千葉県で資産価値の下がりそうなマンションは？

すごいスレデスネ。
まづ南船橋。
ひとつは既に下がってます。

株価暴落してますね

ＣＮＴとＴＸと常磐線はお気の毒としかいいようがない

千葉県の駅徒歩10分以上の物件はどれも下がりそうですね。

JR沿線徒歩３分以内が下がらないというか、
売れる必要条件ですな。

あのジョイントグループですら
東京都心から約３０キロ圏外（国道１６号線の外側）のエリアを
「超郊外」としてリスクが高く、物件供給を避けるとしているよ〜。

http://www.joint-group.co.jp/ir/introduction/pdf/series/06.pdf

ということで、「超郊外」＝国道１６号線の外側エリアに１票。

09
極めてステレオタイプ。
20分に1本しか電車が来ない枝線の駅近と
5分ごとにバスが来て渋滞知らずで幹線駅に10分で行ける物件と
どっちが価値があります？。
東京駅から歩いて30分の湾岸と、千葉みなとの駅近とどっちが価値あります？
→これは極論ですが。

結局、MSの価値を決める変数のひとつは、東京駅若しくは山手線内の他のターミナル駅からの所要時間です。
もちろん変数は他にもありますが。

マンション購入希望者が集まる会員制サイト「住まいサーフィン」が
2008年4月に会員に対して行った調査「マンション購入に対する意識調査」によると、
絶対に買いたくないマンションの条件

第1位は駅から徒歩15分以上もしくはバス便
http://allabout.co.jp/contents/ch_sp_house_p0001_c/townshuto/CU2008060...

もともと安いはずだが、調子に乗って新価格をつけてしまったところは
暴落だね。

新浦安の某物件とか？

5分毎にバスが来ようが、バス便物件は敬遠されるだろうね。
しかもバス停まで遠いとか、もはや救いようがない。
バス便なら戸建てでしょう。
ちなみに資産価値はステレオタイプで考えるのが無難だと思います。

１７
そうですか。
では最も原価と下げそうな物件は
新浦安マリナテラスだと思います。
私は新浦安伝説が生きているの思っていたのですが、
バス便は駄目とすると、
マリナが最悪となりますね。

特に新浦安を指して書き込んだわけではないです。
ただ、一般的にバス便は値下がりしやすいということです。
駅から遠くても、バス便でも、それを上回る希少価値のある物件なら良いのでは。

仕事の都合で千葉みなとの分譲マンションを賃貸で借りてますが、無秩序なマンション乱立、綺麗な発展が想像できない寂れた街並みに嫌気さしてます。新浦安バス物件の方がよほどいいです

確かに千葉みなとのマンションは見苦しいね。
周辺に商業施設ないし、小学校もパンク寸前。
新浦安以上に下がりそう。

20
新浦は正にそのとおりだと思います。
バス便で不便だけ広い。
制限かからない、民間所有の土地を購入した場合、
一戸あたりの面積を小さくして、数を売ろうとして失敗してる。
マリナもこうならなければよいが。

君のいたちっぺよりずっとまともな意見だとおもいますよ。２０は。
きちんと反論してください。
もしできるのであれば。

＞さて、以上で話題の新浦安マリナイースト地区ですが、駅前のタワー物件を除けば、魅
力を達観して一言で言い表すと、「行政規制（住戸数制限）のなせるわざで、１部屋辺
り面積が広い住戸が標準仕様になってる」つうことですかねえ。

へ〜、行政規制で１部屋辺り面積が広い住戸が標準仕様になってるなんて初めて聞いた。
これって本当ですか？

新浦安バス便
南船橋倉庫街
千葉の港の準工地帯

この辺は高値掴みで、さらに底が抜けると悲惨だよね

あと、千葉市の緑区とか。
あんな場所に共同住宅はねーだろwww
市営・県営の団地ならまだしも。
CNTや佐倉でマンションってのもどうかと思うけど、緑区で京成沿線のマンションとか
何て物好きだよ。

そもそも、戸建買うような場所に分譲の共同住宅は無理っしょ。

ぶっちゃけ、ありえない


ａ　ｇ　ｅ

新浦安は、南船橋物件や千葉みなとみたいには下がらない気がします。

まぁ、あまりにも高くなってしまっているので（特にプラウド）、多少は下がるでしょうが、地区全体が（全体相場の下げと比べての）暴落は無いのでは？

あそこはあの環境が大好きな人たちが、生活を楽しむ為に買っているように思います。
きれいな町並みと海と公園の近く、教育環境の良さ、公的施設の充実、ディズニーランドのイメージのよさ…。
駅からは遠いけど、バス便の多さと駅までの道路のスムーズさがその分を補ってくれる。
駅からは遠いけど、最寄駅から都心までが20分弱でラッシュも他ほどはひどくない。

比較的裕福なファミリー層が好んで購入することが多い地域に共通するのは、
・教育環境が良くて
・街並みがきれい（古くからある閑静な場所か、新しく計画的に区画整理された場所か、の違いは　ありますが）
というのがあると思いますが、そういうところは、やはり一定の価値を保っていることが多いかと…。

>>32
南船橋倉庫街と千葉の港の準工地帯はもともと安いからあまり違和感ないが、
新浦安バス便はバブル価格で明らかに割高だよね。

>>35
新浦安バス便は確かに割高、でも価格が下がっても人気が下がる可能性は少ないだろう。
新浦安から先は駅近でもジワジワ下がってゆくでしょう。

外野は色々と言うが、千葉県内では間違いなく新浦安が最強。
あとは市川、海浜幕張。
千葉県内の零細企業に勤めている人は地元密着で不動産価値などお構いなし。

新浦安で下がりにくいのは駅近のみ。
それ以上の徒歩圏は相場なりの値動きでしょう。
駅遠バス便は間違いなく下がる。

新浦安でもピンキリですから、一緒にしちゃダメですよ。(笑

歩道に電線が地中化されているところは、数メートルの高さの電柱に比べて、電磁波の影響を受けるリスクが高いと友人に言われたのですが本当なのでしょうか？確かに地中化の場合、深さは数10センチとか1メートル程度ですから歩く人間に近いと言えば近いですよね

↑携帯電話も使えませんね。

気にしてたらIH調理器とかオール電化の家買えないでしょう・・・

38
エアレジは別として、新浦事情を全くご存知ないようですね。
駅近に魅力があることは、否定しません。便利ですから。
での新浦の駅近は普通の駅近。いくらでもあるでしょ。同様の町は。
普通住居を選ぶ上で、利便性は重要だが、それだけではないのです。

新浦海近物件は
・駅から遠いバス便→バスが京葉線より多い間隔で、時間通りに走る。（新浦まで10分で着く）
・ニュータウンのそのまま。→その割には病院、学校が近くレベルが高い。（高校を除く）

その上、東京駅からの絶対距離が近く便利なのですよ。
例
深夜タクシーで銀座から５０００〜６０００円前後。会社経費に優しい。
羽田まで車で２５分、リムジンで３０分。成田まで車で５０分、リムジンで６０分前後。
出張に非常に便利。
こんな街、他ではないいんだな。これが。坪２００万以下で。

公園と自然が多い
例
ある日の会話。
久しぶりにスラムダンク読んだから、バスケしたくなった。→歩いて５分の公園でバスケ。
ワールドカップ予選面白いね。サッカーしたくなった。→隣の公園でサッカー。
12のつり番組面白いね。つりがしたくなった。→歩いて５分でハゼつり。もうちょっと行けば、シマダイがつれる。腕がよければ。

こんな環境、他にありませんでしたよ。私の人生では。もっと良いとこがあったら教えてください。

もしこの街の価格が暴落するなら、ドンドン買いますよ。賃貸し用に。

「学校がレベルが高い」これを除いて葛西がすべて上。

新浦は旬を過ぎたね。
なだらかに右下がりでしょう。
バス便僻地のみで確実に売れる土地がなくなった。

これからは
海浜幕張＆津田沼＞＞ＴＸ流山区間＞船橋駅界隈

あえて船橋駅をあげたのは
北側にＪＲの大規模社宅、老朽化した市場、開発待ちの工場跡を抱えているため。

千葉市内は蘇我が失敗しているので苦しい
千葉駅西口を無理にオフィスにするのも×

千葉県内のニュータウンで成功したのは
実勢価格が近隣から乖離しているユーカリが丘の山万だけ。
新浦安も浦安の相場で見ると乖離しているわけではない。
ユーカリで現在分譲しているビオなんたらも狙いどころとセンスがいい。

>>43
そんなに頑張っても無駄だから。それに不動産というものについて無知だね。
今までもてはやされてたのは相次ぐ新築のため。それもそろそろお終い。
今後は中古での需要と供給だよ。
今後続々出てくる中古のことを考えれば結論は見えてる。

どんな結論かわかりませんが、お一人で納得しないで下さい。
ＣＮＴや流山なんぞに新浦安が負けるなんて考えられないんですが。
都心からの距離、安定した財政、整備された町並み、千葉県内ではピカイチでしょ。
たしかに価格が高騰した感もありますが、坪単価にしたら割安。
新浦安が暴落するようなことがあったら、千葉県内は全滅だな。

他地域との相対評価での新浦安は県内ではそこそこでしょう
しかし絶対評価では落ちていきますよ
なぜならこれから上を向く要因に乏しいのですから。
これは浦安市議会でも課題になっているはずですが

上でも言われてるが、新浦安の徒歩圏内はいいけど、異常な駅遠マンションは
ダメだってことでしょ。そういう異常な場所と普通の場所を一緒に考えちゃいけないよ。

47の人は駅から遠い所に骨をうずめるみたいだからそれならいいんじゃないですか？

わかりませんね。
上を向く要因が新浦安にないんですか？
それならば落ちる要因が他地域に比較して多いんですか？
人口が減り、さらに都心指向が強まるならば、東京までの距離を考えると市川＆新浦安が有利。
百歩譲って海浜幕張、船橋、津田沼までですね。
後はメクソハナクソ。

そこいら辺（浦安）は埋立地なので、沈下している様な状況は見られないんですか？

少し心配してます。

51さん、駅遠いマンションは新浦安では特殊エリアですから、別扱いにしてください。
駅近の高い資産性に便乗しないで下さい。

貴方、新浦安をご存知？
駅から遠いのが新浦安では一般的ではないでしょうか。

◎マンション用地の業者買取価格
■Ｒ１６以遠（藤沢・鎌倉エリアのみ除外）は地主が土地無償譲渡＋買主
に持参金渡さないと取引成立しません。冗談ではありません。
■千葉（新浦安・本八幡・市川）の駅５００ｍ以内・土地面積×容積率で
７０㎡×５０戸＝事業規模１５億以上のみ検討、容積率４００%以上は
検討除外、専有坪単価１８０万以下で販売できる（＝一種２０万・坪４０万
が土地買取の目線）。
千葉ニュータウン・モノレール沿線・稲毛海岸・浜野あたりはタダでも
土地要らない。
■Ｒ１６号以遠（藤沢鎌倉除く）のマンション用地（現況更地）の
　業者間転売価格は０円
　→工事代金高騰で、以前は土地代タダだと分譲マンションは９０万で
　　分譲可能、現在は土地代タダで１４０万超なので、現在それ以下で
　　分譲されているエリアは土地代０でも「高い」。

・・・・だそうです。

駅遠！駅遠！と連発されていますが、そもそも『新浦安』とはどの辺を想定しているのでしょうか？
新町は元々駅遠エリアであり、同じ『新浦安』でも中町の中心部は駅近となります。
さらに東西線浦安駅と京葉線新浦安駅の中間地点にある元町と中町の境界部も駅遠となるはずで
市役所の位置も双方どちらかの駅から徒歩で行ける距離なのでしょうか？
この辺で大きな勘違いをされている方が見受けられると思います。
中町のエステート群も京葉線が全く建設されていなかった時代からあったので、東西線の浦安駅
から駅遠物件だったはずです。
と言うわけで市外の人から『駅遠』と声高らかに叫ばれても気になりませんけど。

新浦安が話題になっていますが、今日地元の不動産ちらしに、今、新浦安の不動産の「売出し件数」が減少している、とありました(8月は6月の65％！）。理由として下がるなら無理して売る必要がないという人が多いいからとのことです。

そしてさらに

ーーーーーーー

新浦安に住みたい、と市内の賃貸から購入される方、他県から転居して来られる方の人気は相変わらず多く意欲は旺盛です。

やや下り傾向だったのを見て様子見の動きがありましたが、やはり新浦安の住宅は家族が住む「実需中心」、進学や退職など「相場とは関係ない需要」があります。

需要と供給から見ると、買いたい方が多くて売却物件が減ってくると価格は横ばい、上昇に転じやすい傾向があります。

ーーーー

これが、地元に密着した不動産屋さんの新浦安の実感なんでしょう。ということで「実需旺盛」なこの地のマンションは、お題の「資産価値の下がりそうなマンション」にはなりにくいのでは？

さらに駅遠に関して言えば、新浦安にお住まいでない方には信じられないかもしれませんが、新浦安では駅近（それもすぐそば！）からわざわざ駅遠に引っ越されるかたが、そりゃもういっぱいいます。

道路の広さ、バス便の正確さから、新浦安は駅から遠いのはあまり悪条件にならないのですが、それ以上に得られるリゾートのような快適さほうが魅力ということなのでしょうね。

ここが世間の常識と違うところで、バスも環境も住めばすぐに実感できるのですが、外の人にはなかなか（ありえないとか）理解してもらえない。行ったこともない大御所先生の意見を頼りにされて。（その大御所先生の一人はエアレジ販売前に、直後に20％下がりますとのたまっておられました、はい）

新浦安って言葉は都合良く使われすぎだと思うけど。

概念上の言葉であることを良い事にかなり広い地域を指す言葉として不動産屋は使う。
でも一般人のイメージはエアレジのイメージだよね、行ってせいぜい日の出や明海あたり。
少なくとも橋渡った先の高洲のイメージではない、高洲はどちらかと言うと鉄鋼団地。
でも不動産屋はひっくるめて「新浦安」と呼ぶ。

ま、不動産屋のあおり言葉に浮かれるのはいつの時代も一緒なのかもしれませんが。

>>63

>>概念上の言葉であることを良い事にかなり広い地域を指す言葉として不動産屋は使う。
>>でも一般人のイメージはエアレジのイメージだよね、行ってせいぜい日の出や明海あたり。
>>少なくとも橋渡った先の高洲のイメージではない、高洲はどちらかと言うと鉄鋼団地。
>>でも不動産屋はひっくるめて「新浦安」と呼ぶ。

これが全くの無知の証拠です。元町を無視している。『郷土博物館』に行った事ないでしょう。
地元の不動産屋さんは、こんな事は考えていません。あるとすれば浦安市の発展の歴史を
知らない都内から来た不動産屋です。
鉄鋼団地は浦安市の発展に大きく寄与しました。漁業権の放棄と共に千葉県企業庁が
埋め立てた土地を工業団地と巨大レジャー施設を造ったのですが、巨大レジャー施設
は京成電鉄と三井不動産のコラボであるOLCが創設され、米ウォルトディズニーのライセンス
を受ける事に成功し後にTDRとなった筈です。鉄鋼団地とOLCのこの二つが市の大きな法人税
の税収となって浦安市は大きく発展してきた訳です。
『新浦安』はあくまでJRの駅名で、古くは周辺が田んぼだった『新横浜』駅と何かと彷彿
させますね。

鉄鋼団地は日本最大の鋼材加工工場がある団地の筈です。
住宅の需要が減るとその活気も薄れてくる事がなにかしら感じますけど、工場と言うより
大手メーカーの倉庫群が増えている感じですね。
『新浦安』と『高洲』を叩く人は『千鳥』と言う街名も知らないと思います。

妙典最強伝説。

待機児童と小学校学区を除いては。

63さん
「新浦安」といったときイメージ的にはエアレジ＋マリナイースト地区でしょうね。ここは駅近、駅遠とも安泰。

高洲は微妙な立ち位置です。たしかに高洲プラウドの失敗が「新浦安」全体のたたかれ材料に使われています。でも、三井の高洲モアナビラは、築4年でバス15分物件で、今新築時の20％アップですからね。戦略さえ間違えなければということです。野村はこの地に慣れてないから。

64さん
何をいいたいのかよく分からない。新浦安の価値は下がりにくいという話しをしているだけですなんですが。

67さん
はい、ご心配ありがとうございます。

新浦安は先住民ぶちぎれ裁判の前科があるのを無視かな？

ということで、新浦安はもういいじゃないですか。下がりそうでないということで。他の地区に行きましょう。

日本綜合地所マンション全般かな。

経営危機に加え、個性的な外観と比較的安価で仕入れた立地。

気に入って永住するならいいマンションだと思うが、資産価値てきには疑問。

>>70

全然理解されていないので全く話にならないです。

>>「新浦安」といったときイメージ的にはエアレジ＋マリナイースト地区でしょうね。ここは駅近、駅遠とも安泰。

こんな事書いていたら、京成サンコーポや入船エステート群、今川団地とかまだ『新浦安』と
言う名前が無かった時代に住まわれている方に『ヨソもの』が来て『だから自分勝手な人が出
る』と某ナビゲーターで書かれるわけです。

なら、浦安市役所をマリナに移しては如何ですか？

そろそろお茶漬けの時間だと思いますよ
つまらない自我の発露はいい加減にしていただきたい

http://maps.google.co.jp/maps?ie=UTF8&ll=35.649642,139.914215&spn=0.014856,0.026093&z=16

このマップを見て非新浦安のマンションの数を数えれば明らかで。
駅中心部は非新浦安ではないのはたったの２件だけ。

このスレ、タイトルがよくない。どこがだめかを言い合うのだから荒れる。
「下がりにくそうな」に、合流するほうがよくね？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46695/

東京カンテイ プレスリリース / 首都圏マンションのリセールバリュー②
1997年分譲マンションの2007年流通価格からリセールバリューを分析
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/55RVshuto-erea.pdf

印西市と本埜村についてはリセールバリューは半値以下だったようですね。
やはり大本命でしょう。

10年ぶりの不動産不況に突入しようとしていますが、どこが一番下がるかは今回の不動産ブームで良く上がった所でしょう。都内で新線とか出来た場所は別ですが基本的にこれは相場の鉄則。

マンションだと都内湾岸の環境悪物件、千葉では新浦安のバス便物件といった所かな。株でも不動産でも相場下落でおおやられする人はピーク時よりも下落の初期段階で買うことが多い。高値覚えで飛びつくから。
第二次ベビーブーマー勝ち組の購買力もピークアウトするし2000年頃の水準までは覚悟した方がいいと思いますよ。商品市況も下落してるし資材価格高騰も終わりましたね。

>>74さん
あなたが正解。
村にヨーロピアン物件は個人的に興味がありますが。

ＣＮＴは既に安価で更に値引きして竣工済み８０㎡が２千万円前後で購入できているので落ち幅が少ないはず。
もともと資産価値を求めて買う人いないだろうし。

もっとも新築青田買いで売主倒産した物件が出たら其れは例外だがな。

下げ幅の話でなければ、どこも下がりそうなんじゃないの？
今の水準から、あげるところってどこだろう？？

やっぱり村に建てるのはやめた方がいいよ。日綜さん。
あそこに建てたマンションの売主は後悔しているらしいよ。
早く手を引いた方がいいんじゃないかな。

>87
いや、まとめると新浦安バス物件で決定だろ。結果出てるしな。

新浦安だけは下がりにくいというコメントを見ていると、
戸建だしマーケットの懐もあっちの方がずっと深いけど
一昔前のたまプラーザへのブランド信仰を彷彿させる。
陸の孤島の元石川町の荒地を切り開き、美しが丘に「西」
をつけた町名に変更して不便な戸建を売り出したのも
高洲辺りのマンションとイメージがダブる。
確かにバブル崩壊の初期から中期までは根強い引き合いで
しっかりしてたけど結局最後はほかの地域と同様、86〜87年
あたりのスタート水準まで戻った。新浦安はマンション街で
底が浅いから調整速度はたまプラーザより早いと思う。
資産価値が最も下がりそうな・・・を「率」で言うと新浦安が
一番かどうか分からないけど「金額」で言うと一番じゃない
かな、千葉では。ここだけは別なんて思っても結局は最後
みんな同じように下がるから。

結局、出ていく現金は率ではなく額だから、そういう意味ではこの板で東京寄りは不利かも。

浜野や八幡宿あたりのマンションが暴落しても大したことないし。
そういう意味では賢い買い物か。

ＭＲ．ハマノとピーカンタウンさんですね。

同じロジックでウィズ勝田台、千葉ニュータウン中央にはエクセレントシティという掘り出し物もあります。

４千万予算なら新築物件を２千万未満で購入して余った２千万で遊ぶというのもアリですね。

ほどほどの価格で、我慢できる通勤時間。
時も金なりですしね。どのあたりがバランス的にいいんでしょうね。。。

CNTで結論でてるっしょ
買った瞬間20%落ちる希少なお笑い地域

>>90

新浦安駅周辺の物件は資産価値で今後の上昇はもうないとの覚悟で住んでい
るので、お金では買えない(自然)環境の良さの価値観で納得しております。
そして市役所のそばの何かが立派になっていたのを知っていますか？
これまで貧弱だったのが、あまりにも立派に変わったのに舌を巻きました。

しかし何故、たまプラーザと同義に捉えるのでしょうか？
誰だって自分の住んでいるところに難癖つけられると不快なのは同じです。
多摩地区は長年ゆかりのある所で良く知っていますが、あそこはOLCなんか
ありました？
それとそこら辺の上空は高空以外は日本ではない事も知っていますね？
立川基地と入間基地が米軍時代だったのとグリーンパークがあって実際に
見た事もあったので知っています。米軍の子供がヤンキーでいたずらが
多かったのもありました。

新浦安駅周辺の物件の資産価値の低下のカーブは急であるのは否定しませんが。

荏田にファントムが墜落して母子3人が亡くなった痛ましい
事故も憶えていますよ。たまプラーザを連想したのは割りと
短期間でブランド化したこと、女性人気があったこと、住民
たちの密やかな優越感、そしてここだけは値段が下がらない
という彼ら彼女らたちの盲信が共通しているからです。
それから関西の方が多く移り住むようになって相場が下落に
転じた点も新浦となんか似ています。数年前まではほとんど
見かけませんでしたが最近多いですね、あちらの言葉の人。

しかし、多摩地区では東京湾上で現れた二重の巨大な虹は見た記憶はありません。
例え下落しても多摩地区には信じられない様な自然環境があることで下落などは
あまり気にしませんが…。
B52の離陸時の爆音の凄さも覚えていますが…。

＞No.95、No.97

たまプラーザと多摩ニュータウン、頭の中混乱していない？

>>98

電子マップで再確認しましたが、よみうりランドは何度か行ったものです。
そこも上空は日本では無いですが…？

ここの板は千葉県内の話なので再確認ください。