千葉県で資産価値の下がりにくそうなマンションは？

東京地判平成13年3月22日判決（平成10年(ワ)16334号）公団分譲住宅値下訴訟判決

２．当事者間に争いのない事実

　公団は、建設大臣の上記指示に基づき、原告らが分譲住宅を購入した本件各団地についても、平成九年八月以降、値下げ販売を実施した。
　すなわち、浦安マリナイースト２１潮音の街、多摩ニュータウン南大沢学園五番街、港北ニュータウンビュープラザセンター北及び千葉ニュータウンアバンドーネ原５番街を除くその余の団地内に存在する売れ残りの分譲住宅については平成九年八月一日に、浦安マリナイースト２１潮音の街については平成一〇年二月に、多摩ニュータウン南大沢学園五番街、港北ニュータウンビュープラザセンター北、千葉ニュータウンアバンドーネ原５番街についてはいずれも同年三月に、公団は、それぞれ値下げ販売を開始した。

　値下げ率は、団地によって異なるが、おおむね一六・四パーセントから二九・八パーセントであった。

６．まとめ
　しかしながら、多額の購入資金を要する分譲住宅の売買も、他の市場性を有する商品と同じように、その価格が市況の変動によって左右されるのは資本主義経済にあっては普遍の理である。

　繰り返しになるが、いつ、どのような価格で、いかなる物件を購入するかは、購入者の自由な判断に基づくものである。したがって、また、その購入した分譲住宅の財産的価値が、その後、市況の変化等によって変動を受け、利益を享受するのも、はたまた不利益を被るのも、購入者の責に帰すべきことがらなのである。

　この理は公団の分譲住宅であっても異なるものではないのであって、原告らの本訴各請求によっては、公団の値下げ販売に伴う法的責任を問うことはできないといわざるを得ないのである。

ニュータウンってつくとダメだね

お先真っ暗って感じ
価値とか言ってられる場合じゃない

ホント損するのが見えている

アンチCNTはしつこいな。自らCNTの宣伝してどうするｗ
存在すら知らなかった人にCNTを知らしめていることに気付くべき。
で、アンタはどこがいいと思うの？

ＣＮＴを推す方が失笑されていることに気づくべき

資産価値スレでＣＮＴはＮＧワード

この掲示板で宣伝って。。。
あなたにとってこの掲示板は影響力強いんですね。

そりゃ千葉で行ったらCNT以外全部いいでしょう。

>そりゃ千葉で行ったらCNT以外全部いいでしょう。

おいおい・・・子供じゃあるまいし。

>383 >385 >386
で、おたくはどこを推してるの？

そりゃ千葉で行ったらCNT以外全部いいでしょう。

>>370の物件でしょう 。

アバンドーネ原５番街って、CNTが八方塞の頃に出来た物件だよね。
ここ以外に、桜台の物件とか揉めてたよね。
あの時代のCNTは酷かったみたいだね。
4000万前後の物件を最終的には2000万円位で販売したんだよな。

で、アバンドーネ原５番街とかも、今でも中古市場では1500万〜2000万円弱で流通していて
桜台の物件もその位で流通している。

アバンドーネ原５番街なんて、築10年以上で、津田沼以東の物件だよ。
そう思うと、あの値下げ後に購入した場合はそれなりに資産価値を維持できているんだろうね。

プチバブル物件を高掴みすると、昔のCNTみたいな話になる危険性はあるのかも知れないね。

そうだよね。
今のＣＮＴの値段でも売れていないのも現実だからね。
もっと安くなるのかな？

ＣＮＴなんてどうでもいいですよ
巣にお帰りください

372さん
稲毛もイイ感じに下がってますねぇ。
通勤圏が東京だと、ちょっとしんどいですが。。。


どこに通勤するかで、条件の良い場所も変わりますが、
通勤だけを考える（子供の通学等は考えない）なら、北総線沿線はかなり安いですね。
決算期（一般に９月３月が多い）を狙って買えば、かなりムチャが効きますよ。


基本的に、「新線が通って（予定されて）開発されたところ」「区画整理等で値段が上がったところ」は元々の適正価格に戻るでしょうね。（いまの半分くらいかな）
いい例が、Tx沿線の流山、柏の葉、北総線の東松戸、新鎌ヶ谷、千葉ニューあたり。

下がりにくいところを探すか、永住（住み替え時は賃貸に出す）を考えて買いましょう。
一つの指針として、「不動産PER」を出してみましょう。
「物件価格／年間の賃料」で計算して、数値が低いほど高収益（お買い得）です。
例えば、
60㎡の家賃相場が10万円の地域で、60㎡4000万円の物件を買うと、
4000/（10×12）＝33.33
ちょっと割高ですね。
この数値が、「20以下なら良、25以上なら不可」くらいに思っていれば良いでしょう。

このスレの主題は
「資産価値の下がりにくいマンション」
なのに、そのようなマンションを挙げると
「そこは住環境が悪い」
と反論が出て、まとまりがなくなっていると思います。

住環境云々は抜きにして、純粋に資産価値が下がりにくいマンション、
を話し合えばいいんじゃないですか。

繰り返しになりますが、資産価値が下がりにくいマンションは、
すでに価値が相当下がっているマンションだと思います。

そう書いたら以前、安いマンション（リゾートマンション）を買うと
ただ同然でも売れないから、管理費を払いつづけることになる、
って反論した方がいますが、実際にリゾートではない普通のマンションで
ただ（無料）で売れないマンションがあったら、具体例を挙げて欲しいですね。
まあ、管理がずさんでゴミ屋敷になっているマンションは、無料でも売れないかも
知れないですが・・・

「タダ」は言い過ぎかもしれませんが・・・
平成4年時売り出し価格1億超の物件が現在３桁万円にまで下がっても売れてないところを知っています。
マンション名までは名誉毀損になりそうなので言えませんが、北総線の鎌ヶ谷〜NT中央の間です。

鎌ヶ谷→新鎌ヶ谷

395さん

それと同じものを複数の掲示板で数十回読ませていただきました。
よほど人気がなくなった所にお住まいのようですね、お察しします。

>395
永住するなら資産価値は関係ない、というのは老人の生活を知らない人とお見受けします。環境が良くて広いマンション、というのは子供が小さいうちだけ。子供が成長し結婚し、夫婦二人になり、更に孫も成長し遊びに来ることもなくなり、夫婦の年齢も70歳近くなったら、3LDK、4LDKのマンションは広すぎて掃除も満足に出来なくなります。そこで考えるのが転居。そんな時資産価値が低いマンションより高い方がいいに決まってませんか？395さんの周りには比較的若い住民しか住んでいないんでしょうね。あと10年か20年すると街全体が老化してくるから「永住できるマンションなんてありえない」というのがわかると思いますよ

下がりにくいから抜けて
上がりそうなのは千葉だと若松団地だけかも

再開発が担保されれば新浦安あたりも噴火するだろうけど
それは数十年先の話

「すでに価値が相当下がっているマンション」確かに、買ってすぐ大幅には下がる可能性は少ないですね(^^

資産価値の下がりにくいマンションを探すなら、
①最近物件が増えたエリアは避ける。
②駅徒歩10分以内（理想は7分以内）で探す。
③PERや賃貸物件の状況を調べ、過去数年で大きな地価（公示地価・路線価）の変動がないところ。
④自分の都合は捨て、客観的な目で探す。

①については、当然上がる可能性もありますが、下がる場合の方が多いです。
実際、昨年までに上がりすぎたので今後は下がる可能性が高い。
そんな博打をするより、古くからある街が良いでしょう。

②については、どんなに住環境が良くても、駅から遠い物件は下がります。
永住する気のある人しか集客できないからです。
駅距離「7分理想」としたのも、上の理由と同じです。
だからと言って、「隣が工場」とか「国道沿い」などは駄目です。
その辺は常識で考えて下さい。

③賃貸需要がある駅で、PERが適正であれば価値は保てます。
賃貸需要があってもPERが高ければ、どんどん値崩れしますし、
同様に、PERが低くても賃貸需要の少ないエリアは駄目です。
地価の大きな変動があったところは、安定性の面から考えて外した方が無難です。

④自分が多少通勤で不便になっても、『世間の目』を考えて下さい。
例として、北総線、Tx、蘇我方面はメリット不足。
いくら「1本で行ける」「＊＊と繋がる」と言っても、本数が少なかったり、終電が早いと敬遠されます。

あとは構造と仕様を吟味して、中層階ではなく最上階か1階。中住戸より角住戸を買いましょう。
充実し過ぎている共用設備も、将来のマイナス要素です。本当に必要な設備か考えましょう。

我が家は旦那も私も長男・長女で、どこかのタイミングで親の資産を管理しなくてはならないので、とりあえず今は座って通勤できて街並みがきれいで、両方の空港へアクセスが楽なＣＮＴのマンションを買いました。

ちょうど街が寂れるころに資産管理に入らなくてはならずこの地を離れますでしょうし、それを待たずして楽々完済できますし、ある程度の価格で都内よりの物件を購入するのであれば、家賃以下の感覚で楽な生活した方が〜、という我が家の割り切った考えです。

別途相続費用も貯めれますしね。
我が家にとって資産価値のあるマンションは資産相続の費用を貯められるマンションです。

３９７さん

ご回答ありがとうございます。

まあ、バブル期の物件を例に出されても、極端すぎて参考にならないかも知れないですね。
以前、２０００万円のマンションを買っても、最悪２０００万しか損しない、とかいたら
タダ同然でも売れないリゾートマンションもあるから、結局売却できなくて
管理費などで２０００万の損失ではすまない、って屁理屈な書き込みがあったので・・・

結局、買った値段（プラス諸経費、売却までの管理費）以上の損失は無い、
ってことで良いですよね。極端な例は除いて。

>405
全部現金で買うならともかく、数十年のローンを組んだら2000万円じゃ済まないよ。30年ローンで2000万円の返済計画ならおよそ4000万円の借金背負ったことになるから、値段が下がって10年後1000万で売れてローンの一部返済してもまだ2000〜3000万は返していかなきゃいけないよ

2000万円の30年ローンで4000万円ってどんな利率だよ。
よっぽどしょぼい金融機関からしか融資してもらえないんだね。

30年固定の利率が乗っていないから分からないけれど
4.5%で2,000万円の借り入れなら
年間129万円
30年では3,870万円だね。

http://www.mizuhobank.co.jp/cgi-bin/loan/payment.cgi

5.5%くらいだね。
だとすると、何年ごろ？確認してみて？
http://www.jhf.go.jp/customer/yushi/kinri/suji_kikouyushi.html

ああごめん。
超長期固定と言うのがあるんだね。
30年固定なら3.13%
年間では103万円
だから30年では、、、3,090万円

>全部現金で買うならともかく、数十年のローンを組んだら2000万円じゃ済まないよ。
って2000万円のローンの返済もやばいなら、資産価値が本当に下がらないであろう、
人気優良物件にはもともと手が出ないし、無理に高い物件買って、万が一資産価値
下がったらなおさら目も当てられない・・・・。
406は賃貸から抜け出れない人？

なんで金利の話にするの？
全く揚げ足取りだよ。

金利はどの物件買っても同じでしょ。

>>404さん
県内で都内通勤ができて街並みがきれいに区画されていて商業施設もそこそこで
安いとなるとＣＮＴがベストかも知れませんね。
そういうのもありですね。

文字化けしてますか？
すいません、PCからなんで機種依存文字とか気にしてませんでした。

「金利の話は」との声もありますが、バブル期（前後）は、今では考えれない金利でしたし、
「2000万が30年で4000万」は珍しくないですよ（ショボイ金融機関と言うわけではない）
ついでに書くと、報道でもあるように、お国は金利を上げたいようですし、
銀行の審査が厳しくなりつつあります。金利も「上がってきている」と言ってもまだ低いです。

いまのうちに叩き売りの始まった竣工済みの郊外物件を買ったほうが、
待って値下がった物件を買うより、総支払いが少なく済む可能性大です。

404さんのように、明確な方向性があって自己資金に余裕があれば、
ローンはmixで組むと良いですよ。
たとえば、3000万の借り入れなら、
1500万を長期固定、1500万を変動で借りて、片方を集中して繰上げ返済する。
どちらを先に返すかは好き好きですが、片方返し終われば月の返済は5万ちょっとになります。

自己資金に余裕がなくても、9月は弱気なデベが多いので、
それくらいの費用は簡単に出すでしょう。

＞４１２
金利動向すらまともに把握していないような経済に疎い人間に、マンションの資産価値について語られてもねぇｗ

415
充分に把握してます（笑）。

金利と、資産価値が下がりにくいマンションとどう関係あるのか
説明したらどうですか。スレの趣旨をすぐに見失うあなたには無理かな・・


まあとりあえず、現金で資産価値の下がりきった物件を買うのが
良いってことにしておきますか！

↑
そんな所には住みたくないね。

どのマンションでも金利が同じとは必ずしも言えないと思いますよ。
私の購入したマンションは銀行より全期間２パーセント以上の金利優遇を受けてます。
２年固定で借りているので１パーセントを余裕で切ってますね。
銀行も人気が出そうなマンションにはそのような対応をしてくるのではないでしょうか？
まぁなんにせよスレチですね。スミマセン。

>>414=416
とりあえずキミが単なる荒らしだってことだけは分かった。

今度から名前欄には気をつけたほうがいいぞ。ｗ

>414さん

数字をまるで囲むような文字は機種依存文字といいます。
もちろんそれだけでは有りませんが
MAC等では別の文字に置き換わってしまいます。
ですからそのような文字を使わないと言うのが暗黙の了解です。
http://news.open-news.com/~jiro/izon.html

もう、南船橋でいいじゃん。
海沿い倉庫群に乾杯。もう無敵。
その次が新浦安の某物件。駅からバス便でも気にしない。

これを買っておけば資産価値維持どころか上がるから問題ないよw

４１９へ

旗色が悪くなるとアラシ呼ばわりですか。
きちんとした回答もできないくせに。

CNTはありえない
CNT住民はしつこいね
気持ちはわかるけどスレ汚し

ＭＡＣはまだ文字化けなんてあるの？
最近、すっかり話題にあがらないから機種依存文字の問題なんて解消しているのかと思った。

だからさー
金利の話はもういいよ。

資産価値の下がりそうなマンションの話でしょ。

そうそう、現金買えば良いだけの話。

>425
もう誰も金利の話なんてしてないのにまた蒸し返したいの？

恥ずかしかったから粘着してるんでしょ。

CNT、南船橋
人並みに頑張った人なら選ばないだろ。

ひっぱるねぇ
で、あなたはどこを推すの？

どこを推しても叩かれる。
４２９の回答は期待できないでしょう。

どこを推しても叩かれるから回答できないんじゃないよ。
４２９＝叩き係りだから回答できない。
自分が販売しているところ意外は全部こき下ろすんだろうね。

くやしかったんだね。で、あなたはどこを推すのよ？

どこを推しても叩かれるから回答できないんじゃないよ。
４３０＝叩き係りだから回答できない。
自分が販売しているところ意外は全部こき下ろすんだろうね。

429ではありませんが、
オートレース場と競馬場の近くに住む理由がわからないね。

それを言ったらなんでも言える。
　駅から遠いところに住む理由が分からない。
　幹線道路に近いところに住む理由が分からない。
　駅前の喧騒の中に住む理由が分からない。
　ショッピングに不便な場所に住む理由が分からない。

やっぱり、ただの叩き屋かな？

おめーら！これが結論だ！

千葉県ベスト３

３位／市川駅

２位／柏の葉キャンパス駅

１位／新浦安駅

反論ねーよな！

２位／柏の葉キャンパス駅は異論噴出でしょうね。
柏市内で、新浦安に次ぐと自負できるのが痛すぎる。
いい加減、目を覚ましてくださいよ（泣）

何故あんな田舎に住むのかが分からない
何故、あんな田舎で戸建てじゃないのかが分からない

柏の葉に住むぐらいならつくばに住む
快速も止まらない、公共機関も充実じゃない
すべてが中途半端。

>436

駅から遠いところ、幹線道路に近いところ、駅前の喧騒の中、ショッピングに不便な場所には住めないことないけど、オートレース場と競馬場を併せ持つ街には住みたくないって人は多いだろ。

やっぱり、価格改定マンションの住人かな？

サザンは完売
柏の葉は完売しない

なぜでしょう

昨夜停電だったところは三分の一も売れてないってはなしだけど、どーして？

・ガレリアサーラ
・プラウドタワー船橋
・エアレジデンス

>>442さん
販売時期の差だけな気がします。
柏の葉キャンパスの第1期販売の頃（去年5月）は、不動産不景気になる前で売り手市場でした。
その頃はどの部屋も抽選確実と言われるくらいでしたけどねえ。
販売時期が去年9月以降で完成前完売の物件ってあるんでしょうか？

じゃあ結局、販売時期が違うから売れたとか売れないなんて
あてにならないってことですね

簡単です

東葛テクノプラザ＜＜船橋食品コンビナート
ららぽーと柏の葉＜＜ららぽーとtokyo-bay
柏の葉キャンパス＜＜南船橋

>>No.438
>２位／柏の葉キャンパス駅は異論噴出でしょうね。

そうですね、相当無理ありますね。
柏の葉キャンパス駅よりは、船橋や海浜幕張のほうが、どう見ても上でしょう。すでに十分開発されているし、坪単価も明らかに高いし。経済状況の先行きを考えても、柏の葉キャンパスで今後どれだけ投資が入るかって考えると、やばいでしょうに。住宅地エリアとして考えた場合、船橋には「？？？」を出す人も居るでしょうが、世間の評価は坪単価のとおりです。

そもそも柏の葉は
同一沿線の流山おおたかの森より下でしょうに

現状は新浦安＞市川＝本八幡＝船橋＝南船橋＝海浜幕張ってところでしょ。
後は津田沼が入ってくるかな？

物差しが違うもので比較しても仕方ないので、販売時期が同じくらいのもの同士で比べないと意味がないと思うよ。

新浦安は終わったとおもう。
駅前の再開発がはじまる20年後まで緩やかな右下がりの時代

何もないところを開発したところはそうなる運命が高い。
開発したての頃はいいがそこからの発展がない。
したがって次の開発が進むまでじっくり右下がりは同意。

2050年には、日本の人口は7000万人になると言われているのに発展するような土地は無いよ。
逆に大都市集中が更に加速されるのは目に見えている。
そうなれば中途半端に開発された地域は、廃墟にならざるを得ない。

final answerでましたね。
CNTは廃墟ってことで。

新浦安を追い越す勢いがある土地が出てこないかぎり、右肩下がっても新浦安は他よりは評価は高いと思う。
市川が大大開発されるか、海浜幕張の企業力がアップになれば、市川海浜幕張の逆転もありかな。

色々考えると津田沼ですかね。
ここは周辺ＵＲの再開発もはじまってるようですし
街の成長が数歩先をいっているように見えます。
区画整理も10万オーバーの首都圏主要駅周辺では類をみないものですし

>455

親が買った2000万のマンションしがみついている老人だけの街になる可能性大。

>色々考えると津田沼ですかね。

同意。津田沼は、強みが多い。

１．とにかく都心への便がいい。
・JR快速で、東京駅まで３０分以内、品川までも直通多くかつ４０分以内。朝の通勤時間帯は始発も多い。
・総武線各停もある、しかも始発多い。
・東西線快速もある。しかも始発。

２．南口大規模農地「奇跡の土地」のおかげで、大規模開発が可能。都心までの利便性が良いので、柏の葉のような「本当に開発順調に進むのかな？」という不安が少ない。

３．周辺はすでにそこそこのインフラや街並みがそろっている。ジャスコ、ららぽーとなど。

津田沼って。。。そんなことは津田沼＊＊しか考えつかないよ。

津田沼は今まで長く停滞していましたけど、本来もっと開発されるべき所ですからやっと動き出したって感じですね。
加速したら結構いい感じで伸びると思うんですが、開発上手にやって欲しいですね。
何のゆかりもないけど、発展する事を結構期待しています。

販売時期の話が出ていたけど、
プラウドタワー船橋がもし今頃販売していたら、
駅の利便性や立地を考えると、相当高額な坪単価で売られていたと思う。
今住まれている方は、かなり良い買い物をしたと思う。

津田沼は確かにいい条件が揃っている。またこれからの開発への期待も高い。
しかし、そんなことは誰もが知っていて、当然最初の売価に織り込み済み。

なので「資産価値が下がりにくいか」といえばそうではない。
下がり度合いは他と同じ率で下がるのが当然。

資産価値が下がりにくい、もしくは上がる可能性があるところは、
現在の印象が悪い所などで何かしらのサプライズ開発や意識改革が起きるところ。
ある意味、博打あるいはインサイダー的な情報が鍵を握っているので、
それに賭ける価値のある情報を掲示板で交換したいですね。

こんな趣旨で考えると、どこが良いでしょうね。
ちょっと前だと、確かにＴＸ沿いはそんな期待がありましたが、結果はイマイチでした。
南船橋はサザンの頃からすれば良い方に動いていますが、それ以降は価格に織り込まれてしまい、
若松団地や駅前のサプライズが起きないとここまでかもしれません。
新浦安や海浜幕張は今(ちょっと前？)が天井でしょう。

埋め立てした所（海岸沿線）は液状化現象があるので、

内陸部の地盤が良好な高台が良いですよ！

柏の葉は最高だよ。
三井の駅前マンションなんて徒歩1分です。

埋め立て徒歩30分なんてもう阿呆かと。
そんなに歩きたいならエドと歩けや。
バス!?そんなにあなた方時間ロス好きなの？ヒマなの？

地盤が良くても三セクや北総は却下

小学校もないのに最高あつかいw

小学校まで徒歩３０分

どうもＣＮＴとか柏の葉を選んだ奴はすぐ液状化現象って言いたがる
とってつけたような言い訳。
新浦安が今のように売れたのを見ると
地盤が強固という条件は優先度が低いのが一般的。
逆にその恐れがあるところは他よりも慎重に対策している。
まあ、液状化になるかどうかも大地震がきてみないと定かではないがな。

内陸部は地盤が強固って言うが、柏の葉辺りって強固な地盤なんですかね？
近頃は茨城県南部震源の地震が多いですが、心配しなくても大丈夫ですよね。

茨城確かに最近地震が頻発していますね。地震は怖いけど、首都圏に直下型が
起きたら大変だろうなあ。
だからタワーの耐震基準変えるらしいですね。となると旧基準のものは、中古で
売るときマイナスになりますかね？

「液状化危険度予測」
http://www.pref.chiba.jp/syozoku/a_bousai/jishin/bunpu3.htm

「震度分布予測」
http://www.pref.chiba.jp/syozoku/a_bousai/jishin/bunpu2.htm

湾岸地帯の予測で双方とも顕著な結果が出ているのは、ある意味しょうがない。
しかし、内陸部でそれらの被害が無いかというとそんな事は無い。
上の地図では現れていないが、ミニ開発で地盤の悪い地域は内陸部でも
探せばきりがない。
北総大とという割れている地域でも低かったところは沢山有る。
埋めてしまったから分からないだけ。

はあ？
ご気軽トンボだな。
埋め立て地のわけわからん埋め物にやられちまったのか？
地盤をなめたらあきません。

阪神大震災の際の神戸メリケンパークを目の当たりにしたオイラが言うんだから。
本当に地震は恐ろしいです。

今は、内陸部の冠水や陥没の方が怖いけどね。

なんで湾岸地域では起きないのに、内陸部ばかりで被害が多いんだろうね。

湾岸地域の方の必死な反論、お疲れ様です

いえいえ、皆さんが無知なので大変ですが、仕方ないですね・・・

「液状化とは?」
http://www.cive.gifu-u.ac.jp/lab/ed2/kensaku/liquid.html

「液状化画像検索」
http://bsearch.goo.ne.jp/image.php?NOJS=1&NOJSB=0&MT=%B1%D5%BE...