千葉県で資産価値の下がりそうなマンションは？

>>343さん
＞運賃が比較的安くて

北千住＝＞秋葉原間で1分の節約のために90円も余計にかかることが安いとは・・・。

>>345さん
伸びしろって言ったって実際は駅間がながく開発用途がないだけの土地ばかりですが。
余地があっても活用できなければ意味がないですし。

そもそもTXは各自治体の無利子融資で生き延びているようなものなので、
各自治体の無利子援助がなくなったら今の利益レベルだと大変でしょうね。

>>349さん
というか、なんでTX沿線はこうも儲が多いのか・・・。

地元を知らない一次取得者が多いからバラ色の夢を描くんでしょうけど、
昔から沿線を知っている地元住民はそんなこと思わないでしょうね。

>351
それにしても沿線のこと全く知らないでよくそんなこと書けるなあ。TXは駅間どころか駅前がようやく開発されたばかりで、駅前の物件だって去年からやっと入居が始まった。売り出し物件もこれから増えていくくらいだよ。だいたいTXは開業してやっと3年。そんなに急激に開発が進むわけ無いじゃないか。浦安、幕張、千葉ニュータウンだって最初の3年間でどれだけ人口が増えたと思ってるんだい？

京葉線新木場暫定開業時からの利用者ですが、TXは在来鉄道としては特別な存在だと
思っています。
元々、常磐新幹線構想から始まったものですし、守谷以北の大ストレートが目立つ区間
は狭軌の新幹線と言っても不思議を感じない様な。
設計速度は160km/hですし、ATOであるもののATCの車上信号だったっけ160km/hに変更する
だけで160km/h運転の実現性も秘めていますし。
北総線、成田新高速鉄道も旧成田新幹線からの派生ですし。

茨城県のＴＸ沿線開発需要が大幅減少で赤字予測、将来負担１７００億円　売却価格も低下

　県や、県が債務保証や損失補償している公社が実施した開発事業などの借入金に対する県の将来負担見込みが、
総額約千七百億円に上ることが分かった。来年度から二十年間で年約八十億円ずつ一般会計から繰り出して
返済しなければならず、県の財政運営の大きな足かせとなりそうだ。
　五日の県議会財政再建等調査特別委員会で県が明らかにした。
　債務は、主に県や公社が開発した工業団地や住宅団地などの土地の売れ残りや、地価下落による含み損によって発生。
県の将来負担見込みの内訳は▽公共工業団地の債務三百六十二億円▽高速鉄道「つくばエクスプレス（ＴＸ）」沿線開発
五百九十億円▽住宅供給公社五百四億円▽土地開発公社六十七億円▽開発公社百五十六億円−となっている。
　このうちＴＸ沿線開発は、土地の販売実績が全販売予定面積（約四百ヘクタール）の約１３％にしか達していない。
今後販売する土地は駅から遠く、売却価格の低下が予想される。このため借入金二千百七十五億円に対し、
土地販売見込み額は千三百十五億円にとどまり、不足額は一般会計から補てんすることになる。
　特別委では、県が巨額の損失補償をすることに「県トップの責任も出てくると思うが、公社トップが給与を
停止するぐらいしないと、県民の理解は得られないのでは」などと厳しい意見が相次いだ。

2008年9月6日 東京新聞
http://www.tokyo-np.co.jp/article/ibaraki/20080906/CK2008090602000142....

もう一度張っておきますね

>>356

何だか整備新幹線沿線で、JRから切り離した第三セクターの在来線の赤字を見ている様です。
これが国策のやる事のようですが…。
首都圏に人口集中している状態でTXだとまだまだマシと言うなら札幌延伸はやるべきでない
と思われます。
鉄道と沿線開発はセットになっていると思いますが（つくば市には元々鉄道がなかった
ため悲願ではあったが）、五輪後の北京〜上海の高速鉄道はどうでしようかね？
一つ間違えればかの国は巨大な財政破綻になりそうかな…と。

>>356
TX沿線は県有地だけじゃないよ
っていうかほとんどUR

問題の茨城区間
３年前ttp://userdisk.webry.biglobe.ne.jp/003/326/60/1/115055319215515275.jpg
現在http://uproda.2ch-library.com/src/lib053345.jpg
このスピードはすごい。

ところで何で東京都に一番近いアーバンリゾート・シティの中心地の販売中のマンションで、
今だ『ディズニー』と書いているのか、恥ずかしい。『TDR』と書けないのかな…と。
あと、浦安市の住宅管理組合連合会は『新浦安住宅管理組合連合会』とは名乗ってはいないし、
れっきとした『浦安市住宅管理組合連合会』と表記している。
市外から転入されてくる方はこの辺に勘違いをしないように注意して貰いたいけど。
HPを検索するとまずME21で最初の街の画像が出てくる。
あまり自己中ばかり主張していると、周辺市街地、挙げ句の果て市長までに何か注文
をつけて来そうに思う。

>>361

旧浦安の住民ですか？
駅のある中町も旧浦安なんですね？
シンボルロードの中心地がどこであるかも理解していない最後発住民でしょうか？

>>354
だから駅間が長いのが問題で、開発に向く土地がおのずと限定されるわけで。

>>363

駅間が長い理由をご存じない様で…。
長ければ表定速度は上がってきて、東京メトロの様な路面電車並の超低速運転(日比谷線東銀座
辺りがそう)も成立しなくなり、より遠くに高速で到達出来る様になる。
極端な事例は新幹線がそう。沿線開発にしても新幹線駅しかない事例を見ると。
なので都市部の一極集中が起きるのでは？と。
空港や高速道路のICき今一歩の様なので、自治体のお偉いさんは未だに我田引鉄な訳みたいですね。

つまり沿線の開発地が限定されるのと速さとの痛し痒しってことですね。

西武東武京成
駅間が短い路線は駅数が多くなるので
まず駅舎がボロイ
駅前一つ一つの街づくりが雑
人気が分散して中途半端な街が連続するだけの路線となってしまう。
よく考えてみてください
埼玉とか千葉の私鉄オンリーの街で大成した街って無いですよ。
つまり駅が多いと人気が分散して中途半端な街の連なりになってしまうのです。

確かにそれはそうですね。
西武線は複々線だったら違ったかもしれないですね。東京ならそういう私鉄のほうは
わりと商店街なんかも充実している気がしますが。
鈍行と快速があって、快速駅間もそれなりに開発される形がいいということかな？

どうでも良いような市街地が延々連なってるより
駅間に自然を残すメリハリのある開発の方がいいと思うし
人気も出ると思う。

どうでもよい市街地すら作れず事業破綻の可能性が高まっている農地＝ＴＸ

そうなると、次はバス便開発ってことですか？　それで人気になるかな？

>>328TXと北総線は同じ3セクでも似て非なるもの。企業規模が全然違う。北総線の資本金は24,900百万円、親会社の京成電鉄でさえ36,803百万円。一方TX（首都圏新都市鉄道株式会社）の資本金はは1,850億1,630万円。これはJR東日本についで鉄道会社では全国2位の規模。このように企業規模の大きいTXは、利用客の利便性向上や沿線開発への支援に非常に力を入れてくれて頼もしく感じている。この秋の大増発や、都営線やメトロとの乗り放題キップのように乗客増を考えた企画など、今後も期待できるし、今年中に達成できそうな27万人の乗客数になれば東京駅延伸も検討される予定だ

〜〜〜〜

連結勘定で見るべきは資本金ではなく自己資本
京成電鉄の自己資本は約1500億
売上2400億
営業利益235億
有利子負債3350億

ＴＸの債務は簿外が約1兆（自治体その他負担）
京成の営業利益とＴＸの売上が同等
総資産などは比べる対象すらなし

ＴＸは結論ありきで作った粉飾決算のようなものですよ

今頃、千葉県とは無縁な西武線を出してくるとは…。
その昔、ノスタルジーを感じさせる民鉄だったけど。
東京都民で本当に千葉県に成り下がるのが嫌なら千葉県に来ない方が良いと思います。
あれやこれやと不満を述べて変えようとして、先住民に自己中と煙たがられそうだから。
西武と言えば稲荷山公園駅付近に向かう米軍兵士を良く見かけた様な。
今やもう過去の話ですが。

>>377

え!?
塩害が気になるから？
コンクリで潮風や塩分の含む雨対策で中性化に関しては長期修繕計画でどこも念入りらしいです。
そんな心配書いていたらアクアラインの海ほたるすら利用できませんね。
海ほたるの柱と梁のコンクリがおびただしいひび割れが走っているのを御存知で？

>>３７４
もっと新しい人だと思いますが.....

南船橋物件でしょう。

アホデスネ
TXに一番関与してるのは
沿線自治体じゃなくて国ですよ。
その次に都と県
沿線自治体の負担はほんの一部です。

つまり沿線に住んでなくても日本国民ならTXに関与してるってことです。

>>380
現に下がってますもんね。

>>381

やっぱりですか…鉄道整備基金。
整備新幹線の財源も、JRから旧鉄建公団がJRから支払って貰っているリース料(既に自社所有
となった東海道・東北を除く)から償っているみたいですし。
極端な事を言えば常磐新幹線構想は消え在来の常磐新線となった事とJR東日本が運営委託を
蹴った事で現常磐線を第三セクターにして県や都の自治体に押し付けられなかっただけで
マシなのでしょうか…。
成田新高速鉄道も鉄道建設機構から京成電鉄がリースを受けるとなれば、その巻き上げた
リース料は新線建設の財源になるのかな？と。

もう早くも地価下落とは…。
これから先行きどうなるかな。
TX厨も、都合の悪い情報にはCNT厨だの南船橋物件だの
すぐ他人のせいにしているところが笑える。
今、一番買ってはいけないエリアだな。
レベルは全く違うが、ある意味新浦安より高値づかみな結果にｗ

TX沿線の壮大な開発に結論を出すのはまだ早い。
これから日本全国で不動産の売れない時代に入るわけだが、
鉄道が好調だからTX沿線は余裕で耐えられる。
北総と東葉は出だしつまづいて大変なことになった分、持つかどうか怪しいよね。
TXはとりあえずスタートダッシュを決めて一気に鉄道事業を軌道に乗せたのだから先行きは明るい。
少なくとも北総や東葉のような失敗３セク沿線よりはマシな状況にある。

忘れていた東葉高速を…。
TXが終わりというなら、京葉の複々線化構想も終わり、それおろか京葉の15両編成化(ホームは
元々準備工事がされている)も無し、北海道新幹線の札幌延伸が着工されようものなら、日本
の財政破綻は大きくなりマンション需要も終わりになる…以上日本は希望も無しでは？

はっきり言って、千葉県で今後発展していく場所は「柏の葉キャンパス」しかあり得ません。
三井不動産の底力をまざまざと見せつけてくれるでしょう。

それはないよ
駅前分譲マンションは30年後の駅前高齢者介護施設です

おおたかの森のほうが、乗り換えと快速ですよね？
なぜに飛び越えて柏の葉？？

三井不動産は商圏・住宅で強すぎです。
かつてSSAWSを経営していたし、OLCの大株主の一社ですし…かと言って、銀行の三井住友とゼネコン
の三井住友建設は、スーパーストラクチャーを出かけるスーパーゼネコンには及ばないけど。

市民です。

I市は浦安市の市税が潤っているのを羨ましがっていたらしく、合併の打診をしてきましたが、
市長は断固反対しました。
市税が潤っていると言うことはそれなりの防災に対する資金も潤っているためマンションの
自治会などの防災活動は盛んなようです。

羽田はヘドロ状態で埋め立てたのに対して、千葉県企業庁の埋め立てはそんな地質で埋め立
てたのではない筈です。

>356
新聞記事も色々ですね。違った視点から見ると違った評価になるようです
http://machi-rj.com/news/2008/08/-no1.php

↑そんな提灯新聞わざわざ出してくんなよ。

完全な提灯記事ですね。かえってマイナスですよ。

八千代市かな〜
今、いっぱいマンション建ててるけど、ほとんど売れていないみたい。
東葉高速が高すぎるし。
千葉市との合併話が何年か前に噂されていたけど、借金が多過ぎてどこからもお断りされたとか。
成田街道、１６号線の渋滞がひどいから不便。
市県民税が高いし、福祉の切捨ても多いみたい。

>400
これを新聞記事だといって載せてる感覚がちょっと…ｗ
完全な提灯記事だって分からないのかね。
TX厨って、周りからどういう評価されているか理解しようと
してない輩が暴れているのが笑えるｗ

特に柏の葉駅前物件。こんなど田舎で高値掴みした現実に
目をそらして、新浦からみればしょぼい価格のマンション買って
なんちゃってセレブ気取りのやり取りがすげーウケルｗ

今度の標的は東葉高速線か？
他の地域からは相手にされていないのに、都合の悪い話は
他の地域の陰謀なんだよな？困ったもんだ

東葉は売れてるよ。
メトロ直通はやはり便利。

八千代は東京女子医大付属病院ができて厚生は充実。

新浦安は某荒らし不動産会社のせいで終わった・・・

TXなんて東葉沿線位に発展できたら、万々歳なんじゃね？

知名度低いし、どこの新線も開通直後は売れるけどその後10年くらいは低迷するからな。
自分は新しくて何もないとこは買いたくないね。
柏の葉は誰かが言ってたけど、駅前のマンションだけぎゅうぎゅう詰めに建てられてて
狭苦しい感じなのに、周りが荒れた空き地だらけなのが殺伐とした雰囲気。
まだおおたかの方が町もきれいで使える商業施設もあるし、発展性がありそうだな。

東葉高速は東西線に乗り入れしてるので便利ですよ。
駅も電車内もキレイで快適です。
通勤手当が出るなら問題ないのでは？
ただ、学生さんがいるお宅には厳しいかもしれないですけど・・・。

かつて東葉高速〜東西線を利用していました。
東西線がとても混む上に、通勤時間帯は混雑で物凄く遅れるので覚悟が必要ですよ。

柏の葉は、なんであんな狭い敷地にタワーを密集させたんですかね？
ある程度の規模の２０階程度のマンションはもうできないんですかね？

>>411
三井が短期回収と最大利潤を追求したからでしょうね。
ニュータウン成功例で度々とりあげられる山万と全く開発思想が違います。

簡単じゃないか

タワーが好きな人が多い
駅前が好きな人が多い
↓
売りやすい

じゃあタワーの資産価値は下がりにくい？　個人的には中古になると、修繕費や管理費考えたら
避けたいけど。

一般的にはタワーのほうが中古の値下がりは遅いようです。
人気が高いと値下がりしにくいのでしょう。

２０年位でも？

鉄ヲタ方面話ですが、TXのデジタル方式新CS-ATCは地下鉄東西線に準ずる…とありました。

以下のウイキで私鉄のATCの項目を参照
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E8%87%AA%E5%8B%95%E5%88%97%E8%BB%8A%E5%8...

つまり同じCS-ATC方式である東葉高速鉄道でも160km/hの営業運転は全く考えられない訳でもないのか…と。

まずは、TXが最初に通勤電車で日本初の160km/h営業運転をするものと思われます。
千葉県内の東葉 vs TXも少しは冷静になりませう。

>>416さん
それは20年後でないとわかりませんよ。

東京カンテイ プレスリリース / 首都圏マンションのリセールバリュー③(2008年5月8日)

1997年に分譲されたマンションについて、分譲時価格を100として、2008年現在の中古住宅市場における取引価格を指数化したもの。

●最高階数…　　４階以下は７２．８に対して、
　　　　　　２０〜２９階は８０．１で
　　　　　　３０〜３９階は８３．５など超高層が有利。

●戸別階数別…　４階以下は７５．７に対して、
　　　　　　２０〜２９階は８５．６など、上層階ほど有利。

http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/55RVshuto-level.pdf

東葉の出世頭八千代緑が丘は茨城の最果て駅研究学園に３年で早くも抜かれようとしている事実

>>419
今まではタワーといえば東京中心。東京は夜景や日当たりの関係で高層階が圧倒的に
人気は当然といえば当然。千葉はどうだろうね？
それに千葉で詰め込みタワーって不思議な感じがする。

否定的な立場では詰め込み。
肯定的な立場では駅前の高度利用。
駅前のタワーを好む人だけが住めばいいのです。
周辺に高い建物がないと、昼間の眺望がいいものです。
これも捉え方です。

タワーに住むってプレミア感があるんだよ。
女性ほどその感覚が強い。だから人気になるって図式でね？

タワーね、駅前にあるのはいいとしても、何本も詰め込んでいるのは確かにどうかな？

タワーの上層階の方が駅前でも空気が綺麗な気がします。それと将来日当たりが悪くなる確率が低そう。
あくまで私見で根拠は何もありませんが、プレミア感というより安心感ではないでしょうか。

後は開発始めに一定の戸数を住まわせた方が公共施設や商業施設の誘致が早いのではないでしょうか？

以前、書かれていた埋め立て地のリスクの問題で『買うな！』と言っていた人が居ますが、
コメント無しですね。
地質改良の最先端は青函トンネルとなるか…と思います。
それほど我が国の土木技術は高いわけで…でも長大トンネルの未知の活断層がゼロとも
言えませんが、所詮自然の前に人間は歯が立たないものと思いますが、

>>424さん
もう一回書きますね。

否定的な立場では詰め込み。
肯定的な立場では駅前の高度利用。

駅から遠いところで、タワーを何本も立てても売れないと思います。
でも駅前なら需要があるんですよ。

そうですか、でも普通だったら建てられない狭い敷地に詰め込んでまで建てるものなんですかね。
もうけるには仕方ないんだろうが。

眺めが理由ならタワーの中層以下は、費用ばかりかかってよくないってことですか？

確かに柏の葉のタワーは売れてるみたいですね。
私なんかは、せっかく千葉の郊外まで来たのに、わざわざこんな詰め込みマンション住まなくても・・・・
と思ってしまいますが。
でも需要があるってことは、タワーマンションが好きという人はいっぱいいるんですね。
価値観っていろいろなんだなぁと実感しています。

>>428さん
視点を変えると、多くの人が駅前に住める。ってことになりますよ。

>>429さん
眺望にポイントを置く人は高層階を狙うのでしょうが、タワーの中層以下も需要がありますよ。
それも価値観なんでしょう。

秋葉原まで30分で駅前に住める、なら価値があるでしょうね。例えそれが高層マンションの2階でも

浦安が危険だと、痛い所を突かれたからって、市川市を攻撃してる浦安市民がいる様だけど
これについてどう思う？
↓

不動産会社を定年退職した人からのメールです

もし大地震なら不動産そのものの破壊以外にライフラインや交通・通信網の打撃など計り知れない経済的損失を生み出します。
埋立地などの殆どは土地そのものが消滅してまさに不動産資産のすべてを失う事になります。
だから、少なくとも湾岸地区の不動産投資なんて変人か自殺志願者でしょう。
湾岸戦争などといって煽っている者は、多くの人に恨まれるかもしれませんね。
また、無借金ならまだしも借り入れなんてあったら目も当てられない窮状に追い込まれるでしょう。
直下型では、建物を牽牛にしても地盤からやられるので殆ど意味は無いでしょう。
ただ、中に住んでいる者が助かる確率はアップすると思います。
しかし、資産価値はゼロ以下になるでしょう。（全壊なら建物残存価値分と解体除去作業の負担は少なくとも丸損）
また、付帯したインフラ社会資本の損傷で場合によったら土地そのものがマイナス資産になり不動産資産を持っているものだけが特別に損失を被る可能性が高いですね・・・。
5000万円が減価して0円ならまだ良いが、逆に5000万円が維持・管理修繕などでマイナス1000万円などと言う事もありうる訳です。

神戸の例では、

・埋立地での死者数は極めて少なかった（死者のほとんどは住宅密集地）
・建物に少々の亀裂等は生じたものの、倒壊は無かった
・道路等の液状化は行政により修復され、回復した

こんな感じじゃなかったかな？
だから、住宅密集地よりは、整備された埋立地の方が生存確率は高いでしょうし
土地の価値がゼロになる事も無いですね。

どこであれ、マンションの場合、地震で大規模修繕の必要が出た場合には
莫大な修繕費がかかるのは避けられないでしょう。
上の不動産会社の人は営業系の人ですね。技術的な背景がまるで無い。
マンションの全壊は埋立地特有の問題ではなく、構造の問題でしょう。

新浦安、特に高洲のマンションは割高で今さら買うのは損だとは思いますが、
埋立地だからダメということは無いと思います。

液状化等で何ｃｍかでも動けば、建物の資産価値なくなりますよ。

基礎がしっかりしてれば液状化で建物自体が影響受ける事は少ないだろうね。
むしろ活断層のほうが怖いでしょう。

435の人は何が言いたいのかよく分かりません。

埋立地でもそれ以外でも震度七以上を食らえば建物の資産価値なくなります。

大地震前提とすると、マンションは資産価値がなくなる可能性が大だというわけですか？
神戸の埋立地のマンションは何も無かったかのように人が住んでますけど。

>>439
＞神戸の埋立地のマンションは何も無かったかのように人が住んでますけど。
そりゃ住んでいるに決まってるだろ。
13年も経ってるんだから建替え・改築や新しいマンションの建設だってあったはず。

まあ震災前に繁栄を極めた芦屋浜や六甲・ポートアイランドが、
震災後に大衰退した事は紛れも無い事実だけど。
http://webnews.asahi.co.jp/you/special/2006/t20060330.html

浦安は神戸よりも地盤が非常に悪いそうだから、被害はもっと深刻になるだろうな。
地震が来たら浦安なんておしまい。誰もこんな危険な所住まなくなる。
元はゴミの島だし。
http://www.challenge-urayasu.jp/archives/_bun/5_mac/070127_5mac_s1.pdf

考え方はそれぞれだが、俺的には埋立地はありえない。
riskはなるべく避けたいからね。
かといって埋め立てじゃなくても地盤が軟弱な所もあるしなぁ。

神戸の例で見ると、震災時は、街の整備状況からしてかえって埋立地の方が安全である
ことがわかる。そして、その後も問題無く復旧している。
だから盲目的に埋立地が危ないと思い込んでることの方がむしろ危ない判断だ。

440のポートアイランドの衰退は、震災によるものではなく、住人の高齢化によるものだね。
新浦安にしても、20年、30年したらこうなる危険性は大だね。
開発時期が近い大規模マンション群の街はどこでもその可能性があるということだ。

地盤だけを考えたら千葉ニュータウンが最も安全でしょう。

>>442
不動産関係の方ですか？
あんなただの埋立地が、バカみたいな高値で売れるなんてボロイ商売ですよねwwwwwwww

>地盤だけを考えたら千葉ニュータウンが最も安全でしょう。
それには同意ですね。
あそこは生活水準や所得の高い人も多いですし。

イメージだけで埋立地を高値で買っている人達とは違って、
利口で堅実な人が多いのでしょうね。

生活水準や所得の高い人も中にはいるでしょう。
しかし出店してくるのはディスカウント店と三流アウトレットばかり。
現実の住民の質がリアルに浮き出ていると思います。

毎日の生活にはディスカウントやスーパーが助かります。
百貨店は買いたいものがあるとき、月に１、２回で十分です。

そんな感じの人が多いのでしょうね。
ある意味賢いとも言えますが。

虫嫌いで生活にブレミアムを求める私には耐えられそうもありません。

○ プレミアム

ブレちゃいけないでしょ♪

ＴＸ周辺は地盤が強固です！

経済基盤は軟弱