プラウド新浦安(その12）

プラウド新浦安（浦安氏高洲４−２５−１）の
価格算定根拠を再度シミュレーション

敷地44,525㎡
容積率は200％
土地落札価格210億円
総戸数734戸
清水建設
当時の高品質建築費坪単価が600,000円

土地仕入れ価格210億円から専有坪単価・販売総額の平均値を算出

44,525㎡≒13486坪
21,000,000,000÷13486≒坪1,557千円
容積率200％なので1557000÷2＝一種の土地単価778,500円（坪）→①

13486坪×2＝26972坪が容積対象面積と仮定
レンタブル比（建物の面積の中で販売できる部分の割合）95％として、
26972×95％＝25623.4坪が総専有面積

総戸数が734戸なので
25623.4÷734＝34.9坪が平均専有面積


当時の平均的建築費坪単価が600,000円→②

（一種の土地代+建築費（坪））×1.3〜1.6＝販売坪単価（広告宣伝費＋デベ経費含む）

(①＋②)×1.5＝専有坪単価平均2,067,750円

2,067,750円×34.9坪≒一戸あたりの販売グロス想定価格7,216万円 (210億円の場合)

-------------------------------------------------------
ところが、やり直し入札前の無効とされた入札における落札額74億円（安かった）で
マンションを建設した場合

(①＋②)×1.5＝専有坪単価平均1,311,493円

一戸あたりの販売グロス価格4,577万円 (74億円の場合)

これなら今頃とっくに大好評完売御礼だったろう。

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ところで、新浦安Ⅲ計画（浦安市高洲8-20-1）
についても同様に坪単価と価格がどうなるかについて予想

敷地3万7361㎡
容積率は200％
土地落札価格121億2200万円
建築戸数550戸以内
長谷工
現在の想定平均建築費坪単価が800,000円（大幅アップ！！！）
（2006年10月〜2007年9月関東平均施工単価77.4万円（日経アーキテクチャー））


37361㎡≒11321坪
12,122,000,000÷11321≒坪1,070千円
容積率200％なので1070000÷2＝一種の土地単価535,000円（坪）→①

11321坪×2＝22642坪が容積対象面積と仮定
レンタブル比（建物の面積の中で販売できる部分の割合）95％として、
22642×95％＝21509坪が総専有面積

総戸数が550戸なので総戸数制限上限一杯に建てるとして平均値は
21509÷550＝39.1坪が平均専有面積

現在の平均的建築費坪単価が800,000円→②

(①＋②)×1.5＝専有坪単価平均2,002,500円

2,002,500×39.1≒一戸あたりの販売グロス想定価格7,830万円

広さは平均130㎡クラスと余裕があるが
長谷工の１４階建て、8000万円級・・・・・
5000万円では・・・？とかいって待っている人は絶対に買えない（大笑）

だが、果たして、消費者の支持を得られるのか？？？？？

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教えて下さい

新浦安の主要マンションでの部屋の最高額は下記とのことですが、
ということは、新浦安で最高のマンション（ここでいう最高とは
格式の格という意味です）は、プラウド新浦安で決定ということでしょうか？。

プラウド新浦安　　　　　　　　　　　１４，７２０万円
エアレジデンス　　　　　　　　　　　１４，５５０万円
パークシティグランデ新浦安　　　　　１２，２２０万円
パークシティMoana Villa新浦安　　　　 ８，７８０万円
パークシティ東京ベイ新浦安　　　　　　８，４７０万円
シーガーデン新浦安　　　　　　　　　　７，９２０万円
ラ・フィネス新浦安　　　　　　　　　　６，９９８万円
アールフォーラム新浦安　　　　　　　　６，９８０万円
レジアスフォート新浦安　　　　　　　　６，５８０万円
（新浦安の主要マンションの部屋最高額）

新浦安で一番ということは、千葉県で一番ということだと聞いたことがありますので、
となると、プラウド新浦安は千葉県で一番良いマンションということとなりますね。

だから、この掲示板では、プラウド新浦安に入りたくても入れない人が
ねたみなどで誹謗投稿しているということなのでしょうか？。

確かに、プラウド新浦安は立派で　そそり建っています

夕日にとても冴えます。凄いです。

感嘆・・・・・・・・・・・・・・・。

さすが、野村不が全精力を掛けてつくった、超ウルトラ最高級マンションですね。

凄い。私にお金があれば、当然、即入居します。

感激。

麗しのプラウド新浦安よ！。

あぁぁあぁ。

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453 しつこいよ。同じ投稿で行数を稼ぐなよ。わかったよ、素晴らしいねプラウドは。

＞451
ここは結局、坪単価全世帯平均で190万程度だったと思う（海向きか鉄鋼団地向きで違うが）。野村さんも苦労したんだろう。

グランデが坪155万程度だったので、当時のイメージからいえば坪165万までだったら完売した可能性もあった。高洲なのでグランデと同じぐらいじゃないと売れなかった可能性もある。

しかし、受給的に浦安市内での住み替え層がグランデでかなり一巡した、という点も大きい。
そこに700世帯を超える物件が来たら、まあオーバーしますね、価格的にも受給的にも。

高洲とME2１では差が大きそう。マリナテラスはあの値段でもそこそこ売れている「らしい」し。

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>>445
あ、186戸って藤沢除いてましたね。失礼。
ってことは、在庫減は57戸か。

3月末の首都圏完成在庫は267戸（うちプラウド藤沢ウエストが34戸）。
首都圏で2008年3月期に完成したのは
・プラウド藤沢ウエスト
・プラウド新浦安
・プラウドシティ府中（2007年12月完売）
等ですが、2008年3月期の決算で
完成在庫は主に「プラウド新浦安」「プラウド藤沢ウエスト」によるものだと書かれているので、
完成在庫は新浦安＋他で233戸。
この板の話からすると、だいたい200戸くらい売れ残っていたという話でしたよね。
僕もそのくらいだと聞いた。

決算に書いてある（≒インパクトの大きい）赤羽、立川、千歳船橋は完売。
ってことは、新しい完成在庫の計上は少ないと考えても良いんじゃない？
だから、新浦安の在庫数がある程度減ったと考えてもおかしくないのでは。

まあ、その辺はよく分からないので
第二四半期末の完成在庫（186）＝
　2008年3月期末の完成在庫（233、藤沢除く）
　＋（第1、第2四半期での発生完成在庫−販売戸数：＞0）
　−3月期末での完成在庫の販売数

ってことで単純に考えると新浦安の販売数は「最大」57戸。
最大で月に10戸ペース。
在庫の割合としては非常に高いはずなので、月に5〜8戸くらいかなぁ。

これはどうなんでしょ。
良いペースなのか悪いペースなのかよく分からんｗ

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グランデ引き合いに出してるけど、実際見た事有る？(竣工後現物)
坪単価も目安だけど、実需は感覚だから実際見ていいと思わないと買わないよ。

都内で６０００万の予算で探してて、プラウドとグランデ見比べたらプラウド買うと思うよ。
新浦では今までマンションバンバン建ってたから、MRで見て竣工した外観見て、どれも一緒と思って、他のと変わらないのにプラウドは高いと言ってる人いるけど、実物で見比べてどちらを選ぶかというと明らか。
MRや外からしか見てないのでは分からないよ。

プラウドは今までのマンションよりもちょっとだけいい。
(都内で検討、新浦の中古と比較したら絶対プラウド選ぶ)
だから５００戸以上売れてるわけ。

マリナもそこそこ売れてるのは、今までのマンションよりもちょっとだけいいから。
（今までのマンションの中古と比べたら絶対マリナ選ぶ）

いつまでも新浦旧価格旧仕様レベルを標準にしてる人には、微妙な違いのニュアンスは分からないでしょう。

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消去法で売れてるだけでは。

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そんなに一生懸命机上予想するより、端から紙カーテンのところを数えたほうが早いよ。
内覧会終了の入居待ちなら、紙カーテンも外されているだろ。
ご近所に暇なネガ人がたくさんいるみたいだから、やってみたらいいよ。

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お答えします。確かに格という意味では、一流デベが仕切り、一流建設会社が施工したものというのが最低限の底であり、その上で、立地・内装・外装・環境等を加味していきます。故、貴兄が言う様に新浦安のマンション価格が１番高いのがプラウド新浦安ならば、当然、格で１番なのはプラウド新浦安ということで間違いありません。ただ、もし、新浦安に３億円を越えるマンションが建った場合には、プラウド新浦安のステイタスは第二位となります。が、現在は、新浦安一、いや、浦安市一、いや、千葉県一のマンションと考えて頂いて構いません。

プラウド新浦安　　　　　　　　　　　１４，７２０万円
エアレジデンス　　　　　　　　　　　１４，５５０万円
パークシティグランデ新浦安　　　　　１２，２２０万円
パークシティMoana Villa新浦安　　　　 ８，７８０万円
パークシティ東京ベイ新浦安　　　　　　８，４７０万円
シーガーデン新浦安　　　　　　　　　　７，９２０万円
ラ・フィネス新浦安　　　　　　　　　　６，９９８万円
アールフォーラム新浦安　　　　　　　　６，９８０万円
レジアスフォート新浦安　　　　　　　　６，５８０万円
（新浦安の主要マンションの部屋最高額）

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どうでもいい背比べだな。

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ええぇ！

レジアスって　そんなに　だめマンションだったのぉ

最高の部屋で　６，５８０万円　って　

なんでぇ・・

公園の横だし、ｏｋストア　や　高洲公民館まで　徒歩０分なんだけど
（高洲公民館は２年後の予定）

でも　逆に考えると　ｏＫストア　が　できて　車バンバンで　やかましいし
排気ガス臭などで　たまらんからね

それと　道路の角なので　これもキツイ

ということは　レジアスの住民は　悲惨っていうこと？

誰かレジアスの住民の正直な意見を聞きたい！

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新浦安マンション高額取引中古事例

エアレジデンス
昨年１６，０００円終了時価格
今年１０月現在１５、８００円終了時価格

パークシティグランデ
昨年１、４８００円終了時価格
今年１０月現在１０，８００円終了時価格

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別にシーガーデンもレジアスもグランデもそのほかにも500戸以上の分譲物件あったけど、もっとサクッと売れましたな。

＞ちょっとだけいい

ちょこっとの差が坪何十万円になって表れている。かわいそ。
今ならオプションや家具など実質値引きで売ってるよ〜。来年になると本当に値引きするよ（しないと隣の物件の売り出しに支障がある）

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外部から客を呼んだという点では、プラウド新浦安とシーガーデンは似ていますね。
シーガーデンは建った場所が多少、地元民のお気に召さなかった感じで（立地、棟配置・方角）大分販売苦戦していましたね。竣工後も20戸程度売れ残っていました。
38街区待ちの人も多かったせいではありますが・・・

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駅遠団地マンションのボッタクリ度合いを比較してどうするのか？

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将来プラウド新浦安、徒歩０分の場所に駅が出来る可能性もあるのでは。

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＞外部から客を呼んだという点では

非常に閉鎖的な発言ですね。
昔の浦安って何村だったんですか？

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素人ばかりですね。
私はその道のプロで且、新浦安に地に長けたものです。
くどくど説明は致しませんが（何を言おうと突っ込んでくる暇人がいるでしょうから）
プラウド新浦安は間違いなく、日の出・明海・高洲・鉄鋼団地の４区画の中では
最高のマンションです。理由は言いません（何を言おう突っ込んでくるカバがいるでしょうから）。

が、我々プロの確かな眼で見た場合、
その建蔽率及び弊社率からしても、断然、同物件は最強です。
我々業界の中で、今、七不思議のひとつになっていることが
プラウド新浦安に売れ残りがあるということです。
如何に素人が見る目が無いかがわかります。
このマンションは即買いの一手です。そういうすばらしいマンションなのです。

といっても、又、突っ込んでくる暇人がいるでしょうから
まぁ、相手にしませんけどね。

我々みたいなプロは静かに思っています

プラウド新浦安には勝てないと。

これが　正直なプロとしての感想です。

迷える羊は直ぐに購入した方がよろしい。

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>>463
ちょっとだけの差が分からない人は値段だけにつられるんだよね〜。

キミみたいにちょこっとの差が分からない人は食費も安く上がるんだろうけど、確実にエンゲル係数は高そうだね。

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プロは嘘ついてでも販売しようとするからなあ。

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>464

新浦安住民って、何か閉鎖的な考え方に洗脳されてるの？
外部から客を呼ぶっていってしまうこと自体、変すぎるよ。
新浦安に住むと、他の地域の人を外部の人間と認識してしまうのか？

東京に住んでいるものにはまったくわからない考え方だ。
港区民が中央区民を外部の人間と思うか？
ありえないだろ。

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この掲示板、段々とオカシナ人ばかりになってきましたね。

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ここは、おかしな人間が集まってプラウド新浦安を囲むスレです。

もはや売れようが売れまいが関係ありません。
そのうちオフ会で開かれそうな勢いですね。

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私見ながら解説すると、これまで新浦安の海側のマンションは、駅周辺の若干古くなったマンション或いは戸建ての住民（含む賃貸）が、購入するケースが非常に多かった
のにたいし、プラウドは浦安市内及び近郊のみならず、より広い地域からの
購買層をターゲットにして（すなわち、浦安のそと）、売り出したということ
だと思う。ただ、タイミングがわるく、第一期、第二期はよかったが、
第三期以降、景気がとつぜん悪化して、今に至るって感じかと。

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だからって、新浦安住民以外を「外部」っていう感覚はおかしいだろ。
めっちゃムラ社会だよ。
マンションが建って、よそ者が入り込んできて、浦安村の人たちは迷惑してるんか？

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＞468
プラウドに売れ残りがある時点であなたはプロではありませんね。
見る目をもっと養うよう、お勉強しましょうね。

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この物件の責任者は、こんな状況だと責任取らされたんですかね？

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不毛な話が多い

理由　→　先ずはプラウド新浦安は千葉県一の最高物件である

という　事実を　皆で　認識＆共有してないから

先ず

ねたみ　や　うらやましさ　を　捨てて

正直に　プラウド新浦安は　千葉県で一番のマンションであることを認めようよ

その上で　腹を割って話したらいい

でないと　いつまで　たっても　結論が　でないぞ

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高校生かなんか？

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>>441、445
売れ残りは福沢諭吉を切った模様。
分かる人には解る。（比喩の比喩だから難しいけど）

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>>473

仮想プラウド新浦安検討版オフ会
ブライトンホテル『シルフ』にて開催（お茶一杯で解散のため）
集まるプラウド住民(身なりも清潔でパリッとした感じ、仕事が出来そうなのは見てすぐ分かる)
集まるアンチ書込みクン(といっても２名(男女)、場違いな感じ、ネットでは勢いがあったが実物はショボイ、見るからに頭脳職は無理)

お互い顔を見合わせてのディベートではアンチクン殆ど口をきけず、まあ、この場に来ただけでも度胸は買おう。
結局はプラウド住民懇親会となりプラウド住民のみ２次会で『季布や』で盛り上がる。
アンチクン肩を落としてショボショボと帰る。

後日、市内で時々アンチクンを見かけるがいつも冴えない様子。
・・・気の毒なので声はかけない。

アンチクンがプラウドは高すぎると言っていた意味が良く分かった。
要するにそれぞれ個人の収入によって高くも有り、安くも有りってことなのだと実感する。

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「売れ残っている」という事実を否定して、立派だと言っても何も始まらない。

日本の製品は性能がいいのに売れない、と嘆く＊＊＊企業と同じ発想。

品質、コスト、とも合って初めていいマンション。売れ残っているという事実はどうにもならんね。

ご近所の人が（他の物件と比較して）買わないという事実はデカイ。

あー「売れ残っている」「売れ残っている」「売れ残っている」「売れ残っている」「売れ残っている」販売して1年半以上もたっているのに（もうじき2年）。

なぜなのだ？？？　消費者の目が節穴だと言っているプロさん。売れないのにプロかよ。

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↑↑↑（爆笑）

素人ばかりですね。

私はその道のプロで且、新浦安に地に長けたものです。
くどくど説明は致しませんが（何を言おうと突っ込んでくる暇人がいるでしょうから）
プラウド新浦安は間違いなく、日の出・明海・高洲・鉄鋼団地の４区画の中では
最高のマンションです。理由は言いません（何を言おう突っ込んでくるカバがいるでしょうから）。

が、我々プロの確かな眼で見た場合、
その建蔽率及び弊社率からしても、断然、同物件は最強です。
我々業界の中で、今、七不思議のひとつになっていることが
プラウド新浦安に売れ残りがあるということです。
如何に素人が見る目が無いかがわかります。
このマンションは即買いの一手です。そういうすばらしいマンションなのです。

といっても、又、突っ込んでくる暇人がいるでしょうから
まぁ、相手にしませんけどね。

我々みたいなプロは静かに思っています

プラウド新浦安には勝てないと。

これが　正直なプロとしての感想です。

迷える羊は直ぐに購入した方がよろしい。

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今は誰でも貴金属の一つや二つ奥さんに買ってあげるでしょうが、
宝石店でも安い物しか目の行かない人は、売り切り御免の商品ばかリ見て、売り出し広告販売期間中に完売、の商売しか分からないんでしょう。
でもね〜、いい物は店の奥で密かに、しかし確実にさばかれているんですよ。

プラウドも値段で飛びつく人がターゲットじゃないので、少し時間はかかってますけど、「価値の分かる人」に確実に売れてますからご心配なく。

でも最後の砦、高州プラウドに手が届かなかった人は、本当にお気の毒です。
そろそろ他を真剣に検討はじめないと本気でまずいですよ。

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>>483
＞ご近所の人が（他の物件と比較して）買わないという事実はデカイ。

知らないみたいですけど、結構ご近所さんからプラウドに買い替えてますから。(笑)
買い替える人も初めて買う人も、もうとっくにプラウドに住んでますよ。

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推測だけど、浦安といえば、どっちかといえば、これまで千葉側からの購入者が多かったんじゃないかな。それが、プラウドは豊洲あたりのタワマンを検討する層の取り込みに有る程度成功したんだと思う。品川のタワマン検討層まで取り込めたかどうかはちょっとよくわからないけど、シャトルバスで駅まで送迎ってのは、品川のワールドシティーとおんなじコンセプトで大変便利＆魅力有り。

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だから売れ残っている時点で成功というのは誰が考えてもおかしい。

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プラウドはどうしてこんなにけなされるのか？

都内に住んでます。

新浦安の環境が好きで、海が見えるマンションは初めてで眺望のよさに感動し
その上、都内ではない広さに感動し購入を決めてるのですが・・・・

確かに駅から遠いし、海風の影響心配だし、団地みたいにでかいしと
マンションとしては、のちのちマイナスポイントに数えられること多くて、
資産価値は期待できないのかなと思いますが、

こんなにみんなしてけなして、気持ちが落ち込む

もしまたでていきたくなったら、中古で5年後くらいはいくらで売れるのかな？

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489さん、
他のスレもみたことある？　結局さ、どのスレもも、ネガレスはおおいし、他のスレもおんなじだってわかれば、気が楽になるって。まあ、まだ売れ残ってるので、ちゃかされてしまうのは、しょうがないけどさ。
5年後のことは、正直誰にもわからないと思うよ。　でも、今より良くなるって信じた人や、そんなことはどうでもよくて、ここが気に入った！って人が買ってるってことでしょ

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>>487
新築で言えばエアレジくらいから都内からの転入はありますね。
ウエストは市民優先販売住戸というのが有ったので元々の市民が多く、イーストは都内及び他県、千葉県他市から転入が多いようです。
三井のシリーズも都内から流入して来ましたね。(でも三井の時は以前に転勤とかで新浦に住んだ事がある人が、都内から購入組として転入して来たようです)
シーガーデンでは都内他市からの転入も多かったようです。

元々の新浦安地区は駅前の舞浜〜市川塩浜に向う道路沿いにあるマンション群しかなかったので、元々はそれだけの住民しかいなかったと言う事です。　
その人口を考えると、後から出来た防波堤から先の海側のマンション群に元々新浦に住んでいた人が移り住んだとしても、海側全体の人口から見るとそう多くはないと思います。
地元民と言っても、新町には住宅購入するような年齢の浦安生まれの人は殆どいないですよ、他市から移り住んで１０年位とか、元町の住民の子供達とか、浦安以外で生まれて、中町の公団を購入した親と転入して来た子供達が新町に購入するパターンが多いようです。

狭い街ですから地元民といってもたかが知れてます。
インドじゃないですから、元々の人口からそんなに短期間で出生して人口増加する訳が無いので、
防波堤から海側一帯の大型マンションを埋め尽くす程、地元民やその子供達が沢山いる訳が無いですから。

お付き合いの有る人達を見ると、結局新浦安は、都内、関西(以外に多い)、神奈川、千葉の他市から転入した人ばかりだと思います。
自分も浦安暦は長くなりましたが、元々は都内からの転入組です。

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＞プラウドはどうしてこんなにけなされるのか

簡単、負け惜しみをいう人が多いから

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所詮、高洲だもん。

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我々　デベ業界では　マンションの格付けを考えるときに頭を悩ませます
なぜならば、あまりに　考慮しないといけない項目があるから。

でも、

結果として、格付けを見たときに、何故か、当該マンションの最初の根付け額
で１番高い部屋の金額が高い程、格付けが高いから　不思議です。

ちなみに新浦安で見ると

プラウド新浦安　　　　　　　　　　　１４，７２０万円
エアレジデンス　　　　　　　　　　　１４，５５０万円
パークシティグランデ新浦安　　　　　１２，２２０万円
パークシティMoana Villa新浦安　　　　 ８，７８０万円
パークシティ東京ベイ新浦安　　　　　　８，４７０万円
シーガーデン新浦安　　　　　　　　　　７，９２０万円
ラ・フィネス新浦安　　　　　　　　　　６，９９８万円
アールフォーラム新浦安　　　　　　　　６，９８０万円
レジアスフォート新浦安　　　　　　　　６，５８０万円

だそうです（上記は投稿より抜粋）

私も何度か　プラウド新浦安をみたことがあります。
夜でしたが、そのＧａｔｅの荘厳なこと。
エアレジの数倍の価値があると人目で認識した次第。

これは　あくまでも　我々のプロとしての見解ですので、
素人が見た時は当然、別の意見や批評批判もあるでしょう。

残念ですが、所詮、素人にはわからないのです。

以上

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私のようなプロの目を持っている人には、プラウド新浦安のよさが分かります。
確かに、売れ残っているが、だからといってその物件の質が悪い、価格設定が悪い、というのは、ちょっと短絡的過ぎるのではないか？
今では有名で、一枚の絵が億円単位で取引されている画家の場合でも、当時は絵を描いてもさっぱり売れなかったという事例がいくらでもある。
それでもあなたは、売れていない時点で、とにかく悪い。そう断言できるのでしょうか。
そこまで、将来的かつ本源的に物事を捉え、判断する能力があなたに備わっているのでしょうか。

私は自分自身を客観的に見る事が出来るんです あなたとは違う。

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結局今回の決算報告から残戸数はいくつなのか、誰かできるだけ正確に推測してくれへんか！
素人には難しくて解読できん!!

少ないなら、減税してもらえるように頭金なしで600万円フル減税のローン組むんで。

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何で契約する気があるのにこんな所で聞いてるのか理解出来ないよ〜

本気で買う気有るなら

こんな所で聞いてないで

MRで聞かないと意味ないんじゃない？

うがった見方をすると、

残戸数ここで調べて

また例の値引・・・の算段をしたいだけのように

見えます・・・

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なんか胡散臭いプロが出てきて、誉め殺しみたいなこと書き込むので、白けてしまいましたね。

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本気で欲しかったらこんなとこで残戸数聞いてる余裕無いよね。
残戸数気になるのは住民と荒しだけだと思う。

本気で検討中なら担当者に直接きけるよね。
名刺とか貰ってるだろうし、無くしても電話すれば向こうにデータも残ってるから、前に対応してくれた人に繋いでくれるだろうし。

なんか変ですよ。

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そんなの人の自由だし勝手。営業が本当のことを言うとも限らない。

何でそんなに力むかね？
営業でもない人は、ここのマンションが売れ残っても問題ないでしょうに。

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