プラウドタワー稲毛（旧称：稲毛駅前タワーマンション）

稲毛の物件でこれほど早くから書き込み数が伸びるのも初では？
善くも悪くも注目度は結構高いですね。野村くんも内陸部の戸建分譲が苦戦？の様子なので起死回生の一発かな。

稲毛は住みよい良い街だとおもうけど、いかんせん東京へ遠いんですよねぇ。東京駅からの帰りの電車も津田沼止まりが多くて不便だし。でもグリーン車通勤すると座れそうですね。私はいま市川からグリーン車通勤しているんですが、座れないことが多くて。

市川からグリーンで座れる事ある？
船橋でもまず座れないけど。

とても300万円代はムリでしょう。有り得ない。
ミニバブルとは言えCHIABA市のINAGE区だし、そんな値段で出したら今、パンチドランカー
状態で大不評の市川タワーにも失礼でしょうし。
まあ210〜250万円程度が妥当ラインでは？

でも本八幡のタワーと同じぐらいにはなるんじゃないですか？

そんなこたーねーでしょ。
都営線とは言え、本八幡駅直結と、稲毛駅から徒歩で同等？
ありえない。

子育てするなら稲毛ですね。

稲毛は都内と関係ない生活する人も多いですよ。
だから都内へ向かう電車の本数も少ないんです。
幕張をはじめ千葉市内勤務の方にとっては本八幡なんて何の価値もないところ。

都心への通勤の利便性を最重視する人は選択しない物件ですね。
品川、新橋、東京辺りなら別に不便ってほどでもないと個人的には思いますけど。
千葉勤務の人、郊外の雰囲気が好きな人には便利で良いかもしれません。
ともあれ、やはり価格ですよ。
スバリ、坪単価で低層190万〜高層260万という予想でどうでしょう？

そんなに安かないでしょ。
低層１８０〜、中層２２０〜２４０程度、高層２５０〜２９０程度と考える。

今の強気の価格から考えたら中層以上は坪300万超えてもおかしくないでしょう。
その値段でも悔しいですが需要はあるでしょう

登戸で最近発売になったマンションだって坪240万なんですからそれより低いなんてありえないでしょ。低層でも2400万、中層260万、高層300万以上くらいなら良心的な価格でしょう。
一応高級ブランドのプラウドですし・・・

>>69さん、>>70さん
そんなに行きますかねぇ？
もしその価格帯なら私なら迷わず他駅か中古にしますよ。

稲毛って稲毛海岸？まったく別モノ？？？

3年位前の野村の稲毛台ハウスが80㎡で5000万円位してたけど
かなりの人気・倍率だったから
ここでの坪240万円超はおかしくないし買い手もつくんでしょうね

６８さんの予想が一番妥当だと思います。
ただ、登戸や稲毛海浜公園の坪単価を見ると７０さんの予想も
ありえないとは言い切れないね。
稲毛徒歩圏で検討中の人にとっては最後の大規模物件かも
という意識があるから、需要はあるのかも。


75さん
稲毛海岸：京葉線
稲毛：総武線

稲毛台ハウスってもう少し安いですよ。
80㎡だったら4000万円弱でしょう。

>>77
85㎡で4,000万前後
90㎡で4,500万〜4800万くらいだったはず

この価格でも当時は２割くらい割高だと言われてましたよ。

稲毛は良いとこですよ。駅は総武快速・駅直結ショッピングモール・SATY・隠れた食の名店・徒歩圏の学校・図書館・公園。車なら、さほど遠くもない穴川IC・海浜公園へのアクセス。駅2つ下れば千葉駅周りの巨大百貨店へのアクセス。ただ、ららぽ船橋は遠く感じちゃうかもね。

しかし野村Fさんは総武線の高立地の要所に建ててるよ。稲毛/津田沼/船橋/市川と快速止まるのはもとより、それぞれにメリットのある駅だと思うし、また、ツボを押さえてる。
速攻でSOLD OUTした津田沼同等の価格か気持ち低めかだと思います。稲毛は日常生活においては住み安しなとこです。

東京駅まで快速で40分ほど。京成線なパパであっても駅はそう遠くはないよ。
稲毛駅周辺だけでなく総武線の上り下りにもメリットがあるのは良い感じ。
駅2つ下った千葉そごう百貨店は百貨店・スーパーの規模でまだ日本一だったような・・・。

なんだかんだ総武線って使えるよ。駅によって京成・新京成・野田線・武蔵野(京葉線)線・東西線・半蔵門線・都営新宿線など総武線から枝分かれしてるのが良い。色々と新線は出てるけど千葉で言えば便利極まりない線だと思う。ましてや快速が止まるならなおさら。

>>81さん
速効で完売は、船橋の2件で津田沼は戸数が多かったので、速効で完売ではなかった気がします。
しかしこの稲毛は、船橋のプラウドタワーより高いのでは？
あそこは土地価格ば底の時期に売られたので、当時は相当お得な価格だった気がします。
そのかわりに確か、１ヶ月位で完売した。

84さん
そうだったんですか。そう言えば稲毛(小仲台)は何の雑誌かは忘れてしまいましたが、地価上昇ランキングに載ってました。津田沼はそのずっと前に野村Fが押さえてた訳ですね。津田沼駅周り(前原)もいつかの新聞で地価UPだった記憶。ということはプラウド津田沼って相当に資産価値UP？

野村F物件の(PROUDブランド)ってやっぱりツボを押さえてるのかな。千葉だけで言えば要所に建てている感じ。冒険的な立地には建てないね。

総武線は初乗り¥130-というのも家計のランニングコストにやさしい。

三井のパークタワー船橋はいくら位なのかな？
坪300万ってそんなに高いかな？
でも県内でも注目度はとても高い物件ですね。
スレの伸びも速そうですし。

ならないならない。
坪230程度がいいところ。
特殊な事例で全体を語っても仕方ないですよ。
あと数年でどかーんと下げざるをえなくなります。

特殊な事例ではないと思います。
千葉全体の相場が上がっています。市川タワーも坪300万程度、稲毛海岸で坪240万、本八幡は坪260万〜？？ここもプラウドというブランドと立地条件の良さを考えると坪300は大げさですが、坪280万程度でしょうね
この値段でもここを欲しい人であっという間に完売でしょう

参考になるかな。
http://db1.jyutaku.co.jp/njr/JFW/Chika/?id=37247

ならないならない
パークタワー船橋は坪230程度ですし
市川、本八幡とは立地条件が違います。
稲毛海岸のブリリアは極めて特殊な付加価値があり
ニッチ需要を満たす物件です。
確かに今の相場は上がっています。しかしもうすぐ下がります。

坪280はない気はしますが。
80平米で7千万近くなりますよね？　それで、本当に完売しますかね？

もうすぐ下がるかどうかなど誰にもわからないですよ

稲毛駅至近なら千葉市・千葉市以南・千葉県のへそ辺りの方々で千葉駅中心部勤めの需要があるのでは。後は東京まで40分程なら都心勤めの需要。市川や本八幡にはない需要がある。と思ふ。

パークタワー船橋は、総武線快速停車駅駅近タワーマンションでは、
最後の旧価格では。

市川や本八幡に住んでも千葉へ通勤できます。
相場は全てを織り込んで上下し価格になるのですから
現状で駅から同条件の物件価格で劣る稲毛が
船橋や津田沼、市川を上回るということはありえないと思います。
特別な何かが付帯するなら別ですが。

ん〜。千葉通勤なら稲毛〜千葉間5分でしょ。市川〜千葉間20分でしょ。
千葉通勤なパパならあえて離れた市川や本八幡を選ばないような気がする、私ならね。都心勤めなら逆を選択しますが。やはり千葉市内や市原、それ以南の層にメリットある物件ではないでしょうか。

価格は市川を越えるのは無いと思いますが、船橋も無いかな、でもプラウド津田沼と比較したなら同等、または気持ち上まで引き上げそうな気もしますが。

プラウドのブランドイメージって実は凄くて、よそのマンション名は？だけど私の周りは野村と言えばプラウドでしょって返って来る位に浸透してるのですよ。CMの影響って凄いと思ったし広告代理店の力でもあるかな。

でも現在千葉勤務でも将来は東京勤務になる可能性がある人方が多いと思うし、
その様な人は、千葉に近いとこよりなるべく東京に近い所を選択するのではないかな？
千葉に本社があり、将来的にも千葉から移動しない人には凄く便利な物件だと思う。

>>77さん
過去の稲毛の分譲実績というものはこういうものでした。
稲毛は東京の検討者がなだれ込み、富裕層を後背エリアに抱える
市川とは違います。
過去稲毛の某マンションでは売れ残りに苦しむあまり、
見に行って、アンケートを書いただけで１万円のＱＵＯカードをくれました。
苦戦する物件も多数あるので仕様を調整しつつ、
慎重な値付けがされるはずです。ご参考までに。

レクセルプラザ稲毛
交通 総武線「稲毛駅」 徒歩5分
販売価格 1,980万円 〜 4,680万円　[平均：3,460万円]
専有面積 39.4㎡ 〜 96.7㎡　[平均：71.0㎡]
坪単価 161.15万円
総戸数 44戸
階数 地上7階
竣工予定日 2003年4月
事業主 扶桑レクセル

パークシティ稲毛の杜
交通 総武線「稲毛駅」 徒歩9分
販売価格 2,770万円 〜 5,590万円　[平均：3,587万円]
専有面積 76.4㎡ 〜 121.8㎡　[平均：85.6㎡]
坪単価 138.57万円
総戸数 357戸
階数 地上14階
竣工予定日 2005年1月
事業主 三井不動産

稲毛台ハウス
交通 総武線「稲毛駅」 徒歩5分
販売価格 3,220万円 〜 6,280万円　[平均：4,152万円]
専有面積 70.9㎡ 〜 100.9㎡　[平均：85.6㎡]
坪単価 160.49万円
総戸数 186戸
階数 地上3階
竣工予定日 2005年2月
事業主 ＪＦＥ都市開発

参考までに津田沼駅近くのエリアはこうなります。

リーデンススクエア津田沼
交通 総武線「津田沼駅」 徒歩2分
販売価格 2,528万円 〜 5,728万円　[平均：3,911万円]
専有面積 56.6㎡ 〜 85.8㎡　[平均：72.6㎡]
坪単価 177.95万円
総戸数 127戸
階数 地上11階
竣工予定日 2005年6月
事業主 藤和不動産

プラウド津田沼
交通 総武線「津田沼駅」 徒歩8分
販売価格 3,150万円 〜 6,270万円　[平均：4,209万円]
専有面積 65.8㎡ 〜 110.5㎡　[平均：77.9㎡]
坪単価 178.50万円
総戸数 220戸
階数 地上15階
竣工予定日 2006年2月
事業主 野村不動産

ライオンズステーションプラザ津田沼
交通 総武線「津田沼駅」 徒歩5分
販売価格 3,400万円 〜 5,160万円　[平均：4,176万円]
専有面積 62.2㎡ 〜 82.4㎡　[平均：71.7㎡]
坪単価 192.22万円
総戸数 57戸
階数 地上11階
竣工予定日 2006年12月

101さん

>富裕層を後背エリアに抱える市川とは違います。

その昔18年前から市川を知っていますが、欧米ではない外国人も多いですよね？当時それにビックリしましたが今は大丈夫なのかな。101さんの言われる通り富裕層も北に多いのも確かですよね。

答えがズレてるのは分かっていますが、市川の購入層と稲毛の購入層はまったく別のような気がします。それと上の3件がどのような苦戦を強いられたのが無いのでなんとも言いがたしです。

ここの様に最近は老朽化した社宅を売却するのが流行ですからねぇ。
津田沼も再開発地ではない千葉工大の裏側に
老朽化した市営住宅と社宅がありますね。
もう少し待っていればタワーになりそうな予感。

でも、稲毛にもPROUDブランドが来た!来た!来た!と思っている人、結構多いと思うよ。
少し離れてPROUDタウンなんていう戸建てなるところも宣伝してるし。

すぐ近くに元ＪＴがありますが、そこはどうなるのでしょうか。
東京税関宿舎も気になります。
南側にタワーマンション建設もありそう。

何となく、千葉ローカルでは稲毛って暮らしやすそうで一定のブランド力？を持って
いますが、実際に永住するとなると、日常生活も特筆して便利でも無いし、東京方面
への通勤通学も千葉駅より大変だったりしませんか？

稲毛は決して便利とはいえないよ。不便でもないけど。
ただ、千葉駅は徒歩一分にマンションはこれからないから、その点では正確には比較できないのが
正しいのでは？

千葉との比較より津田沼との間に大きな分水嶺があるように感じる。
千葉には始発の魅力
津田沼は本数と始発の魅力
稲毛は将来快速停車を幕張本郷にとられたりしないだろうか？？

稲毛と千葉駅なら利便性は当然千葉のほうが上では？津田沼はもっと
当たり前。ただ、確かに誰かがおっしゃっているように、千葉は
駅前に建たないから比べられないのが正しいと思いますが。
快速の駅が変わることはまずないでしょう。
幕張本郷に快速を止めたいなら、まだ今乗り入れている総武線鈍行に
準快速を作るとか。ただ、今でさえ朝は遅れがちな鈍行の他の駅が
もっと遅くなることになるので難しいかもしれないですね。

すいません、東京に出勤するのに稲毛より千葉の方が便利という理由を教えてください。
時間的には遠いのに？？

時間ではなくて千葉は始発があるから、選んで並んで待てば座れるからでしょう。

結局皆同じ事と考えてるから、座るのは一苦労なんだよね。

どうしても座りたいなら、行きは稲毛から下って並んで座るとか？（笑）
でも、並ぶ分通勤時間は長くなるのがもれなく付くんだよね。千葉の人も。

西口は再開発が計画されていますから、その可能性はありますね。

可能性はありますね。マンションになるかどうかは未知だけど、再開発の計画はあるので。

＞１１６
http://www.city.chiba.jp/toshi/toshi/nishiguchi/saihyouka.html
千葉駅西口の再開発は、相変わらず先行き不透明のようですよ。
初めから期待しないでおかないと、いつになるかも分らず、身が持ちません（笑）

ここを買うなら津田沼再開発の方が良いのでは？
竣工する頃着工すると思うけど、10年後
あの時急がなければ良かったと後悔しないと良いけど。

＞１２１
千葉駅以遠からくる電車ですと７時頃でもグリーン車は満席ですよぉ。
千葉駅始発のグリーン車だと稲毛駅でも大丈夫かもしれません。
以上、あくまで感覚です。調査したわけではありませんので、あしからず。

>>123
同意です。
今買えない物件の話をされてもと思います。
建築計画等が出ていない物件の話をされても。
10年先の話では、物件は良いかもしれないが年齢的にきつくなる。
それと土地区画整理事業で、予定通りに進む事業は殆ど無いし。

元ＪＲ宿舎の建物が解体されてかなり経ちますが、タワーマンションの
工事はいつ始まるのでしょう。
まさか計画変更はないでしょうね。

今年の夏に近隣への説明会を実施かと。竣工は09年3月かと思われます。

9年3月というと市川タワーの入居時期くらいですね。そんなにすぐ出来ちゃうんだ。市川を検討しているのですが、こっちも見てみたい。

工事期間は３年以上かかるのでは？
早くても2010年末で、遅れることになれば2011年竣工でしょう。

しかし稲毛・稲毛海岸の分譲ラッシュは凄いですね。

JR総武線/京葉線はまだまだ根強い人気。まだまだ進化を遂げるベイタウン。勝手な妄想では千葉港〜幕張新都心まで進化しそうな。総武線沿線も既に完成されてるが古き街から新しい街へ変貌途上中だし。

美浜区も稲毛区の街並みは私も好きです。とうとうタワーも建ってしまうのも分かるような気がします。

これから人口が減っていくのに発展していくのだろうか？

千葉市はやばいよ。
自治体格差を考えると怖くて住めない。

怖くて住めないほどひどくはない（笑

稲毛にタワマンとかジョークの類だよ。
稲毛のマンションは総じて売れゆきが悪いね。

>>133
悪意の塊のような発言ですな。なにか稲毛に悪い思い出でも？

売れ行きはさておき、夜景も特にきれいでない、郊外にタワーって
いうのは行き過ぎな気がする。今は需要が多少あるんだろうけど、、、
低層とまでは言わないでも中層くらいのほうが合う気はする。
管理費とか高くなるし。

その昔、千葉のポートタウンのホテルの上のほうに夜景を見ながら飲めるバーがあったけど（今もあるかは知りません。）、夜景はきれいでしたよ。稲毛の方が東京に近いのでもっときれいな夜景を見れます。
とはいえ、駅前にタワーが出来るのは夜景を見たいからではなくて、駅近に住みたいという多くの需要に応えてたくさん売りたいからでしょう。需要が多いのは間違いなくて、あとは住みたい人が妥協できる値段をつけられるかどうか。

容積率が変わらないので戸数は同じですよ。
タワマンにすれば戸数が増えるわけではありません。

容積率が高いから上に伸ばせるんじゃないの？

でも、そんなに戸数を増やしていいのかな？
今の時代はいいにしても、１０年、２０年後とかが怖くないですかね？

何階であれ建てられる面積は
土地の地目と広さで決まっています。
金のかかる土木工事の面積が減るので
タワマンの方が総合的には安くあがる場合もあります。

単純に、容積率いっぱいにたてるためには建物を高くする必要があるのかと思ったけどそうでもないのか？例えば千葉のセントラルタワーと同じ容積を同じ敷地に平屋建で実現することも可能なの？そうだとすれば>>137さんの言うことに納得。

例えば500㎡の商業地80/400（容積率）にビルを建てるなら
500×4×0.8＝1600㎡の躯体まで。
この1600㎡を160㎡×10階にするのか
80㎡×20階にするのか・・・
は設計者や地主の考え方次第。
土地によって色々な規制がある。
総合設計制度等で土地に周辺住民のための歩道をつけたりすると
容積率が緩和する。
東京駅周辺は石原就任後、容積率の売買を可能にして高層化が進んだ。

つまり上の例だと５００㎡の土地上に平屋で１６００㎡の躯対は無理なので自ずと４階以上の建物になる。ただ、容積率が極端に高い土地というものは存在しないので、同じ住戸面積を確保するだけなら、通常は高層建物にしなくても建てられるということ？