千葉の新築マンション価格動向　２

千葉方面では　稲毛・千葉　投売り状態　勝ち組を見つけるほうが難しくなっています。すでに入居が始まっている物件は２・３割はいけるのでは？ＣＮＴはまだ値引きしぶいがあまり売れていない様子　八千代で１６号沿いのマンションでアウトレットの垂れ幕が痛々しいです。入居されているかたがたのご心痛をお察しいたします。千葉市内で利便性のよい貸せる場所で利回りのよい物件は今買い時かもです。
幕○タマ○などは中古物件で何部屋かすでに出ています。デベ最悪です。
幕張はうた瀬の新しいマンション待ちの方が多いかもしれません。

戸建てだと、当然だけど修繕も何もかも自分で対応せねばならん。
20年、30年たって不具合がでるのは当然だけど、積立なんかぜんぜんしてないだろうから、
急な出費がでてしまう。もちろん、なんも修繕しないのも自分の勝手だけど、
そんな戸建ての30年後って悲惨。　
まあ、マンションのほうが、実は計画的に修繕積立もするし、
管理もちゃんとやってくれるし、気楽でいい。　
戸建てとマンションのよしあしはよ〜く考えないと、どっちもどっち。
いずれにせよ、ここは、マンションの検討版なんで、戸建て希望者は、e戸建て.comへでも
いくことすすめる。

築30年以上のマンションは建て替え問題で大変だよ。

>>22さん。

ご専門家ですね。
一般建築物と旧国鉄時代からの鉄道構造物の設計・施工基準は違うと素人ながら思いますが、
山陽新幹線のトンネル内のジャンカと橋脚で突貫工事だったゆえに川砂が不足していて海砂
を使用したためアルカリ性から中性化が早く耐用年数が短いってのは有名な話ですね。
今度は九州新幹線で今の首相が元社長だった某コンクリ会社で欠陥製品を使い剥落した
程ですから、一向に品質改善は大昔から無いようですね。
ここはお偉いさんには逆らえないとは思えますので。

だから、戸建て好きは、遠慮なく、戸建てにしがみつけば良し。　
30年たったら建て替えなくちゃいけないっていう発想がおかしい。
戸建てでも、マンションでもそうだが、メンテちゃんとやってれば、
そうはならんだろう。　建て替えなく困るのは、業者だけ。

ここはマンションがいいか、戸建てがいいかのスレでなし。
その議論って、結論がでない。人によって考え違いすぎる。

マンションの新築価格動向ってことなら、そりゃ、確実に下落するでしょう。
来年にかけてさ。アエラの記事でもまた出てたが、損切りしてでも
売り切ろうとしてくる、来年の１−３月が一番買いときかもしれんが、
色々選べるこの年末は、結構チャンスって考えも一理ある。　

土地が急激に下がりだしたのは、今年、特に9月以降だから、
その土地で仕込んだマンションが出てくるのは再来年以降だろ。
で、さらに入居できるのは、2011年とかになってしまう。
（小型マンションなら、2010年か）

そこまで待てばいいけど。　待てないなら、多少仕様のいい、
今のマンションを値切って買うのも、選択枝じゃないかと思う。
ただ、いつ倒産するかわからない（既にいっぱい倒産してるが）
新興デベがつくったマンションは検討対象外。

自分の収入の先行きに不安のない人は、今はやっぱり買い時だと思います。
周辺環境や間取りなど好きなものを選びたければ早めに、とにかく安く買いたければ０９年２〜３月（各社が決算対策を行い、とにかく現金が欲しく時期）あたりがいいのでは。
比較的しっかりしたデベの作った仕様の良いものが在庫販売されていればチャンスとおもいます。
私は営業担当者に土地を仕入れた時期と資材発注した時期を聞くようにしています。（コストと当初予定していた価格の間に無理がないか確認するため。変な物件をつかまないためにも。）もともと経営が厳しいところのものは、安くても避けたほうが無難でしょう。

やはり首都圏マンションは厳しい状況、だそうです。
日経の記事によると、価格が、来年秋には15％程度下がる、そうです。

首都圏マンション、厳しい状況
http://www.nikkei.co.jp/news/sangyo/20081218AT1D1805H18122008.html

記事より
・用地の取得費や建築費の下落で来年秋には発売価格が現在より15％程度下がるため、市況が回復すると予測した。ただピーク時（00年）に比べると半分程度の水準にとどまり、依然として厳しい状況が続く見通しだ。

マンション発売　底ばい状態　０９年首都圏　１１％増止まり
http://www.business-i.jp/news/sou-page/news/200812190088a.nwc

記事より
・現在の発売戸数からすると「８０００戸程度が適正」（同）としており、０９年は各社の在庫処理が進むとみられる。
・販売不振により、仲介業者が発売価格から３割程度引き下げる「アウトレット価格」も登場し、０９年はこれがさらに広がりそう。一方で土地や資材価格が落ち着き始めているため、「来秋以降は現在よりさらに１割以上安い“新価格”物件が登場する」（同）と予想する。
・住宅ローン減税については、住民・所得税からの控除額引き上げという形で実施されるため、同研究所は「高所得層だけしか恩恵を受けられず、効果は限定的

首都圏のマンション発売、０９年も５万戸割れ予想
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/news/20081218-OYT1T00973.htm?from=nav...

記事より
・不動産会社は価格の値崩れなどを恐れて発売戸数を抑えている。しかし、首都圏では現在、未発売の在庫が約１万５０００戸あるとみられ、不動産各社も借入金の金利負担などを軽くするため、値下げして発売せざるを得ない状況となっている。

マンション発売、ピークの半減４万７０００戸　２１年の首都圏市場予測
http://sankei.jp.msn.com/economy/business/081218/biz0812182133018-n1.h...

記事より
・２１年は完成物件の価格引き下げや、土地・資材価格の下落傾向を反映して「現在より１割以上安い“新価格”物件が、秋以降に登場する」（企画調査部）とみられる。
・市場回復については「２１年中は難しい」（同）と調整期間が長引くという見方を示した上で、「（３０００万円台前半の）低価格物件の導入が期待される郊外から」という。
・住宅ローン減税については、住民・所得税の控除額の引き上げという形で実施されるため、「高所得層だけに恩恵をもたらし、効果は限定的」

０９年もマンション市況厳しく＝発売戸数、バブル崩壊後並みに
http://www.jiji.com/jc/c?g=ind_30&k=2008121800878

09年の首都圏マンション発売、11.6％増の見込み、不動産経済研
http://itpro.nikkeibp.co.jp/article/NEWS/20081218/321721/


来年も発売価格の下落が予想される、そうです。

中古のマンション価格が下落、しているようです。

首都圏中古マンション価格、14カ月ぶりに3,000万円台割り込む　東京カンテイ
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200812190003.html

首都圏中古マンション価格、14カ月ぶりに３０００万円割れ／東京カンテイ調べ
http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=28743

今のマンションは管理費が高い一昔前は５０００くらいだったのが今は１万５千くらい。
ありえないほど高い。修繕費はほとんど変わってないから、どれだけ管理費でぼったくられているかわかる。

買いでぼったくられ、管理費でぼったくら・・・。

管理費＋修繕費＋大型修繕費＋自己メンテナンス費＋固定資産税＋駐車場代で、
毎月５万〜１０万。

マンション高値４０００万、毎年６０万から１２０万の出費。
老後に金残らないでしょうね。

賃貸派は年収にあった生活をし、老後には億の資産をため、
運用益などでラクラク生活がまっている。

高値まんしょん掴みは、毎月の管理費＋修繕費＋大型修繕費＋自己メンテナンス費＋固定資産税が
７万以上にはなっている。それでアップアップでしょう。まぁゴースト化の可能性の方が大きいだろうけどね。

管理費＋修繕費＋大型修繕費＋自己メンテナンス費＋固定資産税
で毎月５万だもんな。

年６０万はほとんどの庶民にとって痛いでしょう。
しかもそれは徐々にあがっていって、月８万年１００万近くかかることになる。

これが老後あたりにくるからね。

しかも共用設備は老朽化していく。
ゲストルームは物置に。
全体空調はゴキブリの死骸、カビ送り機に。
・・・
マンション買っていいと思える乗って、最初の１年〜３年だけだぞ。
その後は後悔だけが残る。ただしキャッシュは残らない。

運用益ならマンション買って貸した方が出るよ

>>211
>毎月の管理費＋修繕費＋大型修繕費＋自己メンテナンス費＋固定資産税が７万以上にはなっている。
賃貸or戸建だと、これらは掛からないの？
大小の差はあれ、そんなことないでしょ？
論点が違うんじゃないの？

そもそもスレ違いだけどさ。

島根大学理工学部の中尾教授のグループが行なった マンション住人と一戸建て住人の寿命の調査では、「マンション住人の平均死亡年齢と木造住宅住人の平均死亡年齢を比較するとマンション住人のほうが、およそ9歳も短命だった。」 日本木材学会はコンクリートという素材そのものが生物に
与える影響について、静岡大学農学部の研究データを発表している。
飼育箱の違いによるマウスの生存率のデータで、「生後20日時点で、木造の場合85.1％、金属が41.0％、 コンクリートが6.9％の生存率。なんとコンクリートの飼育箱ではほとんどが死んでしまったのです。 又、木造飼育箱で育ったマウスは生殖器の重量が重く、コンクリート飼育箱のマウスには腎臓に水腫のできているものが多く見られました」というもの。

マンション＝都市住民
木造戸建＝田舎民

疫学的統計を本気でとるなら
地域限定で数字を集めて欲しいですね

断熱の無いコンクリートで比較してるんだから現実の住宅とは大違い。
215の研究を、住宅に当てはめて考える事は無意味。

マンションを購入して住んでいたことがありますが
損切りして売却し、現在は戸建に住んでいます。
マンションには2度と住みたくありません。
マンションは所詮戸建の代用品です。

上下左右に非常識な人がいたら最悪ですが、そうでなくても
マンションは上下左右の住人に気を使います。
マンションに住んでいたときに熱帯魚の水槽から水漏れがあり
迷惑をかけてしまった下の階の部屋の住人に、
クリーニング代を払いながら謝って回ったつらい経験があります。

またマンションは専有部分の間口が狭く、たとえベランダは南向でも
北側の部屋は日が全く当たらず、廊下に面していて窓も開けられず
風通しも悪いためカビがでやすいです。

管理費、修繕積み立て費、駐車場料金は、永久に払い続けなければなりません。
値上がりすることはあっても値下がりすることはありません。
住宅ローンを払い終わっても一生払い続けなければなりません。
これらの金銭は当然ながら管理会社の人たちの給料になります。
大規模修繕がある場合は一時金を徴収されることもあります。
金利の安い現在ではこれらの金額を住宅ローンに換算すると
1000万円以上に相当します。

マンションを買っても、子供が生まれたり、大きくなって
戸建てに買い換える人はたくさんいます。
マンションは子育てには向かないからです。
マンションの間取は３LDKが中心ですが戸建ては４LDKが中心です。

まじめな話、

　何かあればすぐゴネる。面倒なことは全て他人任せ。
　誰よりも大声で騒ぐ。駐車場代や管理費なんかはじめから払う気なし。

ってタイプには、マンション購入はマジオススメだな。
マンションの負の側面の７５％くらいから開放されてる感じ。

>>マンションに住んでいたときに熱帯魚の水槽から水漏れがあり
迷惑をかけてしまった下の階の部屋の住人に、
クリーニング代を払いながら謝って回ったつらい経験があります。

→自分が悪いんじゃねーか。


>>またマンションは専有部分の間口が狭く、たとえベランダは南向でも
北側の部屋は日が全く当たらず、廊下に面していて窓も開けられず
風通しも悪いためカビがでやすいです。

→戸建はカビが出ないんですか？


>>管理費、修繕積み立て費、駐車場料金は、永久に払い続けなければなりません。
値上がりすることはあっても値下がりすることはありません。
住宅ローンを払い終わっても一生払い続けなければなりません。
これらの金銭は当然ながら管理会社の人たちの給料になります。
大規模修繕がある場合は一時金を徴収されることもあります。

→戸建の維持管理費、計算してみた事ありますか？


>>マンションを買っても、子供が生まれたり、大きくなって
戸建てに買い換える人はたくさんいます。

→子育てが終わってマンションに買い換える中高年もたくさんいます
維持管理や防犯対策が大変だからです。

永久管理費払って、ロビーから遠い駐車場に永久駐車場代払って！　で、30年経ったら資産価値ゼロって何の罰ゲーム？

だったらマンションの掲示板なんか見るな！
こんなとこで自分の価値観押し付けて自己満足？ 友達いないの？

戸建てもね、すぐまた立て替えの時期きてまたお金つかわなければならなくて
エンドレスです
ボロボロになった家とあまった土地。悲惨。それより、ここはマンコミ。ミニ戸住人さようなら

戸建てに住むなら２００坪は欲しいな。

後継ぎのいないカミサンの実家（地方）の３００坪の戸建てをどうするのかが目下の悩みの種。

だから小さな戸建てならマンションでいいや。

場所どこですか。
浦安や市川なら羨ましい。船橋より東なら不良資産。

「人間は高層階に住むべきではない」という東海大学医学部講師・逢坂氏は「高層マンションの1〜2階、3〜5階、６階以上に住む人に分けて調査した結果、もっとも顕著な違いが出たのは妊婦の流産率だという。1〜2階の率が7.1％、3〜5階が6％と大差が無いのに、6階以上では、なんと24％にはねあがりました。また木造一戸建ての場合、異常分娩率14.9％だったのが、マンションの6階以上に住む女性では27％と、倍近い数値になった。妊婦に関する同様の調査を行なっている国立精神・神経センター精神保健研究所の北村氏は、「”妊娠関連鬱病（いわゆるマタニティブルー）”の実体を調べたところ、マンションに住む妊婦は、一戸建てに住む妊婦より、この鬱病が発生する割合が4倍も高いことが明らかになった。」という。又、幼稚園児を対象にした調査でも、６階以上に住む園児の体温が、それ以外の子に比べて低く、平熱が36度を下回る園児が多いこともわかった。

へぇー、６階以上だと受胎の４回に１回が流産？
にわかに信じられんな。

世帯年収、家族構成、職種、就労時間等諸々の変数をもう少し統制してくれないと
申し訳ありませんが何の意味もありません。
まぁ、今後の研究に期待、というレベルですね。

追伸
北村先生の妊娠関連うつの件は事実で、集合住宅における核家族の母親はサポートしてくれる
人間関係が貧弱になりがちであり、悩みを抱え込みやすい傾向があると言われています。

集合住宅でもご近所づきあいは大切ですよ、って話です

どんな研究でもアラ探しのためにあるのではなく、
将来の指針として役立たなければ意味がありません。

そろそろ目を覚まそうぜ。
頭金５％程度で３０年ローンとかって今の時代ではもう無理なんだよ。

３０年以上前の終身雇用、年功序列、右肩上がりの経済に給料。そんな時代にしか
やってはいけない家の買い方だよ。

今は30年も安定して給料貰い続けられないでしょ？出世する保証も無いし
リストラになるかもしれないし。

だから住宅ローンの審査は時代に合わせて変えないといけない。
頭金５０％以上、返済は20年以内で月々の返済は給料の１０％以内ぐらいに規制するべき。
それなら万が一ローンが返せなくなっても家を売ればなんとか借金は帳消しに出来るだろう。

当然一時的に家は売れなくなるが、それに合わせて土地代や建築費が下がって
そのうち適正な価格になり今の給料でも買えるようになるよ。

最後にもう一度言う。
「30年も安定して住宅ローンを返せる人は公務員ぐらいだ

デベって最低だよな。顧客にはウソ言って買わせるし、業者には工事代金をちっとも払わないし、追加工事があっても一切払わないし、やっと手形で払ってくれたと思ったら、ジャンプ３回、挙句の果てにはあぼ〜んして借金チャラかよ。

お客も我慢して５年賃貸で暮らしなよ。今ローン組む人は営業は『お＊＊さん』って呼んでるんだよ 。５年間誰も買わなきゃ半値以下で家は買える時代になるよ。

ついに０９年「倒産解禁」へ！
2009年01月13日10時00分 / 提供：ゲンダイネット
●１〜３月にマンション業者がバタバタ倒れる

　倒産の“解禁”だ。麻生政権は、正月の倒産ラッシュを避けるために、金融庁を通じて金融機関に年末年始の貸し渋りをやめるよう指示していたらしいが、年明けから１週間たった９日、不動産関連の２社が倒産した。

　不動産ファンド運営などを手掛けるクリード（東証１部）が会社更生法の適用を申請し、愛知県に本社を置く住宅関連の東新住建（ジャスダック）が民事再生法を申請。

　過去最悪の上場３４社が倒産した０８年。そのうち不動産関連が２４社にのぼっていたが、０９年最初の倒産劇も不動産絡みだった。

　東京商工リサーチ情報部統括部長の友田信男氏が言う。

「マンション販売業者の倒産が１月から３月にかけ急増する恐れがあります。マンション業界には『１・１・８』という支払いシステムがあり、建設業者への支払いが着工前１割、建設途中１割、完成後に８割というものです。例年１〜３月はマンションが続々と完成しますので建築費用８割分の支払いが生じます。しかしマンションは売れず、銀行からの借り入れも不可能となれば、残された道は倒産です」

　クリード、東新住建の倒産は序章に過ぎない。

（日刊ゲンダイ2009年1月10日掲載）

日本建築学会
渡瀬章子先生（奈良女子大学）の配布資料からの抜粋

・防災（火災や地震時の情報伝達や緊急避難への不安）
　阪神淡路大震災では、エレベーターが停止した際の高齢者や
　身障者の階段昇降、水などの生活物資の運搬が極めて困難になった。

・防犯
　超高層住宅は、住戸規模が大きく、エレベーターを利用する人々が
　顔見知りになる割合が低く、エレベーター利用時の不安感が高い。

・心身への影響
　高層化に伴う外出機会の減少は、心身のストレスを増大させ、高血
　圧症や妊娠障害などの出現率を高めるという報告がある。

・子供の外出機会の減少
　母子密着が過度になることによって幼児の生活習慣の自立が遅れる
　傾向にあることも報告されている。

・コミュニティ形成
　高層化は、人々を単に地面から切り離すだけでなく、周辺環境にた
　いする関心を希薄なものにし、良好なコミュニティ形成のチャンスを
　奪うものである。

このような超高層マンションの問題が、社会全般に広く認識されていないこと自体も問
題である、と指摘された。

【管理担当です。テキストの一部を削除しました。】

>>232

＞今は30年も安定して給料貰い続けられないでしょ？出世する保証も無いし
＞リストラになるかもしれないし。

クビになるのをビクビクしてるような無能は家を買うなって事だな

年収５倍くらいでローンを組んで、年収上がれば、あら余裕♪
上がらないなら転職転職。
有能なら問題ない。

クビになるのをビクビクしたり、昇給しない、しょうがないなんて言ってるのは
家買っちゃだめだよな

>232

ローンの支払は給料の10%以下ってあほか。
予防線張りすぎで、読んでて情けない。
そんなに向上心ないと出世できないよ。

永久管理費に永久修繕費、そしてロビーから遥かに離れた場所の永久駐車場代。
建て替えが必要なマンションは今や100万棟。その中で建て替えが実現したのはわずか数百棟。
実現するはずもない建て替え目指して永久費を払い続け、それは子に受け継がれる不幸。

まさに負債以外の何物でも無い。

じゃあ何が良いの？
言いっぱなしかよ

クローズアップ現代 急増 荒廃マンション①
http://jp.youtube.com/watch?v=EPT8mGnrCFs&feature=related
クローズアップ現代 急増荒廃マンション②
http://jp.youtube.com/watch?v=9q0oUpD3scM&feature=related
クローズアップ現代 急増 荒廃マンション③
http://jp.youtube.com/watch?v=6Bo36Ak-YCs&feature=related

>>高層化に伴う外出機会の減少は、心身のストレスを増大させ、高血圧症や妊娠障害などの出現率を高めるという報告がある。

今日は雪も見れましたが、超高層ではなく、適度な高層階で良好な眺望だと、外出する気になりません。
今日も１日、部屋でグダグタしてリラックスしてました。
お金と食事に困らなければ、外出しなくなりそうなくらいです。

マンション購入について、空室率と人口減少に関しては必要でしょう。こういうデータを売り手側は故意に隠している。あと管理費や修繕費の負担額が思った以上に大きいこと。 このへんを買いたい人にも知ってほしいね。

管理費＋修繕費＋メンテナンス費＋大型修繕費＋固定資産税＋スラム化負担金で最低でも５万、場所によっては毎月１０万近くの負担になる。
今新築で売り出されているマンションの管理費高すぎ。ぼったくりもいいところ。
一昔前は８０００円がそうばだったのに、今は１万２千円くらいだから、１．５倍になっている。

世田谷区に34坪の土地を買い、床面積32坪の一戸建てを建てました。
ちょうど1億円です。2台分の駐車場と庭があります。駅徒歩9分。
40年暮らしたら、売却する予定（子に相続もあり）。
固都税40年で500万円としても、7,000万円で売却。たったの3,500万円しか
かからなかったことになる。

一方、この近辺の（幹線道路と線路沿いが多し）マンションの価格は
内法面積95平米（カタログは101平米）で同じ1億円です。
ただし一戸建てでは掛からない
・管理費＝18,000円
・修繕積立金＝14,500円
・駐車場代＝25,000円（立体機械式）
・バルコニー使用量＝2,500円
・駐輪場2台＝2,000円
および　　
・固都税＝30,000円
合計　　　　92,000円　　年間1,104,000円　
値上がり無しで40年暮らした場合＝44,160,000円
マンションは40年住んだ場合約1億4千万円掛かる。
40年後2,000万円で売れれば1億2千万円ということだ。

↑戸建ての方は修繕積立てしないの？
外壁の塗り替えは？
門は？庭は？・・・。
戸建て住んだ事あるの？比べ方がヘンだね。
ココが変だよ日本人。

そんなに差があるなら誰もマンション何か買わないし、マンションの存在意義すら危ういでしょうに。
数字並べれば説得力があると思ったかな？

俺は、分譲マンションに住んでいるが、
理事長をやって、内情を知るに、嫌になった。
・管理費未納、修繕費未納　けっこういる。
金があって払わないのなら、小額訴訟も簡単だが、金がないからどうしようもない。
結局足りない分は、まともに払っている奴が余計に払うことになる。
・管理会社の突発的な修繕計画に、碌に考えもせず、賛成する理事が多い。
TVﾓﾆﾀ付きインターホンに買い替え１５００万とか、将来の修繕計画に支障をきたす大出費にも、
所詮は他人の金（ホントは自分たちの積立金）とばかり、賛成する。
・インネンをつけてくる奴が多い。
俺のマンションは２年置きに駐車場場所をくじ引きで変更するのだが、
悪い場所が当たった奴は、あの手この手で文句を言ってくる。
くじ引きをやり直せとかは、まだわかりやすい因縁のほう。
いわく、ガソリンを抜かれる盗難にあったから場所を変えろとか、
うちは小さい子がいるから場所を変えろ、老人がいるから場所を変えろとか、
いい場所に当たっている住人に直談判するから、部屋と名前を教えろとか。
フツーに考えてダメだろ、と追い返そうとするのだが、 相手は＊＊。
俺の部屋の前の廊下で、夜８時から１１時まで、押し問答をしたことがある。
・ペット禁止なのに、罰則がないことをいいことにやったもん勝ち状態。
・リフォームするときは、事前連絡とマンション用の防音仕様にする必要が規約にあるのに、
罰則がないことをいいことに、勝手にＤＩＹ。やったもん勝ち状態。
・管理会社が駐車場を、２重に貸していて悶着あり。
・子供の泣き声がうるさい→児童虐待をしていると警察、児童相談者に嫌がらせ電話
・水害で機械式駐車場が水没。駐車場は撤去。撤去費用1500万は臨時出費。
慢性的駐車場不足にさらに拍車がかかった。

これ、ここ２年ぐらいに、俺のマンション（180戸）で起こった実話だからな。
いい加減、嫌気がさして、新築一戸建てを買ったよ。
マンションは捨て値で売り払う。 マンションは、ほんと精神的に良くない。

マンションの存在意義ってなんですかね？
土地がなくて人の多い都会ならわかるけど、これは千葉の話だしなあ。
千葉の、しかも駅から徒歩15分の物件なんかにいたっては、その存在意義って何だろうか。

マンションは資産でなく、30年～40年の部屋使用権を買うようなもの。