ブリリア稲毛海浜公園

587さん

>>577
〜586まで「〜ばっかり」なんて言葉誰もつかってないよ。「〜いいけど」と肯定してるよ。

墓穴掘ったのでは？
南無ゥ〜。

今週の週刊ダイヤモンドの格付けランク特集は20項目からなる評価でひいき目な視点がなさそうって所が面白い。実名は出さないけど、このマンコミュ板では人気のはずの数物件が無かったり、あの物件がランク入りしちゃうの？ってのもあった。ブリリアも３位だけど、柏の２物件も評価されていたり。西千葉もあったり。東京や神奈川も然り。

おまけだが、中古マンションと管理会社の格付けもこれまた参考になる。
住んでからのコミュニティも大切だしね。現物件格付けよりコチラの方がためになるかもね。そしてダメマンションの定義も・・・・・。

ほんの少しだけ。

ブリリア稲毛海浜公園は(点数は書きません)

*駅に近い・・最低点数です。
*資産価値・・柏の葉に次いで高い点数です。

あとの１８項目の格付け評価は見てのお楽しみ。

>>588
「ばっかり」は読み違え申し訳ない。が、結局決めつけには変わらんと
思うよ。この物件の批判者が（経済誌読まずに）マンガ雑誌を読んでいる
ってことでしょ。
あとさ、南無ってさ、、そういう発想のことだよ。

いずれにしてもここは希少性のあるニッチなリゾート物件なのであり、資産価値としては文句ないわけで、ここの価格が以前高いなんて言っていた人いましたが、結局はここが物件の割りに安いことがわかりましたよね！

以上が最近の議論のまとめになるのではないでしょうか

利回り計算したらどうなんだろう？
ここって家賃どのくらい取れる？

>>593

家賃だと、だいたい5000万くらいは月々とれるんじゃね？

80ヘイベー3ＬＤＫでも25万はくだらないのではないでしょうか。
他に同様の物件がないため30万でも借りたい人はいるでしょう。
仮に確実な25万円で利回りを計算したら、物件価格が5000万とすると利回り6％でまあまあ投資用でもいけるのでは。30万であれば7.2％！

私も一流大学でているので利回りくらい計算できますよー。

結構利回りいいですね。

>592
自分だけのまとめだろ！
デベも高いと思ったから200万円値下げしたんだろう。あいかわらず君は妄想癖が直らないんだね。

駅から遠く、賃貸に出すには不向きな気がしますけど。

営業口調な人がなんだか必死で怖いのはおいといて、
実際購入を検討中の方っていらっしゃいますか？

いない

またでたね、「ニッチなリゾート」の人。ほんと、必死。
はやく売れ行き見たいなー。

いますよ〜
登録に行きます。

よかったね。・・・倍率1倍だから。

ええ。1倍なら万々歳です^^

こんなとこ誰が賃貸で借りるの？
賃貸の優先順位は
・価格
・交通利便性
・生活利便性（スーパーや病院など）
といったあたりでしょ。そもそも賃貸って狭い部屋がメインだし。

都心じゃあるまいしわざわざこんな郊外で25万も出して借りる層を当てにできるってのは相当な楽観主義だな。
だいだい都心の20万とか30万とかの家賃って自腹で出してると思ってるのか？大半が企業の借り上げだぞ。こんなとこ借り上げるなんてありえん。

別にここが分譲としてダメってわけじゃない。ただ、賃貸とか投資とか言ってる発言があまりに営業臭く現実感がまるで無い。

登戸ヒルズは千葉の２位で、首都圏７２件中では２７位タイ（４件が同じ）です。ＭＲも見に行きましたが、高額の部屋が１部屋だけで、あまり参考になりません。それでもあえて感想を言うと、外壁のタイルは（だけは？）立派ですね（！？）。
閑話休題、本件を賃貸にしたときの賃料相場は、坪８千円とＭＲで聞きました。したがって、２５坪（８２．５㎡）で２０万円となりますが、何度聞いても部屋ごとの想定家賃は無いとの一点張り。どこのＭＲでも、当然のように作ってあったのですが。ところで、駅前のＭＳで新築の家賃が、２５坪で１５、６万と聞いており（販売しているＭＳの想定家賃を安くいう営業マンはいないと思いますが）、駅前すぐより、歩いて２０分以上の部屋の方が高い理由も聞きましたが、家賃相場はそうですからとの、これも一点張り（通常、賃貸の家賃は駅からの距離、面積といった客観的条件で決まり、階数や海が近いといったことは、賃貸しやすくはなりますが、家賃へは反映されません）。稲毛海岸は安い公団があるので（駅近で築浅物件でも１５万円程度。空室もあり即入居可です。公団のＨＰ参照）、頭が抑えられており、２５万円という家賃は、逆さに振っても出てきません。
６０５号室５１１８万円で家賃１２万円とすると、表面利回りで２．８％となります。これでは、税金等を考えると赤字です。通常、空室リスク等を考慮すると、諸経費を差し引いた純利回りが１０％を下回る物件は、すべてキャッシュフローがマイナスになる危険性があります。不動産業界では常識ですよね。５９５さん。

予約受付直前なのに、「買いたい！」とか、「買います!」
といった声がこのスレでは、全然聞こえてきませんね。
少し購入検討中の私でも、「え?売れ行きだいじょうぶなの?」
と、この頃心配になってきました。

最後の誠意を価格で見せてほしいです。
私を購入に踏み切らせて下さい。

ていうか、「ニッチなリゾート」とか言ってるの
どう考えても他物件の営業だろ。
典型的な「ほめ殺し」ってやつじゃないの？

>>607
坪単価平均いくらだったら購入なの？

価格なんて下げる必要ないでしょ。
今の価格で、買えない人は買わなければいいだけ。
それだけです。
別に誠意を見せてまで、607さんに買ってほしいとは
デベも思っていないと思いますよ。ご安心を。

私はどうしてもほしいと思ったので、契約します。

なんだか批判する意見は面白くないですよね・・・自分はもう登録するのは決めましたので！もっと楽しい話題にならないですかね？？海岸沿いの楽しい生活を今から楽しみにしてますよ〜本気で購入する方情報交換しましょうね！
ちなみに数年前に比べれば明らかに価格は高いと思うし駅から遠いのも賃貸出しづらく利回りなんて当てにできないのも分かってますよ。。。実際営業さんもそれ位（賃貸出しづらい）は教えてくれたし！多分ここを購入する人たちもそれ位は検討して分かってると思うよ。要は自分が満足できるかどうかですよね？？

利回りって賃貸に出すために重要事項な訳ではなくて、利回りで物件
価格の適正さが割り出せるからですよ。
海好きが多く価値があるということは、賃貸に出しても家賃が取れる、
利回り良い。
だから資産価値があるという計算が成り立つことになり、資産価値は
高くなるのです。

>>612さん

そういう私もどうしてもバルコニーから海が見える
マンションを、ということでゴールデンウィークのＭＲ
オープニングに足を運びましたが価格に撃沈でした。。。。
あこがれです。

ここの価格ってそんな高いですか？

MR見ましたがここは専有部分の仕様はグレード高いですね。
カウンターは大理石だしバスタブもしゃれていて、この値段でこの仕様であれば納得です。かえって安いくらいです。

>>616
それって上級グレードの部屋でしょ。７５㎡で最低４９９８万円。通常グレードの部屋ではフローリングに突き板すら使っていませんよ。

突き板ってなんですか？？

>>612さんへ
ビーチテラスは借地で地代が結構高いんです。諸々いれると月４万円越えます。価格は坪１４６万円で、当時はやけに高く感じたんですが、今から考えるとお安かったといことですかね。

新浦安は海の見えない中古でも結構なお値段が付く千葉では希少なエリア。
ここはブリリア以外これといったマンションが無いのでそもそも比較対照として不適切では。千葉の海が見える京葉線沿線という以外共通点がありません。
最近やたらと賃貸レスが増えてきたのは営業戦略？
この立地で投資で買う人がいると本気で考えてる？

そもそも都心から電車で40分、さらに駅から徒歩30分なんて物件の賃貸状況の実績なんかたいして無いだろ（鎌倉とか湘南とかと比べるのはナンセンス）。
それをさも賃貸でもいけますってコメントは無責任過ぎに思える。

>>617
またまた幸せ回路が働いている人が現れましたねw
こんな環境だったら賃貸で3LDK16万円くらいでしょ。
で、ルーフバルコニーが20万円くらいだね。


どっちにしても子供を育てるには環境が悪いから、私はパスだけど。

ここは桜井氏推奨物件ですね
以下は住まいサーフィンの桜井氏のコメント

１、オーシャンフロントに立地している
——Brillia稲毛海浜公園の建設地は千葉市美浜区高浜3丁目。建設地の南側に「稲毛海浜公園」が広がり、その向こうには白い砂浜の「いなげの浜」（400m。歩けば5分の距離）、さらに青い海へとつながる。
　まさにオーシャンフロントの立地で、首都圏ではまれに見る「リゾート性の高いマンション」と評価される。
　目の前には海（それも白浜）。そして、海浜公園は京葉線沿線において最大級の広さをもち、公園としてもきれいで施設等も充実している。
　このように、見た目がよいだけでなく、波の音・磯の香り・雰囲気などを気持ちよく感じられる環境が整っていることも特筆される長所だ。上質なリゾートムードを五感で味わうことができることも含めて、希少性の高い立地と評価されるゆえんである。
　さらに、6階以上は住戸からはリビングに居ながら海が見えるため、さらに希少性が高くなる。これまで数多くのマンションを見てきた経験から申し上げると、「海が見えるマンション」の人気は驚くほど高い。中古で売り出せばすぐに買い手が決まり、賃貸にだせば借り手がとぎれないほどである。
２、「海」を満喫できる設計が採用されている
——恵まれた立地を生かし、住戸のデザインも「オーシャンフロント」を意識したものになっている。バルコニーの手すりには視線を遮らないガラス板を設置。ただし、素通しのガラスだと下層階のプライバシーが侵されやすいため、ブルーの色を付け、上層階になるにしたがい、透明になってゆくデザインが取り入れられる。
　また、海を眺めながら入浴できる「ビューバス」付きのプランも設定。このビューバスには「サニーユーティリティ」というスペースも付けられる。これは、浴室とバルコニーの間に位置し、半屋外のニュアンスを持つスペース。そこは温室のように使うこともできるし、海水浴用品を洗うこともできる。また、洗濯物を干すスペースとしても利用可能。一戸建てにおけるサンルームのように使い、冬でも海辺の暮らしを満喫できるスペースとなる。
　このような遊び心があることも、Brillia稲毛海浜公園を高く評価する理由だ。
３、住戸内のゆとりが多い
——Brillia稲毛海浜公園の住戸は80m2台のゆとりあるファミリータイプが中心。専有面積が広いだけでなく、天井も高く設計されているし、1.6m×2m大の大型浴室を備える住戸も多い。
　海のそばで、ゆったりと暮らす——「そういうマイホームがほしかった」という人の夢をかなえるマンションといえる。
４、設備機器のレベルが高い
——浴室にはミストサウナと最新のデザイン浴槽。実は、この浴槽、個人的にとても気に入っているデザインのもの。日本製だが、日本離れした傑作だと思っている。
　このほか、キッチンの一体型浄水器、LDのエアコンなど、設備のグレードは高い。さらに、床材やドア材など、内装材も高級感がある。このように、毎日、目にし、肌で触れる部分に質感のよいものを使ってあると、気持ちが豊かになる。
　「このマンションを買って、よかった」と思える要因になる。こういうプラス要因は多ければ多いほどよい。なんといっても、家族の幸せにつながる要因なのだから。
５、共用施設に工夫が多い
——1階に設けられるラウンジは床にムクの床材を貼り、ナチュラルなムードに仕上げられる予定。このスペースもゆったりしている。そして、最上階には海を望むビューバス付きのゲストルームを設けられる。
　このゲストルームも、シンプルでとてもセンスがよい。「自分の住戸もこういう風に変えたい」という人が続出するのではないかと思われる出来のよさだ。
　ちなみに、駐車場は敷地内に平置タイプが全戸分用意される。
６、施工レベルが高い
——建物はスーパーゼネコンの鹿島が設計・施工。使用されるコンクリートの強度は30N（ニュートン）/mm2以上。およそ100年の耐用年数が見込まれるコンクリートで、耐久性の高さは折り紙付きだ。
　道路に面した窓には防音サッシが備えられ、住んでからの満足度はまちがいなく高くなるマンションである

㎡数にもよりますが、高いといっても１００㎡で１万円位でしょ。
毎年、固定資産税が発生しないのだから、言う程高くは無いと思うけれど？
それと当時、高いと言われていたのは隣のブエナテラーサ（ここと同じ東建もかかわっています）の方で、ビーチは安価と言われていた。
ただし完成後の今日ではブエナの質感（内装建材等含）の高さで納得しているようです。（地元不動産会社曰く）
ここを検討している方なら１度参考程度に見てみたら？
人それぞれだけれどね、感じ方は。
参考までに海のまったく見えない１Ｆが三井のリハウス幕張ベイタウン店で売りに出ているけれど、１，０００万円以上ふっかけているようです。

駅、かつ大きなショッピング街から近くて、借りたい・買いたい人が
たくさんいるのは当然では？＞ブエナ・ビーチ
だから海が見えるだけが同じなんで（駅自体もここより手前だし）、
ここと比べても意味がないような・・・
まあ転借地権だと、土地は自分のものじゃないし、数十年後の
更新料とか謎だからその点はここよりマイナスだと思いますが。

>>619
突き板とは合板表面に貼ってある天然木の薄板です。フローリングは、無垢材から突き板の厚薄、突き板なしまでの各ランクがあります。無垢材は高価なうえに反り等が生じやすいため（当然クレームがつきますよね）、それを売主が嫌がって、マンションでは、ほとんど使用されていません。突き板なしというのは、合板の上にプリントしてあるもので、最低ランクのフローリング材です。建具ではかなり使用されていますが、フローリングでは殆ど使用していませんでしたが、最近、コスト削減のためか、目立つようになりました。

>>625
パティオス１番街：７５．０４㎡、管理費１５０００円、修繕積立金６０１０円、地代１５４９４円、有線５００円＋駐車場代
パティオス２１番街：７９．３０㎡、管理費１２６００円、修繕積立金５７００円、地代１１７６１円＋駐車場代
パティオス５番街：９０．１８㎡、管理費１６７００円、修繕積立金７１１０円、地代１６７０６円＋駐車場代
グランパティオス公園西の街１番館：８２．５６㎡、管理費１１２００円、修繕積立金１１１８０円、地代１３７７３円＋駐車場代
グランパティオス公園西の街４番館：８６．６５㎡、管理費１１８００円、修繕積立金８３３０円、地代１４４５５円＋駐車場代
マリンフォートサンセットウィンレフト：８５．８９㎡、管理費１０７００円、修繕積立金５２４０円、地代１２９６９円＋自治会費２００円、インターネット１７９０円＋駐車場代
建物が建っている土地の評価額は低く、固定資産税の大半が建物に対するものです。

批判するのはいいんだけど
ここを批判する内容は書き手の収入や生活観が浮き彫りになるね。

東京へ通勤するものだと考えている人、
皆電車に乗るものだと考えている人、
烏合の新浦安が何より千葉県内では優れていると思っている人、
多様な価値観、生活観を理解できない人、知らない人
人口減社会に入ってこれだけ海際のインフラが整っているこのエリアが
ベッドタウンから次のステップに移行しようとしていることに気づかない人、

ま、人それぞれだから良いけど

↑
人口減社会に入ってこれだけ海際のインフラが整っているこのエリアが
ベッドタウンから次のステップに移行しようとしていると勘違いする人

って抜けてません。


ま、人それぞれだから良いけど。

あなたが千葉で子供を育てる環境がいいと思っているのはどこですか？参考までに聞かせてください。

↑ごめんなさい。623さんに対しての質問です。

みんなが電車に乗って東京へ通う人ばかりと考えているわけでは
ないと思うけどなあ・・・
ただ、こういう普通の集合住宅販売を考えた場合、多数派で語る
のが普通だと思うよ。上り方向に電車を使って通う人のほうが
多いならそれで語るのをなぜそんなに嫌うのか、そのほうが不思議だけど。

>>629
何がいいたいの？？

物件の周辺も将来不安が無いとか言ってたけど、
それって、周りに人がすまないので、発展する可能性が
本当に無いって言うことですよね。

夜をあのへん歩いてみると、本当に暗くて怖い雰囲気
がします。しかも、住宅地で無いので解消されていく
希望も薄いし。

海が見える住戸もえらい少ないし、見える住戸はえらい高いし、
えらい高い海側住戸側は、えらい交通量で24時間トラックやら
バイクやら走ってるし、どうなんでしょうね。

住宅地として計画されている同じ「海に近い街」としての新浦安・幕張とは正直「意味」が全く違うと思うのですが。

それでも、海が大好きという人にとっては、買いなのでしょうか。
別に海から近い位置に住まなくても、車で五分・十分・20分圏内で、
バルコニーの前はお日様や車がいなくて、オフタイムで海に行けば十分だと思うのですが。まあ、人それぞれですけど。

「バルコニー前」で「常に」（夜除く・車騒音はついても）「海が見える」という価値を何よりもマックス意味有と捕らえれば、買いですね。