プラウド新浦安　その９

当たり前の話ですが、即入居可能と媒体や広告で載せる前から既に値引きは始まっています。現在のプラウドの空室はもう中古物件にあたります。だいたい販売会社の売れ残り物件の捌く値引きの基本額はだいたい３ヶ月たって３００万６ヶ月後で５００万値引きと言った具合で調整しながら、一年後にＭＡＸ８００万〜１０００万位でおこなうのではないかと思います。但しこれから１年後までに順調に完売まで行った場合です。ここは相場の販売額より当初からかなり上乗せをしているので、極端に言えば半年たった値引き額が現在の市場の適正価格になると思います。不動産バブルがハジケ飛んだ今、消費者の目は価格にシビアにならざる負えないですから。

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昨今の社会情勢では、コンプライアンスが非常に厳しくなっており、値引販売は２重価格違反になるため困難となっていると物の本にあります。（開示値下げならＯＫ）
なので259さんはサービスと書いてると思われます。

サービスは、得意先には普通に行われる商行為なので違反とはならないでしょう。
粗品から豪華な贈答物まであるし、他に合法的な方法も考えられます。

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

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値引き物件は売れ残りだから値引いているのであって先に購入している人達はうらやましく
ないんではないでしょうか？（金額だけなら安いほうがいいですが）

同じものを大量生産している車と違うんですよ。階数、日の当たりかた、一軒一軒違う
のも解らないのかね。

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値引きをするための、やり方（抜け道）なんて、いくらでもあると思うが。事実、値引き物件も世の中にたくさんあるでしょ。ここもその一つだけど。

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結局駅から遠すぎるから買わないよな。
坪単価はやすいけど。

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さあーさあー都心マンションより人気の無い郊外型マンション全般は今年の９月頃が在庫調整の山場であると言われていますが、果たして財務体質は健全であろう？野村不動産は高値で仕入れたこの物件を値引きなしで「ゆっくり売り作戦」をどこまで敢行できるか、これから見物です。でも聞く話では既に２ヶ月前から値引きセール開催中とも聞くが・・・・・・

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去年の12月の時点でも割引を匂わされた。5%ぐらいだったような。

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高値だったけど、２６０（２０１）のような不毛な毎日を送らずに済んで良かった

相変わらずお薦め物件は無いのな。
代替案出せるようにならないと出世しないよ　
頑張ってプラウドに住めるくらい稼いできてよ。　待ってるよん♪

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え？
高値掴みって認めてないと思ってたの？
そんな現実逃避した住民はいないよん

ローン返済頑張るよ♪
２６０の家は狭いだろうけど原資回復頑張って！

２６０がもっと家族と楽しく過ごせますように。

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新浦安はこれからですよ。まだバブルになっていないです。いま値崩れしているところは郊外や高くなりすぎたところばかりですね。
ほんとうにみなさんが欲しい地域はまず下がっていないです。ほんとうにいい物件が暴落しているならおしえてくれよ。私は購入したいよ。プラウドがほんとうに値引きしているのか？してたら購入したいね。

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値引ですが、
・新築（一般的には竣工前）、新古（売残り）、中古（売残＆セコハン）
・大手（法令順守）、中小（法令無知・無視？）
・抽選（公平な告知販売？先着もある）、個別（先着や相対販売？）
・値引き（定価からの内緒での個別割引）、値下げ（価格改定による公平な値下）
・地価部分（通常、規制により値引不可）、建物部分（評価は別）
・現金割引、各種サービスによる実質値引
・一般顧客、得意先顧客
などを組合わせたうえで、かつ、その時期の不動産市況と個別物件事情を考慮して、始めて語れるのではないでしょうか。

今回は、青田販売でしたが、竣工後の販売も正統な販売なわけで、未販売であれば新古でも中古でもありません。その場合には、価格改定（実質値下げ）となりますが、中古（1年だったかな？）前に、説明のつかない大幅な値下げ（いくらからかは不明）を行えば、既購入者からクレームもつきますし、遡っての対応も必要となります。
※埼玉西部のなんとかという田舎の物件がそれにあたる。
　裁判で勝利した住友の物件は、時間が経過して中古扱いだったはず。
　中古なんて、何でもありだし（但し土地価格部分は別）、只でも要らない物件（住まないのに費用負担だけ発生という意味）だってある。

抜け道といっても、サービス（オプションや各種費用など）での方法にしても国交省などの指導当局の範囲内でしか出来ないはず（何でもありの中小は存在するかもしれません）。

野村さんも一昔前は何でもありだった様ですが、ブランド力がアップし、上場までした現在がどうなのかまでは知りませんが、、、

無いこと無いこと書いてるかもしれません。
まあ、当たり前のことだろうと言われそうですが、「良く考えて下さいよ」という再投げかけと理解して頂けたら幸いです。

暇をみて、南千住に対抗できる物件を探して見ます。
慣れれば良い地区ですよ、最初は違和感があるかもしれないが、今は、普通には他地区との違いも感じません。
大阪の動物園前で下車して感じる雰囲気と同じ、同化出来る人には最高かも。
お勧めだったのに残念！などの諸条件の組合せがあったうえで、

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↑
あっ、最後に変なのがついたので無視ね。

それから、雰囲気の違いを実感するには、ファミレスにいくといいよ。
客層の雰囲気は今でも明らかに違います。

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そろそろ新浦安住民（新町）の所得層も改定の時期に来てるということでしょうね。
3000-4500万までを購入する所得層ばかり→6500から7500万程度へ

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それが売れないから困っているわけで。

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↑
それは、千葉という冠が頭につくから。

広範囲でマンションを探す多くは地方出身者であり、東京に出てきたのに買う家が千葉。
西日本出だと神奈川は考え、北日本出だと埼玉は考えるが、共に東側の千葉は想像すらしない。
今でも、千葉県の宛名には抵抗があるし、習志野ってどこにあるの状態、船橋の向こう、こちら？
地図で見てもすぐに忘れる。
実際は羽田でも東京でも便利だが、怒られそうだが、自分が持ってたイメージと本音です。

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そうなんですよね〜、私の最初はどこ？ここって感じでした。
また徒歩２３分、バス８分といわれて唖然としたのを覚えています。
まさかここに住むこともないと思ってたんですが、現地を見て一目ぼれ。
当時は賃貸でしたけど。
以来８年住んでますが、もう他行けませんね。
本はカバーで判断するな、身にしみました。

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178です。
それと、業者サイト（yahoo不動産やリハウスなど）で物件検索する際、千葉は頭にないので、検索条件に引っかからなかったです。
現状でも、まず聞いてくるのは地域か路線だし、千葉は一番下にしかない。
そこらも販売に影響あるかな。

販促を考えると、
まず、千葉を条件選択させる工夫（まずはこれが一番）。
電車と坂が悲惨な○○都市線は、電鉄によるイメージ先行でしたからね。
そういう意味では新浦安だけが頑張っても力不足かな。多くの人は、TDRしか頭に浮かばない。

次に、多くの人が乗ったことの無い京葉線（自分がそうで、TDLは車のみ、千葉出張は総武線）やバスなのどの利便性の実際のアピール（ビデオや実ツアー？）。

利便性だけでいえば、京葉線は東西線と比べると比較になりません。
治安の悪い（痴漢が出る）○匿でさえ利便性で賃貸する奴は多い。
新浦安だけを対象にすると、東西線の枝線を新浦安まで引込み誘致したら狂騰するよ。

出鱈目だけどね。

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一般的には新浦安で駅近なら良いね！
で、徒歩圏内以外のマンションはちょっと・・・というのが普通。

ここは中古では下がっていくだろうね。

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新浦の駅近はこれぞと言って特徴がないな〜って。
利便性を優先するなら京葉線でない方が良い、そんなに広いわけではない、
そういう価値で比較すると都内（豊洲とか）に負けそう・・・などです。

あくまで個人的意見です。

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確かに安くはないですよね。
私には一生ものです、間違いなく。
でも、隣りの江戸川区と比べても坪単価は安いです。
子供の通う周辺の学校もとても良くできているし
目の前を含めて公園はいっぱいあるし
何よりも治安の面で周辺の他の市区よりかなり良いです。
住み心地は快適ですよ、ホント。

3年間探し続けて決めたマンションでしたが
良かったなぁというのが今の感想です。

今後の物件価格はどうなるかは分かりませんが
新浦安で中古を待つならばチャンスはあると思いますし
なんともいえません。
ただ、これだけの大規模でこの雰囲気で新築。
みなの意識も高いし挨拶しあう住民の方々も良いし
なにより公園で子供を遊ばせている周辺の戸建てやマンションの方とも
ここに住んでいるだけで共有でき話ているうちに親しくなれる街なんです。
今、ここに住めることが良かったなと、単純に思います。

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まあ、値引き、値引きっていってもね・・・
周辺の築3−5年の中古マンションがこの市況でも新築時の価格+1000万円で取引されているのに
そうは簡単に新築が値下げできないよ。
まずは中古市場が新浦安でも大きく落ち込んでからでしょう。
モアナヴィラも久しぶりに一件の中古出たけれど幾らだったか知ってます？
ちょっと他とは違う街なんですよ、まだ。

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売出金額＞成約金額

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ふと、思ったんだけど、発想を転換して、
売残りは中国に行って売り裁いたらどうかな。
・金持ちは半端じゃない。
・金持ちの人数が１億からいる。
・本音では親日家も多く、国外への避難も視野に有る。
・他国よりも本国に近く、人種も同じ。

・日本は何といっても治安が良い。
・許容範囲な広いマンション。
・海が見える。
・投資物件としても、未完であり可能性を秘めている。
・誰もが知っているアジアの代表的リゾートTDR（本物かつ香港と違い質が良い）がある。
・成田、羽田に便利で、アジアのコアの一つ東京にも便利。
・親族、知人を招くホテルも近隣に多数ある。
・維持費が安い。

・既存住民のメリット：管理費、積立金は高く設定し前受けするとして、
　　　　　　　　　　　２台目駐車場が借りられるなどがありそう。


ここなら、彼らが全部買ちゃうかもよ。

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プラウド、ひょんなところからあっさり完売してしまうかもしれませんね。
シーガーデンとかも入居がはじまってもなお売れ残りありましたからね。

実物を見れば欲しくなる人がたくさん出てきそう。
値引きするよりは、どこかの法人にまとめて売ってしまったりして。

新浦安の知名度もまだまだかな。
この間、総合公園を散歩していたら、明和地所の今泉のおじさんが
外人を大量にひきつれて新浦安の投資価値を説明してましたよ。

中国だけでなく、油で潤っている国々の方々が目をつけるやもしれませんね。

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明和地所どこに投資するんだ？

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今度の入札地？

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プラウド

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今泉さんですか、
普通の発想が出来る人は、当然に同じことを考えてるんですね。

日曜に行った食堂（レストラン？）に「浦安に住みたい（かな？）」という情報誌を読みました。
今泉さんがお金のことを書いていました。
なかなか、良いことを書いてましたね、細かいことや色々あるでしょうが、
株の話はどうでもいいけど、この人お金のなんたるかを知ってるなと感じました。

値引を騒いでいる人も、それが分かるようになると良いのに、、、

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私の新浦安埋立て地帯の印象は次の通りです。まず災害が起きれば大波小波の陸の孤島と化す土地である事は周知の事実。一先ず交通機関が麻痺すれば非難するにも自身の足を動かし雑踏の中を立ち往生。これは京葉線が動かなくなるだけでこの有様。天災の影響が軽微に終わったとしても、地面の液状化現象は年々進行している状態。ただこれらを納得してでも住みたい人々がいるのも事実。最後に強風と塩害（車は月に３回は水洗い必至）をお忘れなく。放って置くと必ず錆びます。

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結局、ブランド品も消費者にそっぽ向けられれば、その名（土地）をさんざん叩かれけなされるんですね。今じゃプラウドどこの地域へ行っても建設されてるもんね。ブランドが失墜する時は無残ですね。

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結局誰もモデルルームで残戸数確認してないんだよね。なんじゃそりゃ。

まぁ最後は完売するでしょう。そりゃサービスとか何とか付けるかもしれないけどね。
だって、掲示板に出てる多くの住民（ほぼ全て）が住み心地非常に良いと言ってるし、
周辺住民からも良い街よと言われているし、興味が無ければ寄り付くはずがない、
やたらプラウド調べてる荒らし（値段下がったら買いたい人、購入者予備軍）が
めちゃくちゃいるし。

ちなみに自分は1期1次申込みなので、自分の好きな住居・間取り・色等オプションを
全て自由に選択して、入居して大満足しています。
それだけの自由を取れたから、4,5百万円高くても別にOKでした。

＜ルアー＞　まぁ収入に余裕があるからね。金で自己満足を買えたってわけだ。

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ここは高値だったかもしれないけど、まわりを見るといまだにオプション工事を
やってる家が多い。
７０００万の家に、さらに１００万単位でカスタマイズしてるところあるからね。
高値とかのレベルじゃないよ
そういう人にとっては値下げなんてホント誤差なんだろうな。

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

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野村は、700世帯竣工前完売なんてもともと想定してないよ。
わたしはマンション業者出身だからよくわかりますね。
もともと完成後の販売を想定してます。
どなたかが仰っていましたが、完成後の販売自体普通のことです。

私個人としては、値下げしたところで懐も精神的にも何の影響もありません、値下げを必死に訴えている層の違う人は、同じエリアに住んでほしくないのでぜひ購入せず、どっか他の満足できるとこにいってほしいですね。背伸びして買われてもそれこそ価値が下がるので。

塩害のこといってる人いましたね、いまどき間違いなく錆びるって、どんな車に乗ってるの？
錆びるわきゃないだろ！
車屋も経営している私にしてみれば、超笑える。
錆びる車って大衆車でもいまどきないね、昔とは塗装が違うつうの。
または事故って塗装面の剥離があって保護質を失ってさびが入ることはあるよね、それって修理しないからだよな、修理もできないってことなのか？

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

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＞＞293同意

住んでる人々は満足してるから良いじゃん。
ぜひ収入の安定した気持ちにも余裕のある検討者の方は購入されたし。
早い者勝ち！
高層階に住んでますが、超快適だよ。

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間違えたぜ298同意

293カモーン

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＞＞293君の車種は？

新浦の車って月3回洗車しないと必ず錆びるか？
住んでる人どうよ？
ありえんと思うが。

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＞293
地面の液状化現象は年々進行している状態。
って意味わからん。
液状化って年々進行するのか？

私：土木工学専攻

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第一期販売時の営業トークでは秋には完売し、次の物件に移りたいと言ってました。
あくまで営業トークなので、その真意は計りかねます。

あと、塩害による車の錆は、あると思いますよ。
購入後４年で、月１回位しか洗車しないのが原因なのでしょうが、
ナンバープレートをとめてるネジ、ボンネット内部の塗料のない部分に目に付きます。
流石にボディー塗装部分は目に付きませんが、、、

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ナンバー理解できます。ただそんなに早く？
ボンネット内部理解できませんね。
私は知り合いも含めて聞いたことないです。

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組織経営から考えればわかります。
もともと前のMRは撤去時期が決まっていて、今のMRに移設するにあたり竣工後の販売を想定していなければ予算を確保しなければならないわけですが、その場合往々にして棟内モデルルームと販売事務所になることが殆どです。
現地MR移転に伴い仮設の建物を準備したこと自体、最初から竣工後の販売を想定し予算が取られていたということです。

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このマンションの功績は新浦安の中古マンションの価格を５００万〜１０００万上げたこと。
昨年の秋までに売却した人は皆感謝している。
もうその効果無し。
販売価格は１０００万〜１５００万相場より高い。

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>>わたしはマンション業者出身だからよくわかりますね。
>>車屋も経営している私にしてみれば、超笑える。

住宅屋さんご出身の実業家なんですね！！そんなお金持ちとご一緒のマンションに住めるなんて夢のようです。
でも、もう少しお言葉遣いを丁寧にされないとチンピラと同レベルですよ。

と、釣られてみました。

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サブプライム問題で不動産市況がどうのって話が結構多いですね。金融市場のことを全く分かってないメディアの適当な記事でおろおろしないでください。あれはただ単に、ベアースターンズ出身の大手ヘッジファンドが自分の投資利益の為にマーケットを動かしただけです。実態は何も変わってないのに、巨額の売り仕掛けに踊らされてマーケットがあたふたしただけです。ましてやはるかかなたの日本の不動産市場になんの影響があるってんですか。
＞ニューヨークを拠点とするヘッジファンド、ポールソンの創業者、ジョン・ポールソン氏（52）の昨年の報酬は37億ドル（約3800億円）で、業界トップだったことが、インスティチューショナル・インベスターのアルファ誌の調査で分かった。ポールソン氏の運用資産280億ドル規模の運用会社は2007年に米サブプライム（信用力の低い個人向け）住宅ローン関連資産の下落を予想して利益を上
げた。07年１−９月の同社の手数料収入は約27億ドル。ポールソン氏は元ベアー・スターンズのマネジングディレクター。

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