プラウドタワー稲毛（旧称：稲毛駅前タワーマンション）

>>77さん
過去の稲毛の分譲実績というものはこういうものでした。
稲毛は東京の検討者がなだれ込み、富裕層を後背エリアに抱える
市川とは違います。
過去稲毛の某マンションでは売れ残りに苦しむあまり、
見に行って、アンケートを書いただけで１万円のＱＵＯカードをくれました。
苦戦する物件も多数あるので仕様を調整しつつ、
慎重な値付けがされるはずです。ご参考までに。

レクセルプラザ稲毛
交通 総武線「稲毛駅」 徒歩5分
販売価格 1,980万円 〜 4,680万円　[平均：3,460万円]
専有面積 39.4㎡ 〜 96.7㎡　[平均：71.0㎡]
坪単価 161.15万円
総戸数 44戸
階数 地上7階
竣工予定日 2003年4月
事業主 扶桑レクセル

パークシティ稲毛の杜
交通 総武線「稲毛駅」 徒歩9分
販売価格 2,770万円 〜 5,590万円　[平均：3,587万円]
専有面積 76.4㎡ 〜 121.8㎡　[平均：85.6㎡]
坪単価 138.57万円
総戸数 357戸
階数 地上14階
竣工予定日 2005年1月
事業主 三井不動産

稲毛台ハウス
交通 総武線「稲毛駅」 徒歩5分
販売価格 3,220万円 〜 6,280万円　[平均：4,152万円]
専有面積 70.9㎡ 〜 100.9㎡　[平均：85.6㎡]
坪単価 160.49万円
総戸数 186戸
階数 地上3階
竣工予定日 2005年2月
事業主 ＪＦＥ都市開発

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参考までに津田沼駅近くのエリアはこうなります。

リーデンススクエア津田沼
交通 総武線「津田沼駅」 徒歩2分
販売価格 2,528万円 〜 5,728万円　[平均：3,911万円]
専有面積 56.6㎡ 〜 85.8㎡　[平均：72.6㎡]
坪単価 177.95万円
総戸数 127戸
階数 地上11階
竣工予定日 2005年6月
事業主 藤和不動産

プラウド津田沼
交通 総武線「津田沼駅」 徒歩8分
販売価格 3,150万円 〜 6,270万円　[平均：4,209万円]
専有面積 65.8㎡ 〜 110.5㎡　[平均：77.9㎡]
坪単価 178.50万円
総戸数 220戸
階数 地上15階
竣工予定日 2006年2月
事業主 野村不動産

ライオンズステーションプラザ津田沼
交通 総武線「津田沼駅」 徒歩5分
販売価格 3,400万円 〜 5,160万円　[平均：4,176万円]
専有面積 62.2㎡ 〜 82.4㎡　[平均：71.7㎡]
坪単価 192.22万円
総戸数 57戸
階数 地上11階
竣工予定日 2006年12月

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101さん

>富裕層を後背エリアに抱える市川とは違います。

その昔18年前から市川を知っていますが、欧米ではない外国人も多いですよね？当時それにビックリしましたが今は大丈夫なのかな。101さんの言われる通り富裕層も北に多いのも確かですよね。

答えがズレてるのは分かっていますが、市川の購入層と稲毛の購入層はまったく別のような気がします。それと上の3件がどのような苦戦を強いられたのが無いのでなんとも言いがたしです。

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ここの様に最近は老朽化した社宅を売却するのが流行ですからねぇ。
津田沼も再開発地ではない千葉工大の裏側に
老朽化した市営住宅と社宅がありますね。
もう少し待っていればタワーになりそうな予感。

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でも、稲毛にもPROUDブランドが来た!来た!来た!と思っている人、結構多いと思うよ。
少し離れてPROUDタウンなんていう戸建てなるところも宣伝してるし。

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すぐ近くに元ＪＴがありますが、そこはどうなるのでしょうか。
東京税関宿舎も気になります。
南側にタワーマンション建設もありそう。

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何となく、千葉ローカルでは稲毛って暮らしやすそうで一定のブランド力？を持って
いますが、実際に永住するとなると、日常生活も特筆して便利でも無いし、東京方面
への通勤通学も千葉駅より大変だったりしませんか？

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稲毛は決して便利とはいえないよ。不便でもないけど。
ただ、千葉駅は徒歩一分にマンションはこれからないから、その点では正確には比較できないのが
正しいのでは？

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千葉との比較より津田沼との間に大きな分水嶺があるように感じる。
千葉には始発の魅力
津田沼は本数と始発の魅力
稲毛は将来快速停車を幕張本郷にとられたりしないだろうか？？

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稲毛と千葉駅なら利便性は当然千葉のほうが上では？津田沼はもっと
当たり前。ただ、確かに誰かがおっしゃっているように、千葉は
駅前に建たないから比べられないのが正しいと思いますが。
快速の駅が変わることはまずないでしょう。
幕張本郷に快速を止めたいなら、まだ今乗り入れている総武線鈍行に
準快速を作るとか。ただ、今でさえ朝は遅れがちな鈍行の他の駅が
もっと遅くなることになるので難しいかもしれないですね。

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すいません、東京に出勤するのに稲毛より千葉の方が便利という理由を教えてください。
時間的には遠いのに？？

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時間ではなくて千葉は始発があるから、選んで並んで待てば座れるからでしょう。

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結局皆同じ事と考えてるから、座るのは一苦労なんだよね。

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どうしても座りたいなら、行きは稲毛から下って並んで座るとか？（笑）
でも、並ぶ分通勤時間は長くなるのがもれなく付くんだよね。千葉の人も。

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西口は再開発が計画されていますから、その可能性はありますね。

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可能性はありますね。マンションになるかどうかは未知だけど、再開発の計画はあるので。

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＞１１６
http://www.city.chiba.jp/toshi/toshi/nishiguchi/saihyouka.html
千葉駅西口の再開発は、相変わらず先行き不透明のようですよ。
初めから期待しないでおかないと、いつになるかも分らず、身が持ちません（笑）

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ここを買うなら津田沼再開発の方が良いのでは？
竣工する頃着工すると思うけど、10年後
あの時急がなければ良かったと後悔しないと良いけど。

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＞１２１
千葉駅以遠からくる電車ですと７時頃でもグリーン車は満席ですよぉ。
千葉駅始発のグリーン車だと稲毛駅でも大丈夫かもしれません。
以上、あくまで感覚です。調査したわけではありませんので、あしからず。

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>>123
同意です。
今買えない物件の話をされてもと思います。
建築計画等が出ていない物件の話をされても。
10年先の話では、物件は良いかもしれないが年齢的にきつくなる。
それと土地区画整理事業で、予定通りに進む事業は殆ど無いし。

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元ＪＲ宿舎の建物が解体されてかなり経ちますが、タワーマンションの
工事はいつ始まるのでしょう。
まさか計画変更はないでしょうね。

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今年の夏に近隣への説明会を実施かと。竣工は09年3月かと思われます。

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9年3月というと市川タワーの入居時期くらいですね。そんなにすぐ出来ちゃうんだ。市川を検討しているのですが、こっちも見てみたい。

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工事期間は３年以上かかるのでは？
早くても2010年末で、遅れることになれば2011年竣工でしょう。

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しかし稲毛・稲毛海岸の分譲ラッシュは凄いですね。

JR総武線/京葉線はまだまだ根強い人気。まだまだ進化を遂げるベイタウン。勝手な妄想では千葉港〜幕張新都心まで進化しそうな。総武線沿線も既に完成されてるが古き街から新しい街へ変貌途上中だし。

美浜区も稲毛区の街並みは私も好きです。とうとうタワーも建ってしまうのも分かるような気がします。

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これから人口が減っていくのに発展していくのだろうか？

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千葉市はやばいよ。
自治体格差を考えると怖くて住めない。

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怖くて住めないほどひどくはない（笑

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稲毛にタワマンとかジョークの類だよ。
稲毛のマンションは総じて売れゆきが悪いね。

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>>133
悪意の塊のような発言ですな。なにか稲毛に悪い思い出でも？

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売れ行きはさておき、夜景も特にきれいでない、郊外にタワーって
いうのは行き過ぎな気がする。今は需要が多少あるんだろうけど、、、
低層とまでは言わないでも中層くらいのほうが合う気はする。
管理費とか高くなるし。

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その昔、千葉のポートタウンのホテルの上のほうに夜景を見ながら飲めるバーがあったけど（今もあるかは知りません。）、夜景はきれいでしたよ。稲毛の方が東京に近いのでもっときれいな夜景を見れます。
とはいえ、駅前にタワーが出来るのは夜景を見たいからではなくて、駅近に住みたいという多くの需要に応えてたくさん売りたいからでしょう。需要が多いのは間違いなくて、あとは住みたい人が妥協できる値段をつけられるかどうか。

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容積率が変わらないので戸数は同じですよ。
タワマンにすれば戸数が増えるわけではありません。

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容積率が高いから上に伸ばせるんじゃないの？

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でも、そんなに戸数を増やしていいのかな？
今の時代はいいにしても、１０年、２０年後とかが怖くないですかね？

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何階であれ建てられる面積は
土地の地目と広さで決まっています。
金のかかる土木工事の面積が減るので
タワマンの方が総合的には安くあがる場合もあります。

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単純に、容積率いっぱいにたてるためには建物を高くする必要があるのかと思ったけどそうでもないのか？例えば千葉のセントラルタワーと同じ容積を同じ敷地に平屋建で実現することも可能なの？そうだとすれば>>137さんの言うことに納得。

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例えば500㎡の商業地80/400（容積率）にビルを建てるなら
500×4×0.8＝1600㎡の躯体まで。
この1600㎡を160㎡×10階にするのか
80㎡×20階にするのか・・・
は設計者や地主の考え方次第。
土地によって色々な規制がある。
総合設計制度等で土地に周辺住民のための歩道をつけたりすると
容積率が緩和する。
東京駅周辺は石原就任後、容積率の売買を可能にして高層化が進んだ。

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つまり上の例だと５００㎡の土地上に平屋で１６００㎡の躯対は無理なので自ずと４階以上の建物になる。ただ、容積率が極端に高い土地というものは存在しないので、同じ住戸面積を確保するだけなら、通常は高層建物にしなくても建てられるということ？

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↑そんな感じです。
ここの場合は80/800程度じゃないかな？

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土地のまわりのコンクリートの塀の撤去が始まりましたね。
まもなく着工でしょう。

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MRはいつごろになるんでしょう。ぜひ見に行きたいです。

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ＭＲの予定地と思われる場所は変化ありません。
市川のタワーマンションの販売が済んでからこちらに取り掛かるのではないですか。

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市川タワーの販売がすんでからというとどのくらい先になるのでしょうか。来年初頭くらい？

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>>147
MRの予定と思われる場所ってどこですか？

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モデルルームの建つだろう土地は、稲毛駅の東側と西側の両方にあります。
どちらも駅から徒歩５分くらいの駐車場や空地ですが、おそらく西側になるのではないでしょうか。

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子供の頃から稲毛で育った元稲毛区民なのですが、最近はあまり行っていないので駅前の状況を正確に思い出せません。駅から5分くらい歩いたところですか？LAOXのあたりとかでしょうか。三叉路の元ガソリンスタンドの土地もまだ空き地でしょうか。いずれにしても楽しみです。MR出来たらすぐに見に行きたいと思っています。

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LAOXまでいかずパチンコ屋を右に曲がったところの突き当たり。
SATY（メテオって言ったほうがいいですか？）の前ですよ。
確か、完成が2009年とか2010年とかだいぶ先でした。
完成が楽しみですね！

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152さん
タワーマンションがどこかではなくて、マンションギャラリー（モデルルーム）がどこになるかという話なんですが、敷地内なんてことはないですよね。

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MRの場所ですか・・・。そうですよね、いまさら建設場所がわからないなんて人いませんよね。失礼しました。

あの狭さですからね・・・敷地内はないですね。
ほんと、どこなんでしょ！？

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もと稲毛区民です。皆さんほんとに楽しみにしてるんですね。稲毛は住んでみていいところでした。千葉に永住する、東京に通う、どちらのケースでもいい地域でした。とくに教育環境がよかった。今回の物件はもう一度舞い戻って購入をしたいくらいです。４０００万台で７０㎡、低層階３階くらいの物件があれば即購入でしょう。本音は２０階くらいが理想ですが、そうなると５０００万台を覚悟せざるを得ないのでは？

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産経新聞に下記記事ありました。
今回の不動産プチバブルも思ったより早く収束するかもしれませんね。
都心部の地価下がって、周辺地域も一般庶民が購入しやすい価格に
是正されると嬉しいのですが。

都心地価「上げ止まり」　海外資金が急減、３０地点で伸び０％

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070909-00000902-san-bus_all

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私の感想としてはこのバブルはかなり狂乱でしかも予想以上に長続きしているなという印象なので、終わるといわれればまぁそうだろうなと。アメリカのサブプライムの失敗での日本への投資減少の影響必至でしょうし。

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>>157さん

今月下旬の基準地価が下落傾向であれば、不動産業界が売り渋っていた
物件も来年には処理方向に向かうかもしれませんね。

一庶民としては、普通に手の届く物件が多く出てきてほしいです。

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そうですよね。稲毛は東京から結構あるので快速停車駅前とはいえわりとリーズナブルな価格で出てくるのではないかと期待しています。それでも上層階にいけば千葉の花火も見れるし、東京方面の夜景も見れるなんて…欲張りかな。

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土地の取得価格と場所、昨今の施工費考えると
どう考えても230〜250万円/坪
位じゃないと売りに出せないと思う。
売れるのかなー？
ま、同業としては売れて欲しいけど
レジデンス稲毛台も売れてるみたいだし。

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高いなぁ。そんなに高くなるのでしょうか。駅近の価値は高いけどそれじゃぁちょっと高すぎるように思う。

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私も価格帯は250平均だと思います。そりゃそうでしょ。売り出す前からこんだけ興味がある人がいるってことは、高くても買う人はいますね。

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設備面も充実させてきたら、平気で坪300近くがあり得ると思います。あくまでも設備面が充実していることが条件。

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坪２５０や３００したら、将来的にはかなりの値下がり必至では？
場所が場所ですから。そんなの気にしないという人しか変えなくなる
ので、売るのが大変そうですね。

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坪250-300だと市川タワーと同じ価格設定ですね。市川より20分ほど東京から離れているのに同じ値段ということは、稲毛の発売まではマンション価格は上がり続けるという読みですか？

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というより千葉県内駅前タワーの中で一番の不人気物件になるでしょうね。稲毛だと坪200でも完売はキツイ。

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↑それはありえない。当然、250でも買える人はたくさんいるでしょう。余裕がある人が買う。倍率は１、２倍でもいいスタンスじゃないかな。

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↑何の根拠もないですね。

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↑根拠はないですが、最近の駅前マンションってそういう値付けに思います。武蔵小金井のマンションとか市川あたりのマンションとか。現金購入者が多いのも事実かと。

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でもそういう層は稲毛には住みませんよ

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>>170さん
確かにそうかもしれませんね。ただ、最近のデべは強きなので、そんな気もしてしまいます。

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セントラルタワーの売値を見るとここが駅前であることを考えると坪250万もありうるのかなぁと思いますが、希望としてはもう少し安く…。MRは来年初頭でしょうか。

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セントラルタワーで坪250程度だとするとここは
坪300程度では

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ここで高くするためには相当高級仕様にしないといけないのでは？
戸建地域だから。でも、それはそれで買う人を選ぶことになるが。

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>>175
そうですか。
野村さんならやってくれそうな話ですね。
流石に300はやり過ぎだと思うけど。
70㎡で6000万円オーバーは戸数考えると？？

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本当？　そんなんで、売れるの？？

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稲毛駅との連絡がどうなるのか気になります。
ペリエ内から直結になるのでしょうか？

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直結にはならない予定らしいです。

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マンション用地を囲む白い塀に「ＰＲＯＵＤ」のロゴ。目立ちますね。

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かっこいいな。また大物俳優とかをイメージキャラに使うのでしょうか。

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>>176さん
駅直結でもなく、都内まで出るのに時間も接続も大変な京葉線の駅歩1分が市川タワーと同レベルの仕様＆同レベルの価格ってどんだけ〜。

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>>182
京葉線？稲毛駅は総武線快速停車駅ですが。

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>>183さん
うお、しまった。稲毛海岸と勘違いしてた、申し訳ない…。

それでも東京駅まで34分だよねえ。18分の市川と同じってのはなあ…。

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土地の仕入れ値が高い上、立地で勝負できるため、設備は市川と同程度という話だったので、マンションに対応した浄化槽設備を備え付けないといけないディスポーザのようなコストのかかる設備はつけないように思えます。あまり設備は期待できないんでしょう。

>>184さん
たしかに稲毛まで来ると遠いですね。帰りの電車が津田沼止まりが多くて結構切ない思いもします。市川タワーと比べると、同じ価格で出されたら設備が充実していたとしてもやはり高いなと思います。ただ、朝の通勤時でもグリーンに乗れば座れるというメリットがあります。市川からだと座れるかどうかは運ですからグリーン定期を使う人にはいいかも。

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グリーン定期を使う人は確実に座れる津田沼始発を選択するでしょう。この物件がもし本当に坪300万にせまるようなら廃墟になるのでは。

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稲毛駅4分(同じく東口側)の長谷工20階建て大規模マンション『アイ・プレイス稲毛』の1階住戸が売りに出ていますね。
平成12年11月築、73平米で3980万円です。
築7年の1階で坪180万と言う価格設定ですから、ここより駅近の野村タワーの中層階は値段も相当なものになるのじゃないでしょうか。

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http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/g/73/index.html

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>>187
津田沼始発に乗らなくても稲毛・千葉あたりからなら確実に座れます。もちろん、津田沼の方が帰りの便を考えるといいのは疑いがないのは同意です。津田沼駅前にマンションの計画があるのですか？私がここに興味を持っているのは稲毛区出身のためなのですが、特に稲毛にこだわりがないのであれば津田沼駅前ないし直結があればそっちの方がいいと思います。

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撮影してきたのでアップしておきます。
どんな風になるんでしょうね。

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-PROUD-って書いてある！ワクワクしますね。

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坪230万くらいに収まらないものでしょうか。

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プラウドの名前が入っているから、やはりそれなりの仕様ではないでしょうか。だとすると250オーバーは普通に考えられる気がしますね。

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仕様はさほどでもないと野村の方から聞きました。現時点の予定であり、かつ、当然ながらここの担当ではないでしょうから確実な情報ではありませんが、さもありなんという気がします。

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>>188
でも中古はその価格で売れるかどうかは分からないですよ。

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>>196
儲けるために買うわけじゃないからいいんじゃない？

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>>197さん
そうですね、設けるために買うのは無理でしょう。賃貸を前提とすれば、利益を生むには粗利で５％は行かないときついでしょう。

・稲毛「駅８分」の賃貸の坪単価は５４００円。
・ここなら駅１分なので、３０％プレミアム付けられたとして坪単価７０００円。これでもやっと分譲坪単価は１６８万円（粗利５％時）。
・ここの分譲価格の坪単価が２００万円だったとしたら、粗利４．２％です。坪単価２５０万円なら３．４％、絶対儲からないです。

https://www.＊＊＊＊/price/market/station_list.php?r=12
設定条件 → [分譲75㎡8分] [賃貸75㎡8分]
駅名　　分譲価格　 坪単価　　賃料（管理費込）利回り
稲毛　　3,323　　　146　　　　123,000　　　　4.4 %

市川タワーでさえ坪単価２００万円超えたあたりで利回り計算きつかったですから、最近の千葉のタワーは「儲けは考えていない。自分で使うのだから、その坪単価で欲しいかどうか」で決めないと、無理です。

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↑市川だって人気はさほどではなかったが、ぎりぎり売り切ったので、駅近くを求め、お金がある人がいれば、売れてしまうでしょう。当たり前の話だが、いるんでしょうね。

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何の具体的な情報も出ていないし、公式HPもないのにすでに199とは。注目されているんですかね。

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