住民の5分の4以上の賛成で契約更新が可能ですので、契約更新しない可能性は少ないと思います」
* 筆者「仮に、住民の5分の4以上の賛成が得られず、契約更新できない場合にはどうなりますか？」
* 男性販売員「売主である千葉県に、建物を買い取ってもらうことになります」
* 筆者「いくらで買い取ってもらえるのですか？」
* 男性販売員「そのときの時価になります」

30年後に保証料（契約更新料）を6万円ほど千葉県に支払えば、さらに30年間はマンションに住み続けられそうだ。

売主（千葉県）が、契約延伸を拒めるのは、土地の使用を必要とする事情がある場合だ。仮にそのような事情が千葉県にあったとしても、土地明け渡しに要する費用は転借地権者（住民）に支払われるので心配する必要はないのかもしれない。

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