プラウドタワー稲毛（旧称：稲毛駅前タワーマンション）

＞１１６
http://www.city.chiba.jp/toshi/toshi/nishiguchi/saihyouka.html
千葉駅西口の再開発は、相変わらず先行き不透明のようですよ。
初めから期待しないでおかないと、いつになるかも分らず、身が持ちません（笑）

ここを買うなら津田沼再開発の方が良いのでは？
竣工する頃着工すると思うけど、10年後
あの時急がなければ良かったと後悔しないと良いけど。

＞１２１
千葉駅以遠からくる電車ですと７時頃でもグリーン車は満席ですよぉ。
千葉駅始発のグリーン車だと稲毛駅でも大丈夫かもしれません。
以上、あくまで感覚です。調査したわけではありませんので、あしからず。

>>123
同意です。
今買えない物件の話をされてもと思います。
建築計画等が出ていない物件の話をされても。
10年先の話では、物件は良いかもしれないが年齢的にきつくなる。
それと土地区画整理事業で、予定通りに進む事業は殆ど無いし。

元ＪＲ宿舎の建物が解体されてかなり経ちますが、タワーマンションの
工事はいつ始まるのでしょう。
まさか計画変更はないでしょうね。

今年の夏に近隣への説明会を実施かと。竣工は09年3月かと思われます。

9年3月というと市川タワーの入居時期くらいですね。そんなにすぐ出来ちゃうんだ。市川を検討しているのですが、こっちも見てみたい。

工事期間は３年以上かかるのでは？
早くても2010年末で、遅れることになれば2011年竣工でしょう。

しかし稲毛・稲毛海岸の分譲ラッシュは凄いですね。

JR総武線/京葉線はまだまだ根強い人気。まだまだ進化を遂げるベイタウン。勝手な妄想では千葉港〜幕張新都心まで進化しそうな。総武線沿線も既に完成されてるが古き街から新しい街へ変貌途上中だし。

美浜区も稲毛区の街並みは私も好きです。とうとうタワーも建ってしまうのも分かるような気がします。

これから人口が減っていくのに発展していくのだろうか？

千葉市はやばいよ。
自治体格差を考えると怖くて住めない。

怖くて住めないほどひどくはない（笑

稲毛にタワマンとかジョークの類だよ。
稲毛のマンションは総じて売れゆきが悪いね。

>>133
悪意の塊のような発言ですな。なにか稲毛に悪い思い出でも？

売れ行きはさておき、夜景も特にきれいでない、郊外にタワーって
いうのは行き過ぎな気がする。今は需要が多少あるんだろうけど、、、
低層とまでは言わないでも中層くらいのほうが合う気はする。
管理費とか高くなるし。

その昔、千葉のポートタウンのホテルの上のほうに夜景を見ながら飲めるバーがあったけど（今もあるかは知りません。）、夜景はきれいでしたよ。稲毛の方が東京に近いのでもっときれいな夜景を見れます。
とはいえ、駅前にタワーが出来るのは夜景を見たいからではなくて、駅近に住みたいという多くの需要に応えてたくさん売りたいからでしょう。需要が多いのは間違いなくて、あとは住みたい人が妥協できる値段をつけられるかどうか。

容積率が変わらないので戸数は同じですよ。
タワマンにすれば戸数が増えるわけではありません。

容積率が高いから上に伸ばせるんじゃないの？

でも、そんなに戸数を増やしていいのかな？
今の時代はいいにしても、１０年、２０年後とかが怖くないですかね？

何階であれ建てられる面積は
土地の地目と広さで決まっています。
金のかかる土木工事の面積が減るので
タワマンの方が総合的には安くあがる場合もあります。

単純に、容積率いっぱいにたてるためには建物を高くする必要があるのかと思ったけどそうでもないのか？例えば千葉のセントラルタワーと同じ容積を同じ敷地に平屋建で実現することも可能なの？そうだとすれば>>137さんの言うことに納得。

例えば500㎡の商業地80/400（容積率）にビルを建てるなら
500×4×0.8＝1600㎡の躯体まで。
この1600㎡を160㎡×10階にするのか
80㎡×20階にするのか・・・
は設計者や地主の考え方次第。
土地によって色々な規制がある。
総合設計制度等で土地に周辺住民のための歩道をつけたりすると
容積率が緩和する。
東京駅周辺は石原就任後、容積率の売買を可能にして高層化が進んだ。

つまり上の例だと５００㎡の土地上に平屋で１６００㎡の躯対は無理なので自ずと４階以上の建物になる。ただ、容積率が極端に高い土地というものは存在しないので、同じ住戸面積を確保するだけなら、通常は高層建物にしなくても建てられるということ？

↑そんな感じです。
ここの場合は80/800程度じゃないかな？

土地のまわりのコンクリートの塀の撤去が始まりましたね。
まもなく着工でしょう。

MRはいつごろになるんでしょう。ぜひ見に行きたいです。

ＭＲの予定地と思われる場所は変化ありません。
市川のタワーマンションの販売が済んでからこちらに取り掛かるのではないですか。

市川タワーの販売がすんでからというとどのくらい先になるのでしょうか。来年初頭くらい？

>>147
MRの予定と思われる場所ってどこですか？

モデルルームの建つだろう土地は、稲毛駅の東側と西側の両方にあります。
どちらも駅から徒歩５分くらいの駐車場や空地ですが、おそらく西側になるのではないでしょうか。

子供の頃から稲毛で育った元稲毛区民なのですが、最近はあまり行っていないので駅前の状況を正確に思い出せません。駅から5分くらい歩いたところですか？LAOXのあたりとかでしょうか。三叉路の元ガソリンスタンドの土地もまだ空き地でしょうか。いずれにしても楽しみです。MR出来たらすぐに見に行きたいと思っています。

LAOXまでいかずパチンコ屋を右に曲がったところの突き当たり。
SATY（メテオって言ったほうがいいですか？）の前ですよ。
確か、完成が2009年とか2010年とかだいぶ先でした。
完成が楽しみですね！

152さん
タワーマンションがどこかではなくて、マンションギャラリー（モデルルーム）がどこになるかという話なんですが、敷地内なんてことはないですよね。

MRの場所ですか・・・。そうですよね、いまさら建設場所がわからないなんて人いませんよね。失礼しました。

あの狭さですからね・・・敷地内はないですね。
ほんと、どこなんでしょ！？

もと稲毛区民です。皆さんほんとに楽しみにしてるんですね。稲毛は住んでみていいところでした。千葉に永住する、東京に通う、どちらのケースでもいい地域でした。とくに教育環境がよかった。今回の物件はもう一度舞い戻って購入をしたいくらいです。４０００万台で７０㎡、低層階３階くらいの物件があれば即購入でしょう。本音は２０階くらいが理想ですが、そうなると５０００万台を覚悟せざるを得ないのでは？

産経新聞に下記記事ありました。
今回の不動産プチバブルも思ったより早く収束するかもしれませんね。
都心部の地価下がって、周辺地域も一般庶民が購入しやすい価格に
是正されると嬉しいのですが。

都心地価「上げ止まり」　海外資金が急減、３０地点で伸び０％

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070909-00000902-san-bus_all

私の感想としてはこのバブルはかなり狂乱でしかも予想以上に長続きしているなという印象なので、終わるといわれればまぁそうだろうなと。アメリカのサブプライムの失敗での日本への投資減少の影響必至でしょうし。

>>157さん

今月下旬の基準地価が下落傾向であれば、不動産業界が売り渋っていた
物件も来年には処理方向に向かうかもしれませんね。

一庶民としては、普通に手の届く物件が多く出てきてほしいです。

そうですよね。稲毛は東京から結構あるので快速停車駅前とはいえわりとリーズナブルな価格で出てくるのではないかと期待しています。それでも上層階にいけば千葉の花火も見れるし、東京方面の夜景も見れるなんて…欲張りかな。

土地の取得価格と場所、昨今の施工費考えると
どう考えても230〜250万円/坪
位じゃないと売りに出せないと思う。
売れるのかなー？
ま、同業としては売れて欲しいけど
レジデンス稲毛台も売れてるみたいだし。

高いなぁ。そんなに高くなるのでしょうか。駅近の価値は高いけどそれじゃぁちょっと高すぎるように思う。

私も価格帯は250平均だと思います。そりゃそうでしょ。売り出す前からこんだけ興味がある人がいるってことは、高くても買う人はいますね。

設備面も充実させてきたら、平気で坪300近くがあり得ると思います。あくまでも設備面が充実していることが条件。

坪２５０や３００したら、将来的にはかなりの値下がり必至では？
場所が場所ですから。そんなの気にしないという人しか変えなくなる
ので、売るのが大変そうですね。

坪250-300だと市川タワーと同じ価格設定ですね。市川より20分ほど東京から離れているのに同じ値段ということは、稲毛の発売まではマンション価格は上がり続けるという読みですか？

というより千葉県内駅前タワーの中で一番の不人気物件になるでしょうね。稲毛だと坪200でも完売はキツイ。

↑それはありえない。当然、250でも買える人はたくさんいるでしょう。余裕がある人が買う。倍率は１、２倍でもいいスタンスじゃないかな。

↑何の根拠もないですね。

↑根拠はないですが、最近の駅前マンションってそういう値付けに思います。武蔵小金井のマンションとか市川あたりのマンションとか。現金購入者が多いのも事実かと。

でもそういう層は稲毛には住みませんよ

>>170さん
確かにそうかもしれませんね。ただ、最近のデべは強きなので、そんな気もしてしまいます。

セントラルタワーの売値を見るとここが駅前であることを考えると坪250万もありうるのかなぁと思いますが、希望としてはもう少し安く…。MRは来年初頭でしょうか。

セントラルタワーで坪250程度だとするとここは
坪300程度では

ここで高くするためには相当高級仕様にしないといけないのでは？
戸建地域だから。でも、それはそれで買う人を選ぶことになるが。

>>175
そうですか。
野村さんならやってくれそうな話ですね。
流石に300はやり過ぎだと思うけど。
70㎡で6000万円オーバーは戸数考えると？？

本当？　そんなんで、売れるの？？

稲毛駅との連絡がどうなるのか気になります。
ペリエ内から直結になるのでしょうか？

直結にはならない予定らしいです。

マンション用地を囲む白い塀に「ＰＲＯＵＤ」のロゴ。目立ちますね。

かっこいいな。また大物俳優とかをイメージキャラに使うのでしょうか。

>>176さん
駅直結でもなく、都内まで出るのに時間も接続も大変な京葉線の駅歩1分が市川タワーと同レベルの仕様＆同レベルの価格ってどんだけ〜。

>>182
京葉線？稲毛駅は総武線快速停車駅ですが。

>>183さん
うお、しまった。稲毛海岸と勘違いしてた、申し訳ない…。

それでも東京駅まで34分だよねえ。18分の市川と同じってのはなあ…。

土地の仕入れ値が高い上、立地で勝負できるため、設備は市川と同程度という話だったので、マンションに対応した浄化槽設備を備え付けないといけないディスポーザのようなコストのかかる設備はつけないように思えます。あまり設備は期待できないんでしょう。

>>184さん
たしかに稲毛まで来ると遠いですね。帰りの電車が津田沼止まりが多くて結構切ない思いもします。市川タワーと比べると、同じ価格で出されたら設備が充実していたとしてもやはり高いなと思います。ただ、朝の通勤時でもグリーンに乗れば座れるというメリットがあります。市川からだと座れるかどうかは運ですからグリーン定期を使う人にはいいかも。

グリーン定期を使う人は確実に座れる津田沼始発を選択するでしょう。この物件がもし本当に坪300万にせまるようなら廃墟になるのでは。

稲毛駅4分(同じく東口側)の長谷工20階建て大規模マンション『アイ・プレイス稲毛』の1階住戸が売りに出ていますね。
平成12年11月築、73平米で3980万円です。
築7年の1階で坪180万と言う価格設定ですから、ここより駅近の野村タワーの中層階は値段も相当なものになるのじゃないでしょうか。

http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/g/73/index.html

>>187
津田沼始発に乗らなくても稲毛・千葉あたりからなら確実に座れます。もちろん、津田沼の方が帰りの便を考えるといいのは疑いがないのは同意です。津田沼駅前にマンションの計画があるのですか？私がここに興味を持っているのは稲毛区出身のためなのですが、特に稲毛にこだわりがないのであれば津田沼駅前ないし直結があればそっちの方がいいと思います。

撮影してきたのでアップしておきます。
どんな風になるんでしょうね。

-PROUD-って書いてある！ワクワクしますね。

坪230万くらいに収まらないものでしょうか。

プラウドの名前が入っているから、やはりそれなりの仕様ではないでしょうか。だとすると250オーバーは普通に考えられる気がしますね。

仕様はさほどでもないと野村の方から聞きました。現時点の予定であり、かつ、当然ながらここの担当ではないでしょうから確実な情報ではありませんが、さもありなんという気がします。

>>188
でも中古はその価格で売れるかどうかは分からないですよ。

>>196
儲けるために買うわけじゃないからいいんじゃない？

>>197さん
そうですね、設けるために買うのは無理でしょう。賃貸を前提とすれば、利益を生むには粗利で５％は行かないときついでしょう。

・稲毛「駅８分」の賃貸の坪単価は５４００円。
・ここなら駅１分なので、３０％プレミアム付けられたとして坪単価７０００円。これでもやっと分譲坪単価は１６８万円（粗利５％時）。
・ここの分譲価格の坪単価が２００万円だったとしたら、粗利４．２％です。坪単価２５０万円なら３．４％、絶対儲からないです。

https://www.＊＊＊＊/price/market/station_list.php?r=12
設定条件 → [分譲75㎡8分] [賃貸75㎡8分]
駅名　　分譲価格　 坪単価　　賃料（管理費込）利回り
稲毛　　3,323　　　146　　　　123,000　　　　4.4 %

市川タワーでさえ坪単価２００万円超えたあたりで利回り計算きつかったですから、最近の千葉のタワーは「儲けは考えていない。自分で使うのだから、その坪単価で欲しいかどうか」で決めないと、無理です。

↑市川だって人気はさほどではなかったが、ぎりぎり売り切ったので、駅近くを求め、お金がある人がいれば、売れてしまうでしょう。当たり前の話だが、いるんでしょうね。

何の具体的な情報も出ていないし、公式HPもないのにすでに199とは。注目されているんですかね。

粘着くんがいるだけでしょう。

↑こういう意味の無い悪意に満ちた書き込みがあるところが注目されている証拠でしょう。

>>200
え！？稲毛でタワマンってｗ
って、感じで注目されてるんだね。

野村のずっこけを期待しているからでしょう。
親の證券のように。

もう荒らしが現れていますね。他の人気物件のスレも荒らしが頻繁に出没していますから、ここも人気物件になりますね。

>>203
東北にもタワマンあるからねぇ。いまやどこにでもタワマンができる可能性はあるのでは？

市川タワーは余裕で完売だったよ。
訳アリ物件だけどｗ

どんな訳があったのですか？

三分一が地権者。。
その地権者がね、ちょっとｗ

ちょっと、何？

小中台小学校横にモデルルームが建ち始めているのですが、ここの？？

小中台小学校の横にMR作っているのでしょうか。現地からちょっと離れていますね。現地よりMRの方が駅から不便と言うのも面白い。

小中台小の横のモデルルームらしき建物の「建築計画のお知らせ」看板を
見ても、どこにも　野村不動産の名前はありませんよ。
別の、財閥系デベのようです。
このモデルルームらしきもの、詳細が分からず、気になります。

平均で坪２５０万円らしいです。
ちょっと高いですね・・・

平均坪単価２５０万円ですか、高い、、、
駅直結の市川タワーでさえ平均２６０万円。原油高その他で建築費高騰とは言え、バブル懸念されている昨今、ちょっと高くないかい？

プラウドですから普通ですよ。
坪２６０でも価値はあるね。

安いにこしたことは無いですが、やはり高いようですね。あとは内装や共用施設に期待するほか無いか。

ここのモデルルームは稲毛サティ−の駐車場でやるんじゃないかな？