グランシティユーロレジデンス津田沼

禍根を残す条例を船橋は通そうとしてる。しかし多少の禍根を残しても高さ制限をどうにか通したかったのでしょう。これは武蔵野市なども同じですね。今生きている人が（赤ちゃんも含めて）全て死んだ頃に市内全域に効果が出るわけですが、その頃は人口が減っているので自然な流れで低層に建替えることになりそうですね。

>>216
反対住民の建替え時に、あと工事迷惑料の支払いもあるね。
自分達が貰ったなら自分の家を建替えるとき迷惑料払わないとね。
将来のマンション住人さん良く覚えておいてね。

＞しかし多少の禍根を残しても高さ制限をどうにか通したかったのでしょう
成る程、そう考えれば行政も頑張ったと言えるかもしれませんね。


【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

>>220
＞建築基準法でも既存不適格ではないよ。
その根拠を是非聞きたい。（ずっとそれしか言ってないんだけど…）

購入者は、ここの反対住人がしたことを忘れずに仕返しましょう。
戸建の方が先に建替えの時期がきますよ。

私は住民としていろいろ書いておりますけど、
既存不適格に関して将来の購入者の責任を問うつもりはまったくありません。
売り出し前のマンションなので、あくまで業者と市の問題ですね。

↑単なる通りすがりのアジテーターを業者と思うのは本当はよっぽどご縁がある人なのでしょうね。

とにかくここは異常ですね。検討板で中傷運動する必要あるんですか？もうほとんど建っているから意味ないと思うのですが。建設着工前の怨念をここで復讐代わりに発露しても仕方ないと思いませんか？ここは検討板で反対運動板ではありませんよ。ここまでの流れでわかったことはここで反対運動している人たちの往生際の悪さだけではないでしょうか。

既存不適格の件について
どうしても既存不適格と見做したいようですが残念ながら無理だと思いますよ。既存不適格の烙印を押し分譲後に売れ残って日本総合地所に損失が出ることを願っているのでしょうが、その場合まず先に市域全域の中層マンションが訴訟の準備をしていますよ。訴訟の話が出ていないのは何故かよくお考えください。疑心暗鬼なら役所に電話して聞いてください。丁寧に説明してくださいますよ。そして落胆することになります。

計画通りに建っちゃったわけだけど、日綜には全戸を売らない方針で行くことをお薦めするよ。全戸売れちゃったら何十年後か建て替えで問題になるからね。今のうちなら対応もできるわけ。

>>220
＞建築基準法でも既存不適格ではないよ。
その根拠を是非聞きたい。

その後どのような結論になったか教えてもらえないでしょうか？
業者側の定義でなく、社会一般にAuthorizeされた定義を
聞きたいだけなのです。その根拠を聞いているだけです。
この意味がお分かりになりませんか？
>>230何度も言いますが個人的な感想は不要です。

どうも分かって貰えないようなので、
小学生にも分かるように書きます。。。トホホ

この物件が既存不適格じゃないというなら、
それはどの文書に記載されているのですか？
建築基準法を読む限りこの物件は既存不適格ですよね。
建築基準法より優先される法律や条令に、
この物件が既存不適格で無いと記載されたものが無い限り
この物件は、既存不適格物件なのではないのですか？

こんな当たり前の事はご承知だとは思いますが、
あいにく私は素人なもので、業界に永くおられる
有識者の方にお伺いしている。ただ、それだけなのです。
>>230みたいな煽りはもう結構。
ここの業者は、まともな議論ができないのでしょうか？

ルネアクシアムの住民です。
我家は既存不適格ではありませんよ。
役所に確認済みです。

我家は60/200の工業地域です。
既存不適格の要件を満たさない云々・・・
他の分譲マンションにお住まいの方も
同じ説明を受けていると思いますよ。
ここもこの件については安心してかまわないと思います。

業者の投稿がパッタリ止んじゃたけど、どうなの？

ついでに>>234さん、役所の説明はどのような内容でしたか？
この物件以外にもこの点に注目している人は多いはずです。
何故不適格物件ではないのか、その理由の根拠を書き込んで下さい。
でなければ荒らしと同じですよ、そこが論点なのですから。

もう一度言いますが、既存不適格なのかそうでないのか、
法律や条令に基づいた根拠が知りたいだけです。
むやみに既存不適格の烙印を押したい訳ではありません。
誤解無きようお願いします。
実質は既存不適格に限りなく近いとは思いますけど…

私が知っている高度地区変更案は以下のものなのですが、新しい案でも出ているのでしょうか。今、市役所のホームページを見ていましたら、縦覧がされていたようですね。気づかなかった…　もしかして変更されてますか？

http://www.city.funabashi.chiba.jp/toshikeikaku/tokei/pdf/kodop.pdf

少なくとも上のPDFでは適用例外が次のようになっていました。

１　商業地域、工業専用地域（住居は考えられない）
２　周辺住民と合意形成がなされている場合
３　総合設計制度を活用した建物である場合
４　一定の要件に該当すると市長が認めた場合

引き続き資料を探していましたが、7月の時点で建て替えの条件が付け加えられていたようですね。

http://www.city.funabashi.chiba.jp/toshikeikaku/tokei/pdf/koudo.pdf

うむ。確かに現存を越えない高さで建て替えを認めるようになっていますね。
そうか。大変失礼しました。

# ちなみに私は237さんではありません。
# 既存不適格の言葉に関してはまだ議論があるかと思います。

日本総合地所が憎いあまりに
市内マンション住民全体を敵にまわしたようだね

別に構わんが。

説明してくれている人まで中傷しちゃうんだもんな。きちんと調べもせず、理解もせず、人に聞くこともせず、ではまずいと思うよ。あの辺の戸建で生活しているから市内のマンションに住んでいる友人がいないんだろうね。でもここを読むと溜息しかでないよね。自分たちの意に反する事実や解説が書かれるとどうしてすぐ業者扱いで中傷するんだろうね。気持ちはわかるけどさ、正しければいいけどさ、でも違うよね。そろそろここに出てくるのはやめたほうがいいんじゃないかな？ちょっとね、読んで気持ちよくないんだよね、もうその時点は過ぎてるっていうかさ、なんとなくね

私が聞いたのは現行高さでの建替えは一回限りだったはずだけどどうやら未来永劫ＯＫになったみたいだね。つまり既存物件はなんら条例の影響を受けないということ。ここまで引き下がらないと行政訴訟で負けるという役所の判断ってだろな。他の分譲中のマンションで全く問題になっていない理由はこれだな。

市内のマンションといっても、みんながみんな、今回の高度地区変更案に引っかかりそうになったわけではあるまいに。大げさなんだよ。市内にはいくらでも３階〜５階くらいの低階層マンションはあるのでね。実際、前原東にもそういったマンションはいくつかあって実にうまく環境に溶け込んでいるわけだよ。
危うく引っかかりそうになって、途中で方針が変更されて救われた連中が、自分のほうの反対住民憎さにここを叩いているとしか思えないね。住民のみなさんは本当にお気の毒だ。
まあでも、今度は市もそろそろ景観にも踏み込んでいくようなので、どうなるかな。

>>244
市内のマンションで、法律の範囲内より極端に低層にした物件
があるなら教えてください。
３Fや５Fしか建てられない地域でなくてですか？
例えば６F建築可能なのに３F建てにしたとことかあるんですか？
わかれば、用途地域や建築基準法上の道路の位置づけやデベロッパー
も教えて下さい。
色々、今後の参考にしたいので。

画像をUPしてくださ〜い！

おそらくこの議論に火をつけてしまった>>237ですが、
＞私が聞いたのは現行高さでの建替えは一回限りだったはずだけど
＞どうやら未来永劫ＯＫになったみたいだね。
これは本当ですか？同じ船橋に住む者として是非知っておきたいですね。

どうも利害関係者の書込みは偏ってるので今ひとつ信じられない
のです。何度も言いますが、根拠の信用力が問題ですので、
話の出所を教えてもらえないでしょうか？
ちなみに役所の人間が言っていたというだけでは信用に値しませんよ。

>>250
法律に則って、審査するのが役所の役目、役所は法令遵守が基本中の基本。
役所が国の法を犯すと言うことがあってはならない。
最高法規である憲法の、財産権の侵害にあたるようなことを下位法である
条例で制定できない、したとしても憲法違反になり最高裁では必ず負ける。
故に役所の担当部署に聞くのが間違いのない答え。
国の法律である建築基準法上、条例制定前に既存不適格に該当しなけれ
ば、下位法である条例で既存不適格には出きない。
つまり、後だしジャンケンは通用しないということ。
あなたは、物事を知らなすぎる、役所に電話して確認してみなさい。
役所の言うことが正しいのにそれを否定する意味がわからない。
自分で聞いて確認してから発言しなさい。

http://www.city.niiza.saitama.jp/06policy/toshikeikaku_koudotiku/tokur...

>>253さん、有難うございます。
第２条２項にちゃんと書いてあるじゃないですか、既存不適格物件の定義が。
＞この告示において「既存不適格建築物」とは、高度地区の適用に際し、
＞現に存する建築物又は現に建築、修繕若しくは模様替の工事中の
＞建築物であって、高度地区の規定による建築物の高さの最高限度
＞（以下「最高限度」という。）を超える部分を有するものをいう。

つまり、本物件は既存不適格ということで宜しいですよね。
誰か、これに反論できますか？

って、これ、埼玉じゃん。
船橋市にも同様な定義はあるんじゃないの？

>>252
何度言っても分からないようですが、説明しておくと、
役人は法律や条令に基づいて行動するのが仕事です。
何かを発言することがあるとすれば、それはそういった規則に
則ったものであるはずです。
しかしながら、役人は時々（あるいは頻繁に）間違えます。
頼りになるのは、やはり法律や条令なのですよ。

不動産を購入する時は、法務局に出向いて自分の目で確かめることは
基本ですし、逆に市役所の方にもそうアドバイスされましたよ。
>>252 あなたは役人の言葉を100％信じているのですか？
そんな不動産購入は危険ですね。
他人の言葉ではなく、自分の考えをお持ちになることをお勧めします。

あのですねぇ
適格なものを事後法で既存不適格にはできないんですよ。

知識がないならないなりに真摯な姿勢で勉強しましょうね。

財産権の侵害ってわかりますか？

234が全て
あとは蛇足

パーク○ームズ○○の○のＭＲでも
既存不適格にはならないって言ってたよ

もういい加減にしたら？

既存不適格という言葉の定義を言ってるのですが。
財産権とは関係ありませんよ。

でもってその超えた高さ分を例外処置として認めているわけだから適格なのです。不適格ではないから適格。あなたがたは適格ではないから不適格と思うでしょうが法の基本を勉強すればどちらを採用するかわかりますよ。

＞適格なものを事後法で既存不適格にはできないんですよ。
>>258は事後法で既存不適格になった例ですよね。

例外処置が適用されたというのは既存不適格でないということの
十分条件ではありませんよ。

＞法の基本を勉強すればどちらを採用するかわかりますよ。
ではその法律をもって、証明して下さい。
どの法律のどこにそれが書かれているのですか？
ずっと同じ質問ばかりしているのですが、全然答えられないようですね。

>>257
新座市は財産権を堂々と侵しているとでも言いたいのかな？

少なくとも、新座市では本物件のような建物は既存不適格と定義している訳だ。
社会通念としてもこの定義は妥当だと思うぞ。

＞パーク○ームズ○○の○のＭＲでも
＞既存不適格にはならないって言ってたよ
ここは笑うところですか？

既存不適格ではないと言い張っている人間の中には
違反建築物と既存不適格建築物の違いも判ってないのが居るみたいですね。

既存不適格建築物とは、法改正や都市計画の変更により不適格な
部分が生じた建築物。
建替えの際法令に適合するよう建築しなければならない。

上記に当てはまらない、建替えの際、法令に適合しなくて良い為。
既存不適格の文言に何ひとつ抵触していない。
２項道路は、建替えの際、法令に適合しなければならない、既存
不適格になる。

建築基準法第3条第2項（建築済み等の建築物には新たな規制を適用
しない＝不遡及の原則）

同　第3条第3項（ただし、当初から違反していた建築は除く。
また、増築や大規模修繕等を行う際には、規制に適合するよう
にすること）

法律上、建替えの際、法令に適合しなくて良い、不適格な部分が無い。
どこが、既存不適格に当てはまるか説明してもらいたい。

新座に引き続き、また埼玉の和光の例ですが、ここも既存不適格物件に対して、建替えに際してどうしても規模を変更できない場合には、現存の高さでの建替えを認めているようです。埼玉ではどうやら県が主導して各自治体に条例を作らせているようですね。

http://www.city.wako.saitama.jp/j/gyousei/gyo_22_2_1.html

少なくとも、絶対高さ制限の施行が船橋よりも先行している新座や和光では

現存の高さまでの建替えができる≠既存不適格ではない

ということになっていますね。既存不適格と呼ぶのは、地区計画から外れた規格の建物のうち違法でないものを指す、というだけのことなのでしょう。言葉のイメージが悪いことは確かですけど。

彼らは憎しみから書いているので解説しても無駄なのでは？既存不適格で良いと思いますよ。でないと彼らは納得しないでしょう。それが通用しなくてもここでは既存不適格ということで。

役所に聞いて確認した人に対して「役所は時に間違えるから関係ない」と反論するんですよ。お話になりませんよ。ですから既存不適格だということにしないとここから消えないのでは？

三鷹は現存の飛び出た高さの半分まで建替えを認めるそうですね。
訴えられますかね？
http://www.city.mitaka.tokyo.jp/a002/p030/g06/d03000015.html

業者関係者は（勤務中に書き込める環境がうらやましいですね）、
次の建替えの際に建替え前の高さまで許可されるということを
根拠に既存不適格ではないと主張されているようですが、
いずれ現行法に引っかかってしまうという事実がある限り、
「既存不適格」という定義で問題ないかと思いますよ。
これを覆すだけの論拠が無い限り、建築基準法が定める定義に従って
「既存不適格」というのが正しいでしょうね。

>>274
また馬 鹿なことを。
特例に該当することと、既存不適格であることは別です。

何度言ったら判るのでしょうか…

結局のところ、

本物件は「既存不適格に当たらない」という公的な文書は
無いということでよろしいですね。

これが全てです。

問題を提起した本人が言うのも何ですが、
既存不適格というのは曖昧な言葉なのです。
これを利用して売主側は自分たちに都合の良い説明をしているように見えます。
買主側は、言葉に惑わされない事が大切なのではないでしょうか。
言葉ではなく実質を見ることが大事。
ぶっちゃけ、既存不適格であろうがなかろうが、その建物が地域に
共存できているかどうかのほうが大切だと思います。

いずれにしろ、法的に問題無い建物に、いちゃもんつけてる反対住民の家を
建替える際は、同じことをしてやれば良いだけの話、自分たちが同じことを
されて、はじめて気が付くでしょう。
工事車両の徹底チェク、道路の痛み状況の確認、道路使用許可を得てるか
、不法駐車をして無いか、警備員を配置してるか、工事迷惑料は支払ったか
建物の外観は問題ないか、騒音、戸建は得てしてこの辺はいい加減ですよ。
平気で検査後などに違法変更することも日常茶飯事ですよ。

徹底チェック、徹底マークで購入者は団結してクレームを入れましょう。
戸建は20年もすれば、建替サイクルが廻ってくる今現在、建替が必要な家
も沢山ある。
自分達の購入費用に組み込まれた近隣対策費分はクレーム入れるだけの権利
はありますよ。
頑張って、同じことをしてやりましょう。

いずれ現行法にひっかかる？
どこをどう読めばひっかかるのかな？
現行物件は将来に渡って何ら制約を受けないようだけど？

そんなことよりあの周辺の戸建って現行の耐震基準を満たしていない木造軸組のトタン壁やモルタルが多いですよね？震災時に多くが倒壊し炎上すると思うのですがきちんと対策されているのでしょうか？スラムっぽい雰囲気も感じるのですが子供が夜一人で歩いても大丈夫ですか？家賃が5万しない築40年以上のファミリー木造アパートなんかが並んでいるのですごい不安です。

では購入しなければよろし。

既存不適格はお互い様と思うけどね。問題はマンションがでかすぎて法令にあわせるのが難しすぎるということだと思うよ。そもそもマンションて既存不適格であろうとそうでなかろうと建替え自体が難しいんでしょ？

>>280
近隣対策費ってなんですか？具体的に。

>>285
近隣住民を相手いする経費全部でしょう。

>>287
工事関係者扱いするのが好きだな。
やるやらないは、関係無い法的に建築可能な戸建住宅でも同じように
クレームつけるだけ。人に文句つけるぐらいだから、どれだけ完璧に
工事するか見物なだけ、近隣にいかに配慮して工事するか楽しみ。

まあとにかく君、近くまで来て見てみなよ。今工事中の戸建結構あるからさ。

＞現行物件は将来に渡って何ら制約を受けないようだけど？
これは決定事項じゃないだろ。
百歩譲ってこれが可能になったとしても、現行法にそぐわない建物
＝周辺地域に迷惑をかける建物である事には違いない。
反対運動が起っても当然と考えるべきだろう。

周辺の戸建の建替えも大迷惑だから入居したら徹底反対するぞ。

あの玉ねぎ、建替えのとき許容高さに含まれるのかね？
だったらほかのマンションもいまのうちに突起をつけるべし！急げ！

>>291
ほんとうに買いたいの？
だったら現地調査は必要だよ。不動産購入の鉄則。

>>291
高さ制限の話をしているのに、こいつだけ脱線してる。ほんとにば かだな、業者関係者って。もっと笑わせて盛り上げてくれ。

一種中高層に住んでて何言ってるのって感じだよね。
暗黙の了解なんてこの社会では認められないよ。

確かに近年は暗黙の了解が崩れてきてますよね。
まさか小学校に刃物を持った人間は入らないだろう、
まさか近所のお母さんが我が子を殺すことはないだろう、
地鶏といったらブロイラーじゃないだろう、
老舗ってのは信用があるからこそ続いてきたのだ、
構造計算をきちんとやっているから大丈夫です、
などなど、今となっては疑ってかからざるを得なくなってしまいました。
困った世の中ですね。

だから、ここの反対住民と同じ思考で法律そんなの関係無いで反対住民の
建替えに嫌がらせするだけ、あんたらと同じ考えだから文句も言えんだろ。

↑もしかしてこのマンションの所有者として発言してる？

法を無視するって考え方最高だな、自分の気に入らない物、自分の意に反する物、
なんでもかんでも反対だ、自分の主観で景観云々、高さ云々、規模云々好き勝手に言いたい放題。
反対住民の家も、法律が許す建坪の半分以下になるよう反対するぞ、他人の
土地に口出しするなら、自分の土地も同じ割合で建替えろよな。
まさか、法律が許す限りめい一杯の規模で建替えないよな。
土地に対して大きすぎるからな、あなた方の土地なら犬小屋程度にしないと
周囲に迷惑だな。
ああ楽しみだ、反対住民が建替える日が。

日本総合地所より土地を売った地主を恨むべきではないかな？周辺住民は地主と良好な関係を築いていなかったのでは？地目から想定される蓋然性を考慮すれば主張する権利が最初からないのだから感情論で反対するしかない現実に苛立つ心理状態はある程度理解できる。しかし因果応報としかいいようがない。躯体が竣工に近づいた状態では焼け石に水。

規約で言うと、このスレのマンション反対関係の書き込みは全部違反に
なるから、削除依頼すれば管理人は全部消すと思うけど、あまりに
面白いので人の目に触れるように削除依頼出さないだけだと思う、
自分も出さないでいる。
長い間、粘着して反対してもマンションは計画通りに建ち、普通に
販売され普通に新しい住民が生活する、この流れは、過去のどの反対
マンションでも同じだ。
現行の法律が変わらなか、一人一人の国民への法の解釈への周知徹底が
行われない限り、マンション反対は永遠に続くが結果は同じだろう。
反対住人はすでに、交渉の段階から完全に負けている法を逸脱した
交渉をする反対住民は絶対に何も得られない。このスレは、その証である。

少し違う視点なのかもしれないですが、マンションの建設って結局反対運動って起こるんだと思うんですよね。
多分、それを完全に抑えることは難しいと思うんですが、この物件で一番気になるのは、交通整理や朝・夕の工事関係者のマナー等が地域住民の感情をより悪化させているんだと思うんですよね。
マンション建設をするというのは経済行為としてある程度納得せざるを得ないと思うのですが、建設前・建設中で地元住人といかにコミュニケーションをとるかだと思うんですよね。人によっては法外な要求をする場合も多々あると思いますが、この物件って見ている限り、建設前の住人への周知や工事関係者へのマナーの徹底（朝・夕の通勤を含む）というのを、もう少しだけ注意すればもしかしたらここまでこじれなかったのではないかと思うところもあります。どちらがとか法律とかいろんな議論もありますが、その前に「今一歩」、普通の住人の生活という点を考えれば、この会社もより発展するのではないか？と思います。
近隣住人もさすがに、マナーが守られている人に対してとやかくは言えないでしょう。（いったら逆にそれこそ問題だとは思いますがね）
何こいつ偉そうなと思う人も多いとは思いますが、この掲示板を見て少し思いました。

結局、この物件は既存不適格ということでいいんですよね？
勿論違法では無いですし、同じ高さでの建替えも今のところ
特例措置で認められそうだという結論ですよね。
この微妙な建物をどう評価するかは購入者次第と言ったところですか。

しつこい人がいますね。
既存不適格ではないですよ。

だいたい、船橋市の条例なのに船橋市の職員が言うことが信用できないとか
訳わからないこと言う人がいるからね。建築基準法上は既存不適格ではない
し。法律としては格下の船橋市の条例が勝手に条例つくって既存不適格に出来ないと判断したんだから、既存不適格でないよ。だいたい条例の位置がわかって無いんじゃない。とにかく、国の法律では既存不適格では無いのだから船橋市か市議会に聞いて市の条例としてどうなのか聞いて出た答えが正解だよ。
既存不適格だと思いたい人は、国の法律でなく船橋市の条例だと言う事を
踏まえて確認してから書き込みなね。
もう一度言うよ、船橋市の市の条例だからね。
最高法規の憲法を一番上として市の条例がどの位置か良く考えてくれよ。
基本的に下位法は上位法を、上回ることが出来ないんだよ。

でも、高度地区は条例でしか決められなかった気がします。建築基準法自体ではそこまで細かく決めておらず、これらは各自治体の条例で決めることにしていたはずなので。で、あまりに問題があると判断されれば無効になるのだけど、各地の絶対高さ制限が建築基準法との関係で問題になっているとはまだ聞いたことがありません。まあ、船橋がどう決めるかはこれからのようですが。

314の方は、下位法・上位法という言い方をされていますが、基本法・特別法のことをお話されているのでしょうか？
となると、この指摘はもし法律をやられている方の発言だとすると少し発言としては「？」なことを言っているのではないでしょうか？
特別法は、なぜ存在するかを315の方は理解されて発言されています。
法律云々の発言をされているのでもちろん、このあたりをご存知で発言されていると思いますが。。。。。
また、「既存不適格」に関しての定義はどうでしょうか？
既存不適格とは、「建築時には適法に建てられた建築物であって、その後、法令の改正や都市計画変更等によって不適格な部分が生じた建築物のことをいう」という定義があるような気がしています。
この定義から考えると既存不適格になるわけですよね？このあたりは理解されての発言だと認識しています。
まあ、まさか関係者が記載しているとは思えないですが、書き込みで気になったので。

不適格な部分など存在していませんよ。既存物件には。

高さが２０ｍ超えているんでしょ？この建物。
何故既存不適格でないのかさっぱり判りません。
法律や条例で決まっているというなら、どの条項にそれが
記載されているのかを示してもらえませんか？
船橋市の職員が言ってるから、って子供じゃないんだから。。。

一種中高層の他物件に聞いたらいかがですか？
本物件だけ貶めようとしても無駄ですよ。
ＭＲができたらそこで説明されて終わりです。