プラウド新浦安

ところで、プラウドの話題はどうした？

パンフこないぜ

豊洲は都心じゃないですよ。江東区ですから。
豊洲に住む人は都心と思いたいらしいけど。
あと、海辺の西側は西日と海面反射光で夏の暑さがすごい。
ここを選んだほうがいいと思います。

↑豊洲が都心だから云々と言っているんじゃなく、7000万出す価値がどっちにあるかを言ったまで。
新浦安は5000万程度までだな。
もっとも7000万なんて金、大借金しないといけないし、そこまで借金する気にもなれん。

それだけあれば、豊洲に限らず都内の新築タワマンで
買える物件がいくらでもありますねー。
でも、千葉県の空気の良いのんびりした場所もいいかも。

都心のタワマン８０平米３ＬＤＫが７０００万円で買えるのもあと半年、来年春の需要期になったら坪３３０万越えで、８０００万円超で借金して購入すること自体、難しくなりそうです。
新浦安の半年後の状況が、既に田園都市線用賀では、現実になっています。５Ｆ南向き１００平米で１４０００万になってますので、ご参考まで。ちなみに土地入札が高騰していて、デベは前年比５０％以上の高値でないと世田谷、杉並の土地は確保できなくなっており、大規模な開発案件は多摩川を越えないと出てこない状況になっています。

だからといってここで7000万だすとも限らん、4，5年待てば状況は変わりうる。

今マンション探してる人は、4,5年待てないでしょ？

不動産は基本的には、もう値下がりしないですからいま動かなかったら、子供の世代になるまで買えなくなりますよ。都心マンションのスレを熟読されることをオススメします。

所得から逆算して6500万円を超えるとかなり重要が減ると思われ。
なので、高い値段ではなく狭くして需要がある値段設定になる。
世の中は二極化しているので14000は売れるが、8000は売れない。

問題は将来に渡って（他エリアとの相対比較という意味で）新浦安に7000万などという大金を出せるか、だと思う。
広さがあるので坪単価にするとまだまだ都心との開きは大きいが、絶対的な価格としてやはり高すぎる気はする。
だって駅から徒歩で通えないし、しかも京葉線東京駅は実質的には東京駅ではないし。
（京葉線の利便性は有楽町線以下だと思う）

・・・とはいえ悩んでしまう自分がいるのだが。。。

411の補足

>問題は将来に渡って（他エリアとの相対比較という意味で）新浦安に7000万などという大金を出せるか、だと思う。
は、つまり新浦安が本来の相場からみて一時的に高騰し過ぎてるような気がするって意味です。すくなくとも自分にとっては。

＞不動産は基本的には、もう値下がりしないですからいま動かなかったら、子供の世代になるまで買えなくなりますよ。都心マンションのスレを熟読されることをオススメします。

都心6区の駅徒歩5〜10分以内の大規模MSならそうかもしれないが、「値下がりしない」などありえない。
新浦安のスレに書きこしているものがそこまで都心と比較しないよ。
地域差があるものの、大体の土地は長い目で見て下落予想なんだから。今でも下落率が落ち着きつつあるだけで、上昇ポイントのほうがずっと少ない。
＞つまり新浦安が本来の相場からみて一時的に高騰し過ぎてるような気がするって意味です。すくなくとも自分にとっては。
これは同意できる。自分もそう。

今日モデルルームの場所を見た。建設中の建物ができるマンションの外観を模している感じ。三井のモアナ、グランデの団地ぽいそれにに比較すると高級そうではある。装飾的というか。

それに見合った価格とか言われるのが恐ろしい。でも、今日株を公開した野村は会社の総力を挙げて完売させるだろうな。

モデルルームから現地は遠いね
年末の碧浜のイルミネーションには、来場者が驚くだろうねｗ

碧浜を買える値段の部屋もいっぱいある？

そりゃ7000万近く出させるようなつくりにしないと売れないでしょ。
三井並の見かけで、三井＋2000万近くも出させるのは詐欺ですよ。
けど、土地原価が高すぎるので、贅沢すぎる外観だと、本体の仕様・構造の手抜きがないか心配。

難しいところだねー。IPOしたばかりだし、なんとしても完売せねば！
不動産ファンドかな？
ってことは、住んだら隣がいきなり賃貸で変な奴らが出入りするのか？！
中国人が1部屋に10人くらい住んでいる例もあるしな、新浦安。。。他行けよ

田園都市線用賀が、上のほうで例にされてるけど、
用賀は世田谷だからね。
千葉と比べる対象としては、不釣り合いなんじゃないの。

販売所では今どんなことやってます？

先日の浦安市民祭りで懸命に会員集めていましたよ。
会員になると豪華？賞品が当たるガラガラもやっていましたね。
結構必死なのかな？

アルファグランデ②の不振に相当恐怖感を持っているのではないですか？
あの建物がグランデの場所に在ったら即完売していたと思いますよ。あの値段でも。

マンション業界で注目される開発案件が千葉県浦安市で動き出した。野村不動産が手掛ける大規模マンション「プラウド新浦安」・・・落札価格から予想された３．３平方メートルあたり販売単価は１８０万円前後。当時の周辺相場より２割高く、業界では売れ行きを危ぶむ声もあったが、野村不動産はさらにそれを上回る１９０万—２００万円で検討しているもよう。(日経産業新聞１０月４日)

来春だったら３００でも余裕でしょう。ていうか日経の記者自身が安く買いたいから２００でも高いんだという自身の希望的観測を記事に織り交ぜてんじゃないの。確かこのスレでは、坪単価について２００後半から３００前半は覚悟しなきゃいけないって感じの論調だったような気もしますが。

>424
いくらなんでもそりゃないでしょ。どこにそんな文面が？
坪300だと30坪≒100㎡で9000万行っちゃうよ。
さすがにそれで見通しが立つほど、野村さんも壊れちゃいないでしょ。

100後半から200前半を覚悟する論調でした。
アルファグランデ売りたいからといって、でっち上げないでください。

煽りすぎですよ。坪300って。
180万でも高いと感じますけどね。
180万で30坪、5400万ってところじゃないですか？

レスNo.130-150あたりに単価を予想する野次馬多数

>427さん
個人的には同感です。
ただし最近の新浦安信者が集まるがごときの高騰具合を見てると、100㎡で6000万（坪200万）くらいは『いける』と踏んでそうな気はします。
冷静になって見ると、あきらかに過剰な価格高騰の気がしますが。

価格上昇率が高いってことは、下落率も高くなりがちですからねぇ。
何かあった際に暴落するのがちょっと心配ではあります。
ま、全体的に広い物件なので、基本は永住志向なのかもしれませんが。
（自分も基本は永住志向で探してますが、会社員ゆえなにかあった時の売却は気になります）

91.92〜148.85m2とHPにある。
仮に坪200万だとすると5500万から9000万程度。妻住戸や最上階は＋5から10％だろう。
＞価格上昇率が高いってことは、下落率も高くなりがちですからねぇ。
御意。
シンボルロード沿いならいざ知らず、鉄鋼団地に近い殺風景なところ。
HPの123㎡だと約7000万！！　ひょえー。

いやいやそれぐらいで驚いているようじゃ、甘いっすよ。この規模でこのクオリティのものが、この先でてくるのかといった視点で見なきゃ判断を誤りますよ。過去の歴史から学ぶことは必要ですが、過去の延長で将来を見通すのはミスを犯す典型パターン。今回の上昇において念頭に置いておく必要のある点は、前回のバブル崩壊および長期にわたる地価下落を招いた金融行政の大失策を今回もその上昇の最終到達点で繰り返すのかといったことです。ふつうに考えて、一応、相当頭のいい人が霞ヶ関でコントロールしているわけですから、いわゆる政治的な混乱と霞ヶ関側の人事的な混乱が起こるようなことさえなければ、基本は本格上昇と踊り場を繰り返しながらなだらかな上昇基調といったおとしどころになっていくと思いますよ。だって、ふつう、自宅ってちょっと上がったりさがったりで売ったりしないでしょう。

豊洲信者とか新浦安信者とか港南芝浦の信者とか、湾岸には信者が多いですね。

431さんに1戸契約済み。
お先にどうぞ。

そうだよ、431さん、そんなに豪勢なら是非最高級の部屋買ってよ。
我々は購入検討してるんだから。

交通に関して言えば、現市長はLRT検討を公約にあげているし、有楽町線延伸を挙げている市長候補もいる。

これは浦安LRTのページ
http://www009.upp.so-net.ne.jp/urayasuLRT/

20年後には新交通が実現している可能性は十分有り得る。いずれも高洲を通る可能性は高く2、0年くらい経って売りたい頃に？新駅ができて思わぬ値上がりということだって有り得る。

LRTは浦安-新浦安-ME21-高洲-舞浜だろう。有楽町線延伸は新木場ー江戸川区清新町-南葛西-浦安市富士見-高洲-日の出（ヨーカド前）が考えられる。

LRTの方が短期に実現可能かも。駅間も短く出来そうだし。ME21＋高洲住民立ち上がるんだ！(笑）

一方京葉線は複々線の土地を既に保有してており、今後千葉湾岸の開発が進むに従い今のキャパでは不足し複々線化はそんなに遠くない将来複々線は実現しそう。京葉線は将来東京駅から新宿に大深度地下で延伸、さらに船橋方面の総武線にも乗り入れることも正式に計画されている。

このように新浦安の交通網における将来性は非常に高く、このへんも野村が強気でいる背景にあるのかもしれない。そういうことで、野村がいくらで出すか知らないが、皆が買えるか買えないか知らないが、高洲の将来もそう悲観したものではないという話だった。

だから7000万が正当化されるのですね。野村君。

新しい都市計画に基づく開発区域が、開発が進むに従って地価が上昇するのは当たり前のこと。
３〜５年前の新浦安の航空写真と今を見比べてみなはれ。
そこに都心およびその近郊地域の地価反転の流れと相まって、あるべきバリューになってきている。
それまでが安すぎただけ。

高い高いと批判するだけなら猿でもできるので、代替案を出してみてよ。つまり、都心へのドアtoドア通勤時間４０〜５０分で、住環境が良くて、マンション専有坪単価１８０万ってところをあげてみてよ。

京葉線の複々線・・・あんまり意味無さそうな。。。
現状の運行ダイヤを考えると、本数増やすレベルで対応できそうな気もしなくもない。

＞＞４３９
ほんとですね。あの通勤快速の罠に八丁堀から乗ったときに数度ひっかかってしまいました。
新木場を減速しないで通過したときに、冷や汗というか、血が引くというか、絶望感というか、
せっかく今日は早く帰ってきたのに、このまま蘇我まで行って、また引き返すのかと思うと、
電車ジャックして、新浦安で止めたくなるのは私だけではないと思います。
ＮＫホールでコンサートやってたときなど、遠くから来たギャルたちの悲鳴と泣きじゃくる声が
あちこち響いていました。もっとはっきり放送してもらわないと困りますよね。

>>438
確かに他の線と比べれば今はまだマシかも。
>>440
八丁堀から帰ってんだけど、なんかあれにひっかること多いような。新浦安すぎる時の惨めさ。また蘇我までが遠いんだなぁ。電車真っ赤に塗ってくれよ。

代替案
築浅い中古を買う

そうすね、京葉線本数少ない。

海があって、ディズニーリゾートまで歩けて、計画的なニュータウンで、駅前には大型ショッピングセンターがあって、住むのにこんなに便利なとこないじゃん。２０年前も舞浜あたりの上昇ペースはものすごいものがありましたよ。いいものはとにかく騰がるんですよ。

新浦安のポテンシャルはまだまだ高いと思いますよ。今の上昇率はここしばらく続くでしょう。

懸念されることは、今のほかのニュータウンが抱えている問題が規模こそ小さくても、今後やはり起こり得ることでしょう、もっと狭くても安い部屋も用意しないと集まる人間が偏ってしまう。安心という意味では安心だけど。

新浦安のポイントは、人口制限のための戸数制限。

１００㎡以上５０００万以上を買えるクラスの人だけが集まることで、地位（ぢぐらい）が高くなっているのだ。

これはアメリカの都市でも同じ。貧民の集まる都心のスラムより、郊外の金持ちが集まる地域のほうが値段が高い。

ヒエラルキー社会ではない日本でこう言うととても嫌味だが、日本でも現実そうやってプライスは決まる面がある。

>>444

>>437　は、坪１８０万以下で新浦安よりもいい「ところ」＝住宅地域の代替案をあげろと言っているのでは？

＞新浦安よりもいい「ところ」
コロセウムみたいでいやだ。ここでよその地名出すと決まって荒れる。
別に新築じゃなくってもいいじゃん。
＞高い高いと批判するだけなら猿でもできるので、
猿以下の人がいっぱい書き込んでいるって言いたいのか知らんが、ここ2年ほど150万程度のものに200万（180万は低層階かつ鉄鋼団地側だろう）出せる人って、猿よりも勇気ある人ですね。
文句言っても始まらんといいたいのでしょうが、実際に買える値段ではなくなった。残念。

プラウドに話を戻そう。

土気は不況に堪えきれずパチンコ屋ができたのでもうあがらないよ

土気＝ドキかとおもってた

土気にあるチバリーヒルズってどうなったのかな？

千葉の恥だ。やめてくれ。

チバリーヒルズの復活は
土気の士気を高揚させている。

なぜこんなに削除になったのだ？

ホントだ。なんの話しだったっけ？

野々村君が情報操作したのでは？

出来上がるときっと悪くないよ。シンボリックな感じになるのでは。

しかし、日経産業の野村の記事、坪200万にはびっくりしたが、やはり高洲全体の価値をどう上げるかと言う視点で三井とかと組んで街づくりをして欲しいところだ。ME21とどう差別化するかも。もっとも土地所有者が千葉県企業庁だからうまくいくかはっきり言って難しいかも。

借金返済が最優先だろうね。
私も当初の計画的な街づくりの新浦安が借金返済のカタとなって不動産価値や住民の当初計画とのバランスが崩れていくのを悲しむ一人です。

新浦安の不動産は相当上がるようですよ。知り合いの不動産屋がいってました。
バブル期の価格は軽く越えるようなことをいってました。

企業庁にとっては新浦安はドル箱でしょう。なら安易に新浦安の価値をさげる街づくりはしないでしょう。いい街づくりをすれば企業庁のもっている土地も価値があがるんだから。

>>471
んなわけない

知り合いの野々村君には参ったものだ

>471
チバリーヒルズの二の舞になりそうな予感・・・

パンフ出来ないね。
初めは9末に送付とか言っていたのに。

三井不動産、新浦安に２２０戸超のマンションをまた建てる予定です。
その名もパークホームズ新浦安カーサ・セントリア。ついにパークホームズも進出ですね。
でも場所が３５７号線の近くでマリナイーストからも遠いので、いまいちかな。

>パークホームズ新浦安カーサ・セントリア
平成１９年１月販売予定ってことはプラウドと同時期ですね
たぶん購入層は違うでしょうね

>パークホームズ新浦安カーサ・セントリア
定期借地権付き（５０年）のおかげでしょうか？
価格がかなり違いますね

最多価格帯3200万円じゃここの半額。
定期借地だからでしょう。ここを予算的にあきらめた人がどっと流れる？
さすればプラウドも倍率低し？

プラウドも価格帯発表しちゃえばいいのにね

高洲の私立幼稚園の誘致決まったようですね
渋幕と同じ系列になるのかな？

>479
セントリアは定期借地権であることはむろんのこと、、
お向かいが浦安市精○障害者福祉作業所です。
もちろん値段相応のマンションです。
というかプラウドと比較しないでください。
どっと流れたりもしません。

>484
もうちょい詳しく教えてください。＜比較しない
実際プラウド高そうだから、目向けようとしてますが、、、

４８４の野々村君　むきになるなよ

>>どっと流れたりもしません。
ちょっと流れたりして。
アルファは嫌だけど、プラウドは高すぎる、
てな人が。

セントリアは浦安に住んでる賃貸の人で今後も浦安に住みたい人向きだね。

東野か、まあ高洲よりは生活しやすくていいとこだよ。ただ357目の前ってのはなあ。

定期借地だと将来の資産価値とか心配だね。
永住だと決めている人はそうでもないけど。
しかし、経済的負担は
最多価格帯3200万払って（ローン）50年間毎年地代払って、保証金とかもいるのかな？
結局45〜5000万円程度負担するのと同じならグランデよりやや安目か？
また京葉線、東西線両方可能って書いてある。

そこまで考えると高洲は不便でいやな人や経済的合理性を考える人は競合するんじゃないか？
高洲だって養護学校近いじゃん。

５０年目に取り壊し前提で取壊し費用を積み立てることになっている!
残り１０年２０年になると買い手がつくかナー

プラウドネタでなくてすんません。
セントリア、５０年で絶対取り壊し、更地返還みたいだね。
しかも、解体準備金をいきなり取られるっていう・・・・
トータルで考えたら高いんじゃないかい？
これからのマンションは内装を換えながら50年以上はもつでしょ。
欧米なんて100年、200年ザラだからねえ、日本も何か変わってきているみたいだしね

プラウドネタ切れ。

>>435
＞交通に関して言えば、現市長はLRT検討を公約にあげているし、
＞有楽町線延伸を挙げている市長候補もいる。

都市計画税も復活して増税あるな。せっかく浦安市は都市計画税がかからないのに。

ＬＲＴ、一瞬いいかな、と思ったけど、コレって市の税金で作るんですよね。
ＪＲみたいに、ＪＲ側で建設費や維持管理費を出してくれればいいけど。

松崎市長は、ただでさえ、公務員が使う市役所の建物を築３０年しかたってないのに
１００億円を越える超豪華庁舎に建て替えようとしています。

いくら税収のある浦安市とはいえ、５００億円近い借金を抱えて、
この上、豪華市役所に建て替え、ＬＲＴまで作り、その後維持管理していくとなると、
税収不足から、都市計画税が復活することは避けられないでしょう。

せっかく、浦安市は雑誌や新聞で財政状況が良好と言われてきたのに、
これじゃ、借金抱え込みの不健全な市になりさがっちゃうよ。
学校や幼稚園の教育行政サービスも低下（値上がり）するだろう。

ＬＲＴなんていらないから、お散歩バスの新しい路線を増やせばいい。
市役所も耐震補強をして、長く使うべき。どうせ役人が使う建物。
市民のことを考えるなら、新町にいっぱい市が市役所の用地を確保しているのだから、
そこに出張所を作ればいい。

援護施設（浦安市精神障害者共同作業所）＝０ｍ＝セントリア
いわゆる教育困難校（県立浦安南高等学校）＝４００ｍ＝プラウド
さぁ、どっちにする？

>485
http://www.challenge-urayasu.jp/archives/_gen/gen_060829/060829_s3_p42...
物件ＨＰトップの写真左側のカーサ・セントリアの文字で隠れている場所がそこですよ。

>>482
もちろん系列では？
だって渋谷教育学園でしょ。渋幕は渋谷教育学園幕張中・高校だもの。
これで高洲は私立幼稚園が充実しますね。暁星国際みたいに入園優先区域が設けられるのなら、高洲の子供は第一優先で入れるし。

田村学園は幼稚園バスが充実してるような記憶があります
高洲に２園も入園優先区域ができるかは？？
でも選択肢が増えるからいいですけどね

野々村君出番だよ

この後はしばらく新町地区で大規模新築物件の販売はなさそうですし、
注目度が高いことは確かですから、人気動向気になりますよね。
要は価格とのバランス次第と言うところでしょうか．．．
従来並の価格だったらあっという間に売れてしまうんでしょうけど、
どうやらそれよりかなり高そうですからね。価格発表に注目ですね。
あと来年（年末？）オープンするＭＲの来客状況とかも参考になるのでは
ないかと思っています。

>>499
野々村君、野々村君っていちいちうるさいですよ。
肯定的な意見のレスがあると反応しているみたいですけど、ひょっとして
あなた三々井君ですか？