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千葉県でマンション購入を検討中です。
売却の可能性も考えできるだけ資産価値の維持出来ないマンションを購入したくないと
考えています。
新築、中古問いませんので、詳しい方ご意見を宜しくお願いします。
[スレ作成日時]2008-09-03 09:41:00
千葉県でマンション購入を検討中です。
売却の可能性も考えできるだけ資産価値の維持出来ないマンションを購入したくないと
考えています。
新築、中古問いませんので、詳しい方ご意見を宜しくお願いします。
[スレ作成日時]2008-09-03 09:41:00
あああ
沿線開発と鉄道会社は関係ないのに。
TXは利子1%でも潰れるよ。
潰れないのは利子負担がないから。
同じ上下分離方式を採用できるなら東葉はTXなど相手にならない高収益路線。
ちなみに北総が黒字になったのは上下分離の決算を出せるようになったから。
WBSでTX沿線特集してたよね。テナントは埋まらず、はやくも大変な状態らしい。
茨城県のTX沿線開発需要が大幅減少で赤字予測、将来負担1700億円 売却価格も低下
県や、県が債務保証や損失補償している公社が実施した開発事業などの借入金に対する県の将来負担見込みが、
総額約千七百億円に上ることが分かった。来年度から二十年間で年約八十億円ずつ一般会計から繰り出して
返済しなければならず、県の財政運営の大きな足かせとなりそうだ。
五日の県議会財政再建等調査特別委員会で県が明らかにした。
債務は、主に県や公社が開発した工業団地や住宅団地などの土地の売れ残りや、地価下落による含み損によって発生。
県の将来負担見込みの内訳は▽公共工業団地の債務三百六十二億円▽高速鉄道「つくばエクスプレス(TX)」沿線開発
五百九十億円▽住宅供給公社五百四億円▽土地開発公社六十七億円▽開発公社百五十六億円−となっている。
このうちTX沿線開発は、土地の販売実績が全販売予定面積(約四百ヘクタール)の約13%にしか達していない。
今後販売する土地は駅から遠く、売却価格の低下が予想される。このため借入金二千百七十五億円に対し、
土地販売見込み額は千三百十五億円にとどまり、不足額は一般会計から補てんすることになる。
特別委では、県が巨額の損失補償をすることに「県トップの責任も出てくると思うが、公社トップが給与を
停止するぐらいしないと、県民の理解は得られないのでは」などと厳しい意見が相次いだ。
2008年9月6日 東京新聞
http://www.tokyo-np.co.jp/article/ibaraki/20080906/CK2008090602000142....
現実が辛いよな
これは一体どーなってしまうんでしょうか?
http://ranking.goo.ne.jp/ranking/016/house_nm_ensen/
東葉とか北総沿線の人は自分たちのエリアが客観的にどう見られてるかというのをわかってないみたいね。
というか素朴な疑問。26万とか27万人って沿線全体のことですよね?多い数なんでしょうか?
駅近マンションがなくなったらどうなるんでしょう?
アクセスランキングに出てこないところは
注目もされてないということです。
つまりエリア自体に興味がないということ
それが世間一般の認識です。
>337
TXの27万人とは東京延伸しても利益が出るという乗客数です。予定では開業後5年以降で25万人になると希望的観測で言われていましたが、予想を上回る乗客増で開業3年目でこの数を越える勢いになり東京駅延伸が現実味を帯びてきました。3セクという立場上色々言われていますが、TX利用者として言えることは、ほとんどの利用客がTXに満足しているということでしょう。料金が高いとか、秋葉原の乗換えが深くて不便、などと思っている人は常磐線を利用しているので、当たり前ですがTXは利用したい人だけが利用し、そして満足している鉄道です。そしてその速さ、快適さに皆満足し、更に乗客が増えているというのが現状です。これは今までの3セクではなかった現象だと思います。沿線の開発はまだ始まったばかりで売れていないという印象があるかもしれませんが、賃貸物件も含め埼玉、千葉、茨城と沿線は確実に開発され引き合いも多くなってきました。総武線、京葉線沿線には遠く及ばないとこととは思いますが、10年後を楽しみに購入を検討してみて欲しいと思います
北総なら東葉高速の方がずっと上だろ。
小室だっけ?そこから奥に行くと原野ばかりというのは大きなマイナス。
TXの方がずっとましだな。
ご存知ないようですがTX延伸計画は東北縦貫線を無視しています。
27万どころか40万でも実際は厳しいはずです。
利用者の増加→沿線上業地の開発→利用者の増加
良い方向に回っているよね。
運賃が比較的安くて都心直結が魅力だと思う。
更には東京駅延伸も睨んでいる購入層もおおいだろうから
それも良い材料だね。
このままでは、唯一の***は北総だけになってしまう。
TX沿線開発の進捗は現在15%程度
逆に言うと85%の伸びしろを余しての27万突破だからすごい。
いったい最終的にどれぐらいの利用客になるのか想像もつかない
株主である沿線自治体も相当潤うんじゃないの?
人気の沿線上業地が少なすぎが問題。
>342
沿線人口が充分増えていないのに乗客数が予想を上回ってるということが他の3セクと違う点でしょう。また他の千葉の沿線と違うことは、東京、埼玉、千葉、茨城の4県にまたがってるということです。言い意味でみなライバルとなり、他の県より成功させたいという思いがそれぞれの地域にあるということはいい結果になると思います。特に茨城に開発はすごいです。3年ぶりにつくばまで乗りましたが広大な土地がものすごい開発ラッシュで全ての駅前が変貌し千葉は負けているなと感じました。このスレッドのように千葉というひとつの県だけでなく他の都や県の発展を感じられるというのもTX沿線のいいところだと思います
いえ、現実を把握できていない人が長文を書いているということでしょう
>>343さん
>運賃が比較的安くて
北千住=>秋葉原間で1分の節約のために90円も余計にかかることが安いとは・・・。
>>345さん
伸びしろって言ったって実際は駅間がながく開発用途がないだけの土地ばかりですが。
余地があっても活用できなければ意味がないですし。
そもそもTXは各自治体の無利子融資で生き延びているようなものなので、
各自治体の無利子援助がなくなったら今の利益レベルだと大変でしょうね。
>>349さん
というか、なんでTX沿線はこうも儲が多いのか・・・。
地元を知らない一次取得者が多いからバラ色の夢を描くんでしょうけど、
昔から沿線を知っている地元住民はそんなこと思わないでしょうね。
>昔から沿線を知っている地元住民はそんなこと思わないでしょうね。
知っていたからどうなる話でも無い。
世の中は常に変化しているのだから昔のアルバムを眺めているだけでは
何も得るものが無いのだよ。
世の中のレシオのゲインは大きくなっているのにバイアスはマイナスとなっている>351
>351
それにしても沿線のこと全く知らないでよくそんなこと書けるなあ。TXは駅間どころか駅前がようやく開発されたばかりで、駅前の物件だって去年からやっと入居が始まった。売り出し物件もこれから増えていくくらいだよ。だいたいTXは開業してやっと3年。そんなに急激に開発が進むわけ無いじゃないか。浦安、幕張、千葉ニュータウンだって最初の3年間でどれだけ人口が増えたと思ってるんだい?
京葉線新木場暫定開業時からの利用者ですが、TXは在来鉄道としては特別な存在だと
思っています。
元々、常磐新幹線構想から始まったものですし、守谷以北の大ストレートが目立つ区間
は狭軌の新幹線と言っても不思議を感じない様な。
設計速度は160km/hですし、ATOであるもののATCの車上信号だったっけ160km/hに変更する
だけで160km/h運転の実現性も秘めていますし。
北総線、成田新高速鉄道も旧成田新幹線からの派生ですし。
茨城県のTX沿線開発需要が大幅減少で赤字予測、将来負担1700億円 売却価格も低下
県や、県が債務保証や損失補償している公社が実施した開発事業などの借入金に対する県の将来負担見込みが、
総額約千七百億円に上ることが分かった。来年度から二十年間で年約八十億円ずつ一般会計から繰り出して
返済しなければならず、県の財政運営の大きな足かせとなりそうだ。
五日の県議会財政再建等調査特別委員会で県が明らかにした。
債務は、主に県や公社が開発した工業団地や住宅団地などの土地の売れ残りや、地価下落による含み損によって発生。
県の将来負担見込みの内訳は▽公共工業団地の債務三百六十二億円▽高速鉄道「つくばエクスプレス(TX)」沿線開発
五百九十億円▽住宅供給公社五百四億円▽土地開発公社六十七億円▽開発公社百五十六億円−となっている。
このうちTX沿線開発は、土地の販売実績が全販売予定面積(約四百ヘクタール)の約13%にしか達していない。
今後販売する土地は駅から遠く、売却価格の低下が予想される。このため借入金二千百七十五億円に対し、
土地販売見込み額は千三百十五億円にとどまり、不足額は一般会計から補てんすることになる。
特別委では、県が巨額の損失補償をすることに「県トップの責任も出てくると思うが、公社トップが給与を
停止するぐらいしないと、県民の理解は得られないのでは」などと厳しい意見が相次いだ。
2008年9月6日 東京新聞
http://www.tokyo-np.co.jp/article/ibaraki/20080906/CK2008090602000142....
もう一度張っておきますね
>>356
TX沿線は県有地だけじゃないよ
っていうかほとんどUR
問題の茨城区間
3年前ttp://userdisk.webry.biglobe.ne.jp/003/326/60/1/115055319215515275.jpg
現在http://uproda.2ch-library.com/src/lib053345.jpg
このスピードはすごい。
つまり沿線の開発地が限定されるのと速さとの痛し痒しってことですね。
西武東武京成
駅間が短い路線は駅数が多くなるので
まず駅舎がボロイ
駅前一つ一つの街づくりが雑
人気が分散して中途半端な街が連続するだけの路線となってしまう。
よく考えてみてください
埼玉とか千葉の私鉄オンリーの街で大成した街って無いですよ。
つまり駅が多いと人気が分散して中途半端な街の連なりになってしまうのです。
確かにそれはそうですね。
西武線は複々線だったら違ったかもしれないですね。東京ならそういう私鉄のほうは
わりと商店街なんかも充実している気がしますが。
鈍行と快速があって、快速駅間もそれなりに開発される形がいいということかな?
どうでも良いような市街地が延々連なってるより
駅間に自然を残すメリハリのある開発の方がいいと思うし
人気も出ると思う。
どうでもよい市街地すら作れず事業破綻の可能性が高まっている農地=TX
そうなると、次はバス便開発ってことですか? それで人気になるかな?
>>328TXと北総線は同じ3セクでも似て非なるもの。企業規模が全然違う。北総線の資本金は24,900百万円、親会社の京成電鉄でさえ36,803百万円。一方TX(首都圏新都市鉄道株式会社)の資本金はは1,850億1,630万円。これはJR東日本についで鉄道会社では全国2位の規模。このように企業規模の大きいTXは、利用客の利便性向上や沿線開発への支援に非常に力を入れてくれて頼もしく感じている。この秋の大増発や、都営線やメトロとの乗り放題キップのように乗客増を考えた企画など、今後も期待できるし、今年中に達成できそうな27万人の乗客数になれば東京駅延伸も検討される予定だ
〜〜〜〜
連結勘定で見るべきは資本金ではなく自己資本
京成電鉄の自己資本は約1500億
売上2400億
営業利益235億
有利子負債3350億
TXの債務は簿外が約1兆(自治体その他負担)
京成の営業利益とTXの売上が同等
総資産などは比べる対象すらなし
TXは結論ありきで作った粉飾決算のようなものですよ
>>377
え!?
塩害が気になるから?
コンクリで潮風や塩分の含む雨対策で中性化に関しては長期修繕計画でどこも念入りらしいです。
そんな心配書いていたらアクアラインの海ほたるすら利用できませんね。
海ほたるの柱と梁のコンクリがおびただしいひび割れが走っているのを御存知で?
南船橋物件でしょう。
アホデスネ
TXに一番関与してるのは
沿線自治体じゃなくて国ですよ。
その次に都と県
沿線自治体の負担はほんの一部です。
つまり沿線に住んでなくても日本国民ならTXに関与してるってことです。
もう早くも地価下落とは…。
これから先行きどうなるかな。
TX厨も、都合の悪い情報にはCNT厨だの南船橋物件だの
すぐ他人のせいにしているところが笑える。
今、一番買ってはいけないエリアだな。
レベルは全く違うが、ある意味新浦安より高値づかみな結果にw
TX沿線の壮大な開発に結論を出すのはまだ早い。
これから日本全国で不動産の売れない時代に入るわけだが、
鉄道が好調だからTX沿線は余裕で耐えられる。
北総と東葉は出だしつまづいて大変なことになった分、持つかどうか怪しいよね。
TXはとりあえずスタートダッシュを決めて一気に鉄道事業を軌道に乗せたのだから先行きは明るい。
少なくとも北総や東葉のような失敗3セク沿線よりはマシな状況にある。
忘れていた東葉高速を…。
TXが終わりというなら、京葉の複々線化構想も終わり、それおろか京葉の15両編成化(ホームは
元々準備工事がされている)も無し、北海道新幹線の札幌延伸が着工されようものなら、日本
の財政破綻は大きくなりマンション需要も終わりになる…以上日本は希望も無しでは?
それはないよ
駅前分譲マンションは30年後の駅前高齢者介護施設です
おおたかの森のほうが、乗り換えと快速ですよね?
なぜに飛び越えて柏の葉??
↑そんな提灯新聞わざわざ出してくんなよ。
完全な提灯記事ですね。かえってマイナスですよ。
>400
これを新聞記事だといって載せてる感覚がちょっと…w
完全な提灯記事だって分からないのかね。
TX厨って、周りからどういう評価されているか理解しようと
してない輩が暴れているのが笑えるw
特に柏の葉駅前物件。こんなど田舎で高値掴みした現実に
目をそらして、新浦からみればしょぼい価格のマンション買って
なんちゃってセレブ気取りのやり取りがすげーウケルw
今度の標的は東葉高速線か?
他の地域からは相手にされていないのに、都合の悪い話は
他の地域の陰謀なんだよな?困ったもんだ
東葉は売れてるよ。
メトロ直通はやはり便利。
八千代は東京女子医大付属病院ができて厚生は充実。
新浦安は某荒らし不動産会社のせいで終わった・・・
TXなんて東葉沿線位に発展できたら、万々歳なんじゃね?
知名度低いし、どこの新線も開通直後は売れるけどその後10年くらいは低迷するからな。
自分は新しくて何もないとこは買いたくないね。
柏の葉は誰かが言ってたけど、駅前のマンションだけぎゅうぎゅう詰めに建てられてて
狭苦しい感じなのに、周りが荒れた空き地だらけなのが殺伐とした雰囲気。
まだおおたかの方が町もきれいで使える商業施設もあるし、発展性がありそうだな。
柏の葉は、なんであんな狭い敷地にタワーを密集させたんですかね?
ある程度の規模の20階程度のマンションはもうできないんですかね?
簡単じゃないか
タワーが好きな人が多い
駅前が好きな人が多い
↓
売りやすい
じゃあタワーの資産価値は下がりにくい? 個人的には中古になると、修繕費や管理費考えたら
避けたいけど。
一般的にはタワーのほうが中古の値下がりは遅いようです。
人気が高いと値下がりしにくいのでしょう。
20年位でも?
鉄ヲタ方面話ですが、TXのデジタル方式新CS-ATCは地下鉄東西線に準ずる…とありました。
以下のウイキで私鉄のATCの項目を参照
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E8%87%AA%E5%8B%95%E5%88%97%E8%BB%8A%E5%8...
つまり同じCS-ATC方式である東葉高速鉄道でも160km/hの営業運転は全く考えられない訳でもないのか…と。
まずは、TXが最初に通勤電車で日本初の160km/h営業運転をするものと思われます。
千葉県内の東葉 vs TXも少しは冷静になりませう。
東京カンテイ プレスリリース / 首都圏マンションのリセールバリュー③(2008年5月8日)
1997年に分譲されたマンションについて、分譲時価格を100として、2008年現在の中古住宅市場における取引価格を指数化したもの。
●最高階数… 4階以下は72.8に対して、
20〜29階は80.1で
30〜39階は83.5など超高層が有利。
●戸別階数別… 4階以下は75.7に対して、
20〜29階は85.6など、上層階ほど有利。
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/55RVshuto-level.pdf
東葉の出世頭八千代緑が丘は茨城の最果て駅研究学園に3年で早くも抜かれようとしている事実
否定的な立場では詰め込み。
肯定的な立場では駅前の高度利用。
駅前のタワーを好む人だけが住めばいいのです。
周辺に高い建物がないと、昼間の眺望がいいものです。
これも捉え方です。
タワーに住むってプレミア感があるんだよ。
女性ほどその感覚が強い。だから人気になるって図式でね?
タワーね、駅前にあるのはいいとしても、何本も詰め込んでいるのは確かにどうかな?
タワーの上層階の方が駅前でも空気が綺麗な気がします。それと将来日当たりが悪くなる確率が低そう。
あくまで私見で根拠は何もありませんが、プレミア感というより安心感ではないでしょうか。
後は開発始めに一定の戸数を住まわせた方が公共施設や商業施設の誘致が早いのではないでしょうか?
以前、書かれていた埋め立て地のリスクの問題で『買うな!』と言っていた人が居ますが、
コメント無しですね。
地質改良の最先端は青函トンネルとなるか…と思います。
それほど我が国の土木技術は高いわけで…でも長大トンネルの未知の活断層がゼロとも
言えませんが、所詮自然の前に人間は歯が立たないものと思いますが、
>>424さん
もう一回書きますね。
否定的な立場では詰め込み。
肯定的な立場では駅前の高度利用。
駅から遠いところで、タワーを何本も立てても売れないと思います。
でも駅前なら需要があるんですよ。