グランドホライゾン・トーキョーベイ 2（南船橋）

どうもサザンの皆さんにはあまり歓迎されていないような
感じを受けます。
ご近所なので仲良くやっていきたいのですが・・・残念です。
そういう人ばかりでないことを祈ります。
昨日は船橋の花火だったね。
サンデッキも予約でふさがっていたようです。

皆さん、東京湾北縁断層のことをご存知ですか。
この物件も含めて船橋地域の物件を検討中ですが、活断層ではないと判断されましたが、ちょっと心配！真の有識者は教えて頂けますでしょうか？

http://j-jis.com/danso/d028.shtml
http://www.bousai.pref.chiba.lg.jp/portal/keihatsu/01_beaninf/01_earth...

>>268さん
活断層については全く分からないことだらけです。
現在、活断層があるとは分かっていないところも、
活断層がないことの証明はできないのです。

現に1995年の阪神淡路大震災の断層については
神戸地区の断層は未だ確認されていません。

生命の危険という意味では、断層の近傍であるかよりは
その地区がどのような「建物倒壊危険度」「地震火災危険度」「孤立危険度」など
を持っているエリアであるかの方が大きいというのは
阪神淡路大震災の教訓です。
駅までの通勤通学中に地震が襲うかもしれませんし、
お買い物中に襲ってくるかもしれません。

いずれにせよ、大震災の可能性をご心配の方は
どのエリアに限らず、不動産購入については資産の毀損リスクの
軽減ができないので購入しないという判断はそれなりに合理性を持ちます。

但し、寿命もまた有限なので、限りある人生をどのように暮らすか
リスクとの天秤に掛けてご検討下さい。

http://www.city.funabashi.chiba.jp/shisetsu/taishin.htm
転校のことを調べていたら↑昨日教育委員会にこんなのがＵＰされていて驚きです。
倒壊の恐れがあります、って、何それ？？？って感じで唖然としてしまいました。
私の見方が間違ってますか？？

市議会議員の方のブログで関連記事をみつけました。
http://k-kazuko.cocolog-nifty.com/kanazawa/2008/07/post_6966.html

大間違いですよ！
通常は１階の強度が問題視されます。
そして、学校の校舎はあなたの家よりもよっぽど
強度が高いはずです。残念ながら・・・

167さん
>>ご存知で書いていると思うのですが…
米国クレセントハイツ社や海外のデベロッパーは
SPCを用いた資金調達を行うので、
事業規模と売上が日本のように比例しないことが
往々にして見られますよね・・・

ご存知ですよね
悪質なあおりだと思います。
やめてくださいね。

>>276さん

>>米国クレセントハイツ社や海外のデベロッパーは
>>SPCを用いた資金調達を行うので、
>>事業規模と売上が日本のように比例しないことが
>>往々にして見られますよね・・・

自分の資本で事業を行っていないのです。
みんないわゆる他人からの借金です。

そして、赤字は赤字で放置されます。SPC内に押し込められて。
逆に何かあったら本社がということは決してアテにできない
わけです。お金を持っていないんですから。
事業をやっているのは各SPCですからね。
このような事業形態は好景気の時は非常に効率的なのですが
ひとたび、住宅不況となるととたんにきますね。

住宅を米国で手広く事業をしており、
なにかあったらすぐ面倒を見てくれる
親切なデベロッパーから購入するという幻想は捨てて、
販売が終了したら消滅するペーパーカンパニーから
マンションを買うんだと言うことを
「自己責任」を百回唱えて肝に命じましょう。

はい。自己責任を１００回唱えて購入させて頂きます(^-^)/

２７５
引越し先になるかもしれない情報はどんな情報でも集めたいですが。
これから長いローンを背負って生きていくんですよ。
匿名掲示板をそのまま鵜呑みにする人は居ないと思いますが、自分で調べる契機になりますよね。
むしろ、検討も比較もしていないであろうあなたのような書き込みのほうが意味が分からない（ワラ

２７９に一票。

販売終了後も責任を持って対応してくれるという
100パーセント保障のある会社がどこなのか知りたいですね。
結局すべてにおいて自己責任でわ？
それより、買えるのか？払いきれるのか？が現実味あふれてるのでわ。

２７５に一票
対象地のマンションに書き込むことでは？

277さん
ペーパーカンパニーからではなく
日本に登記されている株式会社から
購入するというのが正しい表現です。
アフターサービスも受けられます。

因みに日本のデベロッパーも
他人資本（銀行融資＝デット）で分譲事業を行います。
CH社の場合は他人資本がエクイティということになりますが
SPCに融資をするのは銀行です。
借金で事業をするのは同じです。

悪意をもって中傷する行為を
問題視しているので間違った書き込みは
控えて頂いた方が皆さんの為になるのでは
ないでしょうか。

>日本に登記されている株式会社から購入するというのが正しい表現です。
まあ一応株式会社の体はなしているが、なんせ資本金１０００万円ですから、
いつでも逃走スタンバイokといったところか？

>>284さん
私もそれはわかりませんし
その可能性はありますよね。
ただ、撤退するなら他の売主に譲るでしょう。
アフターサービスは次の売主から受けられます。

そもそも
私はそういう話をしていたのではなく
事実でない悪意ある書き込みを
問題視しているので、話をあらぬ方向に
もっていかれてしまわれると、困ります。

掲示板を悪用した
誹謗中傷は品がないと思いますから
控えた方がいいと思います。
ただそれだけなのです。

>>284さん
資本金と逃走は直接は関係ないのでは？

＞資本金の意味を知らない人に突っ込みを入れても無駄です。
資本金は一般的に会社の基礎体力と言われているから、
基礎体力が無いということだな・・・。

＞100パーセント保障のある会社がどこなのか知りたいですね。
１００％はないにしても、施工が大手または売主が大手（財閥か電鉄系）
の場合は同じ市川の物件見てもきちんと対応してくれるが、ここは施工が
潰れたゼファーで売主もえたいの知れない会社だから、みんな何かあった
ときに大丈夫？？？と思っているんだよ。
他もそうだけど、ここの売主とヒューザーはどこが違うのかな？
ずばり補償を行える「体力」でしょうね。

>>277さん
詳しくご存知でしたら失礼ですが。
グランドホライゾンにおける
分譲マンションの証券化スキームの理解を助けて差し上げます。

[1] 特定目的会社（ＴＭＫ）がオリジネーター
　（不動産等の原所有者）から不動産等を譲受けます。

[2] ＴＭＫは、オリジネーターに対して支払う
　　売買代金の資金を調達するため、リーマンブラザーズ
(LB)より,ノンリコースローンによる借入れをしています。
　　LBは抵当権者となります。

[3] ＴＭＫは、不動産の売却収益（の一部）をLBに返済します。顧客への引渡し時にLBが設定した抵当権は抹消されます。

このスキーム上、分譲マンションの売主がＴＭＫとなります。
ＴＭＫを組む理由は、税務・会計上のメリットがあるためです。

日本では宅建業法上売主にアフターサービス責任が義務付けられているので
TMKが単独で分譲MSの事業主になることはありません。

グランドホライゾンの場合TMKとCH株式会社が事業主となりますので、
分譲マンションの顧客がペーパーカンパニーから物件を購入するというのは誤った理解です。

共同事業主のCH社も、LBとの関係を考えれば安易な撤退はできないでしょう。
（これは憶測ですが）

正しくご理解いただければ幸いです。

だから売主は強気なんですね。
詳しい説明ありがとうございました。

詳しい説明ありがとうございます。
ここを買うことによって海外の会社が儲かるなんて日本経済に良いことなのか？
ちょっと疑問になりました。
結局、高値売りしてうまくいっても仕入れ値より高く売れたので儲かり、もし売れなければＣＨジャパン社とＴＭＫが撤退、破たんしても資金はＬＢから調達しているということなら損はなく、抵当権を持っているＬＢもまた売却するだけなので損はない、ってところでしょうか？
となるとゼファーの資産を安く買い叩いた、外資２社のタッグが儲かったってところですね。

経済にそんなに強くないのでこんな感じの理解でよいのでしょうか？

＞共同事業主のCH社も、LBとの関係を考えれば安易な撤退はできないでしょう。
＞（これは憶測ですが）

理屈はね・・・。でも物事は理屈通りに進まないんだな〜、これが・・・。
そもそもこの理屈は誠実に日本の法律に従う会社を前提にしているが、
外資に日本の法律なんぞ、「屁」みたいなもんですよ、実際・・・。

現時でも日本の法律では会社の理屈だけの解雇は禁じられているが、
外資はこんな日本の法律なんぞ関係なしに、バンバン首切りしてるよね？

まあ、ここの売主にあまり期待してなダメだと思うな。

外資はこんな日本の法律なんぞ関係なしに、バンバン首切りしてるよね？
↑
見たの？何の明確な根拠があって言っているのか明示してほしいね。
それから日本の企業だって平気で首は切ります。

基本だが外資に就職する人ははじめから転職を前提（キャリアアップ）
にしている人が多く、
定年まで勤め上げて、という人は殆ど居ないです。

日本では日本の法令を遵守するのは日本の企業も同じであって
何かあって逃げる場所など日本にもアメリカにもないのだよ。
そういうことを気にして気になって仕方ないのなら
マンションは買わない方がいいよ。向いてないと思います。

訂正です。
気になって仕方ないのなら
×マンションは買わない方がいいよ
○このマンションは買わない方がいいよ

>>292
売主が強気な理由を説明したわけではないのです。
ただ外資でも国内資本でも
お金を借りて、物を作り(付加価値を生み)
収益を上げる。というのは変わらないという事を
わかってもらえたら、と思います。
TMKは打ち出の小づちではないのです。

>>293さん
>ちょっと疑問になりました。
>結局、高値売りしてうまくいっても仕入れ値より高く売れたの>で儲かり、もし売れなければＣＨジャパン社とＴＭＫが撤退、>破たんしても資金はＬＢから調達しているということなら損は>なく、抵当権を持っているＬＢもまた売却するだけなので損は>ない、ってところでしょうか？
>となるとゼファーの資産を安く買い叩いた、外資２社のタッグ>が儲かったってところですね。

いえそれは違います。
TMK≒CH社は、破たんして儲かることはありません。
LBに資金を返済しなくてはいけません。
マンションが売れない限り利益はでません。

お金を借りて、事業をして（物を売り）、お金を返して
利益を残す、町工場や八百屋さんと同じです。


皆さん外資⇒怪しい⇒怖い→悪者と
決めつけている方が多いのではないかと思います。

でも外資のレストランやホテル、洋服もこれだけ
世の中にあふれています。

外資のマンションがあったっておかしくはないと
私は思っています。

>>294さん

外資の会社は、成果に貪欲ですよね。
だから不運にも成果を上げられない場合
「バンバン首切りしてるよね？」
というのも事実かもしれません。

しかし、それとこれとは別のお話だと思います。
もしTMKで借りたからお金を返さなくてもOKと
考えている方がいたらとんでもない誤りだと思います。

日本のデベロッパーもCH社も銀行にお金を返さないと
事業を続けていけなくなってしまいます。

だからCH社は外資だからといって、
すぐ撤退できるわけではないと私は思います。
銀行の信用を失うことは何よりも痛手のはずですから。

ＣＨ社はＬＢからお金を借りているのではなかったのですか？
ＬＢとしては売れなかったら、物件もらって別の業者に売るからいいよ。というような姿勢なのかと思いました。

ＬＢは投資が完了したら、次の投資先に資金を回したいから直接不動産売買をしたくないけど、不振だったゼファーから買い叩いて儲けられるから、ＣＨ社を誘って事業を買い取ったみたいな構図で、アフターなんて気にしていないのかと感じました。
仮にＣＨ社はアフターを考慮していても、資金源のＬＢが損をしてまでアフターの資金の面倒をみるかというと疑問です。ＬＢがいなくなっても銀行から借りられれば別によいわけですが。

ということで、すごく素敵なマンションで立地も魅力的ですが景気回復のための内需拡大を思うと外資が儲かるのは納得いかないという気持ちです。
ゼファーを救っていたとなれば、話は違ったのですが・・・。

>>300さん
わかりにくくてすみません。
CH社が、TMKを組成して、LBから資金を調達したのです。

>資金源のＬＢが損をしてまでアフターの資金の面倒を
>みるかというと疑問です。

アフターサービス責任者はLBではなくCH社です。
三井不動産が売主の場合で、プロジェクトに融資した三井住友銀行に
アフターサービス責任が無いのと同じです。

繰り返しになりますが
国内のプロジェクトの場合と
あまり変わりません。

>景気回復のための内需拡大を思うと外資が儲かるのは
>納得いかないという気持ちです。

TOYOTAやダイキンも海外で頑張っています。
逆のこともこれから増えてくるかもしれません。
海外からの投資で生まれる雇用もありますから・・
一概に悪いことばかりではないかもしれません。

まあ、ここの売主を正当化したい気持ちもわからんでもないが、
王手施工or王手売主以外は日本のほかのデベもここもリスクは大きいよ。
ヒューザーの件でも懲りない人多いんだね。

施工会社が潰れた物件ってみんな敬遠すると思うんだけど・・・、普通。
ここにこだわる理由なんかあるの？

>>302

大手売主といえば
大京や藤和不動産も、一度経営破綻したよ。
大手でもリスクは変わらない。

ここの施工主は、ゼファーだが、実際の施工は
長谷工やきんでんが行っている。

住宅性能評価も取得されていて
国土交通大臣の認定を受けている。

以上が事実。
問題ないと思いますが。

>ここにこだわる理由なんかあるの？
こだわっているわけではないけど、敬遠しているわけでもない。

JR駅近で東京方面の通勤圏で地平&水平線眺望でこの程度の値段の物件が他にあれば
当然そちらも検討になるんじゃない？
そういった物件が見つけられない人はここにこだわるでしょう。
（駅近じゃないとか、眺望はそれほど良くない、とか主観の議論ではありませんのであしからず。
　この程度の距離や眺望でも満足できる前提で比較しています。）

他に似たような条件の物件ってありますか？
ぜひ比較検討したいと思います。

地震保険？火災保険？の免振割引が適用されないのはなぜですか？
住宅性能評価書に免震構造の記載がないのに、国土交通大臣の認定は受けているとはよくわかりません。
住宅性能評価はもう一度受けることはできないのでしょうか？

>>306さん

国土交通大臣の認定は受けているのは事実です。
でないと22階建は立ちませんから。
認定書もあるはずです。

性能評価書に免震項目が追加される前後の建築物だからではないですか?業者に詳しく聞かれたらよいと思いますが

>>307さん
なるほどです。ちょっとした疑問が解決しました！
でもせっかくの免震なのに、もったいないですね。

>>304
ということは、アフターで補修が必要な時は、売主はゼファーでなく長谷工ときんでんに工事を依頼するということでしょうか？

>>309
売主がどこに工事を依頼するかは、売主の自由なので分かりませんが、
その可能性が高いのではないでしょうか？

実際に売主がどう考えているかは、自分で聞いてみたら良いのでは？

ここにこだわる理由がよくわからん。
身動きがとれんとか、ローン審査がここしかダメとか？？

＞大手売主といえば大京や藤和不動産も、一度経営破綻したよ
大手の意味が違うんじゃない？
販売戸数だけではなく、なにかあったときの信用でしょう？
その意味での大手は三井・住友・三菱・野村・・・、以上潰れそうもない
デベでしょうね。


＞ここの施工主は、ゼファーだが、実際の施工は
＞長谷工やきんでんが行っている。
二次下請けに責任はないよ、ゼファーの指示通りという一言で終わり。


＞以上が事実。問題ないと思いますが。
以上が事実、もんだいありありですね。

ホンントにここの購入者ではなく、「物件比較中」であればなんでここに肩入れするの？
意味がよくわかりません。（笑）

>>311さん

既出ですよ。しつこいね(笑)

つ>>305

314に一票

>>312
>その意味での大手は三井・住友・三菱・野村・・・、以上潰
>れそうもないデベでしょうね。

財閥系デベロッパーを信頼するなら
そちらのマンションを購入されたらよいのですが
野村、住友から強気な値段で購入できる
裕福な方なので羨ましいとは思います。

しかしそれでは他が全て悪いマンションということに
なってしまいます。

高級マンション＝良いマンションとは限らない
というのが私の考えです。異論はあるでしょうが。

今ここでは売主であるCH社について話しているので
話を関係ない方向へ展開させないでください。

よろしくお願いいたします。

>二次下請けに責任はないよ、ゼファーの指示通り

施工主にも下請けにもアフターサービス責任はありません。
売主の依頼により、依頼された業者がアフターを行います。
基本的的な理解にかかわる部分ですので訂正させてください。
売主の指示に基づき、対応できる業者はゼファー以外にいると考えてください。

>以上が事実、もんだいありありですね。
勘違いをさせてしまったことは申し訳なく思います。