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下がりにくいから抜けて
上がりそうなのは千葉だと若松団地だけかも
再開発が担保されれば新浦安あたりも噴火するだろうけど
それは数十年先の話
「すでに価値が相当下がっているマンション」確かに、買ってすぐ大幅には下がる可能性は少ないですね(^^
資産価値の下がりにくいマンションを探すなら、
①最近物件が増えたエリアは避ける。
②駅徒歩10分以内(理想は7分以内)で探す。
③PERや賃貸物件の状況を調べ、過去数年で大きな地価(公示地価・路線価)の変動がないところ。
④自分の都合は捨て、客観的な目で探す。
①については、当然上がる可能性もありますが、下がる場合の方が多いです。
実際、昨年までに上がりすぎたので今後は下がる可能性が高い。
そんな博打をするより、古くからある街が良いでしょう。
②については、どんなに住環境が良くても、駅から遠い物件は下がります。
永住する気のある人しか集客できないからです。
駅距離「7分理想」としたのも、上の理由と同じです。
だからと言って、「隣が工場」とか「国道沿い」などは駄目です。
その辺は常識で考えて下さい。
③賃貸需要がある駅で、PERが適正であれば価値は保てます。
賃貸需要があってもPERが高ければ、どんどん値崩れしますし、
同様に、PERが低くても賃貸需要の少ないエリアは駄目です。
地価の大きな変動があったところは、安定性の面から考えて外した方が無難です。
④自分が多少通勤で不便になっても、『世間の目』を考えて下さい。
例として、北総線、Tx、蘇我方面はメリット不足。
いくら「1本で行ける」「**と繋がる」と言っても、本数が少なかったり、終電が早いと敬遠されます。
あとは構造と仕様を吟味して、中層階ではなく最上階か1階。中住戸より角住戸を買いましょう。
充実し過ぎている共用設備も、将来のマイナス要素です。本当に必要な設備か考えましょう。
我が家は旦那も私も長男・長女で、どこかのタイミングで親の資産を管理しなくてはならないので、とりあえず今は座って通勤できて街並みがきれいで、両方の空港へアクセスが楽なCNTのマンションを買いました。
ちょうど街が寂れるころに資産管理に入らなくてはならずこの地を離れますでしょうし、それを待たずして楽々完済できますし、ある程度の価格で都内よりの物件を購入するのであれば、家賃以下の感覚で楽な生活した方が〜、という我が家の割り切った考えです。
別途相続費用も貯めれますしね。
我が家にとって資産価値のあるマンションは資産相続の費用を貯められるマンションです。
397さん
ご回答ありがとうございます。
まあ、バブル期の物件を例に出されても、極端すぎて参考にならないかも知れないですね。
以前、2000万円のマンションを買っても、最悪2000万しか損しない、とかいたら
タダ同然でも売れないリゾートマンションもあるから、結局売却できなくて
管理費などで2000万の損失ではすまない、って屁理屈な書き込みがあったので・・・
結局、買った値段(プラス諸経費、売却までの管理費)以上の損失は無い、
ってことで良いですよね。極端な例は除いて。
30年固定の利率が乗っていないから分からないけれど
4.5%で2,000万円の借り入れなら
年間129万円
30年では3,870万円だね。
http://www.mizuhobank.co.jp/cgi-bin/loan/payment.cgi
5.5%くらいだね。
だとすると、何年ごろ?確認してみて?
http://www.jhf.go.jp/customer/yushi/kinri/suji_kikouyushi.html
>全部現金で買うならともかく、数十年のローンを組んだら2000万円じゃ済まないよ。
って2000万円のローンの返済もやばいなら、資産価値が本当に下がらないであろう、
人気優良物件にはもともと手が出ないし、無理に高い物件買って、万が一資産価値
下がったらなおさら目も当てられない・・・・。
406は賃貸から抜け出れない人?
文字化けしてますか?
すいません、PCからなんで機種依存文字とか気にしてませんでした。
「金利の話は」との声もありますが、バブル期(前後)は、今では考えれない金利でしたし、
「2000万が30年で4000万」は珍しくないですよ(ショボイ金融機関と言うわけではない)
ついでに書くと、報道でもあるように、お国は金利を上げたいようですし、
銀行の審査が厳しくなりつつあります。金利も「上がってきている」と言ってもまだ低いです。
いまのうちに叩き売りの始まった竣工済みの郊外物件を買ったほうが、
待って値下がった物件を買うより、総支払いが少なく済む可能性大です。
404さんのように、明確な方向性があって自己資金に余裕があれば、
ローンはmixで組むと良いですよ。
たとえば、3000万の借り入れなら、
1500万を長期固定、1500万を変動で借りて、片方を集中して繰上げ返済する。
どちらを先に返すかは好き好きですが、片方返し終われば月の返済は5万ちょっとになります。
自己資金に余裕がなくても、9月は弱気なデベが多いので、
それくらいの費用は簡単に出すでしょう。
415
充分に把握してます(笑)。
金利と、資産価値が下がりにくいマンションとどう関係あるのか
説明したらどうですか。スレの趣旨をすぐに見失うあなたには無理かな・・
まあとりあえず、現金で資産価値の下がりきった物件を買うのが
良いってことにしておきますか!
どのマンションでも金利が同じとは必ずしも言えないと思いますよ。
私の購入したマンションは銀行より全期間2パーセント以上の金利優遇を受けてます。
2年固定で借りているので1パーセントを余裕で切ってますね。
銀行も人気が出そうなマンションにはそのような対応をしてくるのではないでしょうか?
まぁなんにせよスレチですね。スミマセン。
>414さん
数字をまるで囲むような文字は機種依存文字といいます。
もちろんそれだけでは有りませんが
MAC等では別の文字に置き換わってしまいます。
ですからそのような文字を使わないと言うのが暗黙の了解です。
http://news.open-news.com/~jiro/izon.html
もう、南船橋でいいじゃん。
海沿い倉庫群に乾杯。もう無敵。
その次が新浦安の某物件。駅からバス便でも気にしない。
これを買っておけば資産価値維持どころか上がるから問題ないよw
どこを推しても叩かれるから回答できないんじゃないよ。
429=叩き係りだから回答できない。
自分が販売しているところ意外は全部こき下ろすんだろうね。
どこを推しても叩かれるから回答できないんじゃないよ。
430=叩き係りだから回答できない。
自分が販売しているところ意外は全部こき下ろすんだろうね。
それを言ったらなんでも言える。
駅から遠いところに住む理由が分からない。
幹線道路に近いところに住む理由が分からない。
駅前の喧騒の中に住む理由が分からない。
ショッピングに不便な場所に住む理由が分からない。
やっぱり、ただの叩き屋かな?
何もないところを開発したところはそうなる運命が高い。
開発したての頃はいいがそこからの発展がない。
したがって次の開発が進むまでじっくり右下がりは同意。
2050年には、日本の人口は7000万人になると言われているのに発展するような土地は無いよ。
逆に大都市集中が更に加速されるのは目に見えている。
そうなれば中途半端に開発された地域は、廃墟にならざるを得ない。
新浦安を追い越す勢いがある土地が出てこないかぎり、右肩下がっても新浦安は他よりは評価は高いと思う。
市川が大大開発されるか、海浜幕張の企業力がアップになれば、市川海浜幕張の逆転もありかな。
色々考えると津田沼ですかね。
ここは周辺URの再開発もはじまってるようですし
街の成長が数歩先をいっているように見えます。
区画整理も10万オーバーの首都圏主要駅周辺では類をみないものですし
津田沼は今まで長く停滞していましたけど、本来もっと開発されるべき所ですからやっと動き出したって感じですね。
加速したら結構いい感じで伸びると思うんですが、開発上手にやって欲しいですね。
何のゆかりもないけど、発展する事を結構期待しています。
>No.306 by 参考にしてます 2008/08/26(火) 18:55
>
>80㎡超で、空気がきれいで、義務教育の間は徒歩10分内で通えて、近くに公園と交番があ
>って、万が一の際の総合病院も近くにあって、都心まで乗り換えなしで通えて、帰りの終電が
>0時代発があって、普段使いのスーパーと駅が徒歩5分内にあって、眺望がいいマンションが
>希望です。
>これなら一定の資産価値も保てるかと。
>上記をかなえてくれる物件があったら具体名をあげて教えてください。
>早速MR行ってきます。
新浦安マリナイーストか海浜幕張くらいしかねえよな・・・と思って、
>ただし予算は諸費用込み3千万が限界です。
そりゃ、沖縄辺りへの移住をおすすめしますorz
治安という別の面から
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46778/
>No.52 by 千葉県民(湾岸)さん 2008/07/07(月) 23:40
>犯罪率つったって、殺人や強盗、強姦といった凶悪犯罪と、自転車泥棒(認知件数は極めて多いで
>す)を等しく1件と扱っているのだから、これでの比較は、一つのラフな目安にしかならないので
>はないでしょうか。
>犯罪種類別の認知件数は、http://www.police.pref.chiba.jp/trouble/crime_statistics/index_town.ph...
>の下にある、「平成XX年中」とある一覧表をみれば分かります。
>因みに、昨年中の統計から、「凶悪犯」をピックアップしてみると、次のとおりです。インプリケ
>ーションは、沿線や広域エリアでは一概にいえない(常磐線・総武線・京葉線と沿線を変えても、
>柏や浦安は凶悪犯罪率が低く、松戸や市川は高い、といった具合)ということではないでしょう
>か。
>柏市 (人口39万人)・・・殺人1件、強盗17件、放火4件、強姦5件
>松戸市(人口48万人)・・・殺人9件、強盗25件、放火3件、強姦6件
>千葉市(人口94万人)・・・殺人15件、強盗46件、放火13件、強姦10件
>船橋市(人口59万人)・・・殺人1件、強盗22件、放火4件、強姦8件
>市川市(人口47万人)・・・殺人6件、強盗17件、放火3件、強姦4件
>浦安市(人口16万人)・・・殺人2件、強盗6件、放火0件、強姦2件
>要するに、個々の地域環境をきちんと精査してマンションを買うべし、という当たり前の結論に帰
>着する訳です。ここいらで犯罪の話はひと段落してはどうでしょう。
販売時期の話が出ていたけど、
プラウドタワー船橋がもし今頃販売していたら、
駅の利便性や立地を考えると、相当高額な坪単価で売られていたと思う。
今住まれている方は、かなり良い買い物をしたと思う。
津田沼は確かにいい条件が揃っている。またこれからの開発への期待も高い。
しかし、そんなことは誰もが知っていて、当然最初の売価に織り込み済み。
なので「資産価値が下がりにくいか」といえばそうではない。
下がり度合いは他と同じ率で下がるのが当然。
資産価値が下がりにくい、もしくは上がる可能性があるところは、
現在の印象が悪い所などで何かしらのサプライズ開発や意識改革が起きるところ。
ある意味、博打あるいはインサイダー的な情報が鍵を握っているので、
それに賭ける価値のある情報を掲示板で交換したいですね。
こんな趣旨で考えると、どこが良いでしょうね。
ちょっと前だと、確かにTX沿いはそんな期待がありましたが、結果はイマイチでした。
南船橋はサザンの頃からすれば良い方に動いていますが、それ以降は価格に織り込まれてしまい、
若松団地や駅前のサプライズが起きないとここまでかもしれません。
新浦安や海浜幕張は今(ちょっと前?)が天井でしょう。
柏の葉は最高だよ。
三井の駅前マンションなんて徒歩1分です。
埋め立て徒歩30分なんてもう阿呆かと。
そんなに歩きたいならエドと歩けや。
バス!?そんなにあなた方時間ロス好きなの?ヒマなの?
どうもCNTとか柏の葉を選んだ奴はすぐ液状化現象って言いたがる
とってつけたような言い訳。
新浦安が今のように売れたのを見ると
地盤が強固という条件は優先度が低いのが一般的。
逆にその恐れがあるところは他よりも慎重に対策している。
まあ、液状化になるかどうかも大地震がきてみないと定かではないがな。
内陸部は地盤が強固って言うが、柏の葉辺りって強固な地盤なんですかね?
近頃は茨城県南部震源の地震が多いですが、心配しなくても大丈夫ですよね。
茨城確かに最近地震が頻発していますね。地震は怖いけど、首都圏に直下型が
起きたら大変だろうなあ。
だからタワーの耐震基準変えるらしいですね。となると旧基準のものは、中古で
売るときマイナスになりますかね?
「液状化危険度予測」
http://www.pref.chiba.jp/syozoku/a_bousai/jishin/bunpu3.htm
「震度分布予測」
http://www.pref.chiba.jp/syozoku/a_bousai/jishin/bunpu2.htm
湾岸地帯の予測で双方とも顕著な結果が出ているのは、ある意味しょうがない。
しかし、内陸部でそれらの被害が無いかというとそんな事は無い。
上の地図では現れていないが、ミニ開発で地盤の悪い地域は内陸部でも
探せばきりがない。
北総大とという割れている地域でも低かったところは沢山有る。
埋めてしまったから分からないだけ。
はあ?
ご気軽トンボだな。
埋め立て地のわけわからん埋め物にやられちまったのか?
地盤をなめたらあきません。
阪神大震災の際の神戸メリケンパークを目の当たりにしたオイラが言うんだから。
本当に地震は恐ろしいです。
「液状化とは?」
http://www.cive.gifu-u.ac.jp/lab/ed2/kensaku/liquid.html
「液状化画像検索」
http://bsearch.goo.ne.jp/image.php?NOJS=1&NOJSB=0&MT=%B1%D5%BE...
液状化ってあれだよね、土台が丸々出てきちゃったりするやつ。
玄関まで50〜1mくらい段差が出来たり建物自体が傾いちゃったり。
阪神の震災のときテレビで見てから埋立地が怖くて選べない。
海抜の高めで強固な地盤の土地は自分は結構優先順位高いよ。
つーか、そりゃ埋め立てじゃない湾岸地域があればいいけれど、湾岸地域の魅力は
都心へのアクセスの良さで、それが千葉の中では価値につながっているからねえ。
ただ、津田沼は都心へのアクセスもそこそこ良くて埋め立てでないからいいけど、
やっぱり高くなりますかね? 所詮千葉でこの斜陽ご時世でも。
みなさん、自分の住んでるところは「イイ」と思いたいですよね。
私だってそうです。現実は、「評価額は想定内。しかし、相場感から外れている」ですけどね(TT)
業界の集まりや、広告代理店から話を聞くと、
浦和以北(埼玉ですが)、Tx沿線、千葉ニュー、浦安以東はかなり厳しいようです。
主さんが売却も考えているなら、今度松戸駅前にできる三井の物件なんて良いんではないですか?
価格次第ですが、もともと三井銀行があった土地に立つので、
土地の取得費が抑えられているでしょうし、駅も近いし狙い目では?
2006年ですが、松戸はPER値で首都圏で一番優秀でしたよ。
個人的には、もう少し静かなところで暮らしたいですが(^^;
そもそも、トピ主さんは今も掲示板見ているんですかね?(笑)
485さん
お気に触ったのでしたらすいません。
該当路線にお住まいなのかな?
話を聞いたのは、毎月集まってる不動産会社の勉強会(大手から中小まで様々)と、
代理店は、博○DOUさんと、協○さん。
三流云々の判断はお任せします。
実際、今年のデータでは松戸は上位ではありませんが、
今の相場より安ければ、と言った話です。
いろいろデータも出てますので、「東京カンテイ」見てみると面白いですよ。
「千葉県で資産価値の下がりにくそうなMS」を将来性があるという観点から考えると、
現在のブルーチップ(新浦安、海浜幕張、市川、他東京に近い地域)
などを考えても意味がないと思う。
ブルーチップは今の価格が上がりすぎている。
将来性を考えると
現在、破格値段でも売れ残っているCNTの駅近(5分以内)
北総線が成田空港まで延びると、大化けするするかもしれない。
→当然しないかもしれない。
TX沿線の駅近(5分以内)
TX東京駅延伸で大化けするかもしれない。以下CNTと同じ。
千葉みなとで破格の値段でも売れ残っている物件
再開発でみなとみらいJr位になるかもしれない。以下同文
津田沼はダメでしょう。既に再開発折込済みの値段になっている。
下がりにくい→あがるかもしてない
物件を狙うなら、現在価格が安くて、Up side riskがある場所を買わなくては。
現在のブルーチップはダメですよ。
津田沼のどこがおりこんでいるの?
周辺物件はプラウド津田沼以降皆無なのに。
TX?北総?
リスクどころか
すでに駅前物件がだぶついてるじゃん
>>464さん
資産価値の下がりにくいことが分かり切っているマンションが安く出ていれば、
必然的に、複数の希望者による抽選になってしまいます。
そういうところは大宣伝の必要などありません。見る人はちゃんと見ています。
確実に入手するには、内実はどうあれ、抽選をなんとかしなきゃね。
いつでも手に入ります〜っていうマンションは、結局は割高なのです。
プラウドタワー船橋はいま40%ほどプレミアムが乗っている住戸がでてますよ。
http://www.rehouse.co.jp/bkdetail/anyfile.jsp?bk_id=CPTvbu3l2x
30%ちょいのプレミアムでは、ここはすぐ売れてなくなっちゃうみたいですが。
もっとも、予算が1億円あればエアレジにして、
より価値下落のリスクを下げるといいでしょう。
494
TX?北総?
リスクどころか
すでに駅前物件がだぶついてるじゃん
君はちゃんと読んでます?
だぶついているから、値引きして買えばいちっているのに。
496さん
まさに正論です。
品川の某物件を見れば明らかですね。(百倍とか?)
でも現在安くて人気なく、将来性があるかもしれないところを議論するから、意味があるのでは。
2000年代初期の新浦は、現在の坪単価の6〜7掛けでほとんど無抽選でしたよ。
そのころの新浦が今はどこかと言うのが重要では。
船橋は、津田沼は既に十分高いので ×。